Diritti reali

Istituzioni di diritto privato III diritti reali

Fanno parte dei diritti soggettivi, nella categoria dei diritti assoluti. Essi sono diritti di natura patrimoniale, così come i diritti relativi/delle obbligazioni. I diritti si dividono in:

• Diritti assoluti
• Diritti relativi
  • Reali
  • Di credito
• Diritti della persona
• Diritti di famiglia

Diritto reale

È il diritto su una res, una cosa; è un diritto che si può vantare nei confronti di chiunque turbi il godimento del diritto (mentre i diritti di credito si vantano solo nei confronti di una persona determinata, ossia il debitore). Sono i diritti su cosa materiale determinata; sono caratterizzati da:

• Immediatezza: possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa.
• Assolutezza: ha due significati:
  • Difesa assoluta: dovere di tutti i consociati di astenersi dall'interferire nel rapporto fra il titolare del diritto reale e il bene che ne è oggetto → efficacia erga omnes.
  • Diritto di seguito o di sequela: i diritti reali minori sono opponibili a tutti i successivi proprietari (se ho una servitù di passaggio su una proprietà che viene venduta, la servitù rimane).
• Inerenza: opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.
• Tipicità: sono un numero limitato e ben individuato → perché? Il diritto reale costituisce una limitazione del diritto di proprietà, quindi è meglio limitare i diritti reali su una proprietà, così da favorire la chiarezza del diritto.

Es. contratto di locazione → se il proprietario vende l'appartamento, il nuovo proprietario può terminare il contratto? No! I locatari hanno un diritto di credito, però possono far valere il diritto di seguito. Questo contratto contiene alcune caratteristiche dei diritti reali.

Es. contratto di mutuo → chi riceve il mutuo, diventa proprietario di quella somma di denaro.

Es. comodato → prima della scadenza, il debitore ha il diritto di trattenere la cosa.

Tipologie di diritti reali

Si distingue tra:

• Ius in re propria: proprietà.
• Iura in re aliena: diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere con il diritto del proprietario; si distinguono in:
  • Diritti reali di godimento: attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire;
    • Usufrutto
    • Servitù prediali
    • Uso
    • Superficie
    • Abitazione
    • Enfiteusi
  • Diritti reali di garanzia: attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto agli altri creditori, il ricavato dall'eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell'obbligo garantito;
    • Pegno
    • Ipoteca

Le obbligazioni propter rem (obbligazioni reali) si caratterizzano per il fatto che la persona dell’obbligato viene individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene.

≠ Onere reale: in forza di questo il creditore, per il pagamento di somme di denaro o altre cose da prestarsi periodicamente in relazione ad un determinato bene immobile, può soddisfarsi sul bene stesso, chiunque ne diventi proprietario (es. contributi consorziali art. 864 cc).

Oggetto dei diritti reali

→ I beni art. 810 cc.

• Beni materiali: quello che occupa uno spazio + le energie
• Beni immateriali
• Immobili
  • Per natura
  • Per legge
• Mobili
  • Registrati: soggetti a registrazione per comprovare la loro esistenza (es. autovetture); essi seguono la disciplina dei beni immobili
  • Cose specifiche e generiche Es. art. 1178
  • Cose fungibili (denaro) e infungibili (anche prestazioni specifiche) Es. art. 1243
  • Cose consumabili e non consumabili Es. art. 995
  • Cose divisibili e indivisibili Es. artt. 1319, 720
  • Cose deteriorabili e non deteriorabili Es. art. 996

Particolari rapporti con i beni

• Universalità art. 816 (stessa persona + destinazione unitaria) → separabili
• Pertinenze artt. 817, 818 (destinate ad ornamento di altra cosa) → solo il proprietario o chi ha un diritto reale può creare dei vincoli legame tra cosa e pertinenza può esserci o meno, non è intrinseco
• Accessorietà art. 1477: legame intrinseco tra cosa e accessorio (es. telecomando x televisione)
• Frutti naturali e civili
• Beni pubblici:
  • Demaniali art. 822 → inalienabili + NON usucapibili se non nei modi previsti dalla legge → appartiene solo allo STATO
    • naturali: fiumi, laghi, mare, spiagge
    • artificiali: strade, opere, beni storici

La proprietà

Art. 42 Cost → la proprietà ha una funzione anche sociale, oltre che economica; quindi può essere limitato, al proprietario, lo sfruttamento della proprietà → espropriazione per interesse generale.

Art. 832 Cod. Civ. Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

• Godere:
  • In senso statico: vivere in un immobile, per esempio
  • In senso dinamico: trarre i vantaggi economici da un immobile, per esempio
• Disporre: costituire un diritto reale sull’immobile
• Pieno: diritto del proprietario di fare della cosa tutto ciò che vuole
• Esclusivo: escludere le altre persone dal godimento del bene

• È inviolabile
• È imprescrittibile, anche se si può perdere il diritto solo se un’altra parte la usucapisce (possesso continuato per un determinato tempo); Di conseguenza è imprescrittibile anche l’azione di rivendicazione del diritto.
• È perpetua: diritto senza termine di durata
• È elastica: i poteri attribuiti al proprietario possono essere compressi;
• Ci sono limiti:

Limiti alla proprietà

• Di diritto pubblico: apposti dall’ordinamento per tutelare un interesse pubblico (es. vincoli architettonici, piani regolatori, espropriazione, diritto di prelazione dello Stato per beni di interesse artistico/archeologico)
• Espropriazione art. 42 c.3 Cost, elementi necessari:
  • Interesse generale
  • Riserva di legge: ci deve essere una disposizione che consenta la limitazione
  • Indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce

Per cessione volontaria, il corrispettivo è > dell’indennizzo.

Acquisizione sanante: se la PA realizza un’opera pubblica su un fondo privato, occupandolo in modo illegittimo, l’Autorità può acquisire tale terreno successivamente tramite provvedimento di acquisizione coattiva; indennizzo = pregiudizio patrimoniale (valore venale) + non patrimoniale subito (+ 10%).

Significati dell'espropriazione

• Traslativa: trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario ad un altro soggetto;
• Larvata (limiti espropriativi): limitazioni che svuotano di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene;

La Corte tende a distinguere disposizioni:

• Che trattano intere categorie di beni
• Che trattano di singoli cespiti (c.d. interventi di espropriazione larvata)

Secondo il D.P.R. del 2001, nella nozione di espropriazione di beni immobili rientri sia l’espropriazione traslativa che il vincolo sostanzialmente espropriativo.

• Di diritto privato: limiti che si trovano nel codice civile; sono detti limiti di buon vicinato, perché in generale riguardano limitazioni poste a tutela del vicinato

Atti emulativi

Art 833 – Atti che non hanno altro scopo, se non quello di nuocere o arrecare molestia ad altri.

• PRESUPPOSTI:
  • Assenza di utilità per chi li compie
  • Intenzione di nuocere – animus nocendi

Immissioni

Art 844

• Materiali = attività materiale di terzi sul fondo altrui; proprietario può opporsi
• Immateriali = attività svolte sul fondo del vicino; non ci si può opporre, a meno che tali attività non si propaghino nelle proprietà altrui (fumi, rumori);

• Sotto la soglia di normale tollerabilità → ….
• Sopra la soglia, ma giustificate da esigenze di produzione → indennizzo
• Sopra la soglia e senza giustificazione → cessazione + risarcimento danno

Distanze legali

Art 873 → 3 mt di distanza tra costruzioni su fondi finitimi → TUTELA: rimozione + risarcimento

• Eccezione: distanza > 3 mt, tutela:
  • Risarcitoria + ripristinatoria se la previsione disciplina proprio le distanze tra costruzioni
  • Solo risarcitoria se la previsione urbanistica è dettata solo per interessi generali

Distanze particolari per pozzi, cisterne o tubi e per piantagioni

Muri

Artt 874ss

• Il proprietario confinante ha diritto di acquisire la comproprietà del muro che si trovi sul confine e (solo per fabbricare in appoggio allo stesso) il muro che si trovi a distanza < 1 ½ mt dal confine.
• Serve: dare al confinante importo = ½ valore del muro + ½ valore del terreno

Luci e vedute

Artt 900ss

• Vedute: aperture nel muro contiguo al fondo che consentono di inspicere (guardare sul fondo del vicino) e di prospicere (sporgere il capo sul fondo per vedere di fronte, di lato e in obliquo)
  • Il proprietario può sempre aprirle, ma deve rispettare le distanze minime; il proprietario del fondo contiguo non può chiuderle;

• Luci: aperture nel muro contiguo al fondo che consentono il passaggio di aria e luce, ma non l’inspectio.
  • La luce deve avere determinate caratteristiche, deve essere regolare: se irregolare, il vicino può chiedere che venga resa regolare.
  • Il proprietario può sempre aprire delle luci nel suo muro, e il vicino può chiuderle solo se ci costruisce qualcosa a ridosso.

Acque

Artt 908ss

Testamento

Il testatore incontra dei limiti nello stabilire a chi andranno i beni dopo la sua morte: ci sono eredi legittimati;

• Proprietà dei beni culturali, ossia delle cose (mobili o immobili) che presentano interesse artistico, storico ecc; il privato proprietario è soggetto a dei LIMITI circa il godimento e circa la disposizione di tali beni.
• Proprietà edilizia, ius aedificandi concesso con:
  • Permesso di costruire rilasciato dalla PA, che comporta l’obbligo della corresponsione al Comune di un contributo di costruzione, commisurato all’opera da realizzare.
  • S.C.I.A., Segnalazione Certificata di Inizio Attività indirizzata all’amministrazione comunale; entro 30gg il Comune può opporsi con provvedimento motivato.
  • Comunicazione di inizio lavori solo per interventi di minore rilevanza.
  • (Per manutenzione ordinaria) → non occorre alcun titolo abitativo

Se non vengono rispettati, si può incorrere in delle sanzioni

• Proprietà fondiaria, si estende:
  • Verticalmente usque ad sidera, usque ad inferos → oggi si estende a quella sola parte suscettibile di utilizzazione secondo un criterio di normalità art. 840 c2 cc; NB: limite quando c’è diritto di superficie.
  • Orizzontalmente nell’ambito dei confini (vedi rapporti di vicinato).

Modi di acquisto della proprietà

• A titolo derivativo:
  • Importano la successione nello stesso diritto già appartenente ad altro soggetto; gli eventuali vizi, o diritti altrui sulla cosa, si riverberano sul successore:
    • Contratto
    • Successione mortis causa
    • Espropriazione per pubblica utilità
    • Vendita forzata dei beni del debitore

Es. terza persona sta usucapendo una servitù di passaggio sul fondo di tizio. Sono passati già 18-19 anni. Se tizio vende il fondo, il nuovo acquirente, se non si preoccupa della servitù, potrà subire la servitù del terzo dopo soltanto un anno? Si! Tutti i diritti proseguono! Non solo quelli “ufficializzati”.

Tutela dei terzi: in alcuni casi, la tutela dell’affidamento dei terzi va a vanificare la regola per cui si può trasferire un diritto solo se si è titolari di esso (es. acquisto a non domino).

• A titolo originario:
  • Determinano la nascita di un diritto nuovo → non ci sarà nessun diritto altrui sulla cosa:
    • Occupazione art. 923cc
      • Presa di possesso di cose mobili* che non sono di nessuno res nullius o abbandonate res delictae, con l’intenzione di acquisirle in modo permanente;
      • *Eccezionalmente: mammiferi e uccelli della fauna selvatica, sciami d’api sfuggiti al proprietario, conigli e pesci che fuggono, frutti spontanei (tartufi, funghi).
    • Invenzione artt. 927, 929, 932
      • Riguarda solo cose mobili smarrite non reclamate entro un anno; si deve cercare il proprietario delle cose, altrimenti si consegnano al sindaco: se dopo un anno non ci sono notizie, diventano del trovatore, altrimenti ritornano al legittimo proprietario, che dovrà dare un premio al ritrovatore.
      • Tesoro: qualunque cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata. Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova. Se il tesoro è trovato nel fondo altrui, purché sia stato scoperto per solo effetto del caso, spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore.
    • Accessione art. 934cc
      • Stabile incorporazione di beni di proprietari diversi; il proprietario della cosa maggiore acquista la proprietà delle cose minori che vengono ad essa incorporate.
      • … di mobile ad immobile. Il proprietario del suolo acquista ex lege la proprietà di quanto venga incorporato nel suo suolo; diritto derogabile dalle parti tramite cessione di un diritto di superficie, oppure quando ricorre accessione invertita: quando, nel realizzare una costruzione, il proprietario sconfina sul fondo altrui → se:
        • La parte sul fondo altrui non può essere autonoma,
        • L’autore ha agito in buona fede
        • Entro 30gg il vicino non fa opposizione
        • L’autore paga al vicino il doppio del valore sul suolo
      • Allora → l’autore può chiedere di diventare proprietario del fondo su cui a sconfinato.
      • … di immobile ad immobile
        • Alluvione: accrescimento dei fondi rivieraschi di fiumi e torrenti per azione dell’acqua → terreni alluvionati apparterranno al proprietario del fondo incrementato.
        • Avulsione: unione al fondo rivierasco di porzioni di terreno staccatesi da altro fondo grazie all’acqua → porzioni apparterranno al proprietario del fondo incrementato, pagando all’altro un’indennità.
      • … di mobile a mobile
        • Unione art. 939: congiunzione di beni mobili appartenenti a proprietari diversi che formi un tutto inseparabile senza che formi una cosa nuova → proprietà diventa comune; se una delle cose è “principale”, si verifica l’accessione.
        • Specificazione art. 940: creazione di una cosa nuova con beni mobili appartenenti ad altri (es. sapone); se è superiore il valore della mano d’opera, la proprietà spetta allo specificatore, altrimenti il diritto che prevale è quello del proprietario della materia.

Usucapione

Artt. 1158ss Azioni a difesa della proprietà → azioni petitorie (petere= chiedere)

• Azione di rivendicazione – REIVINDICATIO art. 948 cc
  • Concessa a chi si afferma proprietario di un bene, ma non ne ha il possesso