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2. Criterio reddituale con

l’Analisi costi-benefici

E’ utilizzato per la valutazione di progetti

immobiliare di lunga durata e che prevedono

spesso la costituzione di una società di gestione

ad hoc.

Il valore (V) è una funzione dei benefici economici

netti che verranno generati dal progetto:

V= f (Benefici economici netti attesi) 20

Gli elementi del criterio reddituale

• Stima dei benefici economici netti attesi,

• Definizione del tipo di relazione algebrica

che lega V (valore) e R (reddito netto),

• Selezione di un tasso di attualizzazione. 21

Metodologia di stima dei benefici e

dei costi

• Analisi dei risultati storici

• Analisi risultati potenziali

• Analisi comparativa di mercato 22

Stima dei benefici economici netti attesi

(l’approccio attraverso lo studio di fattibilità)

e socio economico dell’area di

a) Inquadramento territoriale

ubicazione dell’Immobile.

b) Analisi della domanda attuale e prevista e specifica dei

gruppi dei beneficiari.

c) Analisi dell'offerta attuale prevista.

Descrizione dell‘Immobile

d) (localizzazione, dimensione,

caratteristiche, costi di realizzazione ecc.) con verifica della

disponibilità dei più importanti input materiali e umani e

con individuazione delle alternative tecniche disponibili.

e) Analisi delle altre alternative possibili.

f) Analisi degli aspetti e dei costi di cantiere.

g) Analisi di fattibilità finanziaria (analisi costi e ricavi).

h) Descrizione e analisi degli impatti ambientali. 23

Struttura del conto economico nel criterio

reddituale per la misurazione del beneficio

1 Canone lordo di locazione potenziale

- Sfitto ed inesigibilità

2 Ricavi lordi effettivi da locazioni

Altri ricavi

Totale ricavi operativi

Manutenzione

Gestione

Amministrazione

Assicurazione

Imposte sulla proprietà (ICI)

Totale costi operativi / manutenzione

3 M.o.l.

- Ammortamenti

4 Reddito operativo

- Oneri finanziari

5 Reddito ante imposte

- Imposte

6 Reddito netto 24

L’equazione dell’analisi

benefici-costi (ABC)

R= Benefici unitari * mq Costi unitari * mq

Efficienza gestionale

Efficacia gestionale Costi di costruzione

Costi immobiliari

Massimizzazione del ricavo Efficienza strutturale Utilizzo dello spazio

S.utilizzata / S. totale

Mantenimento nel tempo 25

Costi e ricavi dell’investimento

I costi vengono rappresentati come:

a) Costi di investimento: si realizzano nella fase di

attuazione del progetto, sono sostenuti "una tantum"

b) Costi di esercizio: si verificano durante la gestione

dell'intervento

c) Ricavi (benefici): si realizzano con la vendita

dell’immobile e/o con il canone di locazione

I costi ed i ricavi vengono inizialmente stimati a prezzi di

mercato, riferiti al momento in cui si effettua la formulazione

dell’investimento 26

Passi procedurali per l’ABC

Costruzione flusso di cassa con il

del

metodo reddituale

Calcolo dei parametri di convenienza

Applicazione di criteri di scelta/ selezione

(nell’eventualità che l’entità delle risorse

necessarie per i progetti valutati

singolarmente validi superi quelle

disponibili) 27

Costruzione del flusso di cassa

Per il calcolo dei parametri di valutazione risulta

necessaria la rappresentazione dei costi e dei benefici per

mezzo del flusso di cassa nella cui costruzione occorre

tenere conto di occorre tenere conto di:

Valori incrementali

Durata del progetto

Deprezzamento

Valori residui

Imprevisti

Il flusso di cassa viene contabilizzato a prezzi

costanti 28

Valori incrementali

Nella costruzione del flusso di cassa si considerano i

costi ed i benefici incrementali, che derivano dalla

differenza tra la situazione "con" e "senza" il progetto.

Durata del progetto

La contabilizzazione delle spese e delle entrate

incrementali del progetto deve essere effettuata per

tutto l'arco di vita del progetto (vita economica) 29

Deprezzamento

Non vengono contabilizzate le voci di costo relative

agli ammortamenti di investimenti in immobili,

attrezzature, opere civili che si deprezzano nel tempo e

la cui vita utile è superiore ad un esercizio finanziario

(anno) in quanto:

– la contabilizzazione del relativo costo è già riportata nel

flusso di cassa al momento dell'acquisto;

– nel flusso di cassa vengono contabilizzati i costi che

rappresentano una vera erogazione monetaria

(ammortamento = accantonamento contabile) 30

Valori residui

Nell'ultimo anno del progetto, il flusso di cassa deve

tenere conto di eventuali valori residui dell‘immobile.

Ci sono 3 tipi di valori residui positivi:

– valore dei beni che hanno ancora una vita utile (es: opere

murarie, impianti, attrezzature, ecc.)

– valore dei beni che hanno aumentato il loro valore a seguito

del progetto (tangibili: es. volumetrie; e intangibili:

avviamento)

– valore del capitale circolante. 31

Imprevisti fisici

Tengono conto dell'eventuale variazione

dell'ammontare degli input richiesti

dall’intervento

(si calcolano in genere in percentuale, 5 - 10%)

Nella valutazione dell’intervento vengono

inclusi solo gli imprevisti fisici, in quanto

rappresentano un effettivo utilizzo di

risorse 32

La differenza tra costi e benefici

anni Benefici Costi Benefici netti

1998 0 5.5 -5.5

1999 0 5.2 -5.2

2000 0 5.7 -5.7

2001 0 7 -7

2002 0 4.5 -4.5

2003 0 3.7 -3.7

2004 4.4 0.2 4.2

2005 4.8 0.2 4.6

2006 5.9 0.3 5.6

2007 7.4 0.3 7.1

2008 7.8 0.4 7.4

… … … …

2020 10 2.2 7.8 33

I parametri non attualizzati di

analisi sono poco significativi

Periodo di recupero

(in quanti anni recuperiamo il costo

totale del progetto?) 34

Raffrontiamo 4 alternative

tecniche di uno schema irriguo,

rappresentando un

flusso di cassa semplificato:

ciascuna delle alternative dura

c’è

solo 4 anni e non valore

residuo 35

Investimenti Costi di Valore della Flussi netti (c-

Anni (a) gestione (b) produzione (c) a-b)

Progetto 1

1 30.000 0 -30.000

2 5.000 20.000 15.000

3 5.000 20.000 15.000

4 1.000 1.000

Totale 30.000 10.000 41.000 1.000

Progetto 2

1 30.000 -30.000

2 5.000 20.000 15.000

3 5.000 20.000 15.000

4 5.000 9.100 4.100

Totale 30.000 15.000 49.100 4.100

Progetto 3

1 30.000 0 -30.000

2 5.000 7.000 2.000

3 5.000 19.000 14.000

4 5.000 31.000 26.000

Totale 30.000 15.000 57.000 12.000

Progetto 4

1 30.000 0 -30.000

2 5.000 7.000 2.000

3 5.000 31.000 26.000

4 5.000 19.000 14.000

36

Totale 30.000 15.000 57.000 12.000

Quale alternativa progettuale

scegliere? 37

Cosa manca nell’analisi di

valutazione?

Il valore delle risorse nel

tempo quindi … 38

Quale è il valore attuale di un importo da pagare

nel futuro se il tasso di interesse è il 10%?

Basta moltiplicare l’importo per il fattore di

attualizzazione corrispondente al 10%

Fattore di attualizzazione

Anni

1 0,90909

2 0,82645

3 0,75131

4 0,68301 39

Procedure di valutazione

attualizzate

Valore Attuale Netto (VAN o V)

E’ il valore attualizzato dei benefici netti del progetto.

Si calcola attualizzando ad un saggio predeterminato i

flussi di cassa netti che l'investimento produce nei vari

anni della sua durata prevista

La selezione dei progetti attraverso il criterio del VAN

implica che tutti i progetti con un VAN positivo, ad un

determinato saggio di attualizzazione possono essere

giudicati validi 40

Valore attuale netto

n B C

 t t

VAN  

 t

1 i

t 1 41

Valore attuale netto

- Durata illimitata

- Durata definita 42

Il valore attuale netto con

durata illimitata

Utilizzo la funzione della rendita perpetua:

V = R/i = R/CAP

R = reddito netto potenziale

CAP = Tasso di attualizzazione = i-g

(i=soggettivo costo opportunità)

(g=tasso di crescita della rendita annua) 43

La valutazione del costo

opportunità

i = Rendimento tendenzialmente privo di rischio + Premio

per il rischio 44

La stima del premio per il rischio

I = I +I +I +I g

1 2 3 4-

r

I = Tasso base (es. BTP 10 anni)

1

I = Premio rischio di business

2

I = Premio per il rischio finanziario

3

I = Premio per il costo della gestione

4

immobiliare

g = tasso di crescita del valore immobiliare 45

Premio rischio di business

• Tipologia

• Ubicazione

• Conduttori

• Variazione di domanda e offerta 46

Premio per il rischio finanziario

• Illiquidità del mercato immobiliare

• Variazione del tasso di inflazione

• Leva finanziaria 47

Premio per il costo

della gestione immobiliare

Costi di gestione ed amministrativi 48

Procedure di valutazione attualizzate

Saggio di Rendimento Interno

(SRI o TIR)

Saggio di attualizzazione che rende il VAN uguale a

zero. In altri termini, quando il VAN è uguale a zero

vuol dire che i benefici del progetto sono in grado di

ripagare le risorse utilizzate ma non di generare un

surplus

Vengono accettati i progetti che hanno un TIR

non inferiore al "saggio di riferimento" 49

Saggio o Tasso di Rendimento

Interno

E’ il saggio a cui viene risolta l’equazione

i 

n B C

 

t t 0

 

 t

1 i

t 1

Perché il progetto sia accettabile, il TIR deve essere non

inferiore al saggio di riferimento assegnato 50

Il profilo di VAN e Sri/Tir 51

Calcolo SRI/TIR per interazione

Quale è TIR di un investimento con un flusso di cassa con

questo profilo? 52

Raffronti tra progetti: VAN e

Sri/Tir 53

Procedure di valutazione attualizzate

Rapporto Benefici-Costi Attualizzati (RBCA)

E’ uguale alla somma dei benefici attualizzati diviso la somma

dei costi totali (costi di investimento più costi di esercizio) Il

progetto può essere considerato valido se il rapporto è maggiore

di 1

Un altro metodo di calcolo del RBCA è quello di rapportare i

benefici netti (benefici - costi di esercizio) ai soli costi di

investimento 54


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DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in economia dei mercati e degli intermediari finanziari
SSD:
A.A.: 2013-2014

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher stemaiolo di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Finanza immobiliare e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Tor Vergata - Uniroma2 o del prof Maiolo Stefano.

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