Diritti reali minori e comunione

DIRITTI REALI MINORI

Con il diritto di proprietà possono coesistere sulla cosa altri diritti appartenenti

a soggetti diversi dal proprietario e sono: il diritto di superficie, l’usufrutto, l’uso

e l’abitazione, l’enfiteusi e le servitù.

L’esistenza di questi diritti sulla cosa restringe il diritto di proprietà e limita le

facoltà derivanti da questo e permette che determinate facoltà vengano

esercitate da soggetto diverso dal proprietario.

La legge è l’unica in grado di regolarli e può porvi un limite di tempo come nel

caso dell’usufrutto che dura solo fino alla morte del titolare del diritto. Inoltre,

essi possono cadere in prescrizione dopo venti anni di non uso da parte del

titolare.

L’azione a difesa dei diritti reali minori prende il nome di azione confessoria,

con la quale si vuole ottenere il riconoscimento in giudizio del diritto su cosa

altrui contro chiunque, proprietario o terzo.

Il diritto di superficie

È il diritto di edificare o mantenere una costruzione su suolo altrui, può essere

costituito in perpetuo o a tempo determinato. Una volta scaduto il termine, il

diritto di superficie si estingue e torna in vigore il principio dell’accessione,

secondo il quale il proprietario del suolo è proprietario anche di quello che ci sta

sopra.

Il diritto di costruire si prescrive dopo venti anni di non uso, ad eccezione del

caso in cui il superficiario abbia cominciato a costruire, se la costruzione

dovesse rovinarsi o crollare, il superficiario avrebbe comunque il diritto di

ricostruire.

Usufrutto, uso e abitazione

Il diritto di usufrutto su una cosa comprende:

La facoltà di godere della cosa ovvero di utilizzarla a proprio vantaggio

 rispettando però la destinazione economica stabilita dal proprietario;

La facoltà di fare propri i frutti della cosa, che essi siano naturali o

 civili.

Il proprietario conserva la facoltà di disporre della cosa, può infatti venderla, ma

chi la acquista compra una cosa gravata da diritto minore fino alla scadenza di

questo.

L’usufrutto ha termini di scadenza fissati dalla legge, se si tratta di persona

fisica fino alla morte del titolare dell’usufrutto, se è persona giuridica, per

massimo trent’anni. 2

L’usufruttuario può cederlo ad altri tramite contratto, ma comunque il diritto si

estinguerà alla morte del primo titolare.

L’usufrutto può essere volontario, costituito per contratto o testamento,

oppure legale, spettante ai genitori sul bene del figlio minore.

Al termine dell’usufrutto, il bene dovrà essere riconsegnato al proprietario nello

stato in cui si trovava inizialmente salvo per il deterioramento dovuto all’uso.

L’usufrutto può anche avere ad oggetto cose consumabili o fungibili, in questo

caso l’usufruttuario non dovrà restituire necessariamente le stesse cose ma il

loro equivalente in qualità e quantità.

Uso

Il diritto reale di uso si differenzia dall’usufrutto solo in parte per quanto

riguarda la facoltà di godere della cosa, l’usuario infatti può farne propri i frutti

ma solo per quanto necessario ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia.

Abitazione

Il diritto di abitazione è ancora più limitato, ha per oggetto una casa e consiste

nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della

famiglia.

L’enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto perpetuo, di durata non inferiore a vent’anni, può essere

ceduto e trasmesso agli eredi. Generalmente ha per oggetto fondi rustici o

urbani, su di esso l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento del proprietario

ma con due obblighi: quello di migliorare il fondo e di corrispondere al nudo

proprietario un canone periodico.

L’incentivo per l’enfiteuta è il diritto di affrancazione, ossia la facoltà di

acquistare la proprietà del fondo pagando al concedente il canone annuo

moltiplicato per quindici.

Al concedente spetta il diritto di richiedere ad un giudice l’estinzione

dell’enfiteusi (devoluzione del fondo) se l’enfiteuta non adempie all’obbligo di

migliorare il fondo o se non paga per due anni il canone.

Le servitù prediali

La servitù è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile, detto

fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario di un altro

fondo detto dominante.

Le servitù vengono classificate in: →

Servitù positive e negative le prime permettono forme di diretta

o utilizzazione del fondo e obbligano il proprietario di quest’ultimo a lasciar

fare (servitù di passaggio). Le seconde consistono in un obbligo di non 3

fare da parte del fondo servente, come ad esempio non edificare o non

sopraelevare; →

Servitù continue e discontinue per le prime non è necessario

o l’intervento dell’uomo, per le seconde è necessario il comportamento

attivo del titolare della servitù; →

Servitù apparenti e non apparenti sono apparenti le servitù di

o acquedotto mentre non lo sono quelle di passaggio.

Le servitù possono essere costituite volontariamente (per contratto) o

coattivamente. Alla costituzione coattiva si dà luogo quando la legge riconosce

al proprietario di un fondo il diritto di servitù ma il proprietario dell’altro fondo

si rifiuta di costituirla volontariamente.

Le servitù si possono acquistare per usucapione, ossia con l’esercizio di fatto,

prolungato nel tempo del diritto su cosa altrui. Questo non vale per le servitù

non apparenti poiché non danno luogo ad opere visibili sul fondo altrui quindi il

possesso di questo.

Le servitù si estinguono per prescrizione ventennale, la prescrizione delle

servitù positive comincia a decorrere dal momento in cui cessa l’attività di

godimento del fondo altrui, quella delle servitù negative solo dal momento in cui

si verifica un fatto che impedisce l’uso della servitù.

→

Oneri reali obblighi accessori alla titolarità di un diritto reale, gravano

sul titolare del diritto in quanto tale, formano un numero chiuso, cioè non

possono essercene altri oltre a quelli stabiliti dalla legge. (ad esempio

obblighi dell’enfiteuta, spese da sostenere dall’affittuario,…)

Le servitù coattive

Le servitù coattive sono costituite con sentenza del giudice, la quale determina

anche l’indennità dovuta dal proprietario del fondo dominante al proprietario

del fondo servente.

Una servitù può essere costituita coattivamente nei casi in cui:

Un fondo non ha un’uscita sulla via pubblica, o potrebbe averla ma con

❖ costi e disagi eccessivi;

Dal fondo alla strada pubblica c’è già un accesso ma non basta ai bisogni

❖ del fondo e non può essere ampliato;

Dal fondo alla strada c’è già un accesso, ma questo non è sufficiente al

❖ transito di veicoli, se si può allargare sconfinando nel fondo del vicino,

quest’ultimo dovrà permetterlo concedendo una servitù. 4