Procedimento per convalida di sfratto

NOZIONE, FUNZIONE E TECNICA DEL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO.

Procedimento per convalida di sfratto. Come quello d’ingiunzione, al quale opportunamente è avvicinato dal codice, è

una forma speciale di procedimento di cognizione, e più precisamente di condanna. Anch’esso è caratterizzato, dal

punto di vista funzionale, dall’esigenza di conseguire rapidamente il titolo esecutivo nonché, dal punto di vista strutturale,

dall’eventuale sommarietà della cognizione. E pertanto anch’esso appartiene, sotto il primo profilo, alla categoria degli

accertamenti con prevalente funzione esecutiva e, sotto il secondo profilo, agli accertamenti sommari. Solo che qui la

sommarietà, anziché essere determinata dalla superficialità della cognizione, è determinata o senz’altro e direttamente

dall’acquiescenza o dall’incompletezza della cognizione.

Articolo 663 codice di procedura civile. Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la

licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il

giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta od appare probabile che l’intimato non abbia avuto

conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Nel caso che l’intimato

non sia comparo, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data dell’apposizione. Se lo sfratto è stato intimato

per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo

procuratore che la morosità persiste. In tal caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione. Il legislatore

dispone che se il conduttore non compare od anche se compare non si oppone, il giudice deve convalidare la licenza o

lo sfratto. Lo stesso esito si verifica anche quando il conduttore si sia costituito in cancelleria ma non sia comparso in

udienza, poiché il giudice non può rifiutare la convalida sulla base dei motivi di opposizione enunciati nella comparsa

dall’intimato stesso. La comparizione del conduttore rappresenta un onere in quanto la mancata comparizione o, in caso

di comparizione, la mancata opposizione, viene equiparata all’ammissione dei fatti indicati nell’intimazione di licenza o di

sfratto, sfavorevoli al conduttore stesso, che ha dunque l’onere di difendersi per evitare la pronuncia della convalida. La

convalida consiste nel provvedimento con cui il giudice conferma la licenza o lo sfratto intimato dal locatore sulla base

dell’accertamento dell’esistenza del contratto e dei presupposti che consentono il ricorso al procedimento speciale. Tale

provvedimento viene pronunciato automaticamente alla mancata comparizione od opposizione. L’ordinanza di convalida

viene redatta in calce all’originale dell’atto di intimazione, con l’ordine di apposizione della formula esecutiva. L’originale

della citazione con la convalida non viene depositata in cancelleria ma resta in possesso del locatore, diversamente da

quanto accade per il decreto ingiuntivo. Tale ordinanza di convalida, munita di formula esecutiva, assume anche

l’autorità di cosa giudicata. In caso di intimazione di sfratto per morosità, l’ordinanza di convalida può essere pronunciata

solo nel caso in cui il locatore attesti che la morosità persiste. Tale attestazione deve riguardare i soli canoni indicati

nell’intimazione di sfratto e non quelli successivi. Infatti, se il conduttore ha pagato i canoni indicati nell’intimazione, il

locatore al fine di ottenere la convalida non può invocare il mancato pagamento dei canoni successivi all’intimazione.

Infine, nel caso in cui manchi la dichiarazione che attesti la morosità ed il giudice pronunci ugualmente la convalida,

l’ordinanza stessa è appellabile.

Articolo 665 codice di procedura civile. Se l’intimato comparisce ed oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il

giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di

rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata

alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese. La norma disciplina l’opposizione che introduce il giudizio

ordinario e che ha ad oggetto la finita locazione o la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Inoltre

prevede anche l’ipotesi intermedia della pronuncia di un’ordinanza di rilascio provvisoria, sussistendone i presupposti.

L’opposizione di cui alla norma in esame è tempestiva, a differenza di quella prevista nell’articolo 668, e consiste nella

contestazione del provvedimento richiesto dal locatore intimante. Si sostanzia dunque in una richiesta di rigetto della

convalida di sfratto o di licenza, contenuta nella comparsa di risposta con la quale l’intimato si costituisce in cancelleria

oppure direttamente in udienza. Nell’atto difensivo che assume la forma della comparsa di risposta, il conduttore intimato

può proporre ogni tipo di eccezione ed anche un’eventuale domanda riconvenzionale. Al fine di impedire che il giudice

convalidi la licenza o lo sfratto, la difesa del conduttore intimato deve necessariamente essere fatta per iscritto in quanto

la prova scritta è l’unica ad essere idonea a dare certezza sui fatti che descrive. Nel caso in cui l’opposizione si fonda su

prova scritta, la convalida non può essere pronunciata ed il risultato sarà quello di dare avvio ad un giudizio ordinario di

cognizione nelle forme del rito locatizio, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell’articolo 426 codice di

procedura civile. Se però l’opposizione non si fonda su prova scritta e non ci sono ragioni ostative, previa richiesta del

locatore intimante, il giudice pronuncia un’ordinanza provvisoria di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva di

esaminare le eccezioni del convenuto. Si tratta di un provvedimento che non è impugnabile né modificabile o revocabile,

poiché può essere superata solamente da una sentenza a favore dell’intimato conclusiva del giudizio di merito. In

dottrina si parla in questo caso di condanna con riserva, in ragione della sua attitudine ad essere confermata o revocata.

Il legislatore tutela da un lato la posizione del locatore prevedendo l’immediata esecutività dell’ordinanza di rilascio e,

dall’altro, garantisce la posizione del conduttore subordinando la pronuncia dell’ordinanza provvisoria al pagamento di

una cauzione, in ragione della possibilità che l’esito del processo ordinario di cognizione sia favorevole all’intimato.

Funzione. Sta nell’esigenza di ovviare alle lungaggini del processo ordinario di cognizione, per conseguire rapidamente il

titolo esecutivo attraverso un determinato accorgimento che faccia salvi i diritti del contraddittorio. Questo accorgimento

è tuttavia, qui, notevolmente diverso, in relazione anche al diverso diritto che si fa valere: il rilascio di un immobile a

favore del locatore o del concedente in conseguenza della fine o della risoluzione del contratto di locazione, di

mezzadria, di affitto o di colonia.

Paragone col procedimento ingiuntivo. Da un lato, nel procedimento per convalida di sfratto non è richiesto alcun tipo

particolare di prova; mentre, dall’altro lato, ossia per quanto concerne la tecnica del procedimento, la distinzione in due

fasi non è qui così netta ed evidente come nel procedimento ingiuntivo. Più precisamente: mentre nel procedimento

ingiuntivo c’è una prima fase del tutto senza contraddittorio, ossia che si chiude con un provvedimento pronu nciato

inaudita altera parte; alla quale fase può seguire, ed anche non seguire, una seconda fase a contraddittorio pieno e da

instaurarsi con atto autonomo; qui manca totalmente la fase senza contraddittorio, poiché qui l’atto introduttivo è uno

solo e già idoneo ad instaurare il contraddittorio, trattandosi di un atto di citazione. La sommarietà della cognizione può

verificarsi in occasione della prima udienza, come conseguenza del comportamento del convenuto; più precisamente,

come conseguenza dell’eventuale acquiescenza di quest’ultimo. La legge stabilisce infatti che qualora, alla prima

udienza, l’intimato non si opponga od anche semplicemente non compaia, il giudice può pronunciare un provvedimento,

che è definitivo. Se invece l’intimato propone, all’udienza, la sua opposizione, ciò basta per trasformare il procedimento

speciale in procedimento ordinario che si svolge col rito locatizio. Né manca una situazione intermedia, determinata

dall’eventualità che l’intimato si opponga senza essere in grado di provare per iscritto le sue eccezioni: ciò che consente

al giudice la pronuncia di un provvedimento di cognizione sommaria, ma non definitivo.

Impiego delle forme del procedimento speciale in esame. È soltanto facoltativo, ossia alternativo rispetto al processo

ordinario, nelle forme del rito locatizio.

IL DIRITTO SOSTANZIALE CHE SI FA VALERE COL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA E PARTICOLARITA’

RISPETTO ALL’INTERESSE AD AGIRE.

Col procedimento in discorso. Si può far valere soltanto il diritto al rilascio di un immobile a favore del locatore o del

concedente in forza di un contratto di locazione, di affitto, di mezzadria o di colonia, oppure in forza di un contratto di

locazione d’opera, avente come corrispettivo il godimento di un immobile.

Articolo 657 codice di procedura civile. Il locatore od il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore

diretto, al mezzadro od al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale

citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo

sfratto, con la contestuale citazione per la convalida dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso e per

effetto di atti od intimazioni precedenti è esclusa la tacita riconduzione. Il comma 1 della norma in analisi tratta l’ipotesi

dell’intimazione di licenza per finita locazione, ossia del procedimento con il quale il locatore od il concedente intima il

rilascio dell’immobile manifestando, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo e di riottenere, così,

la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto contrattuale. Il locatore od il concedente utilizzano tale procedimento

giudiziale al fine di ottenere la pronuncia di una sentenza utilizzabile in futuro, qualora alla scadenza del contratto il

conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile. Si tratta, cioè, di un proc