Criteri di valutazione investimenti immobiliari

Criteri per la valutazione degli investimenti immobiliari: metodologie a confronto

La valutazione degli investimenti immobiliari ha origine antica e da diverse discipline. In realtà la teoria dell’estimo rurale e urbano, che è alla base della valutazione tradizionale, è anch’essa una disciplina derivata dall’economia (e dalla ragioneria), mentre le tecniche di valutazione basate sui flussi finanziari e capacità reddituali hanno origine più recente (anni '50), e dipendono più strettamente dalla teoria economica. La presentazione analizza le più recenti tecniche di valutazione finanziaria ed economica degli investimenti immobiliari. Viene anche esposta una innovativa bibliografia per eventuali approfondimenti sull’argomento.

Stefano Maiolo
stemaiolo@hotmail.com
Dottore di ricerca in Banca e Finanza e docente presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma «Tor Vergata». Economista presso l’Unità di Valutazione degli Investimenti Pubblici del Ministero dello Sviluppo Economico.

Indice

• I Parte: La valutazione degli investimenti immobiliari
• II Parte: Criteri di valutazione degli investimenti immobiliari

I Parte

La valutazione degli investimenti immobiliari

La valutazione degli investimenti immobiliari ha origine antica e da diverse discipline. In realtà la teoria dell’estimo rurale e urbano, che è alla base della valutazione tradizionale, è anch’essa una disciplina derivata dall’economia (e dalla ragioneria), mentre le tecniche di valutazione basate sui flussi finanziari e capacità reddituali hanno origine più recente (anni '50), e dipendono più strettamente dalla teoria economica.

L’inter-disciplinarietà della valutazione nel settore immobiliare

La valutazione degli immobili comprende metodologie provenienti da discipline eterogenee e apparentemente distanti tra di loro: ingegneria, architettura, urbanistica, economia del territorio, economia aziendale, finanza, giurisprudenza...

Il ruolo del «progetto» nella valutazione degli investimenti immobiliari

• Progetto analogico
• Progetto epigenetico
• Progetto opportunistico

Il processo di valutazione immobiliare

Identificazione del bene, definizione della categoria del valore, scelta del criterio e stima, fase operativa, verifica dei risultati, relazione. Si procede alla raccolta ed analisi di dati e informazioni rilevanti all’applicazione dei metodi e all’applicazione dei risultati.

Le finalità e gli obiettivi della valutazione nel settore immobiliare

• Trasferimento
• Scambio economico
• Fusioni/scissioni
• Trasferimenti ereditari
• Procedimenti giudiziari
• Cessione o acquisizione d’azienda
• Scopi conoscitivi
• Patrimoniali
• Operazioni di finanziamento
• Valutazione ai fini assicurativi
• Comunicazione ai mercati
• Adempimenti fiscali
• Analisi di fattibilità
• Giudizi di convenienza
• Scelte di investimento

I possibili valori della valutazione degli immobili

• Valore di mercato
• Valore di liquidazione
• Valore assicurabile
• Valore ipotecabile
• Valore di investimento
• Valore di trasformazione

Gli aspetti della valutazione degli immobili dal punto di vista economico

• Analisi del contesto territoriale
• Capacità di produrre reddito
• Previsioni dei costi e dei benefici
• Analisi delle opportunità

II Parte: Criteri di valutazione degli investimenti immobiliari

1. Criterio del costo di costruzione: esprime il valore in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione o sostituzione (metodi diretti di natura tecnica).
2. Criterio reddituale con costi-benefici: determina il valore di un bene in funzione dei flussi di reddito (e di cassa) che sarà in grado di generare (metodi analitici di natura economica).
3. Criterio finanziario: determina il valore di un bene in funzione dei flussi di cassa (dell’investimento dell’investitore) che sarà in grado di generare (metodi analitici di natura economica e finanziaria).
4. Criterio di mercato o per comparazione: dei prezzi espressi in transazioni di beni comparabili (metodi diretti di natura commerciale).
5. Criterio delle società comparabili: basato sul calcolo dei multipli di società (o investimenti/progetti) comparabili a quella da valutare quotate sui mercati mobiliari (metodi analitici di natura economica e finanziaria).
6. Estensione dei criteri reddituale e finanziario: attraverso le opzioni reali: analizza le opportunità che possono essere create e/o distrutte da un investimento caratterizzato da un elevato grado di incertezza.

Criterio del costo

È la somma di tre fattori:

• Valore dell’area di pertinenza
• Costi di costruzione
• Deprezzamento accumulato

Nel criterio del costo, secondo il principio di sostituzione, nessun investitore è disposto a pagare una somma superiore al costo di ricostruzione del bene.

Metodologia di valutazione dell’area

1. Stima del valore
2. Determinazione del costo pieno di costruzione del bene
   • Costi diretti e indiretti di costruzione
   • Costi commerciali ed amministrativi
   • Oneri finanziari
   • Profitto operazione immobiliare
3. Stima dei fattori di deprezzamento

Stima del valore dell’area (1)

Le variabili:

• Tipologia
• Ubicazione
• Variazione di domanda e offerta

Stima del valore dell’area (1) le tipologie degli immobili

Definizione primaria:

• Terreni
• Fabbricati

Per scopo:

• Residenziale
• Commerciale / residenziale
• Misto / polivalente

Costi di costruzione (2)

1. Costo di costruzione: considera il costo corrente di tecniche costruttive del passato.
2. Costo di rimpiazzo: considera il costo stimato per costruire a prezzi correnti un edificio con utilità equivalente al bene oggetto di valutazione.

Un elenco dei costi di costruzione (2) dell’area

• Acquisizione e preparazione
• Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
• Oneri di progettazione, direzione lavori e collaudi
• Scavi e fondazioni
• Struttura portante
• Copertura
• Tamponamenti
• Serramenti
• Finiture
• Impianti meccanici
• Impianti elettrici
• Impianti termici