Lezioni complete corso Diritto della rigenerazione urbana

LA SCIA

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è una comunicazione presentata al comune di

competenza che non richiede alcun tipo di autorizzazione, questo per agevolare gli enti comunali dal troppo

carico di lavoro e lasciare il compito dell’autorizzazione per il permesso di costruire.

Gli enti pubblici passano così dalla gestione del procedimento al solo controllo dello stesso: nello specifico la

gestione passa in mano esclusivamente al professionista privato.

Il controllo del procedimento

Il comune una volta ricevuta la pratica della SCIA per legge ha tempo 30 giorni per effettuare i controlli del

caso, è in suo possesso la facoltà di richiedere per una sola volta un’integrazione alla pratica, in ultimo in

caso di irregolarità può fermare i lavori fino al sanamento della situazione.

Secondo l’articolo 21 della legge sul procedimento amministrativo (Legge del 07/09/1990 n.241) è facoltà

della pubblica amministrazione procedere all’annullamento dell’atto amministrativo (la SCIA è un atto

amministrativo) da lei precedentemente autorizzato (nella pubblica amministrazione di norma vale il

silenzio-assenso: in caso di non risposta dagli enti interessati passata la data limite l’atto può considerarsi

accettato) solamente in caso di errore in un periodo che non vada oltre i 12 mesi dalla data di approvazione.

In caso di errori la pubblica amministrazione può procedere alla revoca o all’annullamento dell’atto.

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59. Revoca avviene per ragioni di inopportunità: nel caso in cui l’atto amministrativo non corrisponda

più all’interesse pubblico per il quale era stato emanato, ad esempio in caso di terremoto il PGT in

quell’area non può essere più veritiero né attuato

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60. Annullamento nel caso in cui l’atto presenta un vizio di legittimità, l’atto non rispetta la legge in

vigore e nello stesso tempo vi è un pregiudizio sull’interesse pubblico.

Nel caso specifico di annullamento di pratiche edilizie (SCIA, permesso di costruire…) la pubblica

amministrazione è dovuto per legge risarcire anche il privato che ha subito il danno

La gestione del procedimento

La verifica della conformità legata al progetto da realizzare secondo quanto stabilito dalla legge è attestata

sotto propria responsabilità al professionista abilitato ed iscritto all’albo che presenta la pratica: è compito

del professionista redigere la pratica della SCIA verificandone la sua completa correttezza di fronte alle

norme vigenti. L’obiettivo è arrivare ad una vera e propria asseverazione tecnica (che può essere redatta

solo dal tecnico competente), la SCIA può essere considerata un atto di cognizione professionale, un atto di

accertamento della conformità legale, è un atto di autoamministrazione.

La SCIA può essere di conseguenza considerata un’opera di sussidiarietà orizzontale (vedi paragrafo

successivo): il privato si mette a disposizione, in via sussidiaria, della pubblica amministrazione, esso si auto

assume la qualifica di incaricato di servizio di pubblica necessità. Nel fare ciò ci sono come sempre oneri da

rispettare e onori:

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61. Oneri non si puo dichiarare il falso, pena sanzione

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62. Onori è prevista giusta remunerazione.

COMPOSIZIONE DELLA SCIA

La pratica può essere divisa in tre grandi parti che il professionista che la presenta è tenuto a compilare

nella loro interezza:

1. Relativa ai dati anagrafici fiscali dei soggetti coinvolti, essi sono 4 e sono tutti corresponsabili a pari

livello del procedimento:

o Proprietario o uno di essi in caso di comproprietà (la legge tutela sempre i diritti di terzi con

la possibilità di muovere causa: in caso di comproprietà di diverso pensiero il secondo

proprietario è autorizzato a muovere causa)

o Il progettista, colui che di norma presenta la pratica ed esegue la Direzione Lavori (DL), in

caso di più progettisti (impiantisti, strutturisti…) c’è ne è sempre uno che assume il ruolo di

coordinatore

o Il direttore dei lavori

o L’impresa esecutrice dei lavori

2. Relativa al progetto che si intende realizzare, si compone da una relazione tecnica, da carte di analisi

e dai vari disegni di progetto

3. Relativa all’asseverazione, la dichiarazione di conformità eseguita dal professionista in cui assevera

che il progetta rispetta le norme vigenti

La SCIA può considerarsi attiva dal giorno successivo alla sua presentazione, il progettista è autorizzato ad

iniziare i lavori dal giorno successivo.

NB: La SCIA è richiesta anche per il cambio di destinazione tra le 4 caratteristiche descritte dalla legge, se

invece il cambio rimane all’interno delle suddette caratteristiceh non è necessario alcun titolo:

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63. A categoria residenziale

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64. A-bis categoria residenziale con destinazione turitico ricettivo (hotel, B&B)

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65. B categoria industriale

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66. C categoria commerciale

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67. D categoria rurale

LA SUSSIDIARIETA’

Sono le forme di rapporto, due nello specifico, tra i vari enti pubblici e tra questi ultimi e il privato.

Sussidiarietà verticale

Avviene tra enti pubblici di governo a varie scale, deriva dal diritto europeo, è un rapporto di tipo

ascendente o discendente che si crea a diversi livelli del governo territoriale. Questa tipologia di

sussidiarietà si presta molto bene alla governance: sono coinvolti molti attori, ognuno limitato nelle sue

competenze, per il governo del territorio. In sintesi è un processo nel quale dove finisce la competenza di

uno inizia quella dell’altro in un continuum che tende ad andare dal basso verso l’alto (ascendente)

Sussidiarietà orizzontale

Avviene tra enti pubblici e privati, deriva più da un mondo cattolico/socialista, è un rapporto in cui anche i

privati possono e devono svolgere attività di interesse pubblico e comune (impegno per il bene comune). I

privati, di conseguenza, possono proporre iniziative e gestire servizi pubblici anche producendo profitto

(sanità privata, società sportive private…). In sintesi lo stato favorisce la società alla realizzazione di servizi di

interesse comune da parte di privati: lo stato è chiamato ad intervenire solamente laddove questi servizi

non sono forniti dai privati in misura minima e necessaria per la collettività.

OPERE DI URBANIZZAZIONE

Sono tutte le opere urbane che si rendono necessarie nella realizzazione o riqualificazione di aree di

territorio, esse possono essere divise in: 

68. Opere di urbanizzazione primaria strade, fognature, servizi elettrici, acquedotto…



69. Opere di urbanizzazione secondaria campi sportivi, scuole, edifici religiosi, parchi…

In tutte le opere di nuova realizzazione (in presenza di piani di lottizzazione) o di riqualificazione importante

vi è l’obbligo da parte di colui che costruisce versare gli oneri di urbanizzazione primaria secondaria al

comune di competenza: tali oneri servono al comune per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

È facoltà del lottizzatore chiedere lo scomputo di tali opere, cioè chiedere di realizzare in proprio tali opere

andando quindi a scomputare quello che dovrebbe pagare al comune negli oneri; ciò si rivela molto

vantaggioso per entrambe le parti in quanto il tempo della realizzazione si accorcia di parecchio (il comune

ci metterebbe sicuramente molto più tempo), non ci sono altri soggetti coinvolti (è l’impresa che costruisce

la stessa che realizza tali opere), e il costo si abbassa per entrambe le parti.

NB: Lo scomputo delle opere può essere fatto per un valore massimo complessivo pari ad 1.000.000,00 di

euro, in caso contrario è necessario passare dalla gara pubblica, indetta dal privato, per scegliere chi dovrà

realizzarle. Ciò è stato fatto per evitare che il privato possa realizzare opere immani e con costi enormi con

fondi pubblici senza che il pubblico abbia alcun tipo di controllo.

STANDARD URBANISITICI

Vengono definiti per la prima ed ultima volta da due decreti dell’aprile 1968, due decreti attuativi della

legge Ponte (Legge 09/09/2023 n.765). Tale legge deriva dalla necessità di intervenire dopo la frana di

Agrigento (si costruì sul crinale dove in teoria non si poteva anche se nell’allora Piano Regolatore del

comune di Agrigento era consentito), si decise di inserire degli standard per tutti i piani regolatori, da qui

nascono gli standard urbanistici.

Gli standard urbanistici impongono che per ogni mq edificato bisogna avere suolo necessario da dedicare

alla comunità, suolo da destinare a verde, parcheggi… Col tempo però tali standard vennero sempre più

“annacquati” e non rispettati, negli anni la legge ha permesso la monetizzazione (la possibilità di pagare per

non lasciare il suolo minimo), la possibilità di spostamento di tali aree in altre zone o di accorpamento.

Con il tempo poi le regioni si sono orientate sempre più verso una direzione NON di standard matematici

ma di standard reali, cioè standard che variano in base alla necessità del territorio, un esempio è la regione

Lombardia che si è dotata di un piano dei servizi in cui vengono identificati gli standard minimi in base alle

aree.

In ultimo è facoltà dei comuni aumentare gli standard in base alla tipologia di intervento, sempre però in

accordo con il privato che esegue l’intervento, non può obbligare in nessun caso alla realizzazione di

standard in eccesso.

LEZIONE – 10/11/2023

IL TEMA DELLA CONFORMITA’

Il tema rientra prepotentemente nel momento in cui ci si trova a classificare una tipologia di intervento con

conseguentemente titolo edilizio da presentare: in caso di demolizione con ricostruzione senza aumento di

superfici e volumi ci si ferma alla SCIA, se invece vi è un aumento si deve passare dal permesso di costruire,

questo ultimo fatto obbliga il progettista anche a passare dal piano regolatore e a confrontarsi anche con i

vari indici di edificabilità imposti dai vari piani.

Altro tema da considerare è il vincolo paesaggistico e dei beni culturali considerato anche il fatto che ca. il

62/64 % del territorio italiano è sottoposto a tali vincoli: sia che ci si trova nella demolizione con

ricostruzione che nella nuova costruzione vi è l’obbligo di passare dalla paesaggistica (beni paesaggistici) e

dalla sovrintendenza (beni culturali) per ottenere ulteriori autorizzazioni. Tale obbligo viene imposto perché

le opere che si vanno a progettare non devono in alcun modo alterare l’ambiente.

Infine c’è a