Appunti estimo

ESTIMO

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ESAME prova scritta + prova orale →

Prova scritta: domande a risposta aperta di carattere generale (4 o 5 domande) 1.30/2 ore

Prova orale (lo stesso giorno): domande + presentare elaborato prodotto durante il corso

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Elaborato: si può fare in gruppo o singolarmente valutazione di una casa 19/02/2024

L’estimo è una disciplina estimativa e presenta una modalità scientifica, che si fonda su delle metodologie

che nel corso del tempo sono state definite come adatte a risolvere i quesiti a cui l’estimo veniva richiesto di

fare.

L’ESTIMO è una disciplina scientifica che ha la finalità di fornire gli strumenti teorici e metodologici per

la valutazione di beni immobiliari a carattere economico.

L’estimo è una disciplina della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici

delle procedure operative che regolano e consentono una motivata, oggettiva e generalmente valida,

formulazione del giudizio del valore dei beni economici, espresso in moneta.

Il metodo estimativo è la procedura diretta a determinare il valore dei beni in funzione allo scopo per cui

viene richiesta la stima; si fonda su elementi razionali ed ha carattere scientifico.

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L’estimo è un’attività molto antica lo scambio dei prodotti avveniva tramite BARATTO; quindi, risultava

necessaria la valutazione dei beni che venivano scambiati: un prodotto per essere scambiato con un altro

doveva avere un valore proprio per poter permettere questo scambio.

L’attività estimativa è diventata una disciplina scientifica e metodologica da quando è nata la MONETA,

ovvero da quando c’è un criterio comune.

Oggi abbiamo la moneta che è un parametro, che permette di analizzare un elemento e di dargli un peso, in

questo caso di dargli un valore economico.

La moneta è uno dei principi fondamentali dell’estimo, infatti la disciplina estimativa si basa sull’uso della

moneta.

Questa disciplina è nata tra il 1600 e il 1700 soprattutto negli studi agrari, in quanto la si utilizzava per

stimare il valore delle aree e il valore dei terreni. Studi nati con la finalità di dare un valore ai terreni.

In epoca moderna è diventata una disciplina che permette la valutazione degli edifici.

In funzione a quello che viene chiesto, va applicato un metodo diverso, quello sintetico e quello analitico.

SINTETICO

Il procedimento sintetico o per comparazione diretta, svolge un ruolo fondamentale nelle assunzioni di

decisioni relative a finanziamenti di progetto o nella fase della progettazione preliminare.

METODO SINTETICO: è un approccio che si basa sull'analisi globale e comparativa del valore dei beni,

utilizzando dati di mercato e confronti con beni simili. Questo metodo non richiede la scomposizione

dettagliata dei costi, ma piuttosto si affida a valori globali ottenuti dal mercato.

Si basa sul confronto del bene da valutare con altri beni simili di cui si conosce il valore. Questo metodo è

particolarmente utilizzato nel settore immobiliare e nelle valutazioni di mercato.

Valutazione di beni esistenti: rapido con procedimenti parametrici di confronto.

Quando dobbiamo valutare un edificio, dovremo utilizzare un metodo definito PROCESSO DI STIMA

SINTETICO. Sintetico perché, quando devo valutare una casa posso ragionare in forma sintetica

parametrica, quindi ragionando utilizzando dei parametri. 1

Il parametro d’eccellenza per valutare un edificio è il metro quadrato.

Parametro che mi metterà delle condizioni di valutare un edificio e che permetterà di dare la definizione di un

valore di un edificio.

Stimare il valore di mercato di 1 mq in una determinata zona ci permetterà di dare poi il valore finale

dell’edificio, bisogna quindi individuare il valore di mercato locale e in seguito individuare la consistenza

dell’edificio.

I procedimenti sintetici si distinguono in: stima a vista, stima storica, stime per parametri, stime per valori

tipici.

• Stima a vista: il perito esprime il proprio giudizio basandosi sulla semplice osservazione del bene, e

non ricorre a calcoli, elaborazioni, indagini minuziose.

• Stima storica: consiste nel dedurre il probabile valore di mercato attuale di un immobile sulla base

dei prezzi di compravendita scaturiti in precedenti contrattazioni per lo stesso bene.

• Stima per parametri: tali procedimenti utilizzano, per la comparazione, un parametro di natura fisica

o economica, ritenuto proporzionale al valore di mercato del bene oggetto di stima.

• Stima per valori tipici: trova applicazione nella ricerca del valore di mercato di beni immobili

complessi per i quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono. Il

procedimento, pertanto, comporta la scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la

successiva stima di ciascun componente singolarmente considerato.

ANALITICO

• analisi bene da stimare

• identificazione degli elementi costruttivi che compongono l’opera (computo metrico: documento che

individua le quantità con criteri geometrici)

• attribuzione di ciascuna quantità del relativo prezzo

METODO ANALITICO: è un approccio che si basa sull'analisi dettagliata e sulla scomposizione dei diversi

elementi che contribuiscono al valore di un bene. Questo metodo prevede un esame approfondito delle

componenti di costo e di tutti i fattori che influenzano il valore finale del bene.

determinazione del probabile valore di mercato di un bene immobile

La stima analitica consiste nella

attraverso la capitalizzazione del reddito di cui l’immobile è capace. Anche tale procedimento analitico

appartiene al metodo di stima unico e comparativo.

Consiste nel trovare il valore di un bene che produce un reddito, attraverso l'accumulazione attuale di tutti i

redditi futuri che quel bene sarà capace di fornire.

CONFRONTO TRA I DUE METODI

Stima Sintetica: Più adatta per beni che hanno molti edifici comparabili sul mercato e dove i dati di mercato

sono facilmente disponibili.

Stima Analitica: Più adatta per beni che generano flussi di cassa e dove è possibile fare previsioni accurate

sui flussi di cassa futuri. 2

VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI

Formulazione di un giudizio di valore di un progetto, di un qualcosa che c’è nella carta ma non nella realtà,

valutare il valore di costo del progetto.

La normativa prevede tre livelli di progetto: fattibilità tecnica ed economica, definitivo ed esecutivo.

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Metodo estimativo elaborato di progetto obbligatorio per legge che definisce tutte le lavorazioni del

cantiere e ne definisce i relativi costi.

Per ogni progetto la normativa prevede un processo produttivo e delle figure direttive, tra cui il direttore dei

lavori e il direttore di cantiere. Il direttore dei lavori ha responsabilità civile, penale e amministrativa.

Operazione di fine lavori: stato finale, conto finale, relazione del direttore dei lavori sul conto finale.

Figura e compiti del collaudatore: collaudo tecnico-amministrativo, collaudo in corso d’opera e collaudo

finale.

Ci sono diverse tipologie di interventi:

▪ Manutenzione ordinaria

▪ Manutenzione straordinaria

▪ Restauro e risanamento conservativo

▪ Ristrutturazione edilizia

▪ Nuova costruzione

▪ Ristrutturazione urbanistica

CATASTO

▪ Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli uffici provinciali

dell’Agenzia Entrate – Territorio (Catasto)

▪ A ciascuna unità immobiliare urbana è attribuita una categoria ed una classe, in relazione alle sue

caratteristiche e alla sua destinazione d’uso.

▪ Viene determinata la rendita catastale.

FORMULAZIONE DEI GIUDIZI DI VALORE

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Edifici esistenti realizzazione di una stima

▪ →

Progetto Analisi di convenienza, costi, e fattibilità.

RIASSUMENDO:

o Il valore dipende dallo scopo della stima.

o Il giudizio di stima è un giudizio previsionale.

o L’equivalenza monetaria è il fondamento del giudizio di stima.

o Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.

o Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, e pertanto deve formularsi:

attraverso una prassi operativa che si basa sulla metodologia individuata dalla disciplina

- sulla base della teoria della ordinarietà (individuazione del valore in termini di valore più

- probabile). 3

26/02/2024

GIUDIZIO DI VALORE

BENE ECONOMICO: qualunque cosa, un elemento, che possa soddisfare un bisogno, un desiderio o

un’esigenza umana.

Il bene economico può essere:

• Istantaneo: è un bene che fornisce una sola prestazione, che viene consumato o esaurito

immediatamente al momento del suo utilizzo. La sua utilità è quindi limitata a un periodo di tempo

molto breve. (es. alimenti, biglietti per eventi…)

• Durevole: è un bene che fornisce una serie di prestazioni, che ha una durata di vita lunga e può

essere utilizzato per un periodo prolungato senza esaurirsi. La sua utilità si estende quindi nel

tempo. (es. automobili, elettrodomestici, immobili…)

• Di utilità attuale: è un bene che esiste già, che soddisfa un bisogno o un desiderio presente. La sua

utilità è immediata e rilevante per il momento attuale. (es. cibo pronto, servizi immediati, vestiti per la

stagione corrente…)

• Di utilità futura: è un bene che non soddisfa un bisogno immediato, ma che è destinato a soddisfare

bisogni o desideri in un momento successivo. La sua utilità è quindi proiettata nel tempo. (es.

investimenti finanziari, terreni edificabili…)

•

Un edificio ha un ciclo di vita medio di circa cento anni.

I beni economici attraverso uno scambio acquistano un valore espresso in moneta che è detto PREZZO.

PREZZO: è un patto compiuto. Il prezzo in estimo è il valore monetario effettivamente pagato per l'acquisto

di un bene in una transazione economica. Si tratta del corrispettivo in denaro che un acquirente cede a un

venditore in cambio della proprietà di un bene o del diritto di utilizzare un servizio.

Il prezzo è un accordo fatto tra chi compra e chi vende. Noi proponiamo, e la nostra proposta di giudizio di

valore è una formulazione che permette di dare il nostro contributo, il quale rimane sempre un giudizio di

valore.

L’attività che permette lo scambio di un bene tra due parti è conclusa attraverso un patto compiuto che è la

decisione del prezzo.

Lo scambio avviene ai fini di un aumento di utilità, sia per il compratore, sia per il venditore.

Gli aspetti economici in base ai quali si può effettuare una valutazione sono criteri di stima come:

o Valore di mercato

o Valore di costo

o Valore di trasformazione

o Valore complementare

o Valore di surrogazione

Si individua il valore del più probabile prezzo che in uno scambio futuro si verificherà.

In questo caso si dovrà individuare il Valore di Mercato e il criterio di stima consisterà nell’analisi della

domanda D e dell’offerta O di beni analoghi.

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VALORE DI MERCATO (Vm) Il valore di mercato è il prezzo al quale un bene può essere venduto in una

libera transazione tra un acquirente disposto e un venditore disposto, entrambi informati, non soggetti a

pressioni o costrizioni. In altre parole, è il prezzo che un bene raggiunge nel mercato in condizioni normali di

offerta e domanda.

ESEMPIO: Un appartamento nel centro di Milano ha un valore di mercato di 500.000 euro, determinato dalle transazioni recenti di immobili simili nella

stessa area. 4

La valutazione dei valori di mercato si utilizza per:

• stime per aste pubbliche (esecuzioni immobiliari)

• divisioni ereditarie

• stime per compravendite

• per riparto delle quote dei beni comuni

• valutazioni fiscali

La ricerca del valore di mercato è la ricerca del valore con il quale verrà compravenduto il mio bene.

Il valore di mercato parla di mercato perché il criterio di stima sarà quello di individuare il valore di edifici

simili sul mercato.

Concetto importante della disciplina estimativa è la comparazione con qualcosa. Nel primo calcolo del

valore di mercato dovrò compararmi con i valori di mercato dei beni esistenti, anche vicino all’edificio in

analisi.

Dobbiamo rapportarci in base a quanto il mercato valuta gli edifici vicini al nostro. L’analisi sarà quella di

conoscere bene il nostro edificio e metterlo poi in comparazione e paragonarlo con i valori di beni simili e

localmente nella zona del nostro e con questa comparazione, decidere quale valore di mercato di un mq del

nostro edificio sarà la formulazione di valore adatta per la struttura di compravendita.

Per comprare o vendere, ci si rivolge ad un perito estimatore che propone una stima.

Determinazione delle caratteristiche di un fabbricato:

▪ →

CONSISTENZA individuare la superficie commerciale del bene per riuscire a formulare in quanti

mq consiste il nostro bene. Definizione dei mq a cui si giunge dopo l’analisi.

Per definirla e calcolarla parto da un rilievo. Devo fare un sopralluogo, recandomi in questo posto

perché ogni locale può avere delle problematiche, dunque, va visionato in tutte le sue parti. Occorre

sempre documentare con fotografie gli aspetti ritenuti opportuni.

▪ IL REGIME GIURIDICO→chi è proprietario del bene e in quale quota (oppure altri diritti, come quello

di superficie, di nuda proprietà o di usufrutto…)

Le condizioni specifiche per la valutazione di una residenza sono:

▪ l’ubicazione

▪ la qualità dei materiali da costruzione e gli accessori

▪ il grado di finitura ed impiantistica

▪ la manutenzione e vetustà

▪ il particolare prestigio

▪ la distanza da negozi e uffici

▪ la distanza dalle scuole e dalle aree verdi

▪ la frequentazione della zona da parte dei mezzi pubblici, rete viaria di accesso.

→ Il valore di costo rappresenta l'ammontare delle spese sostenute per la produzione

VALORE DI COSTO

o l'acquisto di un bene. Questo include tutti i costi diretti (materiali, manodopera) e indiretti (spese generali di

produzione) necessari per ottenere il bene. È particolarmente utilizzato per valutare beni che non hanno un

mercato attivo e per stabilire il costo di sostituzione di un bene.

Il costo è associato a qualcosa che si deve ancora realizzare.

ESEMPIO: La costruzione di una nuova abitazione ha un valore di costo di 200.000 euro, comprensivi di materiali, manodopera e spese generali.

Il più probabile costo di un bene riguarda l’aspetto economico al quale corrisponde il più probabile Valore di

somma dei valori di mercato dei singoli fattori F

costo di produzione Vp; il criterio di stima consiste nella

concorrenti alla produzione del bene (le lavorazioni).

La valutazione del Valore di Costo si utilizza per una determinazione preventiva dei costi di progetti

architettonici e urbanistici o per particolari stime di danni… 5

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VALORE DI TRASFORMAZIONE (Vt) Il valore di trasformazione si riferisce al valore che un bene

acquisisce a seguito di un processo di trasformazione, cioè dopo essere stato modificato, lavorato o

migliorato. Questo valore considera i costi di trasformazione e il valore finale del bene trasformato,

sottraendo il valore iniziale del bene non trasformato.

Il Valore di Trasformazione è la trasformabilità di un bene.

ESEMPIO: Un vecchio edificio industriale viene trasformato in loft residenziali. Il valore dell'edificio dopo la trasformazione è di 2.000.000 euro, mentre il

valore iniziale era di 500.000 euro, con costi di trasformazione pari a 1.200.000 euro.

È il valore netto che si ricava dalla trasformazione di un immobile.

Il valore di trasformazione Vt è inteso come la differenza tra il valore di mercato del prodotto ottenibile dopo

la trasformazione ed il costo necessario per la trasformazione stessa.

Il criterio di stima consiste nella differenza tra il valore di mercato del prodotto Vp ed il valore di mercato di

tutti i fattori produttivi Fp.

Vt = Vp - Fp

Il Valore di Trasformazione si utilizza per giudizi di convenienza sulla trasformazione di un bene economico

o per stime di beni di particolari pregi artistici o ambientali.

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VALORE COMPLEMENTARE (Va) Il valore complementare è il valore che un bene aggiunge ad un altro

bene già esistente, migliorandone l'utilizzo o aumentando il valore complessivo. È particolarmente rilevante

in contesti dove un bene da solo ha un valore limitato, ma in combinazione con un altro bene, il valore

complessivo dei beni è maggiore della somma dei singoli valori.

ESEMPIO: Un garage annesso a una casa può aumentare il valore complessivo della proprietà di 50.000 euro, mentre il garage da solo ha un valore di

20.000 euro.

Il valore complementare è pari alla differenza tra il valore di mercato del complesso di beni V(a+b) (considerando che

ed il valore di mercato di tutti gli altri beni Vb che costituiscono il complesso, escludendo quello

va disaggregato)

oggetto di stima.

Va = V – Vb

(a+b)

Il Valore Complementare si utilizza per stime per appropriazioni parziali, per asservimenti, per danni o per

stime per divisioni immobiliari.

Nel caso di esproprio parziale di un bene, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto

della relativa diminuzione di valore.

In ottemperanza a tali indicazioni, si procede a determinare l’indennità di espropriazione utilizzando il

criterio di stima del valore complementare, vale a dire come differenza tra il valore del fondo (bene) prima

dell’espropriazione e il valore della parte residua.

→ valore dell’edificio intero – valore della parte non espropriata = valore della parte espropriata

In tal modo, l’indennità r