Procedimento convalida sfratto

Mentre, per la seconda delle due suddette ipotesi (ossia la morosità), la legge

configura uno strumento che consente di conseguire rapidamente i risultati

propri di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per in adempimento,

nonché quelli di una conseguente, anche se contemporanea, azione di condanna

al rilascio ed al pagamento dei canoni. L'art. 658 c.p.c., infatti, disponendo che

«il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite

nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di

affitto alle scadenze», offre innanzi tutto la possibilità di fruire delle forme

accelerate del procedimento di convalida per ottenere il provvedimento di

rilascio, che naturalmente implica la pronuncia della risoluzione e che perciò

ha, al tempo stesso, natura costitutiva e di condanna. Inoltre offre anche la

possibilità di fruire contemporaneamente delle forme proprie del procedimento

ingiuntivo per ottenere «il pagamento dei canoni scaduti».

L'impiego delle forme del procedimento speciale per convalida implica,

innanzi tutto, l'osservanza di regole inderogabili circa la competenza. Sotto il

profilo della materia, la competenza spetta, inderogabilmente al tribunale. Sotto

il profilo del territorio, è inderogabilmente competente il giudice de1luogo in

cui si trova la cosa locata.

L'atto introduttivo è l'atto di citazione che tuttavia può avere un contenuto più

ampio di quello dei normale atto di citazione poiché può includere, nel suo

contesto, anche un atto di portata sostanziale ossia l'intimazione della licenza o

dello sfratto. La quale intimazione costituisce, anzi, l'elemento che concreta il

contenuto anche della domanda al giudice davanti al quale l'intimato viene

citato, ed al quale viene chiesta, per l'appunto, in contraddittorio con l'intimato,

la convalida dell'intimazione.

La notificazione di questo atto va effettuata con maggiori cautele; perciò, da un

lato, è esclusa la validità della notificazione al domicilio eletto e, dall'altro, si

dispone che quando la notificazione non avviene «in mani proprie», l'ufficiale

giudiziario deve avvertire l'intimato dell'effettuata notificazione, con lettera

raccomandata, allegandone la ricevuta all'originale dell'atto.

Nell'atto di citazione, il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere

domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito; altrimenti, le notificazioni

delle opposizioni o di ogni eventuale altro atto possono avvenire nella

cancelleria.

In questo procedimento, la prima udienza assurge a particolare importanza,

poiché è appunto in relazione al comportamento delle parti in tale udienza che

il procedimento può sfociare in una immediata pronuncia sommaria, oppure

trasformarsi in un ordinario processo di cognizione.

Avuto riguardo alla suddetta possibilità di pronuncia sommaria, l'art. 660

dispone che, nell'atto di citazione, l'invito e l'avvertimento che, per il giudizio

ordinario sono configurati dall'arto 163,3° comma n. 7, siano formulati in

maniera diversa; dispone, cioè, che la citazione per la convalida contenga, nei

confronti del convenuto, «l'invito a comparire nell'udienza indicata» e

«l'avvertimento che, se non comparisce, o comparendo non si oppone, il

giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663».

Il nuovo 4 comma dispone che «tra il giorno della notificazione

dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non

minori di venti giorni», salva abbreviazione alla metà su istanza dell'intimante;

mentre il nuovo 5° comma dispone che «le parti si costituiscono depositando in

cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di

risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza». Il che implica che

la costituzione dell'una e/o dell'altra parte è tempestiva, anche agli effetti delle

preclusioni conseguenti, anche se effettuata all'udienza.

Le diverse situazioni che possono verificarsi alla prima udienza: può accadere,

innanzi tutto, che alla prima udienza non compaia l'intimante: in tale ipotesi -

dispone l'art. 662 - l'intimazione perde efficacia,

Ma l'ipotesi più importante è quella della mancata comparizione dell'intimato,

alla quale la legge equipara, sotto ogni profilo, l'ipotesi in cui l'intimato, pur

essendo comparso davanti al giudice, non si opponga alla convalida. Per queste

ipotesi la legge (art, 663) dispone che il giudice, previo ordine di rinnovare la

citazione ogni qualvolta sussista il dubbio che l'intimato non comparso non ne

abbia avuto conoscenza o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza

maggiore, «convalida la licenza o lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce

alla citazione: "apposizione su di essa della formula esecutiva». In pratica, ciò

significa che il giudice pronuncia, seduta stante, un provvedimento con la

forma dell’ordinanza ed il contenuto, assai semplice, della convalida

dell’intimazione con la conseguente apposizione, in calce ad essa, della

formula esecutiva. In tal modo l'ordinanza assume la portata d/una condanna

immediatamente esecutiva al rilascio, riferita, per ogni suo elemento e

modalità, all'intimazione; perciò il titolo esecutivo è costituito, in quanto

documento dall'intimazione, integrata dalla stesura, in calce, dell'ordinanza di

convalida, e dall'apposizione della formula esecutiva.

L'efficacia esecutiva viene in essere, tuttavia - nel caso che l'intimato non sia

comparso - soltanto dopo trenta giorni dalla data di apposizione della formula.

L'ordinanza di convalida costituisce un provvedimento di condanna - che, tra

l'altro, in quanto definisce un procedimento di cognizione, sia pure speciale:

deve pronunciare sulle spese - dotato di immediata efficacia esecutiva (salva la

protrazione di cui si è appena fatto cenno), e con l'ulteriore caratteristica che,

quando si tratta d'intimazione prima della scadenza, costituisce una condanna

in futuro.

Ma, oltre che di efficacia. esecutiva, l'ordinanza di convalida è dotata, come il

decreto ingiuntivo non opposto, di autentica efficacia di cosa giudicata.

Contro l'ordinanza in discorso, l'intimato può proporre opposizione (c.d.

opposizione tardiva da proporsi innanzi al tribunale che ha pronunciato

l'ordinanza e con le forme dell'opposizione tardiva al decreto ingiuntivo) in

quanto provi di non aver avuto conoscenza dell'intimazione, per irregolarità

della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore e sempre in quanto non

siano decorsi dieci giorni dall'inizio dell'esecuzione.

Questo significa che, .quando non sussistono le suddette circostanze

eccezionali non è possibile proporre l'opposizione. E poiché la legge non

contempla alcun altro mezzo d'impugnazione contro l'ordinanza in discorso,

salve solo le impugnazioni straordinarie rese ora ammissibili dalla Corte

costituzionale, ne deriva la sua definitività e idoneità al giudicato.

Secondo la Cassazione, la pronuncia al di fuori dei presupposti di legge, e

quindi con una forma diversa da quella con la quale il provvedimento avrebbe

dovuto essere pronunciato, dovrebbe fondare l'applicazione della regola c.d.

della prevalenza della sostanza (che qui sarebbe di sentenza) sulla forma, con la

conseguente impugnabilità del provvedimento con l'appello.

Ma le riserve che si debbono sollevare contro la suddetta regola, insieme con le

riserve che, d'altra parte, impediscono di accettare l'opinione di coloro che

considerano proponibile, contro l'ordinanza de qua, l'actio nullitatis,

eventualmente con le forme dell'opposizione all'esecuzione, ed insieme, infine,

col rilievo che siamo di fronte ad un provvedimento su un diritto configurato

dalla legge come idoneo al giudicato ancorché pronunciato con forme diverse

da quelle che passano attraverso i mezzi ordinari di impugnazione,

porterebbero a ritenere preferibile la soluzione (per la verità non molto

accreditata in dottrina e giurisprudenza) dell'impugnabilità col ricorso

straordinario per cassazione ex art. 111 Cost.

Nel caso dello sfratto per morosità, il locatore può chiedere anche la condanna,

con decreto ingiuntivo, al pagamento dei canoni scaduti c da scadere fino

all'esecuzione dello sfratto. In tal caso, il giudice pronuncia un decreto

ingiuntivo, che costituisce un provvedimento autonomo da stendersi in calce ad

un'altra copia dell'intimazione da conservarsi in cancelleria; il decreto è

immediatamente esecutivo, ma suscettibile di opposizione nel termine consueto

di quaranta giorni. D'altra parte la richiesta del decreto ingiuntivo per il

pagamento dei canoni costituisce, per l'intimante, una semplice facoltà e non un

onere (v, art. 669), Un vero e proprio onere per l'intimante è invece previsto

dall’art. 663, 3 comma, sempre con riguardo all'intimazione di sfratto per

morosità: si tratta dell'attestazione in giudizio che la morosità persiste. E poiché

la legge subordina a tale attestazione la pronuncia dell'ordinanza di convalida,

se ne desume che fino a quel momento l'intimato può utilmente sanare la

morosità.

L'altra ipotesi che può verificarsi alla prima udienza è quella che l'intimato

compaia all'udienza e si opponga alla convalida.

La legge prende in particolare considerazione l'ipotesi che l'opposizione non sia

fondata su prova scritta; e, per tale ipotesi, prevede la pronuncia di un

provvedimento che, pur non essendo definitivo come l'ordinanza di convalida,

ha tuttavia il carattere di un provvedimento a cognizione sommaria, più

precisamente sommaria perché incompleta, L'art. 665 dispone infatti che « se

l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il

giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario,

pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni del

convenuto». Questo significa che l'intimante dispone immediatamente di un

titolo esecutivo fondato su un provvedimento che, da un lato, non è

impugnabile, ma che, dall'altro, non è neppure definitivo.

Egli, infatti, in relazione all'incompletezza della cognizione su cui si fonda, non

chiude il procedimento; tale procedimento deve in realtà proseguire per

quell'esame delle eccezioni dell'intimato, che, com