Procedimento per convalida di sfratto

Procedimento per convalida di sfratto

Nozione, funzione e tecnica del procedimento per convalida di sfratto

Il procedimento per convalida di sfratto, simile a quello d’ingiunzione al quale opportunamente è avvicinato dal codice, è una forma speciale di procedimento di cognizione, più precisamente di condanna. Anch'esso è caratterizzato, dal punto di vista funzionale, dall'esigenza di conseguire rapidamente il titolo esecutivo nonché, dal punto di vista strutturale, dall'eventuale sommarietà della cognizione. Pertanto, appartiene alla categoria degli accertamenti con prevalente funzione esecutiva e agli accertamenti sommari. Solo che qui la sommarietà, anziché essere determinata dalla superficialità della cognizione, è determinata o senz'altro e direttamente dall'acquiescenza o dall'incompletezza della cognizione.

Articolo 663 codice di procedura civile

Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Nel caso che l’intimato non sia comparo, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data dell'apposizione. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tal caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Il legislatore dispone che se il conduttore non compare od anche se compare non si oppone, il giudice deve convalidare la licenza o lo sfratto. Lo stesso esito si verifica anche quando il conduttore si sia costituito in cancelleria ma non sia comparso in udienza, poiché il giudice non può rifiutare la convalida sulla base dei motivi di opposizione enunciati nella comparsa dall’intimato stesso. La comparizione del conduttore rappresenta un onere in quanto la mancata comparizione o, in caso di comparizione, la mancata opposizione, viene equiparata all'ammissione dei fatti indicati nell'intimazione di licenza o di sfratto, sfavorevoli al conduttore stesso, che ha dunque l’onere di difendersi per evitare la pronuncia della convalida.

La convalida consiste nel provvedimento con cui il giudice conferma la licenza o lo sfratto intimato dal locatore sulla base dell'accertamento dell'esistenza del contratto e dei presupposti che consentono il ricorso al procedimento speciale. Tale provvedimento viene pronunciato automaticamente alla mancata comparizione od opposizione. L’ordinanza di convalida viene redatta in calce all’originale dell’atto di intimazione, con l'ordine di apposizione della formula esecutiva. L'originale della citazione con la convalida non viene depositata in cancelleria ma resta in possesso del locatore, diversamente da quanto accade per il decreto ingiuntivo. Tale ordinanza di convalida, munita di formula esecutiva, assume anche l'autorità di cosa giudicata.

In caso di intimazione di sfratto per morosità, l’ordinanza di convalida può essere pronunciata solo nel caso in cui il locatore attesti che la morosità persiste. Tale attestazione deve riguardare i soli canoni indicati nell’intimazione di sfratto e non quelli successivi. Infatti, se il conduttore ha pagato i canoni indicati nell’intimazione, il locatore al fine di ottenere la convalida non può invocare il mancato pagamento dei canoni successivi all’intimazione. Infine, nel caso in cui manchi la dichiarazione che attesti la morosità ed il giudice pronunci ugualmente la convalida, l’ordinanza stessa è appellabile.

Articolo 665 codice di procedura civile

Se l’intimato comparisce ed oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.

La norma disciplina l’opposizione che introduce il giudizio ordinario e che ha ad oggetto la finita locazione o la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Inoltre prevede anche l’ipotesi intermedia della pronuncia di un'ordinanza di rilascio provvisoria, sussistendone i presupposti. L’opposizione di cui alla norma in esame è tempestiva, a differenza di quella prevista nell’articolo 668, e consiste nella contestazione del provvedimento richiesto dal locatore intimante. Si sostanzia dunque in una richiesta di rigetto della convalida di sfratto o di licenza, contenuta nella comparsa di risposta con la quale l’intimato si costituisce in cancelleria oppure direttamente in udienza.

Nell’atto difensivo che assume la forma della comparsa di risposta, il conduttore intimato può proporre ogni tipo di eccezione ed anche un’eventuale domanda riconvenzionale. Al fine di impedire che il giudice convalidi la licenza o lo sfratto, la difesa del conduttore intimato deve necessariamente essere fatta per iscritto in quanto la prova scritta è l’unica ad essere idonea a dare certezza sui fatti che descrive. Nel caso in cui l’opposizione si fonda su prova scritta, la convalida non può essere pronunciata ed il risultato sarà quello di dare avvio ad un giudizio ordinario di cognizione nelle forme del rito locatizio, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell’articolo 426 codice di procedura civile.

Se però l’opposizione non si fonda su prova scritta e non ci sono ragioni ostative, previa richiesta del locatore intimante, il giudice pronuncia un’ordinanza provvisoria di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto. Si tratta di un provvedimento che non è impugnabile né modificabile o revocabile, poiché può essere superata solamente da una sentenza a favore dell’intimato conclusiva del giudizio di merito. In dottrina si parla in questo caso di condanna con riserva, in ragione della sua attitudine ad essere confermata o revocata.

Il legislatore tutela da un lato la posizione del locatore prevedendo l’immediata esecutività dell’ordinanza di rilascio e, dall’altro, garantisce la posizione del conduttore subordinando la pronuncia dell’ordinanza provvisoria al pagamento di una cauzione, in ragione della possibilità che l’esito del processo ordinario di cognizione sia favorevole all’intimato.

Funzione e paragone col procedimento ingiuntivo

La funzione del procedimento per convalida di sfratto sta nell’esigenza di ovviare alle lungaggini del processo ordinario di cognizione, per conseguire rapidamente il titolo esecutivo attraverso un determinato accorgimento che faccia salvi i diritti del contraddittorio. Questo accorgimento è tuttavia, qui, notevolmente diverso, in relazione anche al diverso diritto che si fa valere: il rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in conseguenza della fine o della risoluzione del contratto di locazione, mezzadria, di affitto o di colonia.

Da un lato, nel procedimento per convalida di sfratto non è richiesto alcun tipo particolare di prova; mentre, dall’altro lato, ossia per quanto concerne la tecnica del procedimento, la distinzione in due fasi non è qui così netta ed evidente come nel procedimento ingiuntivo. Più precisamente: mentre nel procedimento ingiuntivo c’è una prima fase del tutto senza contraddittorio, ossia che si chiude con un provvedimento pronunciato inaudita altera parte; alla quale fase può seguire, ed anche non seguire, una seconda fase a contraddittorio pieno e da instaurarsi con atto autonomo; qui manca totalmente la fase senza contraddittorio, poiché qui l’atto introduttivo è uno solo e già idoneo ad instaurare il contraddittorio, trattandosi di un atto di citazione.

La sommarietà della cognizione può verificarsi in occasione della prima udienza, come conseguenza del comportamento del convenuto; più precisamente, come conseguenza dell’eventuale acquiescenza di quest’ultimo. La legge stabilisce infatti che qualora, alla prima udienza, l’intimato non si opponga od anche semplicemente non compaia, il giudice può pronunciare un provvedimento, che è definitivo. Se invece l’intimato propone, all’udienza, la sua opposizione, ciò basta per trasformare il procedimento speciale in procedimento ordinario che si svolge col rito locatizio.

Né manca una situazione intermedia, determinata dall’eventualità che l’intimato si opponga senza essere in grado di provare per iscritto le sue eccezioni: ciò che consente al giudice la pronuncia di un provvedimento di cognizione sommaria, ma non definitivo. L'impiego delle forme del procedimento speciale in esame è soltanto facoltativo, ossia alternativo rispetto al processo ordinario, nelle forme del rito locatizio.

Il diritto sostanziale che si fa valere col procedimento per convalida e particolarità rispetto all’interesse ad agire

Col procedimento in discorso, si può far valere soltanto il diritto al rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in forza di un contratto di locazione, di affitto, di mezzadria o di colonia, oppure in forza di un contratto di locazione d’opera, avente come corrispettivo il godimento di un immobile.

Articolo 657 codice di procedura civile

Il locatore od il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro od al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso e per effetto di atti od intimazioni precedenti è esclusa la tacita riconduzione.

Il comma 1 della norma in analisi tratta l’ipotesi dell’intimazione di licenza per finita locazione, ossia del procedimento con il quale il locatore od il concedente intima il rilascio dell’immobile manifestando, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo e di riottenere, così, la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto contrattuale. Il locatore od il concedente utilizzano tale procedimento giudiziale al fine di ottenere la pronuncia di una sentenza utilizzabile in futuro, qualora alla scadenza del contratto il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile.

Si tratta, cioè, di un procedimento con cui il locatore od il concedente mirano ad evitare la rinnovazione tacita del contratto alla sua scadenza ed a precostituirsi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza naturale del contratto, in caso di mancato rilascio dell’immobile. Si precisa che il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione può essere promosso subito dopo la stipulazione del contratto poiché non è previsto alcun termine iniziale a partire dal quale possa essere avviato. La citazione del conduttore per la convalida segna il momento di carattere processuale del procedimento. Si tratta di un atto il cui contenuto rispecchia il carattere sommario del procedimento stesso, il cui elemento peculiare è la domanda di convalida della licenza.

La citazione serve, pertanto, ad instaurare il normale giudizio, qualora sia seguita l’opposizione dell’intimato ovvero a consentire all’intimazione di acquisire forza di atto giudiziale. Quanto detto per la convalida della licenza vale anche per l’ipotesi descritta al comma 2, ovvero la convalida dello sfratto per finita locazione. Si ribadisce che la convalida viene considerata come una condanna in futuro. Invero, l’ordinanza di convalida, nel caso che l’intimato non si opponga, accerta una situazione presente, ovvero l’esistenza di un contratto di locazione disdetto, attribuendo esecutività alla sentenza.

Tuttavia, si può parlare propriamente di condanna solo in caso di opposizione del conduttore, perché il procedimento si trasforma in ordinario. La legge condiziona il procedimento all’osservanza dei termini di disdetta, nulla dicendo sul termine iniziale, per cui per assurdo si potrebbe dar inizio al procedimento de quo anche subito dopo la stipula del contratto di locazione.

Il comma 2 disciplina l’ipotesi dell’intimazione dello sfratto per finita locazione, presupponendo un rapporto di locazione già finita, ovvero un contratto scaduto per mancanza di tacita riconduzione. In tal caso il locatore chiede la pronuncia di una condanna del conduttore alla restituzione dell’immobile. Infine, si precisa che il procedimento speciale analizzato non può essere promosso nel caso in cui il rapporto contrattuale cessi per cause diverse dalla scadenza del termine.

Articolo 659 codice di procedura civile

Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d’opera, l’intimazione di licenza o di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, a norma degli articoli precedenti, può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa. Si precisa che, nonostante il testo della norma sembra indicare che il giudice del procedimento di convalida possa giudicare anche della causa di cessazione del contratto, questo deve essere escluso categoricamente, poiché l’unico soggetto competente a decidere della cessazione del contratto d’opera è il giudice competente secondo le norme ordinarie. Pertanto, la convalida non può essere pronunciata nel caso in cui il rapporto di lavoro non sia cessato: per cui se questo è ancora in vita non può ammettersi il procedimento.

Diritto al rilascio

Va tenuto presente che il diritto al rilascio a favore del locatore può essere fatto valere soltanto nei casi espressamente previsti, mentre in tutti gli altri casi si applicano le norme del giudizio ordinario in materia locatizia con le forme del rito locatizio, salva una residua marginale applicabilità di talune norme procedimentali contenute nella legge 392/1972 detta dell’equo canone. Il diritto al rilascio può essere fatto valere anche in taluni casi in cui ciò non sarebbe ancora possibile secondo le regole comuni di diritto sostanziale e processuale. Più precisamente: mentre, secondo le norme sostanziali in tema di contratti e quelle che più specificamente riguardano i contratti sopra ricordati, il diritto al rilascio sorge solo quando il contratto è scaduto, oppure quando si è verificato un fatto che dà luogo alla risoluzione, l’azione nelle forme speciali di cui trattasi è concessa anche prima della scadenza ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione.

In termini processuali, ciò significa che l’azione di condanna, sempre con queste forme speciali, è concessa anche quando, mancando ancora l’attualità del diritto al rilascio, manca pure, a maggior ragione, la sua violazione. E poiché l’azione è tuttavia concessa, ciò implica un allargamento eccezionale dell’interesse ad agire. Un allargamento determinato dal fatto che la legge ha ravvisato l’opportunità che il futuro creditore del rilascio possa procurarsi il titolo esecutivo anche prima della scadenza, per poter subito far luogo all’esecuzione, nel caso probabile di mancato rilascio in quel momento. Ed in relazione a tale opportunità, ha finito in pratica con l’equiparare quella probabilità di violazione alla violazione stessa, sotto il profilo della sua idoneità a determinare l’interesse ad agire.

È il fenomeno che tipicamente fonda la condanna in futuro e di cui questo procedimento offre l’esempio più caratteristico, con la disposizione dell’articolo 657 comma 1. Inoltre, e sempre sulla base di questa disposizione, va posta in rilievo un’ulteriore particolarità del procedimento in esame, con riguardo ancora all’ipotesi dell’azione prima della scadenza: la particolarità per cui l’atto introduttivo si compie contestualmente con un atto di schietta efficacia sostanziale, ossia l’atto della licenza o disdetta previsto dall’articolo 1596 codice civile e che produce l’effetto sostanziale di evitare la tacita riconduzione quando l’atto contenente tale disdetta sia notificato e la disdetta intimata nei termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi.

Ed è appunto in relazione a ciò che l’articolo 657 comma 1 qualifica l’atto introduttivo come intimazione della licenza con contestuale citazione per la convalida. Il locatore od il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro od al colono, licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida.