Argomenti d'esame Tecnica urbanistica - parte 1

Gli indici territoriali e fondiari nelle città

Gli indici possono riguardare città esistenti, ad esempio quanto una città sia densa, o città "del futuro", ossia considerando un'area vuota ci saranno degli indici da rispettare per la progettazione in quella area.

Allora gli stessi concetti hanno senso descrittivo (analisi dell'esistente o di un progetto edificato, insediato e rappresenta un bilancio urbanistico) e prescrittivo (ammesso dal piano urbanistico, edificabile, insediabile e che prevede delle norme tecniche di attuazione).

Analogamente abbiamo distinto il pubblico (lotti pubblici) e il privato (lotti fondiari) e abbiamo distinto due indici: indici fondiari e indici territoriali: la superficie fondiaria è la superficie del lotto fondiario, mentre la superficie territoriale comprende la superficie fondiaria e tutto il resto, ciò che le è intorno, come le strade. Infatti: la SF è la somma delle superfici dei lotti fondiari, cioè i lotti degli edifici privati.

mentrela DT è la somma delle superfici destinate alle opere di urbanizzazione. Infine, la ST ossia la superficie totale è data dalla somma delle due, ossia: SUPERFICIE TERRITORIALE (ST) = superficie fondiaria (SF) + dotazioni territoriali (DT). Quali superfici e volumi si possono mettere a numeratore dei rapporti che esprimono gli indici di edificabilità? 1. Superficie totale (di edificazione privata) 2. Superficie lorda (di edificazione privata) 3. Superficie utile (di edificazione privata) 4. Superficie calpestabile (di edificazione privata) 5. Volume totale (di edificazione privata) Nella disciplina di un piano urbanistico è meglio usare indici di edificabilità che hanno superfici oppure volumi al numeratore? È meglio svincolarsi dalle altezze perché essendo variabili possono portarci a dei malintesi. Inoltre, è meglio usare indici di edificabilità che hanno superfici al numeratore, perché: - Si rischia di sovrastimare il

carico urbanistico. Il carico urbanistico (fabbisogno di dotazioni territoriali) dipende dalla superficie di pavimento e non dal volume perché, a parità di superficie di pavimento, volumi diversi derivanti da altezze di piano diverse possono insediare lo stesso numero di abitanti o addetti;

Nel caso di edifici con altezze di piano notevoli, considerare il volume potrebbe portare a sovrastimare erroneamente il carico urbanistico rispetto a edifici che hanno la stessa superficie di pavimento ma altezze di piano inferiori e quindi un volume minore;

Nel caso di ristrutturazione di edifici con altezze di piano notevoli, considerare il volume potrebbe portare a sottostimare erroneamente il carico urbanistico: a parità di volume si può avere un numero diverso di abitanti insediabili se l'intervento di ristrutturazione comprende anche la realizzazione di nuove superfici di pavimento;

oss: nel mercato immobiliare gli immobili sono valutati in base alla superficie di

pavimento. Attraverso la superficie di pavimento, che è relativamente semplice da identificare, è possibile confrontare e sommare le quantità di edificazione di edifici che hanno altezze di piano diverse più difficili da accertare.

3. Standard urbanistici e zone territoriali omogenee

Standard Urbanistici: DM 1444/1968 introdotti con il e definiscono quanto spazio pubblico (in termini di superfici di terreno) spetta a ciascuno di noi. Si possono superare (sono dei minimi) attrezzatura pubblica ma mai farne a meno. Fissano le aree da destinare ad alcuni importanti tipi di (ricordiamo che l’attrezzatura è il “contenitore” e il servizio è il “contenuto”) che possiedono un rango, per esempio se a livello di quartiere o di città. Quindi il servizio rappresenta un’attività finalizzata a soddisfare un determinato bisogno (istruzione, mobilità di aereo..), mentre l’attrezzatura è un edificio o

uno spazio aperto attrezzato a rendere possibile lo svolgimento di un servizio (scuola, aeroporto..). Tali standard, quindi, definiscono la qualità complessiva della città. Bacino di utenza o rango oss: per si intende la capacità di una determinata attrezzatura di attrarre, in funzione della tipologia, della distribuzione territoriale e dell'utenza che usufruisce del servizio. La rango per raggio distinzione delle zone avviene per (territoriale, urbano, di settore urbano, locale) o di influenza (da quanto lontano arrivano gli utenti). Zone territoriali omogenee. Nello stesso DM, si definiscono inoltre le in cui il territorio comunale deve essere diviso attraverso i piani. Ad ogni zona corrisponde un livello minimo di dotazione per ciascun tipo di servizio, e per le zone di espansione residenziale la quantità minima è 18 Nq di terreno/ab.! Zona A: agglomerati urbani di carattere storico-artistico (centro storico, come piazza del popolo), qui lo standard vuole

9 mq/abitante di attrezzature e se per caso non c'è spazio vanno collocate appena fuori il centro; (rosse)! Zona B: parti di territorio parzialmente o totalmente edificate (es. Piazza Bologna, ovvero zona costruita ma non in centro storico) e dove la superficie coperta deve essere almeno 1/8 della fondiaria; standard per le attrezzature uguale alla zona A; (marrone)

Quindi per la zona A e B le dotazioni minime sono pari alla metà di quelle previste in zona C, e possono essere reperite anche nelle adiacenze, se non sono disponibili all'interno. I valori sono quantità minime. I mq si riferiscono a superfici di terreno - gli abitanti sono quelli dell'ambito locale (quartiere) al quale le attrezzature sono destinate. Solitamente vengono fatti dei parcheggi alla fine, ossia intorno al nucleo interessato, come ad esempio Villa Borghese, che intorno ha per l'appunto i parcheggi. Il piano regolatore distingue A e B perché se una zona è densa,

dove la gente passeggia, la zona sarà la B. La distinzione tra la zona A e la zona B quindi è operata in base agli indici. Zona C: parti di territorio destinate a nuovi complessi residenziali (non c'è niente ad oggi ma si costruirà in futuro), standard 18mq/abitante; 4.5 mq/ab per parcheggi (prima 2.5) Zona D: territorio destinato a industrie quindi lo standard è nullo (no abitanti, no attrezzature). Almeno il 10% della zona deve essere destinato ad attrezzature di interesse comune, verde e parcheggi. Il DM 1444/1968 non ne specifica la ripartizione. Zona E: territorio per uso agricolo dove lo standard è di 6mq/abitante (sono esclusi verde e parcheggi perché già parte integrante di questa tipologia); (stadio, policlinico, ecc) Zona F: zona per attrezzature di interesse generale, destinate a servire l'intera città in termini di istruzione (es. Sapienza, i mq per abitante delle università dipende dacittà in città, per le altre "scuole 1.5 mq/ab), sanità (es. Policlinico), verde (es. Villa Ada) NB: Per ogni 100 mq di zona commerciale, vanno previsti 40 mq di verde e 40 mq di parcheggi per chi va a comprare. Ogni zona ha degli standard propri. La legge sugli standard mi dà i minimi, ma i progetti devono consultare anche il PRG e le leggi regionali, che potrebbero pretendere più del minimo sindacale. Infatti, alcuni piani regolatori prevedono qualcosa di più del minimo, costo permettendo, come il piano regolatore di Roma ha aumentato i mq per abitante da 18 mq a 22 mq. Come capire dal punto di vista quantitativo di che zona si tratta? Dalla legge, che mi fornisce la densità abitativa. Quindi il Decreto ministeriale del 1444 del 1968 distingue il terreno in zone omogenee e definisce gli standard in tali zone. 4. Opere di Urbanizzazione, Attrezzature e Infrastrutture L’insieme delle attrezzature e delle infrastrutture costituisce

L'ambiente artificiale creato dall'uomo per rendere più vivibile l'ambiente naturale.

Attrezzature (= ciò che contiene un servizio): sono generalmente gli edifici, le opere localizzate su un territorio e si distinguono per:

• funzione: ci dice quanto è grande il territorio e da quanto lontano le persone sono disposte ad andare. All'interno di un territorio urbanizzato si individuano tre attività prioritarie, cui sono associate tre attrezzature: la residenza (edifici residenziali), la produzione di beni materiali (stabilimenti artigianali, industriali o agricoli) ed immateriali, i servizi (attrezzature per i servizi, come centrali idroelettriche, edifici commerciali o attrezzature a rete per trasporto di persone o merci o ancora attrezzature per protezione ambientale, come bacini di esondazione
• I servizi sono il "contenuto" ovvero le funzioni svolte nell'attrezzatura. L'attrezzatura è

Il "contenitore".- localizzazione: attrezzatura puntuale (museo, poste) o areale (università, ospedale) o a rete(fognature)- Bacino d'utenza: riguarda il rapporto tra attrezzatura e numero di utilizzatori (effettivi epotenziali). In particolare, si distinguono i bacini di utenza a seconda della capacità cheun'attrezzatura possiede di attrarre sul suo territorio un certo numero di persone, ove quindi ilbacino d'utenza rappresenta proprio l'ambito spaziale di provenienza degli utilizzatoridell'infrastruttura. Tale capacità di attrazione è detta anche raggio di influenza di unaattrezzatura. La conoscenza del bacino di utenza è utile ad una corretta quantificazione edistribuzione delle attrezzature sul territorio.Infrastrutture: è un sistema reticolare ed è complementare all'attrezzatura (strade, ferrovie, ecc..). Leinfrastrutture sono così distinte:- primaria: incroci a raso-

scorrimento: unisce più quartieri

di quartiere: strada principale di quartiere ("quella che ci porta a casa")

locale: la strada che rende accessibile l'unità abitativa.

Principio di Omologia: attrezzature e infrastrutture devono avere lo stesso rango (es. Stadio della Roma -> estensione metro), cioè, un'infrastruttura molto importante deve essere raggiunta da un'infrastruttura importante, secondo il principio di omologia tra ranghi di attrezzature e reti, ossia un'attrezzatura di rango primario deve essere raggiunta da una rete di rango primario.

Opere di Urbanizzazione: Le opere di urbanizzazione rappresentano l'insieme delle opere necessarie per rendere un'area inedificata idonea ad accogliere degli insediamenti abitativi o produttivi e perciò idonea ad usi edilizi. Si fa riferimento al DPR 380/2001 (testo unico dell'edilizia).

Si dividono in:

• Primaria: rendono possibile l'edificazione del suolo

elettrica, ecc.) che permettono il corretto funzionamento delle città. Le reti sono fondamentali per garantire il trasporto delle risorse (acqua, energia, gas) e dei servizi (trasporti, comunicazioni) necessari alla vita quotidiana. Inoltre, le reti favoriscono lo sviluppo economico e sociale delle comunità, consentendo lo scambio di beni e informazioni tra diverse aree geografiche. Senza reti efficienti e ben organizzate, le città sarebbero isolate e non potrebbero soddisfare le esigenze dei loro abitanti.