Diritto processuale civile

MA

quanto tale, se accade che il creditore ipotecario fa e ettivamente valere l’ipoteca, avviando

un’espropriazione forzata che si conclude con la vendita coattiva all’asta del bene e aggiudicazione al

fi fl ff ff fi fi ff ff fi fi fi fi fi ff fatto evizionale:

miglior o erente, a quel punto Caio perde la proprietà del terreno, e questo costituisce un

perdita della proprietà successiva alla stipula del contratto basata su un fatto precedente.

Potrà quindi richiedere la risoluzione del contratto di vendita, con restituzione del prezzo pagato e

risarcimento delle spese sostenute.

Prescinde dalla buona o mala fede del compratore, anzi a maggior ragione anche se è in mala fede il

compratore ha la possibilità di far valere il fatto evizionale.

Da questo punto di vista possiamo a ermare che la disciplina codicistica è favorevole al compratore,

addirittura eccessivamente, in quanto è vero che perde la proprietà, però è da tener conto che al momento

della stipula sapeva a cosa poteva andare incontro acquistando un bene gravato da un vizio giuridico tale.

garanzia per

Questo atteggiamento favorevole del legislatore nei confronti del compratore nel settore della

vizi materiali della cosa non c’è. 1489

Prima di arrivare a questa si ha una fattispecie intermedia rappresentata dall’art. c.c.:

gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi’

(2)’Cosa

’Se la cosa venduta è gravata da oneri ovvero da diritti reali di godimento o personali di godimento, non

apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore

che non ne abbia conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo

senso la disposizione dell’articolo 1480 c.c..

Articolo 1489 c.c.: si occupa del caso in cui il bene compravenduto è gravato da oneri: diritti reali o

personali di godimento.

I diritti reali son esperibili erga omnes, quelli personali solo nei confronti di determinati soggetti.

Tra i diritti personali troviamo esempi quali la locazione, il comodato (a titolo gratuito necessariamente) e

che son tutelati solo nel rapporto tra le parti.

Il diritto personale prevede anche una pretesa (consegna della cosa) oltre al diritto stesso di godimento.

Colui che ne gode non è possessore ma mero detentore.

Esempio: Tizio vende a caio un terreno gravato da una servitù prediale di passaggio a vantaggio del

proprietario del fondo.

Questa servitù è una limitazione della proprietà in quanto dovrò tollerare il passaggio sul mio fondo e nulla

potrò fare per impedirlo.

Vale sia per me che per gli eventuali futuri acquirenti cui potrei alienare la mia proprietà, perché opponibile

erga omnes.

Come a ronta il codice il problema per cui Caio acquista un bene credendo sia libero da oneri per poi

scoprire in seguito che è gravato da servitù?

Art.1489 c.c.: ‘… il compratore che non ne abbia avuto conoscenza…’ diritto reale di

Come visto prima nell’ipotesi della garanzia reale ci son due presupposti presenti: (1) un

godimento di un terzo che grava sulla cosa compravenduta, venditore non ne ha comunicato

(2) il

l’esistenza al compratore e quest’ultima non ne viene a conoscenza.

Il compratore è quindi in buona fede, a di erenza del venditore. (Stessa disciplina dell’ipoteca prima

trattata).

Il 1489 a di erenza dell’articolo 1482 c.c. introduce un presupposto in più cui subordina la possibilità per il

compratore, che scopre l’esistenza del diritto di godimento dopo la stipulazione del contratto

compravendita, di tutelarsi dalla mala fede del venditore.

Ulteriore requisito non

del diritto reale menzionato all’articolo 1489 c.c. che grava sulla proprietà è (3)

essere stato apparente all’epoca della stipulazione del contratto.

Se invece fosse stato all’epoca ‘apparente’ allora non potrà essere in alcun modo opposto al venditore.

L’apparenza in cosa consiste? Il codice non è chiaro. Con apparente si intende ‘visibile’, captabile, nella sua

materialità, nonostante i diritti di per se non siano tangibili, dal momento che son una fabbricazione

dell’ordinamento giuridico.

ff ff ff ff ff

Come fa un diritto ad essere apparente quindi? Il legislatore prende spunto da una disposizione che il

codice detta in materia di servitù prediali, di preciso nelle modalità di acuisti delle servitù: articolo 1061 c.c.

Il nostro codice civile dispone che le servitù prediali possano essere acquisite, oltre che per contratto e

testamento, anche per usucapione quando il soggetto abbia esercitato il possesso per un determinato

periodo di tempo (20 anni) che corrisponde all’esercizio della servitù.

Se un soggetto senza titolo, per 20 anni tutti i giorni, per arrivare al suo fondo, passa per l’altro proprietà

comportandosi come se fosse un suo diritto e il proprietario nulla fa per impedirlo, e anzi avalla il

comportamento, decorsi i 20 anni, il soggetto acquista il diritto di servitù sulla base del possesso.

Tuttavia solo le servitù apparenti possono essere acquisite per usucapione, infatti le non apparenti solo per

contratto o testamento.

Quando la servitù si intende non apparente? Al secondo comma del 1061 c.c. speci ca che non son

apparenti quando non sussistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Es. in materia di passaggio: potrebbe essere apparente o meno a seconda dei casi; se nel punto in cui il

mio fondo con na col suo è stata costruita una strada cementata che collega l’ingresso del suo fondo a un

altro punto del mio fondo che con na con un altro fondo di sua proprietà con cancello da una e dall’altra

parte e per vent’anni usa questa strada per uscire dal suo fondo, qui si ha apparenza, attraverso la strada,

costruita per consentire l’esercizio di questa proprietà, visibile e permanente.

Se non c’è nulla di ciò e non essendoci barriere il mio vicino attraversa il con ne si fa una passeggiata e

ritorna sul suo fondo, ma se non vi è nulla di tangibile che sia deputato all’esercizio di questa attività non si

ha apparenza, quindi nemmeno acquisto della servitù per usucapione. servitù negative,

Alcune servitù possono essere apparenti o meno come quella di passaggio, altre, come le

son solamente non apparenti.

Ovvero quelle servitù che attribuiscono al proprietario del fondo dominante non il diritto di fare qualcosa sul

mio fondo, bensì il diritto di pretendere che io mi astenga dal compiere atti di esercizio del mio diritto di

proprietà che a rigore avrei il diritto di compiere. (Servitù di non edi care o sopraelevare, altrimenti potrebbe

lamentare danni legati alla mancanza di luce nel suo fondo ad esempio, o rovinare in qualche modo il

prestigio del suo)

La servitù negativa per de nizione non è mai apparente.

Ai ni della comprensione dell’apparenza di cui all’art. 1489 c.c. dobbiamo trarre argomento dal 1061 c.c.,

cioè applicando quel criterio distintivo tra servitù apparente e non del 1061.

Di conseguenza, l’esistenza di un diritto reale altrui di godimento sul bene, non è apparente, le volte in cui

non esistano opere visibili e permanenti destinate all’esercizio del diritto stesso.

L’esistenza di un diritto reale altrui è apparente quando è oggettivamente percepibile attraverso un esame,

anche sommario, della condizione materiale della cosa compravenduta da cui emerga l’esistenza di opere e

segni materiali visibili che facciano intendere senza dubbio che c’è un terzo che esercita un diritto reale di

godimento.

Quando il compratore acquista un bene gravato da un diritto dal altrui, è preclusa la tutela non solo quando

l’esistenza era a lui nota, ma anche quando era conoscibile attraverso un esame della cosa nella sua

condizione materiale.

Introduce un onere che si troverà nella materia dei vizi materiali: quando il compratore si appresta a

concludere un contratto di edita di cosa (soprattutto mobile) ha l’onere di esaminarla prima della

stipulazione del contratto, onde veri care attraverso un esame della cosa l’assenza di possibili elementi ed

opere che possano far intendere l'esistenza di diritti reali minori gravanti sulla cosa.

Se non assolve quest’onere o lo fa con poca attenzione, non accertandosi di quanto visto prima della

stipulazione del contratto, si assume le conseguenze di questa negligenza e non può ex - post lamentarsi

nei confronti del venditore.

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Troviamo introdotto un principio mai visto in precedenza: l’attivabilità di rimedi a disposizione del

compratore solamente in presenza di una determinata diligenza dallo stesso compratore osservata nella

fase precontrattuale.

Se ci sono i presupposti per cui la servitù non è apparente (ad esempio servitù negativa) ed il compratore

ha agito con diligenza, può essere invocata la tutela. 1482

Quali sono i rimedi? C’è una notevole di erenza rispetto al 1482: l’art. c.c. ‘Cosa gravata da garanzie

reali etc’ dice che il rimedio è uno solo, ovvero sospensione del pagamento e risoluzione del contratto se il

venditore non libera la cosa entro un determinato termine.

Nel 1489 c.c. invece ci son più rimedi a seconda della gravità delle limitazione del diritto di proprietà

derivanti dal diritto del terzo che può essere varia.

diritto d’usufrutto ventennale

Se infatti il diritto del terzo consta in un è una compressione rilevante al

momento che per vent’anni non potrò entrare nell’immobile; se invece il diritto reale di godimento altrui

servitù di passaggio

consiste in una sarà una compressione molto meno importante di quella

rappresentata dall’usufrutto. risoluzione del contratto,

Nel primo caso si avrà con una quasi certezza la nel secondo invece si avrà una

riduzione del prezzo, un pò come nella vendita di cose parzialmente altrui, a seconda della gravità delle

conseguenze nel godimento del diritto sulla cosa acquistata.

Un diritto reale di godimento altrui è opponibile al compratore solo se trascritto in relativo atto costitutivo

(dell’usufrutto o servitù), in mancanza non è opponibile al nuovo acquirente che trascriva il suo acquisto

prima che venga trascritto l’atto costitutivo del diritto reale del terzo.

L’esistenza del diritto reale altrui però, proprio perché l’opponibilità dipende dall’avvenuta trascrizione, è

sempre conoscibile, in quanto basta consultare i registri immobiliari, e se scopro che è stata trascritta a