Comunione e condominio: particolarità e disciplina

La comunione

La comunione è l'istituto che si configura quando la proprietà o altro diritto reale spettano in comune a più persone. Secondo l'articolo 1100, la proprietà spetta in comune a più persone. A seconda del modo in cui è costituita, può essere:

• Volontaria → Sorge per volontà delle parti, ad esempio quando acquistano qualcosa insieme.
• Incidentale → Sorge indipendentemente dalla volontà delle parti, come nel caso di una comunione ereditaria.
• Forzosa → Imposta dalla legge e non ne è ammesso lo scioglimento, come le parti comuni dell’edificio condominiale.

Comproprietà

La comproprietà funziona sulla base delle quote, che rappresentano la misura e il parametro del concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione. L'articolo 1101 afferma che le quote si presumono uguali. Le quote commisurano ciò che spetta a ciascuno quando la comunione si scioglie, i pesi (spese in proporzione alla sua quota) e frutti. Le decisioni si prendono per la propria quota, ognuno dispone per quello che ha.

Secondo l'articolo 1102, ciascun partecipante può servirsi liberamente della cosa comune, ma non deve alterarne la destinazione e non deve impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L'articolo 1105 stabilisce che gli atti di ordinaria amministrazione sono prese a maggioranza delle quote (maggioranza semplice). L'articolo 1108 prevede che le decisioni più importanti (innovazioni o modifiche della quota) richiedono una sorta di maggioranza qualificata (⅔ del valore complessivo del bene). Gli atti di disposizione del bene (alienazione, costituzione di diritti reali, locazioni ultranovennali) possono essere adottati solo all’unanimità. L'articolo 1109 tratta dell'impugnazione delle deliberazioni.

Scioglimento della comunione

Gli articoli 1111-1112 riguardano lo scioglimento della comunione e le cose non soggette a divisione.

Il condominio

Il condominio ha alcune caratteristiche particolari e si pone come una parziale deroga al principio di accessione. I condomini sono proprietari esclusivi dei singoli appartamenti e comproprietari delle parti comuni dell’edificio. Questa comproprietà è inscindibile: non si può vendere l’appartamento separato dalla parte comune o viceversa. Il proprietario delle parti comuni è in proporzione al valore del suo appartamento.

L'articolo 1117 fornisce un elenco delle parti comuni dell’edificio. Secondo l'articolo 1118, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale all’unità immobiliare che gli appartiene. L'articolo 1118 co. 2 si riferisce alla comunione forzosa. Le spese sono in correlazione alla quota di comproprietà.