Criteri di valutazione investimenti immobiliari

Conclusioni: criterio del costo

Il metodo risulta particolarmente valido quando:

1. la stima dei fattori di deprezzamento non è necessaria o risulta facile;
2. l'immobile è stato costruito per soddisfare esigenze specifiche e non viene scambiato frequentemente sul mercato;

Viene molto utilizzato dai tecnici in quanto prende spunto da dati oggettivi facilmente rilevabili.

2. Criterio reddituale con l'Analisi costi-benefici

È utilizzato per la valutazione di progetti immobiliari di lunga durata e che prevedono spesso la costituzione di una società di gestione ad hoc.

Il valore (V) è una funzione dei benefici economici netti che verranno generati dal progetto:

V = f (Benefici economici netti attesi)

Gli elementi del criterio reddituale:

• Stima dei benefici economici netti attesi;
• Definizione del tipo di relazione algebrica che lega V (valore) e R (reddito netto);
• Selezione di un tasso di attualizzazione.

Metodologia di...

stima dei benefici e dei costi

• Analisi dei risultati storici
• Analisi risultati potenziali
• Analisi comparativa di mercato

Stima dei benefici economici netti attesi (l'approccio attraverso lo studio di fattibilità) e socio economico dell'area di

1. Inquadramento territoriale - ubicazione dell'Immobile.
2. Analisi della domanda attuale e prevista e specifica dei gruppi dei beneficiari.
3. Analisi dell'offerta attuale prevista. Descrizione dell'Immobile
4. (localizzazione, dimensione, caratteristiche, costi di realizzazione ecc.) con verifica della disponibilità dei più importanti input materiali e umani e individuazione delle alternative tecniche disponibili.
5. Analisi delle altre alternative possibili.
6. Analisi degli aspetti e dei costi di cantiere.
7. Analisi di fattibilità finanziaria (analisi costi e ricavi).
8. Descrizione e analisi degli impatti ambientali.

Struttura del conto economico nel criterio reddituale per la

misurazione del beneficio

1. Canone lordo di locazione potenziale- Sfitto ed inesigibilità
2. Ricavi lordi effettivi da locazioni
3. Altri ricavi
4. Totale ricavi operativi
5. Manutenzione
6. Gestione
7. Amministrazione
8. Assicurazione
9. Imposte sulla proprietà (ICI)
10. Totale costi operativi / manutenzione
11. M.o.l.- Ammortamenti
12. Reddito operativo
13. Oneri finanziari
14. Reddito ante imposte
15. Imposte
16. Reddito netto
17. L'equazione dell'analisibenefici-costi (ABC)-R= Benefici unitari * mq Costi unitari * mq
18. Efficienza gestionale
19. Efficacia gestionale
20. Costi di costruzione
21. Costi immobiliari
22. Massimizzazione del ricavo
23. Efficienza strutturale
24. Utilizzo dello spazio
25. S.utilizzata / S. totale
26. Mantenimento nel tempo
27. Costi e ricavi dell'investimento

I costi vengono rappresentati come:

1. a) Costi di investimento: si realizzano nella fase di attuazione del progetto, sono sostenuti "una tantum"
2. b) Costi di esercizio: si verificano durante la gestione dell'intervento
3. c) Ricavi (benefici): si
realizzano con la vendita dell'immobile e/o con il canone di locazione. I costi ed i ricavi vengono inizialmente stimati a prezzi di mercato, riferiti al momento in cui si effettua la formulazione dell'investimento. Passi procedurali per l'ABC: - Costruzione flusso di cassa con il metodo reddituale - Calcolo dei parametri di convenienza - Applicazione di criteri di scelta/selezione (nell'eventualità che l'entità delle risorse necessarie per i progetti valutati singolarmente validi superi quelle disponibili) Costruzione del flusso di cassa: Per il calcolo dei parametri di valutazione risulta necessaria la rappresentazione dei costi e dei benefici mediante il flusso di cassa, nella cui costruzione occorre tenere conto di: - Valori incrementali - Durata del progetto - Deprezzamento - Valori residui - Imprevisti Il flusso di cassa viene contabilizzato a prezzi costanti. Valori incrementali: Nella costruzione del flusso di cassa si

Considerano i costi ed i benefici incrementali, che derivano dalla differenza tra la situazione "con" e "senza" il progetto.

Durata del progetto

La contabilizzazione delle spese e delle entrate incremental del progetto deve essere effettuata per tutto l'arco di vita del progetto (vita economica).

Deprezzamento

Non vengono contabilizzate le voci di costo relative agli ammortamenti di investimenti in immobili, attrezzature, opere civili che si deprezzano nel tempo e la cui vita utile è superiore ad un esercizio finanziario (anno) in quanto:

• la contabilizzazione del relativo costo è già riportata nel flusso di cassa al momento dell'acquisto;
• nel flusso di cassa vengono contabilizzati i costi che rappresentano una vera erogazione monetaria (ammortamento = accantonamento contabile).

Valori residui

Nell'ultimo anno del progetto, il flusso di cassa deve tenere conto di eventuali valori residui dell'immobile. Ci sono 3 tipi di

valori residui positivi:

• valore dei beni che hanno ancora una vita utile (es: opere murarie, impianti, attrezzature, ecc.)
• valore dei beni che hanno aumentato il loro valore a seguito del progetto (tangibili: es. volumetrie; e intangibili: avviamento)
• valore del capitale circolante.

31 Imprevisti fisici

Tengono conto dell'eventuale variazione dell'ammontare degli input richiesti dall'intervento (si calcolano in genere in percentuale, 5 - 10%)

Nella valutazione dell'intervento vengono inclusi solo gli imprevisti fisici, in quanto rappresentano un effettivo utilizzo di risorse

32 La differenza tra costi e benefici

anni	Benefici	Costi	Benefici netti
1998	0	5.5	-5.5
1999	0	5.2	-5.2
2000	0	5.7	-5.7
2001	0	7	-7
2002	0	4.5	-4.5
2003	0	3.7	-3.7
2004	4.4	0.2	4.2
2005	4.8	0.2	4.6
2006	5.9	0.3	5.6
2007	7.4	0.3	7.1
2008	7.8	0.4	7.4
...	...	...	...
2020	10	2.2	7.8

33 I parametri non attualizzati di analisi sono poco significativi

Periodo di recupero (in quanti anni)

recuperiamo il costototale del progetto?)
34Raffrontiamo 4 alternativetecniche di uno schema irriguo,rappresentando unflusso di cassa semplificato:ciascuna delle alternative durac’èsolo 4 anni e non valoreresiduo
35Investimenti Costi di Valore della Flussi netti (c-Anni (a) gestione (b) produzione (c) a-b)
Progetto 1
Anni (a) 11
Costi di gestione (b) 30.000
Valore della produzione (c) 0
Flussi netti (c-a-b) -30.000
Progetto 2
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 20.000
Flussi netti (c-a-b) 15.000
Progetto 3
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 20.000
Flussi netti (c-a-b) 15.000
Progetto 4
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 1.000
Valore della produzione (c) 1.000
Flussi netti (c-a-b) 0
Totale
Investimenti 30.000
Costi di gestione 10.000
Valore della produzione 41.000
Flussi netti 1.000
Progetto 2
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 20.000
Flussi netti (c-a-b) 15.000
Progetto 3
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 20.000
Flussi netti (c-a-b) 15.000
Progetto 4
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 9.100
Flussi netti (c-a-b) 4.100
Totale
Investimenti 30.000
Costi di gestione 15.000
Valore della produzione 49.100
Flussi netti 4.100
Progetto 3
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 7.000
Flussi netti (c-a-b) 2.000
Progetto 4
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 31.000
Flussi netti (c-a-b) 26.000
Totale
Investimenti 30.000
Costi di gestione 15.000
Valore della produzione 57.000
Flussi netti 12.000
Progetto 4
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 7.000
Flussi netti (c-a-b) 2.000
Progetto 4
Anni (a) 4
Costi di gestione (b) 5.000
Valore della produzione (c) 31.000
Flussi netti (c-a-b) 26.000
Totale
Investimenti 30.000
Costi di gestione 15.000
Valore della produzione 57.000
Flussi netti 12.000
Quale alternativa progettualescegliere?
37Cosa manca nell’analisi divalutazione?Il valore delle risorse neltempo quindi …
Quale è il valore attuale di un importo da

pagare nel futuro se il tasso di interesse è il 10%? Basta moltiplicare l'importo per il fattore di attualizzazione corrispondente al 10%

Fattore di attualizzazione

Anni

1 0,90909

2 0,82645

3 0,75131

4 0,68301

Procedure di valutazione attualizzate

Valore Attuale Netto (VAN o V)

È il valore attualizzato dei benefici netti del progetto.

Si calcola attualizzando ad un saggio predeterminato i flussi di cassa netti che l'investimento produce nei vari anni della sua durata prevista.

La selezione dei progetti attraverso il criterio del VAN implica che tutti i progetti con un VAN positivo, ad un determinato saggio di attualizzazione, possono essere giudicati validi.

Valore attuale netto

∑(t=1 to n) VAN(t) = ∑(t=1 to n) (B/C)^t

Valore attuale netto - Durata illimitata

Valore attuale netto con durata illimitata

Utilizzo la funzione della rendita perpetua: V = R/i = R/CAP

R = reddito netto potenziale

CAP = Tasso di attualizzazione = i-g (i=soggettivo costo)

1. opportunità)(g=tasso di crescita della rendita annua)
2. La valutazione del costo opportunità i = Rendimento tendenzialmente privo di rischio + Premio per il rischio
3. La stima del premio per il rischio I = I + I + I + I g1 2 3 4-r
4. I = Tasso base (es. BTP 10 anni)
5. I = Premio rischio di business
6. I = Premio per il rischio finanziario
7. I = Premio per il costo della gestione immobiliare
8. g = tasso di crescita del valore immobiliare
9. Premio rischio di business
• Tipologia
• Ubicazione
• Conduttori
• Variazione di domanda e offerta
10. Premio per il rischio finanziario
• Illiquidità del mercato immobiliare
• Variazione del tasso di inflazione
• Leva finanziaria
11. Premio per il costo della gestione immobiliare
• Costi di gestione ed amministrativi
12. Procedure di valutazione attualizzate
• Saggio di Rendimento Interno (SRI o TIR)
• Saggio di attualizzazione che rende il VAN uguale a zero. In altri termini, quando il VAN è uguale a zero vuol dire che i benefici

del progetto sono in grado di ripagare le risorse utilizzate ma non di generare un surplus.

Vengono accettati i progetti che hanno un TIR non inferiore al "saggio di riferimento" 49. Saggio o Tasso di Rendimento Interno. È il saggio a cui viene risolta l'equazione:

i - n B C ∑ = t t 0 + t1 i = t 1

Perché il progetto sia accettabile, il TIR deve essere non inferiore al saggio di riferimento assegnato 50.

Il profilo di VAN e Sri/Tir 51.

Calcolo SRI/TIR per interazione. Quale è TIR di un investimento con un flusso di cassa con questo profilo? 52.

Raffronti tra progetti: VAN e Sri/Tir 53.

Procedure di valutazione attualizzate. Rapporto Benefici-Costi Attualizzati (RBCA). È uguale alla somma dei benefici attualizzati diviso la somma dei costi totali (costi di investimento più costi).