Appunti di Valutazione

Confronto tra caso A e caso B

Buguali. Il caso B ha un TIR del 25%, mentre il caso A ha un TIR del 45%. Solo calcolando il TIR riusciamo a esprimere una preferenza del caso A rispetto al B.

Il PBP (Pay Back Period) è un terzo indicatore che misura il tempo necessario a recuperare il capitale investito nella realizzazione di un progetto. Il PBP si realizza nell'istante in cui i flussi di cassa cumulati di un progetto risultano essere uguali a zero: il flusso di cassa cumulato è un flusso che tiene conto anche dei flussi precedenti, quando questo è zero significa che tutte le spese fino a quel momento sono identiche a tutti i ricavi fino a quel momento. Ricavi - spese = 0, quando i ricavi sono uguali alle spese e quindi si verifica il PBP.

Questa è una rappresentazione grafica del PBP. Sull'asse verticale sono rappresentate le spese (al di sotto della linea temporale) e i ricavi (parte superiore). L'asse orizzontale rappresenta il tempo, anni in cui si sviluppa il progetto.

Rappresenta l'andamento del flusso di cassa accumulato: nel primo tratto ci sono le spese, poi, da un certo punto in avanti caratterizzato dalla vendita, il flusso di cassa cambia di segno passando da negativo a positivo e resta positivo man mano che si continuano ad accumulare i ricavi. Il periodo di tempo che passa dall'inizio del progetto al momento in cui il flusso di cassa cambia di segno (quando sono completamente coperte le spese iniziali) si chiama PBP. Il PBP è meno significativo degli altri due in quanto tiene conto solo di quello che succede fino a quando le spese sono state coperte, la parte degli accumuli degli incassi non viene considerata. È molto utile per alcuni investimenti di efficientamento dal punto di vista energetico degli immobili, è un indicatore più immediato.

Tre indicatori di redditività differenti:

1. VAN = somma di denaro;
2. TIR = percentuale, saggio di rendimento;
3. PBP = periodo di tempo.

LEZIONE 6 - Continuo

Lezione precedente (19/10/2021)

Un elemento fondamentale del Discounted Cash Flow Analysis è il saggio di sconto, ovvero il saggio che viene utilizzato per calcolare il valore attuale netto. Il saggio di sconto aggiustato parte da due concetti:

• relazione rendimento e rischio negli investimenti immobiliari;
• fattori di rischio negli investimenti immobiliari.

Sono elementi da tenere in considerazione per valutare la fattibilità o meno del progetto/investimento. Il saggio di sconto viene utilizzato nel calcolo della capitalizzazione dei redditi.

Il saggio di sconto non può essere ricavato dai dati già esistenti ma bisognerà operare in due modi:

1. Build-up Approach (procedura più sintetica);
2. Capital Asset Pricing Model o approccio quantitativo finanziario (procedura più analitica).

A. Build-up Approach

Il Build-up Approach (approccio all'analisi del saggio) scompone i fattori di rischio in tre categorie:

• rischio di business:
relazione di proporzionalità rischio-rendimento implica che maggiore è il rischio associato a un investimento, maggiore sarà il rendimento richiesto per compensare tale rischio. Questo concetto è espresso dalla formula complessiva di attualizzazione che ci permette di calcolare il tasso di sconto da utilizzare nella valutazione dei flussi di cassa futuri. Il rischio finanziario è legato alle modalità con cui si ottiene il finanziamento necessario per realizzare il progetto. Esso può essere di natura sistemica, legato alle condizioni generali del mercato e alle fluttuazioni dei tassi di interesse, oppure specifico, legato alle condizioni dell'investimento stesso e al rapporto tra capitale equity e capitale debito. Il rischio di sistema, invece, si riferisce al sistema economico generale in cui si colloca l'attività specifica. Esso può essere di natura ambientale o normativa e rappresenta un fattore di rischio da considerare nella valutazione complessiva del progetto. È importante calcolare e sommare tra loro questi fattori di rischio al fine di ottenere una valutazione accurata dell'investimento. La soglia base di redditività priva di rischio rappresenta il punto di partenza per determinare il rendimento richiesto per compensare il rischio associato all'investimento.possibilità meno rischiosa per investire dei soldi è acquistare titoli di stato (anche se rendono molto poco). L'obiettivo di queste analisi sarà quello di definire un saggio di attualizzazione che rappresenta quella soglia minima di accettabilità riguardo la vendita del progetto. Il saggio rappresenta una redditività richiesta per ammortizzare dei possibili rischi per una determinata operazione finanziaria, cioè una transazione che prevede una spesa immediata di denaro a fronte di un possibile rientro di quanto inizialmente speso. Queste operazioni presentano dei margini di rischio in quanto si anticipa una spesa e poi, se tutto va bene, si rientra magari anche con un margine. Ovviamente questa è un'operazione che comporta un margine di rischio semplicemente perché le tempistiche sono sfalsate e non è detto che la successiva fase di rientro funzioni secondo i tempi e le quantità previste inizialmente. Il saggio

Il tuo compito è qualcosa che dovrebbe coprire questo rischio cioè si richiede ricavo o un guadagno per coprire le eventuali perdite. Il concetto base è "richiede un margine tanto maggiore quanto maggiore è il rischio che si corre" (esempio: io metto da parte una sufficiente quantità di risorse di denaro per coprire le perdite se qualcosa dovesse andare male, quindi se l'operazione è molto grande e aumenta la rischiosità, devo mettere da parte un più di soldi per coprire eventualmente le perdite) Rischio = margine di ricavo per coprire le eventuali perdite. Sommando ciascuna di queste componenti di rischio riusciamo a definire il premio di rischio richiesto per una determinata operazione finanziata, con un determinato modo, che si svolge in determinato sistema economico, il tutto fornito in termini percentuali. Gli investimenti vengono decisi da un da un investitore ovvero un soggetto detentore di un terminata

Quantità di risorse finanziarie di denaro che è interessato a investirla per ottenere un auspicabile potenziale aumento del capitale che ha investito in un periodo di tempo. Questo soggetto prenderà le sue decisioni cercando di capire quale sia il metodo migliore per investire il suo denaro: il modo alternativo e più sicuro per investire il suo denaro comporta un livello minimo, più basso possibile, di rischiosità. Ad oggi questo modo di investire senza correre dei rischi è quello di acquistare dei titoli di Stato. Il soggetto finanziante si trova di fronte a due possibilità: conviene mettere i soldi senza correre rischi comprando titoli di Stato oppure fare un minimo investimento? L'investimento sicuro è il cosiddetto componente risk free. Il premio di rischio si potrebbe calcolare anche attraverso una procedura analitica. Il tasso di rendimento atteso secondo la lettura del CAPM. Questa tabella riporta un esempio di calcolo del saggio globale.

Sommando tutte le voci si ottiene il saggio di sconto globale più opportuno da applicare al calcolo. Questi saggi non vengono calcolati ma li prendiamo direttamente specialisti del settore ad esempio: il tasso di rendimento privo di rischio è definito al 4%, bisognerà poi vedere qual è un titolo di Stato che ha una durata analoga di 4/5 anni e si trova il risk free. Mentre i primi due dati sono facilmente reperibili online, gli altre tre vanno richiesti ad degli esperti in quanto cambiano tantissimo a seconda non solamente del tipo di progetto ma anche del luogo in cui intende realizzarlo, dipendono dal mercato locale.

B. Capital Asset Pricing Model

Si tratta di una procedura analitica che si occupa dell'analisi degli investimenti, in particolare investimenti in titoli che vengono nelle Borse. Ottimizza la composizione dei portafogli degli operatori che lavorano in borsa. Per ridurre il rischio di un investimento bisogna diversificare il tipo di investimento.

cioè non bisogna affidarsi ad un solo settore ma bisogna distribuire le proprie risorse in più settori in modo da riuscire a compensare i diversi settori nel caso in cui le cose dovessero andare male. Rilevante è la procedura che permette di definire il rischio di sistema e la possibilità di tracciare una security market line caratteristica per ciascun ambito di business (ci saranno seguiti market line per quanto riguarda gli investimenti di natura immobiliare). Avendo queste informazioni con dati ricavati da un'analisi dettagliata degli investimenti si è in grado, attraverso la security market line, di individuare quelli che sono i rendimenti attesi da un rischio di sistema predefinito. Si vedono i punti sul s.m.l. per ciascun livello di rischio sistematico e si può individuare, sull'asse verticale, quello che è il corrispettivo rischio di rendimento atteso ovvero un rischio connesso all'andamento generale. 33 Questa equazione mi

Il tuo compito è formattare il testo fornito utilizzando tag html.

ATTENZIONE: non modificare il testo in altro modo, NON aggiungere commenti, NON utilizzare tag h1;

permette di calcolare il premio per il rischio e andrà inserito come terzo elemento nel calcolo Build-up Approach:

Sia noto beta quindi il rischio dell'attività che si sta valutando, il modo per valutare il nostro r è quello espresso nella formula sopra citata. calcolare lo store per questo qua. Il saggio deve essere calcolato, definito, adattato al tipo di progetto che stiamo valutando e che verrà utilizzato e che rappresenta la soglia minima di vita richiesta per il progetto per costruire i nostri flussi di cassa.

Due sono i passaggi fondamentali per applicare una DCF Analysi: costruzione dei flussi di cassa e analisi dei flussi di cassa applicando gli indicatori di redditività. Il primo passaggio è quello di costruire i flussi di cassa (quantità di denaro che vengono spese e incassate in un determinato periodo):

• unlevered free cash flow (flusso di cassa operativo): generato per rimborsare i debiti finanziari e remunerare il capitale.
Fa riferimento all'attività operativa dell'azienda. NON tiene conto della leva.
• Levered cash flow: flusso generato per remunerare il capitale. Tiene conto della leva quindi di come si finanzia il progetto. Tutto quello che riguarda l'iniziale incasso dei finanziamenti da parte della banca, la restituzione di quello che la banca ha prestato e il pagamento del prestito attraverso il pagamento degli interessi su quanto è stato prestato.
• Flow to equity (flusso di cassa effettivo): il flusso che si prende in considerazione quando si fa il business plan. Effettivamente a disposizione del/dei proprietari (azionisti) della società. Si ottiene sommando al flusso di cassa operativo il flusso generato dalle attività non operative, che tiene conto di tutte le altre operazioni di cassa connesse all'attività operativa (dividendi, variazioni del capitale, interessi, prestiti, tasse non operative).
La prima differenza tra i unlevered e leveredÈ