Beni e diritti reali

PROPRIETA’

Tutte le proprietà sono inviolabili

La proprietà è il principale diritto è il principale diritto reale. E’ il diritto di un

soggetto di godere e disporre delle cosa che gli appartengono.

L’art 832 stabilisce che il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle

cose in modo pieno ed esclusivo; Da tale definizione si evince che al

proprietario vanno riconosciuti:

a) Il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa

b) Il potere di disporre della cosa, che si concreta nel potere del proprietario di

alienare la cosa, lasciarla per testamento, costituire sulla stessa diritti reali

limitati a favore di altri etc.

L’art 832 precisa che il potere di godimento è di disposizione che compete al

proprietario è pieno ed esclusivo

Vediamo questi due caratteri:

a) Della pienezza: la proprietà costituisce un diritto che consente al

proprietario ogni lecita utilizzazione del bene.

b) Della esclusività: potere di escludere chiunque altro dal godimento del

bene ed impossibilità di coesistenza sulla stessa cosa di più diritti di

proprietà.

Sempre l’art 832 riconosce al proprietario il diritto di godere e disporre in

modo pieno ed esclusivo ma solo entro i limiti e con l’osservanza degli

obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La proprietà si ritiene tradizionalmente caratterizzata

a) Dall’elasticità: anche quando i poteri del proprietario sono stati limitati

dalla costituzione di altri diritti, il diritto di proprietà rimane

potenzialmente integro: infatti non appena viene meno il vincolo che

lo comprime il diritto di proprietà riprende automaticamente la sua

ampiezza primitiva

b) Dalla imprescrittibilità ossia che la proprietà non si può perdere per

non uso bensì soltanto per usucapione che altri abbia a perfezionare a

proprio favore

c) Dalla perpetuità è opinione diffusa che quella di una proprietà ad

tempus sarebbe una contraddizione in termini.

La proprietà fondiaria

In linea verticale, la proprietà fondiaria si estenderebbe all’infinito sia nel sottosuolo

che nello spazio aereo soprastante.

Peraltro l’art 840 del c.c. dispone che il proprietario del suolo non può opporsi ad

attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello

spazio sovrastante che egli non abbia interesse ad escluderle. Da ciò si deduce che la

proprietà del suolo si estende a quella sola parte del sottosuolo suscettibile di

utilizzazione secondo un criterio di normalità. Analogo principio vale anche per il

soprasuolo.

In senso orizzontale ciascuna proprietà fondiaria si estende nell’ambito dei propri

confini. Il proprietario ha la facoltà di cintare qualsiasi momento del proprio fondo e

dall’altro lato di impedirne l’accesso a chiunque (salvo che qualcuno non deve

svolgere dei lavori)

I rapporti di vicinato

Il codice detta una serie di norme regolanti dei rapporti di vicinato, ossia i problemi più

comuni e ricorrenti che nascono tra i fondi e che sono spesso causa di litigio. Tali

norme sono riunite in 4 sezioni del Titolo II della proprietà fondiaria relative alle

distanze nelle costruzioni, luci e vedute, atti emulativi, distanze e acque.

Gli atti emulativi

Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione per tali intendendosi quelli che non

hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri. Per esempio non

può costruire un muro di confine così alto da impedire il panorama a una proprietà

sovrastante.

Le emissioni

Il proprietario non può opporsi almeno di regola ad attività che si svolgono lecitamente

sul fondo del vicino.

E’ peraltro frequente che tali ultime attività importino la produzione di fumi, calore,

esalazioni, rumori, scuotimenti e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà

circostanti: c.d. “immissioni materiali”.

In questo caso occorre distinguere:

a) Se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della “normale tollerabilità”,

chi le subisce deve sopportarle: non ha né il diritto di farle cessare, né diritto ad

alcuno risarcimento;

b) Se le immissioni superano, invece, la soglia della “normale tollerabilità”, ma

sono giustificate da “esigenze della produzione”, chi le subisce non ha diritto di

farle cessare, ma può ottenere un “indennizzo” in denaro;

c) Se le immissioni superano la soglia della “normale tollerabilità” senza peraltro

essere giustificate da “esigenze di produzione”, chi le subisce ha il diritto che ne

cessi la prosecuzione e che gli sia riconosciuto l’integrale risarcimento del

danno, sia patrimoniale che non patrimoniale.

La “tollerabilità” o meno di un’immissione va piuttosto valutata, caso per caso, dal

punto di vista del fondo che la subisce, tenendo conto della condizione dei luoghi:

cioè dalla loro concreta destinazione naturalistica ed urbanistica, delle attività

normalmente svolta nella zona, del sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera,

ecc.

Le distanze legali

L’art 873 del c.c. dispone che le costruzioni su fondi finitimi se non sono unite o

aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri tra loro. Se

l’immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può agire per la rimozione dell’opera

abusivamente realizzata, nonché il risarcimento del danno sofferto.

Luci e vedute

Le aperture nei muri per far godere alla casa la luce e l’aria si distinguono in luci e

vedute. Le luci sono aperture che non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino,

ma consentono solo il passaggio di luce e aria; le vedute invece permettono non solo

di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente ma anche di affacciarsi sul tale

fondo. Le luci possono essere aperte anche sul muro posto a confine con il fondo altrui,

mentre le vedute possono essere aperte solo ad una certa distanza dall’ultimo fondo.

Le luci possono essere aperte sul muro comune solo con il consenso del

comproprietario. Le vedute invece bisogna aprirle a distanza stabilita di 1metro e

mezzo di distanza per aprire vedute dirette o costruire balconi terrazzi etc sul fondo

del vicino, salvo che tra i due fondi ci sia unna via pubblica. Le vedute laterali o

oblique invece possono essere aperte a 75 cm. L’art 907 stabilisce che una volta

acquisto il diritto di avere vedute verso il fondo vicino, il proprietario di tale fondo non

può costruire a distanze minore di tre metri. Se vuole appoggiare la nuova costruzione

al muro in cui è stata aperta la veduta la costruzione deve arrestarsi almeno a tre

metri sotto la soglia della veduta.