Pubblicità e trascrizione

1. DIRIMERE IL CONFLITTO TRA PIÙ AVENTI CAUSA, DALLO STESSO DANTE

CAUSA, DI UNO STESSO DIRITTO (vendo la stessa casa a 2 persone

diverse) O DI DIRITTI TRA LORO INCOMPATIBILI (se vendo la mia casa

ad un soggetto e un altro soggetto ha il diritto di usufrutto).

La trascrizione vuole porre rimedio agli effetti pregiudizievoli dell'operatività del

principio consensualistico. Ha il compito di agevolare il traffico giuridico.

ES. TIZIO vende prima a CAIO e poi vende a SEMPRONIO un bene immobile.

Come si risolve il conflitto? Chi prevale nel conflitto? Chi trascrive prima. Si

risolve applicando il principio della priorità della trascrizione.

Chi trascrive per primo l'atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi

causa.

Pubblicità: conoscibilità e opponibilità.

Se non ci fosse l'istituto della trascrizione TIZIO ha venduto prima a CAIO.

Con l'istituto della trascrizione prevale chi ha trascritto prima l'atto.

Il legislatore tutela il soggetto che soccombe nei confronti del falso che

ha disposto due volte (perché non poteva disporre due volte). Quindi può

chiedere il risarcimento del danno.

(domanda: qualcuno dice che la responsabilità è contrattuale, altri dicono che è

una responsabilità extra contrattuale, cioè un fatto illecito, un fatto doloso o

colposo che reca agli atti un fatto ingiusto).

Il soggetto che soccombe può chiedere il risarcimento del danno anche a colui

che ha trascritto prima, (responsabilità extra contrattuale) purché si dimostri che

quest'ultimo sapeva che il bene trascritto era già stato venduto, quindi se vi è

stata cattiva fede.

L'ingiustizia del danno (fatto illecito) è una clausola generale che lascia al

giudice una maggiore discrezionalità nell'interpretazione.

L'ambito di operatività della responsabilità aquiliana si è ampliato perché

dapprima i giudici ritenevano che il danno fosse ingiusto solo in certi casi, ma nel

tempo hanno aggiunto altri casi. Uno dei casi che ha comportato un ampliamento

è quello della responsabilità da doppia alienazione immobiliare.

2. TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI.

La domanda giudiziale è l'atto con il quale si esercita il diritto di azione.

L'azione è quel diritto soggettivo che costituisce

LA TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI ha la funzione di derimere il

conflitto tra colui che propone la domanda giudiziale (A) di risoluzione

contrattuale nei confronti dell'altra parte (B) e il terzo avente causa dal

convenuto ( C ).

Es. A vende a B, ma B è inadempiente, di conseguenza A propone la domanda

giudiziale di risoluzione contrattuale nei confronti di B.

B nel frattempo vende a C lo stesso bene che B ha acquistato da A.

Il conflitto vi è tra A e B, e tramite la domanda giudiziale di risoluzione si hanno

degli effetti retroattivi. Perciò cosa succede a C?

La sentenza di annullamento, di rescissione, di risoluzione che ottiene A nei

confronti di B, è opponibile anche al terzo avente causa dal convenuto?

È opponibile o meno in relazione alla priorità di trascrizione. Se la

domanda giudiziale è stata trascritta prima o meno della trascrizione

dell'atto stesso.

 Quali sono gli effetti della sentenza di rescissione? Tra le parti e nei

confronti dei terzi? Se il soggetto è mobile o immobile? (domande che possono

essere fatte quando si parla della trascrizione).

 NEI CONFRONTI DEI TERZI: la rescissione non pregiudica i diritti dei terzi,

anche se questi erano in mala fede; sono fatti salvi, però, gli effetti della

trascrizione la domanda di rescissione;

In altre parole, se la domanda di rescissione è stata trascritta prima del

contratto impugnato, la pronuncia sulla rescissione avrà effetto anche

nei confronti dei terzi.

 TRA LE PARTI: Tra le parti, invece, la rescissione ha efficacia retroattiva e

travolge le prestazioni già eseguite, che diventano indebite

Pronunciata la rescissione, il rapporto giuridico dovrebbe aversi come non mai

costituito.

Ciò vale tra le parti; quanto ai terzi l’articolo ne fa salvi i diritti, salvi gli effetti

della trascrizione della domanda di rescissione.

Gli articoli prescrivono la trascrizione delle domande di rescissione quando

oggetto del contratto rescindibile siano beni immobili o beni mobili registrati,

con la conseguenza che «le sentenze che accolgono tali domande non

pregiudicano i diritti acquistati da un terzo in base a un atto trascritto o iscritto

anteriormente alla trascrizione della domanda».

In altre parole:

a) trattandosi di beni registrati, il terzo avente causa (anche se a titolo gratuito)

dal convenuto in rescissione, il quale abbia trascritto o iscritto il suo titolo, prima

della trascrizione della domanda di rescissione, resta al coperto dagli effetti della

relativa sentenza;

b) ove il contratto rescisso abbia per oggetto beni mobili non soggetti a

registrazione o di fatto non registrati, i terzi aventi causa sono esenti dagli effetti

della rescissione.

Come si risolve il conflitto?

Senza l'istituto della trascrizione si applica la regola per cui: "caduto il diritto del

dante causa, cade il diritto del terzo avente causa".

In alcuni casi la soluzione del conflitto (domanda giudiziale, atti di acquisto del

terzo) non si risolve applicando in prima battuta l'istituto della priorità della

trascrizione.

Sono i casi di annullamento derivante da incapacità legale (non da altre

cause), o quando c'è una domanda di nullità.

Non si applica in prima battuta, ovvero per i primi 5 anni (dies a quo - giorno di

decorrenza - è dal momento della trascrizione dell'atto che è stato impugnato

davanti al giudice, non da quando è stato stipulato).

Questo vale a dire che per la domanda giudiziale derivante da incapacità legale o

la domanda di nullità del contratto, la sentenza è sempre opponibile al terzo

avente causa dal convenuto anche se questo ha trascritto prima della domanda

giudiziale.

Prevale sempre l'interesse di chi propone la domanda.

Si vuole tutelare maggiormente l'interesse protetto di chi fa la domanda

giudiziale.

Decorsi i 5 anni, torna la regola della priorità di trascrizione.

 La trascrizione obbligatoria riguarda anche i contratti preliminari redatti con

atto pubblico o scrittura privata autenticata con effetti prenotativi destinati

a cessare o a considerarsi come mai prodotti se entro un anno dalla data

convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso

entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non sia eseguita la

trascrizione del definitivo.

 CONTINUITÀ DELLA TRASCRIZIONE: bisogna vedere se tutti gli atti

precedenti di acquisto sono stati trascritti.

Se manca la trascrizione di un atto precedente (non solo quello immediatamente

precedente), l'interessato (colui che sta acquistando) deve verificare che sono

state fatte anche le precedenti trascrizioni e ha il diritto di trascriverli anche se

questi non gli riguardano direttamente.

Se faccio la trascrizione di una atto e manca la trascrizione degli atti precedenti,

non produce l'effetto proprio, ma produce l'effetto prenotativo.

Vuol dire che io interessato vado a fare la trascrizione degli atti mancanti e gli

effetti verranno prodotti dal momento in cui vado a fare la trascrizione degli atti

mancanti.

La trascrizione opera solo il conflitto per atti tra vivi provenienti da

stesso dante causa.

Non ci soffermiamo sulla trascrizione sugli atti mortis causa.

Effetti della trascrizione (da sapere)

Effetti dell'annullamento del contratto tra le parti e nei confronti dei terzi (da

sapere)

Effetti della risoluzione, rescissione (da sapere)

 EFFETTI DELLA RISOLUZIONE TRA LE PARTI E NEI CONFRONTI DEI

TERZI:

 TRA LE PARTI: La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto

retroattivo tra le parti. Pertanto, entrambi i contraenti sono tenuti a restituire

quanto eventualmente già ricevuto in esecuzione del contratto.

Salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali

l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite (Ad esempio,

se il conduttore di un immobile smette di versare il canone dovuto

periodicamente, il locatore non è tenuto a restituire i canoni ricevuti in

precedenza).

 NEI CONFRONTI DEI TERZI: La risoluzione, anche se è stata espressamente

pattuita, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della

trascrizione della domanda di risoluzione.