Manutenzioni delle costruzioni - Appunti esame

COSTO GLOBALE

Ottimizzazione sui costi dei materiali

Velocizzazione procedure costruttive

Hanno delle conseguenze sulla qualità finale dell'opera, oltre che:

• Incremento dei costi di manutenzione, conseguenza della scelta di utilizzo di elementi tecnici a bassa affidabilità e durata di vita
• Riduzione temporale del ciclo di vita dell'edificio nel suo complesso, con incrementi dei costi annui di manutenzione.

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I costi di esercizio (costi di gestione operativa) sono: telefonici, personale di gestione, fiscali ed assicurativi, energetici, coordinamento, ammortamenti e consulenze tecniche.

I costi di manutenzione sono: ispezione, riparazioni programmate, riparazioni straordinarie, edificio ed impianti, sistemi di sicurezza, migliorie.

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Il valore dell'edificio è dato dalla somma dell'edificio e del suolo, sempre.

In generale, al crescere del livello di

affidabilità corrispondono minori necessità e costi di manutenzione. Una maggiore affidabilità comporterà, però, maggiori costi di costruzione. Si dovrà ottimizzare la scelta individuando il punto di minimo del costo totale inteso come somma dei costi di costruzione e di quelli di manutenzione. Ciò, ovviamente, nel caso in cui il parametro economico sia l’unico considerato o, comunque, quello preponderante. Ci si potrebbe, infatti, trovare in presenza di richieste che privilegino un maggior livello di affidabilità a prescindere dai costi.

2 – ANALISI VALORE COMPLESSITA’ DEL PROCESSO EDILIZIO

Dal concepimento alla dismissione valutazione dell’intero processo edilizio:

• Obbiettivi del cliente esigenze, requisiti, prestazioni
• Valutare e selezionare alternative soluzioni tecniche, analisi del valore, qualità operativa
• Integrazione, coordinamento e controllo dei contributi alla

progettazione e dei risultati• organizzazione, procedure, strumenti, sistemi qualità

Durante un processo di progettazione esistono delle esigenze (sicurezza, benessere, fruibilità, aspetto, gestione, integrabilità, salvaguardia dell’ambiente) e requisiti (resistenza meccanica, sicurezza in caso di incendio, igiene, salute, sicurezza d’uso, protezione contro il rumore, durabilità) da rispettare e valutare.

COSTO GLOBALE

Costi iniziali: costi di studio, di progettazione, di costruzione

Costi di utilizzazione: costi di funzionamento o di esercizio (approvvigionamento e smaltimento energetico, idrico, elettrico, amministrativi per l’immobile, conduzione impiantistica, oneri fiscali, assicurazioni) e costi di manutenzione.

Costi finali: ristrutturazione globale dell’edificio (continuità di gestione con la proprietà), dismissione (smontaggio e demolizione) e ricostruzione dell’edificio (generalmente cambio di proprietà),

Analizzare/confrontare le esigenze dal cliente/utilizzatore, per soddisfarle al minor costo, coerentemente con le prestazioni e l'affidabilità richieste.

Si tratta di un approccio creativo per eliminare i costi non necessari che non aggiungono nulla alla qualità o all'aspetto del prodotto.

Approccio sistematico per identificare le funzioni proprie di un componente o di un prodotto e per garantire i requisiti richiesti al minor costo globale.

Per confrontare due o più soluzioni bisogna:

• Definire gli obiettivi (requisiti/costi)
• Definire le "regole" del confronto (per raggiungere gli obiettivi)
• Specificare requisiti e pesi
• Scomporre il "prodotto" in elementi e analizzare il processo di "produzione"
• Definire i livelli di "qualità" degli elementi e del prodotto (definizione qualitativa e/o quantitativa)
• Ordinare le soluzioni per costo, prestazioni, ... coerentemente con le "regole"

Definire la selezione della/e soluzione/i migliore/i e/o alternative (secondo gli obiettivi finali)Il procedimento può analizzare un prodotto, un sistema, un procedimento, un processo, un programma, un macchinario, una attrezzatura, uno strumento, un servizio o un metodo di lavoro. Lo scopo è ottenere un "costo obiettivo" senza diminuzione della qualità del prodotto. Il confronto avviene su: destinazione d'uso, localizzazione, tecnologie, tipo di investimento (breve/medio/lungo termine), utilizzatore/i, esigenze, requisiti, analisi delle prestazioni.

Per definire la migliore soluzione devo:

• conoscere l'uso degli edificio/spazi
• conoscere i "costi obiettivo" del cliente (costruzione ed uso)
• definire/scegliere le prestazioni di riferimento
• evidenziare gli elementi tecnici "fondamentali"
• definire i livelli di prestazione (definizione quantitativa)
• organizzare raccolta e catalogazione di "nuovi" materiali

e componenti- brainstorming: confronto e raccolta delle soluzioni più interessanti- ordinare le soluzioni- valutazione/scelta finale (benefici/costi)

3 – PRIMA HP PIANO MANUTENZIONE

Norme UNI per la manutenzione edilizia:

• UNI 10604 – criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione
• UNI 10874 – Criteri di stesura dei manuali d’uso e di manutenzione
• UNI 10951 – Sistemi informativi per la gestione della manutenzione
• UNI 10831 – Documentazione e informazione per il servizio di manutenzione
• UNI 10685 – Criteri per la formulazione di un contratto basato sul risultato

Piano di manutenzione

Insieme di documenti che hanno lo scopo di fornire informazioni necessarie al corretto uso,gestione e manutenzione di un edificio o di suoi componenti.

A questo scopo risulta necessario:

• Avere definito la politica di manutenzione e le strategie di intervento da applicare al beneedilizio
• Identificare compiutamente e in coerenza con

le scelte descritte in altri tipi documentali tutti gli elementi costituenti l'edificio ed i suoi componenti, ed in particolare quelli soggetti a controllo e/o intervento

Avere disponibilità delle informazioni necessarie alla conoscenza del bene edilizio e dei suoi componenti (elementi tecnici, materiali, ...) sia dal punto di vista realizzativi che gestionale/manutentivo

Definire, pianificare e programmare le modalità di intervento sull'edificio e sui suoi componenti, coerentemente con la politica di manutenzione

VALUTAZIONE COSTI

Costo di un bene può essere inteso come l'insieme di spese necessarie per la sua produzione, ovvero sommatoria delle spese sostenute per lo svolgimento del processo edilizio; si fa riferimento a prezzi di mercato.

Valutazione da proporre in funzione del soggetto rispetto al quale si sviluppa il processo edilizio: investitore, promotore dell'opera, esecutore dell'opera.

K è rappresentato dalla

somma di piùtot"funzioni".S = K + S + O + I + I + I speseGA A t n n mp mprgenerali accessorie= costo dell'area di progettoK AS = spese tecniche, onorari professionali..t = oneri concessoriOnI = interessi sul capitalenI = impostempK = costo di costruzioneCU = utile del promotore:Costo di costruzione K C- Opere da eseguire, da computo metrico estimativo o stima sintetica- Costi per la sicurezzaSpese generali accessorie S :GA- Spese tecniche- Indagini geognostiche- Altre indagini tecniche e prove, su materiali, prototipi,…- Imposte, iva sui lavori, consulenze…- Spese pubblicazione gara- Imprevisti, revisioni progetto…- Compenso del RUP- Validazione del progetto- Somme a disposizione per espropriazioneQueste voci appena segnalate sono rappresentative di "centri di costo".K è equivalente al prezzo che le imprese chiederebbero per l'aggiudicazione di una pubblica gara,Csomma di K (rappresenta il costo di cantiere) + S

UTC GIE IE

Il costo di costruzione è rappresentato da 2 centri di costo:

Costi diretti:

1. Correlati alle voci di lavoro proprie dell'intervento (manodopera, materiali, attrezzature)

Costi indiretti:

2. Non direttamente imputabili alle voci di lavoro dell'opera, sono tali le spese generali e di cantiere:
• Gestione impresa: uffici, impiegati, gestione magazzino...
• Costi di cantiere: installazione, smontaggio...
• Attrezzature di cantiere non direttamente imputabili alle lavorazioni
• Costi esterni della sicurezza
• Personale tecnico mansioni organizzazione cantiere

Il costo tecnico di costruzione può essere inteso anche come:

• Costi variabili: funzione delle quantità prodotte costi diretti
• Costi fissi: indipendenti dalle quantità prodotte costi indiretti di cantiere + d'impresa

Spese di cantiere 4 - 8% spese generali 8 - 11% utile d'impresa 10%

Spese tecniche ed onorari professionali, riferibili a consulenze e servizi

Tecnici propri delle diverse fasi della produzione edilizia: studi di fattibilità, fasi di progettazione, direzione lavori, collaudi... valutabili in percentuale sul costo tecnico di costruzione dell'opera.

Oneri concessori: contributo per rilascio permesso di costruzione.

Interessi sul capitale: oneri sostenuti dal promotore per ottenere il capitale destinato alla realizzazione di un'opera (tasso di interesse).

Utile del promotore: "valutazione" di guadagno espressa dal promotore, è il così detto premio di rischio dell'investimento, differente dall'utile dell'impresa di costruzione. È rappresentativo della differenza fra i costi sostenuti dal promotore per la finalizzazione del progetto e il valore finale dell'opera.