Appunti di Estimo Territoriale prof. Fucilli

Estimo territoriale

Principio di comparazione

Per esprimere un giudizio di stima o di valore è necessaria la comparazione. Il giudizio di stima è riferibile più che altro alla valutazione di beni. A seconda delle domande che ci si pone nella valutazione di un bene oggetto di stima, si utilizzano diverse procedure di stima (monoparametrica, pluriparametrica). Per poter applicare tali procedure si deve fare necessariamente una comparazione. Si deve sapere cosa comparare, cosa valutare: nel caso della valutazione di programmi si parlerà di efficienza ed efficacia; nel caso di valutazioni ambientali si parlerà di compatibilità del progetto con le componenti dell’ambiente; nel caso della valutazione di contingenza si cercherà di attribuire a un bene materiale un valore per la collettività.

Non va dimenticato che la differenza sostanziale fra la valutazione di un bene privato e quella di un bene pubblico sta nella prospettiva con cui si osserva l’oggetto della stima. In via preliminare ci si deve chiedere “come” formulare un giudizio di valore. Su questo aspetto, tenuto conto della posizione di neutralità che l’estimatore deve mantenere, la logica con la quale va espresso il giudizio di valore deve essere quella comparativa. La comparazione diventa l’unico metodo per redigere una stima.

Per poter effettuare una stima si deve sempre applicare il principio di comparazione che, per l’estimo classico, consiste nel confrontare il bene oggetto di stima con beni simili presenti sul mercato. Questo concetto vale per qualunque oggetto di stima, non soltanto per i fondi rustici. La differenza sostanziale fra la valutazione di un bene pubblico e quella di un bene privato è la prospettiva secondo cui si effettua la stima.

Tipologie di procedimenti di stima

• Sintetico (comparazione diretta); comprende stima a vista, storica, parametrica, per valori tipici.
• Analitico (comparazione indiretta); determinazione del probabile valore di mercato di un bene immobile attraverso la capitalizzazione del reddito di cui l’immobile è capace.

Per la valutazione di beni privati si possono determinare diverse categorie di valore con l’applicazione di diversi criteri di stima, che si basano sull’esistenza del fenomeno dello scambio di beni oppure sulla produzione che questi possono generare, ad esempio:

• Valore di mercato; è il più probabile valore di un bene che si potrebbe realizzare in occasione di una compravendita. Serve alla valutazione in base alla comparazione con beni simili che sono stati scambiati, confrontando i prezzi di compravendita.
• Valore di costo; è il più probabile valore di stima preventiva e consuntiva dei costi di un bene producibile. Si ottiene sommando i valori di mercato dei singoli fattori della produzione impiegati nel processo produttivo.
• Valore di trasformazione; è il più probabile valore nel caso di un giudizio di convenienza (di una trasformazione) o nel caso di stima di un’area fabbricabile o di edifici obsoleti o vetusti. Si determina per differenza fra il valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione e i costi necessari per trasformarlo.
• Valore complementare; si ottiene per differenza fra il valore di mercato del bene complessivo e il valore del bene residuo. Si applica soprattutto nel caso di esproprio parziale.
• Valore di surrogazione; è il valore più probabile di quei beni privi di mercato. Si determina individuando il valore di mercato o di costo, di un bene capace di sostituirsi al bene oggetto di stima.

Valutazione dei beni pubblici

Per quanto riguarda i beni pubblici, la categoria di valore più importante è il valore d’uso. Per i beni pubblici è impossibile fare una valutazione in base agli scambi di libero mercato. Bisogna ricercare il valore in base all’uso del bene da parte della collettività. In altre parole, il valore d’uso corrisponde a quanto si è disposti a pagare per l’uso che viene fatto della risorsa o del bene in oggetto.

Si può considerare anche il valore di esistenza, ossia quel valore legato al solo fatto che il bene ci sia fisicamente. Altre categorie di valore da ricercare per i beni pubblici possono essere: il valore opzionale e quasi-opzionale che fanno sempre riferimento all’uso; il valore di lascito (legato all’uso che le generazioni future faranno del bene in oggetto) e il valore vicario, che insieme al valore di esistenza fanno riferimento alla conservazione del bene; in altre parole sono valori da attribuire in prevalenza alla componente altruistica e non utilitaristica insita nel comportamento umano che può tradursi nella richiesta di conservazione dei beni ambientali per le generazioni future (valori di lascito) o per altri individui (valori vicari). Molte persone, inoltre, attribuiscono importanza alla semplice esistenza di specie animali o vegetali indipendentemente dal fatto che qualcuno possa fruirne (valori di esistenza).

La somma dei valori d’uso e di conservazione costituisce il cosiddetto Valore Economico Totale (VET). Per la valutazione di beni pubblici, la procedura da utilizzare è in genere la valutazione di contingenza; per valutare i beni ambientali, la procedura adottata può essere ad esempio la DPSIR; per la valutazione di programmazioni per lo sviluppo rurale si usano procedure come l’organizzazione di focus group, formulazione di questionari, SWOT Analysis (che tiene conto di punti di forza, debolezza, opportunità e minacce legate alla realizzazione).

I beni pubblici sono quei beni fruibili da parte della collettività, in grado di erogare servizi di tipo qualitativo. Rispetto ai privati, presentano due caratteristiche imprescindibili: non escludibilità e non rivalità.

• Non escludibilità: la presenza di un fruitore non esclude che qualcun altro possa usufruire dello stesso bene; un individuo non può impedire ad un altro il consumo di una risorsa; si tratta di una caratteristica legata allo spazio fisico per la fruizione (es. spiaggia).
• Non rivalità: l’uso di un servizio da parte di un cittadino non riduce l’entità del servizio offerto dal bene pubblico al resto della collettività; l’uso di un bene da parte di una persona non ne riduce l’utilità per un’altra; si tratta di una caratteristica legata all’utilità, che possiamo dire infinita, del bene pubblico.

Una caratteristica dei beni pubblici riguarda la loro capacità di generare esternalità, di solito definite come effetti collaterali e non intenzionali della produzione e del consumo che influiscono, positivamente o negativamente, su terzi. Ad esempio, una fonte di emissioni dannose che inquina l’atmosfera circostante a un livello tale da aumentare l’incidenza di alcune malattie respiratorie crea un’esternalità negativa (costo esterno). In tal caso, l’attività di un agente (l’impianto di produzione) provoca una perdita di benessere per un altro agente (gli individui che si ammalano) e la perdita di benessere è involontaria e non compensata.

È anche possibile, tuttavia, che le esternalità negative non siano affatto dovute ad inadeguatezze del mercato. La PAC ha incentivato un intervento dei governi dell’UE nei mercati agricoli per controllare i prezzi e sostenere i redditi degli agricoltori, con la conseguenza di determinare un’enorme sovrapproduzione con relativi problemi di impatto ambientale conseguente all’impiego di concimi chimici, pesticidi, diserbanti, ecc.

In una economia di mercato perfettamente funzionante il prezzo di mercato riflette esattamente il valore dei beni che in esso sono compravenduti, determinando un’allocazione Pareto-efficiente degli stessi. Tuttavia, è possibile riscontrare un paradosso: l’aria (elemento fondamentale per la vita) ha un prezzo nullo mentre beni quali i diamanti (assolutamente inutili dal punto di vista biologico) hanno un prezzo molto alto. A tale proposito, il prezzo di mercato non riflette l’utilità che un bene assume per l’uomo. Quindi, il mercato è in grado di definire un prezzo che esprime il valore attribuito alla risorsa dalla collettività solo in presenza di beni privati puri. Al contrario, non è in grado di funzionare correttamente in presenza di beni irriproducibili o parzialmente riproducibili ed in grado di generare esternalità. Ne consegue l’incapacità di determinare una allocazione ottima di tutti quei beni pubblici ampiamente diffusi nel territorio.

Tale fallimento del mercato fa sì che i prezzi non riflettano correttamente le preferenze dei consumatori e che i costi di produzione non siano quelli ottimali. Ad esempio, la maggior parte dei beni culturali possono avere un prezzo di mercato (si pensi ai quadri), ma tale prezzo non può mai riflettere completamente il valore sociale del bene. Il prezzo di un’opera d’arte o di un castello antico è sempre frutto di una domanda individuale, mentre il valore sociale deriva dalla domanda che l’intera collettività esprime per lo stesso bene in quanto parte della sua cultura e della sua storia.

In questi casi, solo un intervento pubblico esterno può essere in grado di correggere i meccanismi di mercato che tendono a sfruttare eccessivamente tali beni e ad apportare danni anche irreversibili. A tal fine, per approssimarsi all’ottimo sociale, è necessario conoscere la loro domanda ricreativa e culturale e procedere alla stima del valore monetario. Quindi, in un’ottica di tutela e valorizzazione derivante dai caratteri di scarsità, fragilità e non riproducibilità degli stessi, la valutazione dei beni pubblici consente di dare una giustificazione economica all’intervento pubblico, permette l’applicazione dell’analisi costi-benefici per giudicare se la tutela di un determinato bene sia economicamente valida per l’intera collettività, stabilisce eventuali priorità nell’allocazione dei fondi pubblici, ma permette anche di quantificare i danni subiti da tali beni a seguito di attività antropiche finalizzate al loro uso diretto.

È comunque importante ricordare che, in linea di massima, l’unità di misura del valore dei beni pubblici può essere di tipo monetario o non monetario ed è connessa allo strumento utilizzato che può essere l’analisi costi-benefici (ACB) o l’analisi multicriteria (AMC). Tuttavia, l’unità di misura monetaria presenta indubbi vantaggi rispetto ad altri indicatori quali-quantitativi: ha un significato universale facilmente comprensibile e può essere utilizzata in tutti i tipi di processi di valutazione dell’operato pubblico. Quindi, a parità di affidabilità e di bontà delle stime ottenute, le valutazioni monetarie dovrebbero essere sempre preferite.

Studi e metodologie di valutazione economica

A partire dalla metà degli anni ‘60, soprattutto all’estero (USA, UK), sono stati condotti numerosi studi, volti a definire metodologie di valutazione economiche dei beni senza mercato e a saggiarne limiti e potenzialità. A tale proposito, gli approcci possono essere ripartiti in quattro gruppi (Mitchell e Carson, 1989):

• Diretti ipotetici (Contingent Valuation).
• Indiretti ipotetici (disponibilità a viaggiare, ordinamento contingente, mappe di indifferenza).
• Diretti reali (referendum, simulazioni di mercato, mercati privati paralleli).
• Indiretti reali (Travel Cost individuale e zonale, Hedonic pricing).

I numerosi studi realizzati ricorrendo a due delle principali tecniche, quali la Contingent Valuation e il Travel Cost, hanno consentito di affinare le metodologie analitiche e valutative ma ne hanno posto in evidenza alcuni limiti di un certo rilievo. In particolare, sono emerse differenze nei valori ottenuti per uno stesso bene utilizzando approcci di stima diversi, tanto che si è fatta sempre più strada l’idea che per giungere a stime il più possibile attendibili sia necessario ricorrere simultaneamente ad approcci differenti.

Tecnicamente gli approcci per la valutazione economica dei beni pubblici si rivolgono alla misurazione delle variazioni di benessere conseguenti a modificazioni quanti-qualitative degli stessi o a cambiamenti dei costi da sostenere per fruirne. Pertanto è importante valutare i benefici erogati dal bene e determinare il tipo di aggregato economico che possa misurare i cambiamenti del benessere.

Come già detto, i beni pubblici, al contrario dei privati, possono soddisfare diversi bisogni ed è impensabile comprendere la pluralità di funzioni che essi svolgono per la società. Ciò deriva dalla natura di bene pubblico che preclude l’esistenza di piena rivalità ed escludibilità nel consumo. Dunque, da un punto di vista sistematico, il valore complessivo di un bene ambientale può essere ripartito nelle seguenti componenti:

• Valori d’uso diretto- (d’uso dovuti a esperienze passate e presenti; opzionali; quasi opzionali).
• Valori di conservazione (di lascito; di esistenza; vicari).

I valori d’uso derivano dai benefici (attuali o attesi), conseguenti all’uso di una risorsa per attività di vario tipo (produttive o ricreative). Oltre al beneficio dovuto all’uso diretto, una frazione del valore può derivare dai benefici attesi dal consumatore che possono tradursi nella disponibilità a pagare una sorta di "premio assicurativo" per poter utilizzare in futuro il bene. Tale disponibilità a pagare determinerà un valore opzionale quando ci sia certezza nell’uso futuro o di un valore quasi-opzionale quando questa non ci sia.

I valori di conservazione sono da attribuire in prevalenza alla componente altruistica e non utilitaristica insita nel comportamento umano che può tradursi nella richiesta di conservazione dei beni ambientali per le generazioni future (valori di lascito) o per altri individui (valori vicari). Molte persone, inoltre, attribuiscono importanza alla semplice esistenza di specie animali o vegetali indipendentemente dal fatto che qualcuno possa fruirne (valori di esistenza). La somma di valori d’uso e dei valori di conservazione costituisce il cosiddetto “valore economico totale” (VET).

In generale, senza un sistema dei prezzi, il valore economico di un bene pubblico può essere misurato dalla quantità di moneta corrispondente alla variazione del benessere individuale (utilità), causata da una modifica nella sua disponibilità. Una stima monetaria di detta variazione può essere fornita dal surplus del consumatore che viene definito come la differenza tra la massima quantità di denaro che i consumatori sono disposti a pagare per un bene (valore lordo) e la quantità di denaro che effettivamente costa il bene stesso (valore finanziario). Si può quindi affermare che il valore monetario lordo riflette l’utilità lorda di un bene, mentre il valore finanziario rappresenta il sacrificio o la disutilità sostenuta per ottenerlo. Quindi, sottraendo alla misura dell’utilità quella della disutilità si ottiene un’indicazione dell’utilità netta ritraibile dal consumo del bene.

Nella teoria neoclassica del consumatore il valore totale lordo attribuito ad un dato bene, in funzione della quantità fruita, viene misurato dall’area sottostante la funzione ordinaria di domanda M. In altre parole, la funzione M esprime la quantità domandata in funzione del prezzo o, viceversa, il prezzo che si formerebbe in funzione della quantità di bene offerto sul mercato. Se M descrive il comportamento del consumatore rispetto al bene oggetto di valutazione, per un prezzo pari a p₁ verrà consumata la quantità q₁. In tale situazione l’utilità lorda è pari alla superficie 0q₁KA (valore lordo) mentre il sacrificio pagato per procurarsi q₁ sarà pari alla quantità di denaro pagata 0q₁Kp₁ (valore finanziario). Il surplus, o utilità netta, percepito dal consumatore per il consumo di q₁ è pari all’area p₁KA, ossia: 0q₁KA - 0q₁Kp₁.

Il surplus, ovviamente, diminuisce al crescere del prezzo o al diminuire della quantità disponibile. Ad esempio, se il prezzo del bene passa da p₁ a p₂ il surplus si riduce a p₂HA, con una perdita netta di utilità pari a p₁KHp₂KHp₁. Dunque, l’area del trapezio p₁KHp₂ rappresenta la variazione del surplus del consumatore ed è la misura della perdita subita a seguito dell’aumento di prezzo.

Nel caso dei beni pubblici, se la fruizione è gratuita ed illimitata (beni pubblici puri), il surplus è pari all’area 0BA, sottesa da tutta la funzione di domanda M. Se invece il bene è fruibile in quantità limitata (rivalità) ma risulta di libero accesso (non escludibilità) il surplus si riduce alla porzione di piano cartesiano sottesa dal tratto di funzione di domanda compreso tra 0 e la quantità effettivamente disponibile. Ad esempio, se la quantità disponibile è pari a q₁, il surplus è pari a 0q₁KA.

La nozione di surplus del consumatore appena descritta fa riferimento al surplus marshalliano (SM). Esso descrive la disponibilità a pagare per un bene in rapporto al reddito effettivamente disponibile che eguaglia, in termini monetari, l’utilità che il consumatore trae dall’attività di scambio. Da quanto detto è possibile comprendere che la curva di domanda marshalliana è a reddito costante...