Diritto privato

CONTRATTI DI UTILIZZAZIONE DELLE COSE

Sono la locazione, l’affitto e il comodato.

La locazione

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato

tempo, verso un determinato corrispettivo” (art. 1571).

Oggetto del rapporto possono essere cose mobili o immobili di varia natura: un magazzino, un appartamento,

un’automobile, un animale.

N.B. La locazione si distingue dall’affitto, perché quest’ultimo ha ad oggetto una cosa produttiva, della quale

viene concesso lo sfruttamento economico.

Il contratto di locazione non richiede una forma particolare; occorre però l’atto scritto per la validità della locazione di

un immobile per più di nove anni (art. 1350 n. 8: “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di

nullità: (8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni”).

La locazione è un contratto bilaterale (sorgono

Le principali obbligazioni del locatore sono (art. 1575): obbligazioni reciproche).

- consegnare al conduttore la cosa locata, in buono stato di Il locatore è colui che mette a disposizione del

manutenzione; conduttore un determinato bene.

In capo al conduttore grava l’obbligazione di pagare

- mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; una determinata somma di denaro, il canone di

- garantirne il pacifico godimento durante la locazione. merces

locazione (in latino: ): è un contratto a titolo

oneroso, perché è previsto un corrispettivo. Se il

Il conduttore deve (art. 1587): conduttore non avesse l’obbligazione di pagare il

canone, questo contratto assomiglierebbe al comodato.

- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon Esistono tre tipi di locazione:

padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o locatio rei

1) la : un oggetto viene dato in locazione e il

per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze conduttore paga il canone;

- pagare puntualmente il corrispettivo locatio operarum

2) la (locazione di un’attività

lavorativa): il locatore metteva a disposizione la propria

attività lavorativa e riceveva, per questo, un compenso.

L’interesse del conduttore al pacifico godimento della cosa richiede Si considera un antenato del contratto di lavoro

tutela non solo nei confronti del locatore, ma anche contro eventuali subordinato odierno.

locatio operis

molestie di terzi (spesso inquilini del medesimo edificio). In tal caso, 3) la (locazione di un’attività volta ad

ottenere un certo risultato): è l’odierno appalto.

la legge consente al conduttore di agire contro i terzi in nome Il canone viene versato non dal conduttore, che è

proprio per ottenere la cessazione delle molestie e il risarcimento del quello che riceve il bene, ma dal locatore, a titolo di

danno. compenso. L’obbligazione del conduttore, di pagare il

Se poi il terzo che arreca le molestie le giustifica con la pretesa di canone, avviene nel momento in cui avviene il

collaudo: quando il locatore verifica che c’è stata

avere diritti sulla cosa, il conduttore ha diritto di essere garantito dal un’esecuzione perfetta, sorge l’obbligazione di pagare il

locatore. canone.

Inoltre, il conduttore può esercitare l’azione di reintegrazione

qualora venga spogliato della cosa in modo violento o clandestino (art. 1168).

Se la cosa non è ancora stata consegnata, il conduttore non ha una propria azione contro il terzo che possieda o

detenga la cosa: potrà rivolgersi solo contro il locatore con un’azione di inadempimento. Il diritto del conduttore è

personale, non reale.

Se la cosa viene alienata a un terzo, questi è tenuto a rispettare la locazione, purchè abbia data certa anteriore al suo

acquisto, oppure il conduttore avesse già la detenzione della cosa. In quest’ultimo caso, però, egli è tenuto a

rispettare la locazione solo per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (art.

1599). scadenza del termine

La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa alla , senza che sia necessaria la

disdetta. Tuttavia se, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa, la locazione si

ha per tacitamente rinnovata. disdetta

La locazione a tempo indeterminato cessa per effetto della , cioè della dichiarazione di recesso di una delle

parti, comunicata all’altra parte con il dovuto preavviso. 115

Locazione di immobili urbani

Le locazioni di immobili urbani sono disciplinate da leggi speciali (non dal codice civile), rivolte a proteggere il

conduttore assicurando al rapporto una certa stabilità. Di particolare importanza è la legge 392 del 1978.

Per gli immobili utilizzati come abitazione, la legge dispone che il contratto ha una durata non inferiore a quattro anni,

decorsi i quali esso è rinnovato per un periodo ulteriore di quattro anni. Sono fatti salvi i casi, specificamente elencati

dalla legge, nei quali è consentito al locatore di dare disdetta fin da questa prima scadenza: si tratta principalmente

delle ipotesi in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad uso proprio, del coniuge o dei parenti prossimi, o intenda

ricostruirlo o ristrutturarlo, oppure ancora l’ipotesi in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero

ed idoneo per lo stesso comune oppure non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo. Inoltre, il

locatore può dare disdetta alla prima scadenza quando intenda vendere l’immobile a terzi; in tal caso è riconosciuto al

conduttore il diritto di prelazione nell’acquisto.

Le regole circa la durata minima della locazione sono poste a protezione del conduttore, per assicurargli una certa

stabilità del rapporto. Perciò, esse sono derogabili in suo favore, mediante una clausola che gli attribuisca la facoltà di

recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Anche in mancanza di questa clausola, il conduttore può sempre recedere dal contratto per gravi motivi (es. nascita

dei figli, che renda necessario un appartamento più grande; o il trasferimento del pubblico impiegato in un’altra città).

Il locatore, invece, non può recedere dal contratto prima della sua scadenza: si vuole proteggere la parte debole.

La disciplina circa la durata minima non è applicabile ad alcuni rapporti di locazione specificati dalla legge: si tratta

degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Il recesso, sia del conduttore, sia del locatore, deve essere comunicato con un preavviso di sei mesi; in mancanza, il

contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Per la validità del contratto è richiesta la forma scritta.

Il contratto può essere risolto per inadempimento, purchè questo non sia di scarsa importanza (cioè secondo le regole

generali, ai sensi dell’art. 1455).

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, l’altra parte dell’unione civile, gli eredi ed i

familiari conviventi, o il “convivente di fatto”.

Per quanto riguarda gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, (esercizio di un’attività

industriale, commerciale, artigianale, ecc.), la durata della locazione non può essere inferiore ai sei anni (nove se

l’immobile è adibito ad attività alberghiera). Questo termine si applica anche se le parti abbiano stipulato la locazione

per un periodo più breve, o non ne abbiano determinato la durata.

Anche qui, la regola di legge è derogabile in favore del conduttore, mediante un patto contrattuale che gli attribuisca

la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, con un preavviso di sei mesi.

Anche qui, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi; dovrà però

dare un preavviso di almeno sei mesi.

La locazione si rinnova tacitamente ad ogni scadenza per un uguale periodo, se nessuna delle parti comunica all’altra

disdetta, nel termine fissato dalla legge. intende adibite l’immobile ad

Ma alla prima scadenza del contratto, il locatore può negare la rinnovazione, solo se

abitazione propria o del coniuge, o del partner dell’unione civile, o dei parenti entro il secondo grado in linea retta,

oppure intenda adibirlo all’esercizio di un’attività produttiva propria, del coniuge, del partner o dei parenti anzidetti, o

infine qualora intenda demolirlo per ricostruirlo, o procedere alla sua integrale ristrutturazione .

Se nell’immobile è esercitata un’attività produttiva, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro

che, per successione, hanno diritto di continuarne l’attività; gli succedono inoltre gli altri professionisti che utilizzavano

gli stessi locali, insieme a lui, pur non essendo titolari del contratto.

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Nel caso di cessione (o affitto) dell’azienda, il conduttore può cedere anche il contratto (o sublocare l’immobile), anche

senza il consenso del locatore. Questo però potrà opporsi per gravi motivi.

L’affitto

L’affitto è il contratto con il quale una parte, verso un determinato corrispettivo, si obbliga per un determinato tempo

produttiva

a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè ne tragga e ne faccia propri i frutti in conformità

alla destinazione economica della cosa stessa.

L’affitto, a differenza della locazione, ha ad oggetto una cosa produttiva, della quale viene

concesso lo sfruttamento economico.

L'affitto è un tipo particolare di locazione, da cui si distingue poichè ha ad oggetto un bene produttivo. Come la

locazione, è un contratto oneroso (in cui il corrispettivo prende il nome di affitto), consensuale e ad effetti obbligatori.

Oggetto dell’affitto può essere una cosa per sé produttiva di frutti (un fondo rustico, una cava) o un complesso di cose

coordinate e organizzate per una funzione produttiva (un edificio attrezzato come albergo, un’azienda).

“Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all'uso e alla

produzione a cui è destinata” (art. 1617).

“L'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della

produzione” (art. 1615) e “può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse

non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all'interesse della produzione”

(art. 1620).

Il rapporto si esti