Comunione e condominio: particolarità e disciplina

Comunione ​ ​

L’istituto che si configura quando la proprietà o altro diritto reale spettano in comune a

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più persone​ . Art 1100​ : proprietà spetta in comune a più persone.

A seconda del modo in cui è costituita, può essere:

volontaria​ → sorge​ per volontà delle parti​ es: acquistano qualcosa insieme.

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incidentale → sorge indipendentemente dalla volontà delle parti es: comunione

❏ ereditaria. ​

forzosa → imposta dalla legge e non ne è ammesso lo scioglimento es: parti comuni

❏ dell’edificio condominiale.

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Comproprietà​ : funziona sulla base delle quote → misura e parametro del concorso dei

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partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione. Art 1101​ : quote si

presumono uguali. Le quote commisurano ciò che spetta a ciascuno quando la comunione si

scioglie, i pesi (spese in proporzione alla sua quota) e frutti. Le decisioni si prendono per la

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propria quota ognuno dispone per quello che ha.​ Art 1102 uso della cosa comune​ :

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ciascun partecipante può servirsi liberamente della cosa comune, ma non deve alterarne la

destinazione e non deve impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Art 1105​ : atti di ordinaria amministrazione sono prese a maggioranza delle quote

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(maggioranza semplice). Art 1108​ : decisioni più importanti (innovazioni o modifiche della

quota) per le quali è prevista una sorta di maggioranza qualificata (⅔ del valore complessivo

del bene). Gli atti di disposizione del bene (alienazione, costituzione di diritti reali, locazioni

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ultranovennali) possono essere adottati solo all’unanimità. Art 1109​ : impugnazione delle

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deliberazioni. Art 1111-1112​ : scioglimento della comunione​ + cose non soggette a divisione​ .

Condominio

Ha alcune caratteristiche particolari, si pone come una parziale deroga al principio di

accessione.​ I condomini sono proprietari esclusivi dei singoli appartamenti e comproprietari

delle parti comuni dell’edificio​ . Questa comproprietà è inscindibile: non si può vendere

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l’appartamento separato dalla parte comune o viceversa. Proprietario delle parti comuni in

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proporzione al valore del suo appartamento​

. Art 1117​ : elenco delle parti comuni dell’edificio.

Art 1118​ : il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale all’unità

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immobiliare che gli appartiene.​ 1118 co. 2​ : comunione forzosa​ . Spese in correlazione alla

quota di comproprietà, ma è corretto in una serie di casi perchè si guarda anche l’utilizzo

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che fa un certo condomino delle parti comuni art 1123: spese, co 2: spese ripartite in ragione

dell’uso che ciascuno può farne regole particolari che riguardano per esempio le scale

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(​ art 1124​ ).Governare le parti comuni: si governa votando con l’assemblea di condominio.

Sistema complicato per il sistema del governo del condominio = si guarda alle quote di

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comproprietà con un sistema democratico richiesta una certa maggioranza per teste e

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una certa maggioranza per quote voto di ciascuno in proporzione alla quota, ma è

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necessario una presenza minima di persone che vivono nel condominio al momento del

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voto. Art 1136 (co 1)​ : numero di voti che rappresenti almeno metà degli intervenuti e almeno

metà del valore dell’edificio. Previsto un amministratore affianco all’assemblea (obbligatorio

nel caso in cui i condomini siano più di 8) → ha il compito di eseguire le deliberazioni

dell’assemblea, disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi, riscuotere i

contributi, erogare le spese necessarie ed eseguire gli adempimenti fiscali, redigere il

rendiconto condominiale della gestione.

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Proprietà esclusiva + comproprietà + sistema di governo che tiene presente del numero

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delle teste e entità quote​ + a

mministratore​ di fianco all’assemblea.