Diritto processuale civile

Protezione del compratore a fronte di beni gravati da ipoteche o diritti di terzi

Conseguenze della vendita coattiva

Quando il creditore ipotecario avvia un'espropriazione forzata che si conclude con la vendita coattiva all'asta, Caio perde la proprietà del terreno. Questo rappresenta una perdita della proprietà successiva alla stipula del contratto, basata su un fatto precedente. In tal caso, Caio potrà richiedere la risoluzione del contratto di vendita, con restituzione del prezzo pagato e risarcimento delle spese sostenute.

La buona o mala fede del compratore non influenza la possibilità di far valere il fatto evizionale. La disciplina codicistica risulta favorevole al compratore, perché, pur perdendo la proprietà, era consapevole al momento della stipula dei rischi legati all'acquisto di un bene con un vizio giuridico.

Articolo 1489 c.c.: Oneri e diritti di godimento non apparenti

Prima di discutere l'articolo 1489 c.c., esaminiamo una fattispecie intermedia. Se il bene venduto è gravato da oneri o diritti di godimento di terzi, non apparenti e riducenti il libero godimento, non dichiarati nel contratto, il compratore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo. Questo presuppone la mancata conoscenza di tali oneri da parte del compratore.

I diritti reali sono opponibili a tutti, mentre i diritti personali solo nei confronti di specifici soggetti, come locazione o comodato. Un esempio è un terreno venduto gravato da una servitù prediale di passaggio. Questa limitazione è opponibile a eventuali futuri acquirenti.

Protezione del compratore secondo art. 1489 c.c.

Il compratore può invocare protezione quando non ha avuto conoscenza del diritto di godimento e l'onere non era visibile. Il diritto reale non apparente non può essere opposto al venditore se era apparente all'epoca della stipulazione del contratto. L'articolo 1061 c.c. fornisce un criterio per distinguere tra servitù apparente e non apparente.

Usucapione e servitù apparenti

Le servitù apparenti possono essere acquisite per usucapione, mentre le non apparenti solo per contratto o testamento. La servitù è non apparente se non vi sono opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio.

Rimedi disponibili per il compratore

I rimedi variano a seconda della gravità della limitazione del diritto di proprietà. Un diritto reale di godimento come l'usufrutto ventennale rappresenta una compressione significativa, mentre una servitù di passaggio ha un impatto minore. Un diritto reale altrui è opponibile solo se trascritto nel relativo atto costitutivo.

Il compratore deve consultare i registri immobiliari per verificare la trascrizione di eventuali diritti reali. La trascrizione rende il diritto conoscibile e opponibile.