Appunti completi orale esame di Stato Architetto

Differenza tra luce e veduta

Art. 900 codice civile: “Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.”

Quelle che comunemente chiamiamo finestre o altre aperture sulla proprietà del vicino possono essere, in base alla legge, di due tipi:

Luci

Le luci sono quelle aperture nel muro dell’edificio che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non devono consentire di affacciarsi sulla proprietà del vicino. Esse, per cercare di essere il più esplicativi possibile, sono quelle aperture alte non utilizzabili come affaccio e solitamente poste nelle case con soffitti molto alti o nei bagni.

Vedute o prospetti

Le vedute o prospetti sono quelle aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sulla proprietà del vicino.

Vedute

La veduta può essere di tre tipi:

• Diretta, quando il confine del fondo contiguo è parallelo al muro della finestra o le due linee formano un angolo minore di novanta gradi;
• Obliqua se le due linee formano un angolo retto oppure ottuso;
• Laterale, se le due linee vengono a formare una retta.

Requisiti delle vedute

Costituiscono requisiti essenziali per l’esistenza di una veduta:

• La possibilità di guardare e sporgere il capo nel fondo del vicino senza l’uso di mezzi artificiali, con riferimento a una persona di statura normale (cosiddetta “inspectio”);
• La possibilità di vedere e guardare non solo di fronte ma anche obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino (cosiddetta “prospectio”), in modo da consentire una visuale mobile e globale in ogni lato [1].

Tutte le aperture prive di tali requisiti si considerano automaticamente “luci” e quindi devono rispettare le relative caratteristiche e condizioni (v. dopo). Le vedute non possono essere aperte nel muro divisorio; quest’ultimo, infatti, non può dar luogo all’esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e/o tutela del fondo, sia perché, anche quando consente l’affaccio sul fondo altrui è inidoneo a costituire una situazione di soggezione di un fondo all’altro, a causa delle reciproche possibilità esistenti da entrambi i fondi confinanti [2].

I lastrici solari e le terrazze possono costituire vedute a carico del fondo vicino solo se muniti di solidi ripari come ringhiere e parapetti o altro mezzo di protezione, che consentano un affaccio agevole e sicuro per l’incolumità della persona, nonché un accesso comodo al terrazzo [3]. Si può anche avere una veduta che presenti una inferriata [4] o una grata, a condizione che consenta un comodo affaccio e di esporre il capo (da stabilire in concreto, cioè avuto riguardo all’ampiezza delle maglie dell’inferriata stessa [5]), in modo da guardare non solo frontalmente, ma anche obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino. Non costituisce veduta, bensì luce, l’apertura munita di inferriata che consente di guardare sul fondo sottostante mediante una manovra poco agevole per una persona di normale conformazione fisica. La servitù di veduta è una servitù “urbana”, che pertanto non è esercitabile a favore o a carico di fondi rustici [6].

Luci

A differenza delle vedute, che consentono di sporgere il capo sul fondo altrui, le luci hanno solo la funzione di consentire il passaggio dell’aria e della luce, ma senza la possibilità di affacciarsi.

Requisiti delle luci

Le luci devono avere tre requisiti:

• Inferriata, deve essere idonea a garantire la sicurezza del vicino e ha la funzione di garantire la sicurezza del vicino e deve essere tale da impedire il passaggio di una persona senza effrazione. Può essere in ferro o in un altro materiale di uguale solidità e resistenza.
• Grata fissa in metallo, le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati, ha la funzione di evitare che dall’apertura vengano gettati oggetti nel fondo altrui.
• Altezza, minima di due metri e mezzo che il lato inferiore dall’apertura deve avere sia dal suolo a cui si vuole dare luce e aria, sia dal fondo del vicino. In particolare, il codice civile [7] stabilisce che la luce debba avere:
  • Il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;
  • Il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Luci irregolari

Le luci che rispettino i requisiti appena indicati (inferriata, grata, altezza) si dicono “luci regolari”. L’apertura delle luci regolari nel proprio muro costituisce l’esercizio di una facoltà del diritto di proprietà consentita a prescindere dalla distanza dal fondo altrui: il proprietario confinante ha, infatti, solo il diritto di chiudere tali finestre in caso di costruzione in appoggio o in aderenza al muro nel quale sono aperte e quello di esigere la conformità delle luci alle prescrizioni di legge. Se invece la luce non rispetta le prescrizioni di legge si considera “luce irregolare”. In tale caso, il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce irregolare non ha diritto alla sua chiusura, ma solo alla regolarizzazione di tale luce. Resta fermo il diritto, eventuale e distinto, del proprietario del fondo vicino di chiudere la luce costruendo in appoggio o in aderenza al muro su cui insiste la luce. L’irregolarità della luce può determinare l’usucapione di alcun diritto. In altre parole non perché il proprietario non ha contestato alcunché per diversi anni, il soggetto che ha costruito la luce irregolare può rivendicare l’usucapione sull’apertura della luce.

Distanze delle vedute

Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario che, tra il fondo di quest’ultimo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute, vi sia una distanza di un metro e mezzo (la veduta può essere costituita da finestra, porta finestra, balcone, loggiato, lastrico solare con parapetto, sporti, ecc). Il rispetto di tale distanza minima viene meno se tra i due fondi c’è una strada pubblica (o privata purché soggetta a servitù pubblica di passaggio). Tale previsione non richiede necessariamente che la via separi i fondi medesimi, ma richiede solo che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.

Per quanto invece riguarda l’apertura di vedute oblique e laterali, la distanza da rispettare è di 75 centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra all’inizio del fondo del vicino. L’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute sul fondo del vicino non viene meno se la presenza di muri divisori o altre barriere impediscono in concreto l’affaccio. Questi obblighi e l’eventuale divieto in caso di violazione degli stessi prescindono dall’esistenza di un effettivo e concreto danno alla privacy del vicino. In altre parole, il soggetto leso, per poter rivendicare il proprio diritto, non è tenuto a fornire la prova del danno subito.

L’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune la cui presenza impone, a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti, dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l’esclusione di nuove costruzioni (porte a piano terra, finestre e balconi) non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce e aria agli edifici su di esso prospettanti.

Come si calcolano le distanze

La distanza legale si misura tra la facciata esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette e la linea di confine. Se la veduta si esercita da terrazzi, lastrici o sporti, la distanza va misurata dalla linea esteriore o più sporgente di tali opere. Per quanto riguarda i balconi non vanno considerati, nella misurazione delle distanze, i cornicioni, i fregi o altri simili manufatti, che hanno solo funzione ornamentale.

Distanze dalle costruzioni

Qualora sia stato acquistato il diritto di avere vedute sul fondo del vicino, quest’ultimo non può costruire a distanza minore di tre metri e, se vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono aperte le vedute, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. A tal fine, comunque, è necessario che il diritto del proprietario di mantenere la veduta sul fondo del vicino sia acquisito anteriormente rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di questo, della facoltà di costruire.

Violazioni

Qualora una veduta venga aperta a una distanza inferiore dalla proprietà del vicino rispetto ai limiti imposti dal codice civile e di cui abbiamo appena parlato, il titolare del fondo “leso” può rivolgersi al giudice per ottenere il rispetto della distanza minima, attraverso la demolizione o la chiusura dell’apertura, oppure – quando possibile – il suo arretramento o l’esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l’esercizio della veduta (es. la costruzione o l’arretramento di un parapetto o, nel caso di vedute laterali, la collocazione di un pannello). I giudici hanno però stabilito che queste opere alternative alla demolizione possono essere imposte solo se espressamente richieste da colui che ha realizzato la veduta.

In particolare, il proprietario che subisce l’apertura abusiva di una veduta da parte del vicino può ottenere, nei confronti di questi, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante l’azione negatoria o quella di manutenzione, nonché il risarcimento dei danni eventualmente patiti.

Note:

• Cass. sent. n. 17343/2003.
• Cass. sent. n. 820/2000.
• Cass. sent. n. 4015/1984.
• Cass. sent. n. 480/2002.
• Cass. sent. n. 6820/1986.
• Cass. sent. n. 808/1965.
• Art. 901 cod. civ.

SCIA, CIL (abolita), catasto

La novità più grande del decreto Scia 2 è la riduzione dei titoli edilizi. Ne rimangono 5: edilizia libera, CILA, SCIA, permesso di costruire, permesso alternativo alla Scia. Prima erano sette: scompaiono CIL (quasi del tutto, c’è un “residuo”, che riguarda le opere che soddisfano esigenze temporanee) e Super-Dia.

La SCIA

Segnalazione Certificata di Inizio Attività dovrà essere utilizzata per gli interventi elencati di seguito. I lavori realizzati con Scia possono iniziare il giorno stesso in cui si presenta la documentazione.

• Gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio;
• Interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio;
• Interventi di ristrutturazione edilizia;
• Le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati;
• Le varianti a permessi di costruire che non portano a una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e prescritti dalle altre normative di settore. Le varianti devono emergere dalla comunicazione di fine lavori.

La Scia al posto del permesso di costruire

È possibile usare la Scia in alternativa al permesso di costruire per i seguenti interventi (sono casi in cui, dopo la presentazione della Scia, è necessario attendere almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori):

• Ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio del tutto o solo in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;
• Ristrutturazione edilizia che, limitatamente agli immobili nei centri storici, comportino un cambio della destinazione d’uso,
• Interventi che comportino modifiche della sagoma di immobili sottoposti a vincoli;
• Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica se sono disciplinati da piani attuativi, o accordi negoziali che valgono come piano attuativo, che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
• Interventi di nuova costruzione effettuati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

CIL Comunicazione di Lavori Semplice

Con il decreto Scia2 vengono apportate delle modifiche all’articolo 6 del Dpr 380/2001 (Tu edilizia) volte ad eliminare la comunicazione di lavori semplice (CIL) ampliando la categoria degli interventi completamente liberi. Tutti gli interventi edilizi che erano soggetti a CIL rientreranno nell’attività completamente libera (es. opere di pavimentazione e finitura di spazi interni; pannelli solari, fotovoltaici a servizio degli edifici da realizzare al di fuori della zona A); le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. Nell’ambito dell’attività edilizia libera vengono, inoltre, ricompresi gli interventi di:

• Eliminazione delle barriere architettoniche anche se comportano la realizzazione di rampe;
• Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (prima delle modifiche rientravano in attività di edilizia libera ma era ricompresa nella categoria edilizia della manutenzione ordinaria).

Con riferimento alle opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee (precedentemente soggette a CIL), permane l’obbligo di una comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale. Si ricorda che si è in presenza di opere il cui utilizzo non deve superare i 90 giorni.

Catasto

L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: “Catasto GEOMETRICO PARTICELLARE, fondato sulla MISURA e sulla STIMA, non probatorio (il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili es. la proprietà), allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte” In Italia è presente in due sezioni complementari: Catasto dei Terreni, Catasto dei Fabbricati.

Catasto dei Terreni

Il Catasto dei Terreni inventaria tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo, e, per mezzo delle mappe, offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale. Il Catasto Terreni, istituito con legge n.3682 del 1886, è aggiornato (conservato) dalla Seconda Sezione dell’Ufficio Tecnico Erariale (UTE), che ha sede nel capoluogo di provincia e dipende dal Dipartimento del Territorio del Ministero delle Finanze. Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si compone di due parti: il Reddito Dominicale, che è il reddito attribuibile alla proprietà e il Reddito Agrario, che è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo. Gli atti ufficiali del catasto (informatizzato) sono riconducibili a:

• La mappa, suddivisa in fogli numerati, Il QUADRO D’UNIONE raccoglie, per ogni comune censuario, l’insieme dei fogli di mappa;
• Lo schedario delle partite, riporta l’elenco delle particelle appartenenti a ciascuna “ditta” (possessore), con indicati: i dati catastali (numero del foglio di mappa e mappale); superficie; qualità di coltura e classe; redditi imponibili; eventuali variazioni;
• Lo schedario dei possessori, un elenco in ordine alfabetico delle persone giuridiche che risultano intestate in Catasto, con controindicato il numero di partita;
• Lo schedario dei numeri di mappa (particelle), è un elenco ordinato per foglio di mappa dei numeri di particella con l’indicazione delle caratteristiche censuarie (qualità di coltura, classe, reddito, numero di partita).

Le visure e le informazioni censuarie

Per ogni particella la banca dati del catasto terreni conserva le seguenti informazioni censuarie: l’identificazione del bene (comune, foglio, mappale ed eventuale subalterno); la superficie espressa in ettari; la destinazione colturale (qualità) e il grado di produttività (classe); i redditi (dominicale e agrario); i nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali.

Catasto dei Fabbricati

Il Catasto dei Fabbricati inventaria tutte le costruzioni sia urbane (dal 1939) che rurali (dal 1994). Unità di misura di riferimento delle costruzioni è rappresentata, in tale ambito, dall’unità immobiliare urbana, ovvero una porzione di fabbricato, un intero fabbricato od un insieme di fabbricati che, nello stato in cui si trova, è di per sé stesso utile e atto a produrre un reddito proprio.