Appunti esame diritto civile I

LE COSTRUZIONI

DISTANZE LEGALI MINIME DELLE COSTRUZIONI

Il codice stabilisce in 3 metri la distanza minima intercorrente tra le costruzioni (= ogni manufatto che per

struttura o destinazione ha carattere di stabilità e permanenza) che non siano unite o aderenti (art 873 cc).

L. speciali e regolamenti possono stabilire una distanza maggiore.

La norma del codice riguarda gli immobili limitrofi, che deve interpretarsi estensivamente nel senso di fondi

vicini: le distanze minime devono intercorrere tra costruzioni fronteggianti poste su proprietà diverse, siano

o non siano confinanti, quindi la norma sulle distanze si applica anche quando tra gli edifici si interpone una

striscia di terreno altrui.

RATIO: le norme sulla distanza minima hanno fondamento nell’esigenza di evitare il pregiudizio che

intercapedini eccessivamente ristrette arrecano alla vivibilità degli edifici, ES: mancanza di luce ed aria.

L’interesse pubblico che ispira in via primaria queste norme esclude la loro derogabilità pattizia:

inderogabile è quindi la disposizione del codice e anche i regolamenti locali sulle distanze, nonché le

disposizioni edilizie miranti ad altre finalità di interesse generale, ES: sicurezza sismica.

NB: i limiti delle distanze non si applicano agli edifici confinanti con piazze e vie pubbliche (art 879 c2 cc).

CONSEGUENZE DELLA PRIMA COSTRUZIONE

Il proprietario che costruisce per primo, cd preveniente, gode del diritto di prevenzione, che gli consente le

seguenti scelte:

1) Costruire sul confine: il proprietario prevenuto, che costruisce per secondo, deve rispettare la

distanza minima tra le costruzioni MA in alternativa ha la possibilità di:

- costruire in aderenza: non comporta alcun onere, quindi il vicino che vuole costruire in aderenza al

muro posto sul confine non ha bisogno di chiedere la comunione del muro (art 877 cc).

- costruire in appoggio: in questo caso occorrerà la preventiva richiesta di comunione forzosa del

muro.

2) Distaccarsi dal confine nella misura della metà della distanza minima: il proprietario prevenuto ha

l’unica possibilità di costruire rispettando la distanza minima tra le costruzioni.

3) Distaccarsi dal confine a meno della metà della distanza minima: il proprietario prevenuto potrà

costruire rispettando la distanza minima tra le costruzioni oppure potrà costruire:

- in aderenza: non avrà bisogno di chiedere la comunione forzosa del muro ma dovrà pur sempre

pagare il valore del suolo occupato.

- in appoggio: dovrà chiedere previamente la comunione forzosa del muro e dovrà pagare metà del

valore del muro e il valore del suolo occupato, cioè del suolo che si estende tra il confine e il muro.

in entrambi i casi di aderenza o appoggio il secondo costruttore ha l’ulteriore onere di interpellare il

vicino primo costruttore se intende estendere il muro fino al confine oppure demolirlo (art 875 c2

cc).

L’interpellato ha 15 giorni di tempo per comunicare la scelta fatta e 6 mesi di tempo dal giorno

della comunicazione per estendere il muro o procedere alla sua demolizione.

Entrambi i termini sono sanciti a pena di decadenza: il mancato rispetto di questi comporta il venir

meno del potere del proprietario del muro di impedire al vicino al costruzione in appoggio o in

aderenza.

NB: la costruzione in appoggio o aderenza deve essere eseguita nel tempo ragionevolmente

necessario o entro il termine fissato dalla sentenza: in mancanza viene meno l’effetto acquisitivo

del suolo del vicino.

RIMEDI CONTRO LE VIOLAZIONI DELLE NORME SULLE DISTANZE

Rimedio principale: rimessione in pristino. Questo rimedio è previsto per la violazione di norme sulle

distanze contenute nel codice e di norme dei regolamenti locali integrative di questo.

Può essere anche chiesta in via urgente.

NB: Il proprietario di un immobile, in caso di inosservanza da parte del vicino delle distanze minime, ha la

facoltà di esperire a sua scelta:

- azione petitoria

- azione possessoria

- procedimento di nuova opera, se intende ottenere provvedimenti immediati.

REQUISITI RIMESSIONE IN PRISTINO:

- deve trattarsi di violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni, non rilevando ad ES: le

norme sulle distanze delle costruzioni rispetto ad aree pubbliche o private.

- A questa può aggiungersi il risarcimento del danno per la violazione delle norme sull’edilizia.

NB: la violazione di norme sulle distanze legali costituisce un illecito permanente e quindi la

decorrenza del termine prescrizionale della relativa pretesa risarcitoria si rinnova di momento in

momento, avendo inizio da ciascun giorno rispetto al fatto già verificatosi ed al corrispondente

diritto al risarcimento.

- Legittimati attivi: proprietario, enfiteuta, usufruttuario dell’immobile rispetto al quale è stata

violata la norma sulla distanza.

- Legittimato passivo: proprietario costruzione.

Sia l’azione di risarcimento del danno sia la rimessione in pristino si ricollegano ad una obbligazione propter

rem e va di conseguenza proposta nei confronti dell’attuale proprietario dell’edificio che si trova in

obiettiva situazione di lesione del diritto del vicino, indipendentemente dal fatto che l’edificio stesso sia

stato in precedenza da altri realizzato. MURI

NORME DI VICINATO RIGUARDANTI I MURI. LE DISTANZE

Il codice detta una serie di norme che hanno ad oggetto specifico i muri, siano questi parti di edifici oppure

muri di cinta, ossia muri costruiti in funzione di demarcazione o di chiusura del fondo, o altri muri isolati.

Questa costruzione potrà essere di muratura ma potrà anche essere formata con materiale diverso ed in

qualche caso la giurisprudenza è giunta a considerare come muro, accogliendo di conseguenza la domanda

di comunione forzosa, un recinto o divisorio di rete metallica, stabilmente fissato al suolo con pali di ferro e

cemento, e la parte perimetrale di un edificio costruito in legname, purché di carattere permanente.

Le norme sui muri riguardano:

- Le distanze:

I muri che fanno parte di edifici sono soggetti alle norme sulle distanze delle costruzioni

o I muri di cinta e gli altri muri isolati invece non sono soggetti a tali norme, salvo che

o abbiano un’altezza superiore ai 3 metri (art 878 c1 cc). NB: i muri di cinta sono costituiti

dall’isolamento delle facce, l’altezza non superiore ai 3 metri, la sua destinazione alla

demarcazione della linea di confine e separazione/chiusura proprietà.

Il proprietario può ad ES: erigere il muro di cinta sul confine pur se il vicino abbia costruito

un edificio a distanza dal confine inferiore ai 3 metri o alla misura minima stabilita dai

regolamenti locali.

- Comunione forzosa dei muri: i muri di cinta e i muri facenti parte di edifici privati possono essere

oggetto di comunione forzosa (art 874 cc). Il muro eretto sul confine può essere reso comune dal

proprietario del fondo limitrofo per tutta l’altezza o per una sua parte ma comunque per

un’estensione non inferiore a quella del proprio fondo; a suo carico è il pagamento della metà del

valore del muro e del suolo sul quale questo insiste (art 874 cc).

Il codice menziona tra i legittimati attivi e passivi del diritto alla comunione forzosa del muro

l’enfiteuta, il superficiario e il possessore.

NB: la prevalente dottrina ritiene che la richiesta di comunione attivi l’obbligo legale del

proprietario del muro di cedere la quota di comproprietà al richiedente.

L’acquisto della comunione si ottiene mediante:

Contratto, che il proprietario è obbligato a stipulare

o Sentenza sostitutiva del contratto non concluso

o

Da ciò si desume che in entrambi i casi è prevista la garanzia per i vizi e per l’evizione a carico del

proprietario in entrambi i casi di contratto o di esecuzione in forma specifica.

Quindi il diritto alla comunione del muro va riconosciuto come un diritto potestativo che si

specifica quale diritto di obbligare il proprietario vicino a rendere comune il muro o di ottenerne la

comunione in via giudiziale.

Secondo altra dottrina invece il diritto alla comunione forzosa consisterebbe nel potere del

proprietario di determinare direttamente l’effetto acquisitivo della comproprietà del muro

mediante una dichiarazione unilaterale di volontà. MA questa opinione non sembra compatibile

con il testo normativo che prevede un atto di richiesta, ossia un atto volto ad ottenere una risposta.

Il proprietario del fondo vicino che esercita il diritto alla comunione deve pagare il valore della

metà del muro e del suolo su cui il muro insiste: questo pagamento non è un obbligo ma un onere,

cioè un presupposto legalmente necessario per ottenere la comunione (art 874 cc).

QUINDI diritto comunione forzosa= diritto potestativo con onere.

La sentenza costitutiva della comunione può essere condizionata al pagamento dell’indennità nella

misura determinata dal giudice.

La comunione forzosa è prevista anche nell’ipotesi in cui il muro isolato o facente parte di edificio si

trovi a distanza inferiore ad un metro e mezzo dal confine: in tal caso il secondo costruttore può

chiedere la comunione del muro solo al fine di fabbricare in appoggio al muro stesso.

Il proprietario prevenuto che chiede la comunione del muro costruito dal vicino a distanza inferiore

alla metà di quella legale, ha gli oneri di:

- Pagamento metà valore muro e suolo

- Pagamento valore suolo occupato con la propria costruzione

- Preventivo interpello del vicino

- Tempestiva costruzione in appoggio al muro reso comune.

NB: Il vicino ha la facoltà di paralizzare la domanda di comunione procedendo all’estensione del

muro al confine o alla sua demolizione.

- Presunzione di proprietà del muro divisorio: il muro che serve di divisione tra edifici si definisce

divisorio, art 880 c1 cc.

Il muro divisorio si presume comune fino al punto più alto di unione dei 2 edifici: se uno è di altezza

maggiore, la parte superiore del muro si presume appartenere al proprietario dell’edificio più

elevato.

NB: la presunzione legale comporta che la proprietà comune del muro non ha bisogno di essere

provata ed è opponibile a tutti i terzi, mentre chi assume di esserne proprietario esclusivo ha

l’onere di provare il suo titolo d’acquisto. Questa presunzione opera anche con riguardo ai muri

divisori di cortili, giardini, orti e campi; SE però si tratta di muri con spiovente, si presume che essi

appartengano in via esclusiva al proprietario del fondo verso il quale volge lo spiovente.

Ci sono poi altri elementi presuntivi di proprietà esclusiva come sporti o vani, e la ragione

giustificativa sta nel fatto che tali opere attestano che il muro è stato eretto a vantaggio esclusivo di

chi le ha eseguite, ma comunque lo spiovente rimane