Appunti di diritto privato 2, prof. Benacchio (unitn)

 DIRITTO DI SUPERICIE = DIRITTO DI COSTRUIRE O UNA PROPRIETÁ SUPERFICIARIA DEL BENE.

 Art. 955 c.c. “ Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di

fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui”.

Anche sotto il livello del terreno.

 Esempi:

i. Chiosco per la vendita di giornali.

ii. Stabilimenti balneari.

iii. Abitazioni popolari (diritto di superficie 99 anni).

iv. Pensiline o chiosco per la distribuzione di carburante.

v. Impianti per la produzione ENEL con pannelli solari.

vi. Cappella cimiteriale.

 Art. 956 c.c. “Non può essere costituita o trasferita la proprietà delle piantagioni separatamente

dalla proprietà del suolo”.

COSTITUZIONE: ESTINZIONE:

1. Contratto = scritto (forma scritta ab 1. Scadenza del termine (se a tempo

substantiam) + trascrizione. determinato).

2. Testamento, 2. Prescrizione ventennale (del solo diritti di

3. Usucapione (ma solo la proprietà edificare).

superficiaria, non il diritto di costruire). 3. Rinuncia.

4. Verificarsi di un’eventuale condizione

risolutiva.

5. Confusione.

6. Perimento della cosa, art. 954 c.3 c.c. “… il

perimento della costruzione non importa,

salvo patto contrario, la estinzione del

diritto di superficie”.



**con l’estinzione l’immobile e la sua proprietà

diventano del proprietario del terreno, art. 935

c.c. “SUPERFICIE SOLO CEDIT ACCESSIONE”.

ENFITEUSI: artt. 957 e ss.

 Cessione di godimento di un terreno.

 Obbligo di miglioramento del terreno.

 Obbligo di pagare un canone.

 DURATA: per 20 anni o in perpetuo.

 Affrancazione o riscatto.

Nozione: è un diritto reale che attribuisce all'enfiteuta il diritto di godimento di un immobile dietro

l'obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene

Per cercare di bilanciare la posizione dell'enfiteuta e quella del proprietario ( spogliato in gran parte dei

suoi poteri) si stabilì un periodo minino di durata del diritto (20 anni) e la stessa possibilità di

affrancazione era subordinata alla trascorrere del ventennio.

Nella situazione attuale, quindi, non c'è termine per procedere alla affrancazione, potendo chiederla

anche subito dopo la nascita del diritto; stando così le cose, i casi in cui sopravvive l'enfiteusi sono

davvero pochi.

Costituzione dell'enfiteusi

 Contratto

 Testamento

 Usucapione sia del diritto del concedente che di quello dell'enfiteuta

Obblighi e diritti delle parti.

Diritti e obblighi dell'enfiteuta:

 L'enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo (art. 959 c.c.) ma non

può alienarlo.

 Può disporre del suo diritto sia per atto tra vivi che per testamento (artt. 965 e 967 c.c.). La

forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 1350 n. 2).

 Può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario pagando una somma pari

a 15 volte il canone annuo (art. 1 comma 4 l. n 607\66) (art. 971 c.c.). L'atto di affrancazione

costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi.

 Non è ammessa la subenfiteusi (art. 968 c.c.).

 Ha l'obbligo di migliorare il fondo.

 Ha l'obbligo di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di

prodotti naturali (art. 960 c.c.).

Diritti e obblighi del proprietario

 Può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico se l'enfiteuta deteriora il

fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità

di canone ( art. 972 c.c.)

 Quando cessa l'enfiteusi deve rimborsare l'enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate

(art. 975 c.c.)

 Può chiedere la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi

si trova nel possesso del fondo. La ricognizione è un atto di accertamento del diritto delle parti (art.

969 c.c.).

 Deve subire l'affrancazione del fondo



Durata e prescrizione Il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di

affrancazione. Si può costituire in maniera perpetua, si prescrive per non uso ventennale.

Estinzione dell'enfiteusi:

 Decorso del termine eventualmente stabilito.

 Prescrizione ventennale.

 Affrancazione devoluzione.

 Perimento totale del fondo (art. 963 c.c.).

La pubblicità: diritto privato II.



PUBBLICITÁ forma di protezione per diversi interessi e tutele.

 Tutela del soggetto a cui si riferisce il fatto giuridico reso noto.

 Tutela dei terzi.

 Interesse generale alla conoscenza delle situazioni giuridiche.

i. Facilitazione del traffico giuridico.

ii. Per la certezza del diritto.

Esistono tre categorie di pubblicità:

A. Pubblicità notizia:

Questo tipo di pubblicità serve per rendere noto un fatto. Presenta alcune caratteristiche fondamentali:

o Non discende alcun effetto giuridico.

o Obbligo imposto dalla legge.

o La mancanza non incide sulla validità dell’atto.

Esempi:  Pubblicazioni matrimoniali.

 Sentenza di interdizione nell’atto di nascita.

B. Pubblicità dichiarativa:

Serve per dichiarare e rende opponibili il negozio ai terzi (ambito contrattuale). 

o La mancanza dell’adempimento formalistico rende il negozio ugualmente valido

trascrizione di un immobile.

C. Pubblicità costitutiva:

o Se manca il negozio non produce effetti nei confronti di nessuno.

Esempi:  Per quanto riguarda l’ipoteca prende il nome di iscrizione.

 Intavolazione nei libri fondiari.

 Iscrizione delle Spa nel registro delle imprese per la personalità giuridica.

Strumenti di pubblicità:

1. Acquisizione di beni mobili: possesso.

2. Diritto di credito: notificazione della cessione al debitore.

3. Titoli di credito: possesso, girata e annotazione.

4. Beni immobili e mobili registrati: trascrizione.

5. Status della persona: registro dello Stato Civile.

**ipoteca: iscrizione in pubblici registri.

TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI IMMOBILIARI:

 Tutela e protezione acquirente.

 Certezza e validità dell’acquisto.

 Tutela della circolazione dei beni e del traffico giuridico.

Art. 2643 c.c. “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di

superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;

2bis) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati,

previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di

abitazione;

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili [812] o di

altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili

dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un

termine maggiore di tre anni;

10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri

diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è

indeterminata;

11) gli atti di costituzione dei consorzi [862, 863] che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;

12) i contratti di anticresi 1350 n. 7, 1960; disp. att. 231;

12bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale

autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato;

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati

nei numeri precedenti”.

Questi sono gli acquisti, art. 2643 c.c.

Effetti art. 2644 c.c. “Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a

qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente

alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione

di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore”.

Priorità della trascrizione: PRINCIPIO (per la certezza del diritto).

Art. 2650 c.c. “Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le

successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto

l'atto anteriore di acquisto.

Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono

effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644.

L'ipoteca legale a favore dell'alienante e quella a favore del condividente iscritte contemporaneamente alla

trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite

anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio”.

Tale articolo rappresenta il PRINCIPIO DELLA CONTINUITÁ DELLE TRASCRIZIONI.



Non sana l’invalidità di un atto tranne per la doppia vendita.

Art. 2652 c.c. “Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'articolo 2643, le

domande giudiziali indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti:

1) le domande di risoluzione dei contratti e quelle indicate dal secondo comma dell'articolo 648 e

dall'ultimo comma dell'articolo 793, le domande di rescissione, le domande di revocazione delle donazioni ,

nonché quelle indicate dall'articolo 524.

Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto

trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

2) le domande dirette