Appunti Estimo

PRINCIPIO EDONISTICO E CONCETTO DI BENE-BISOGNO.

DEFINIZIONE DI VALORE

La Scienza Economica, e quindi gli studi economici, non va considerata come matematicamente esatta. Se non altro

perché l’agire umano è dettato da più personalità (ad esempio, in fase di progettazione si ha una personalità etica,

una estetica, una funzionale, una strutturale, una economica, ecc…), tra le quali gli studi economici contemplano la

dimensione e la prospettiva squisitamente economica.

La scienza economica non contempla comportamenti costantemente razionali, poiché eventi e fatti economici

possono essere conseguenza di comportamenti irrazionali od imprevedibili.

Le teorie economiche, infatti, si ripromettono di descrivere quegli atteggiamenti che tenderanno ad assumere gli

individui.

CONCETTO IMPORTANTE: le leggi economiche non sono vere e proprie leggi, al pari delle leggi fisiche, ma sono,

invece, leggi che esprimono una tendenza

Quindi, l’estimatore cercherà di focalizzare e apprezzare ciò che intorno a sé probabilmente, e non sicuramente,

accadrà in conseguenza di determinate azioni e nel momento storico di riferimento.

PRINCIPIO EDONISTICO: il comportamento degli individui che compiono scelte economiche è il raggiungimento, o la

posizione, di maggior soddisfazione possibile compatibilmente al reddito disponibile

Perché si abbia un’Attività Economica, occorre che si verifichino 2 circostanze:

1. Esistenza di fini, cioè i fabbisogni da raggiungere con l’impiego di risorse.

2. Possibilità di scelta, in modo da poter individuare l’agire più conveniente rispetto alle altre possibili.

Rapportando un bene tra utile conseguibile e non utilità, la quale si traduce in prezzo, fatica, lavoro, tempo, rischio e

che danno un’esatta dimensione di quella che è l’entità sacrificale in cui si permea la non utilità; quindi, se si

dovessero mettere in reazione soddisfazione e sacrificio, dovrebbero dare un’equità, un uguale a 0.

Ciò, però, in una logica di tendenza, non è sempre veritiero, poiché l’agire economico è legato anche a fatti

imprevedibili o irrazionali.

Di conseguenza, nel rapporto soddisfazione-sacrificio, una maggiorazione dell’utilità e della soddisfazione dà un

surplus, mentre un’eccedenza di sacrificio da un deficit.

Vi è una distinzione tra Economia Politica e Politica Economica: la prima studia i problemi e i fini economici della

collettività e, quindi, l’aspetto economico del comportamento umano, al fine di stabilire l’uniformità e le leggi che lo

governano; la seconda studia gli effetti degli interventi statali, quindi come lo Stato, in una determinata realtà

dell’ambiente fisico-economico-sociale, possa/debba intervenire nei rapporti economici.

Il BISOGNO è una condizione di insoddisfazione (necessità, desiderio) dalla quale un individuo cerca di uscire

tramite l’uso o il consumo di un Bene, o di un servizio, e costituisce il presupposto delle azioni umane.

Si caratterizzano in base a:

• Illimitatezza, quando si moltiplicano con il progresso economico e sociale della collettività;

• Saziabilità, quando, grazie all’uso o al consumo di beni o servizi, si attenuano anche fino al loro completo

appagamento;

• Soggettività, quando variano da individuo a individuo;

• Variabilità, quando mutano in base ad epoche, età e condizioni climatiche e geografiche;

• Risorgenza, quando i bisogni appagati si ripresentano dopo un periodo di tempo.

Possono essere classificati in:

• Primari, quelli indispensabili.

• Soggettivi, quelli che variano da persona a persona.

• Voluttuari, quelli che non sono strettamente indispensabili, ma che, con l’aumento del benessere personale,

diventano sempre più desiderati, anche se non essenziali.

Quindi il Bisogno è il desiderio di un soggetto di disporre a suo piacimento di un mezzo che diminuisca lo stato di

insoddisfazione ed è ciò che ci dà lo stimolo per l’agire economico.

Con BENE si intende il mezzo capace di soddisfare un bisogno.

Quando esso è utile, disponibile in quantità limitata è reso accessibile/diventa appropriabile viene considerato degno

di attenzione economica.

Si possono articolare i Beni secondo:

• Origine:

- Naturali, come la terra.

- Prodotti, come il manufatto edilizio.

• Destinazione:

- di Consumo, si esauriscono nell’utilizzo immediato (es.: getto di calcestruzzo).

- di Produzione, consentono più utilizzi (es.: betoniera).

• Durata:

- a Fecondità Semplice, esauriscono la sua utilità in un unico impiego

- a Fecondità Ripetuta, permettono di soddisfare il bisogno più volte;

• Natura:

- Materiali, sono concreti (es.: casa).

- Immateriali, sono astratti (es.: il progetto della casa).

• Disponibilità:

- Presenti.

- Futuri.

• Relazione con altri beni:

- Complementari, se utilizzati contemporaneamente ad altri beni soddisfano maggiormente il bisogno

(es.: il parco di una villa e la villa stessa).

- Succedanei, possono sostituirsi l’uno all’altro perché soddisfano il medesimo bisogno (es.: burro e

margarina).

L’UTILITÀ è l’attitudine di un Bene a soddisfare un Bisogno.

Questo comporta che l’Utilità sia misurabile in quantità soddisfazione si può trarre dall’utilizzo di un Bene.

LEGGE dell’UTILITÀ MARGINALE DECRESCENTE: l’Utilità Marginale di un Bene economico decresce con la quantità

consumata del Bene stesso

L’Utilità di un Bene decresce con l’uso e si annulla quando il Bisogno è totalmente soddisfatto. Inoltre, in caso di

ulteriore consumo, l’Utilità potrebbe diventare persino negativa (disutilità.)

LEGGE di MENGELE: dosi successive dello stesso bene hanno per lo stesso individuo utilità sempre minori

Bisogno, bene ed utilità vanno sempre visti in una dimensione spazio-temporale, perché quest’ultima è permeata di

“forze esogene”, ovvero i flussi di accadimenti esterni, e possono essere permanenti o non permanenti (cioè,

eccezionali), le quali generano influenze.

una forza permanente, nella dimensione spazio-tempo, definisce un “propagatore”, mentre una forza non

permanente produce un “fenomeno entelechiano”.

Il VALORE di un Bene è funzione di un “propagatore” che si rapporta all’Utilità e alla rarità di quel bene.

Il Valore è frutto dell’attività psichica di uno o più soggetti che pongono in relazione Bisogni ed oggetti assegnando a

questi ultimi la capacità di soddisfare i primi.

Dal punto di vista economico, si distinguono 3 tipologie di Valore:

1. Valore d’uso, è dato dall’importanza che ciascun individuo attribuisce ad un Bene in vista della sua diretta

utilizzazione. Cioè, in relazione all’intensità di Bisogno che quel Bene è atto a soddisfare.

Non rappresenta il Valore intrinseco di un Bene, si riferisce ad un particolare stato d’animo di un individuo,

definibile come affezione, o immaginabile in una dimensione prettamente soggettiva e non è oggetto di

misurazione economica; pertanto, il Valore d’uso non riveste importanza economica, non altera le

preferenze del consumatore, non altera la Domanda, non dà nessuna influenza sull’agire sul mercato in

versione spazio-tempo.

Esempio: si ha una proprietà e una casa su un terreno, ma si possiede anche del terreno attiguo ad essa, il

quale è stato reso edificabile. In un angolo, in prossimità dei confini, vi è una stele, una colonnina in sasso

con un’immagine sacra. È importante ai fini economici, o no?

Se vi dovesse essere un legame affettivo, la stele assumerebbe una grande importanza; il problema risiede

nel fatto che economicamente non vale nulla: non dà maggior pregio al terreno edificabile, ma è legata ad

un fattore psicologico soggettivo e dà un appagamento abnorme. Questo è il valore d’uso.

2. Valore di scambio, è dato dal rapporto con cui un bene si scambia con altri beni.

Esso è una caratteristica intrinseca di un bene, ha una dimensione oggettiva (e non soggettiva come il valore

d’uso) ed è economicamente misurabile. Non è assoluto, poiché è relativo alla quantità di desiderio che un

bene è in grado di soddisfare per un individuo.

Lo scambio può avvenire in tre distinte modalità: baratto (livello primitivo); compravendita (introduzione

della moneta) e reddito (introduzione del fattore tempo).

Esempio: andando al mercato, una persona arriva con sacchi di fagioli, un’altra con terrecotte e ognuna

delle due desidera il bene dell’altro; quindi, si negozierà fino al perfezionamento dello scambio (baratto).

Oggi, comprando una macchina, prima ancora di iniziare una trattativa, il venditore fa un discorso su

possibili rate da inserire, le quali consistono in un dilazionamento nel tempo per il compratore, mentre

rappresentano un modo di avvalorare il tempo per il venditore. Poiché si pagherà il bene in 3/5 anni e il

venditore riceverà il pagamento della macchina e il valore del tempo (compravendita e reddito).

3. Valore di stima, si riferisce ad un bene individuato in un dato momento e per determinate finalità.

È un valore espresso unicamente in moneta, ha dimensione oggettiva e deve essere il più probabile

possibile.

Gli aspetti economici tradizionali del valore di stima: valore di Mercato; valore di Costo; valore di

Trasformazione; valore Complementare; valore di Surrogazione; valore di Capitalizzazione.

Esempio: provando ad immaginare di dover stimare un capannone, il quale, fino a qualche anno fa, era

luogo di un’efficacissima produzione che è stata successivamente delocalizzata; quindi, ora rimane

solamente il contenitore. Bisogna vedere, di conseguenza, il capannone per determinate finalità in un

determinato momento.

Lo sviluppo della teoria del valore va di pari passo con l’affermarsi dell’economia mercantile e si lega ad un concetto

di valore come quello che può derivare dall’evoluzione di un processo di scambio.

PRODUZIONE-COSTI

La PRODUZIONE è la creazione di Utilità attraverso la trasformazione fisica, spaziale e temporale della materia in

Beni economici che possano esplicitare una maggiore Utilità.

→ → →

Maggior Utilità Trasformazione Agire Economico Produzione

FABBRICARE, aggregare o distinguere oggetti per mutarne forma e sostanza.

↓

PRODURRE, azione di fabbrica con l’intenzione di aumentare il valore oggetto della trasformazione.

↓

CONSUMO, atto che toglie l’utilità al bene economico prodotto.

↓

INVESTIMENTO, acquisto di beni o servizi per essere impiegati in successive produzioni.

Chi è l’autore principale di questo progetto?

Secondo l’articolo 2082 del Codice civile: “l’imprenditore che esercita professionalmente un’attività economica

organizzata al fine della produzione e dello scambio di beni e servizi”.

L’imprenditore “puro” si assume organizzazione e rischio. E deve: reintegrare i capitali; pagare allo Stato, o ad altri

enti pubblici, le imposte e le tasse; retribuire le persone che partecipano alla produzione.

Reintegra i Capitali (Q + S )

v

→

IMPRENDITORE PURO ORGANIZZAZIONE + RISCHI Paga lo Stato (Tr)

Retribuire (Sa + St + Bf + I + T)

Q= quote; Sv= spese varie; Tr= tributi; Sa= salari; St= stipendi; Bf= beneficio fondiario; I= interessi; T= tornaconto

CONCETTO IMPORTANTE: quando in economia si parla di “puro”, si indica un concetto come idealmente dovrebbe

essere, ma che rimane astratto. Mentre nella connotazione “concreta” si può tangibilmente percepire quella che è la

nozione del concetto nella sua dinamica abituale

L’imprenditore “concreto”, invece, si assume organizzazione, rischi, direzione, sorveglianza ed amministrazione. E

gli si attribuiscono: spese dirette e spese indirette.

ORGANIZZAZIONE + RISCHI Spese Dirette

→

IMPRENDITORE CONCRETO DIREZIONE + SORVEGLIANZA

AMMINISTRAZIONE Spese Indirette

L’azienda è l’unità organizzativa, l’aspetto statico dell’impresa, mentre l’impresa vera e propria acquisisce ed

esplicita quella che è la funzione dell’imprenditore ed è l’aspetto dinamico.

In termini operativi, e poi monetari, l’impresa svolge la sua funzione primaria attraverso la gestione corrente, cioè

la funzione tipica di acquisto-produzione-distribuzione; il denaro che afferisce squisitamente alla funzione tipica è il

capitale circolante.

Perché avvenga la Produzione sono necessari: beni naturali, capitale e lavoro fisico. Questi sono gestiti

dall’imprenditore, che se ne assume i rischi tecnici (come un errato rapporto tra macchinari e personale) ed

economici (come spese certe corrisposte a ricavi incerti).

Per attuare la produzione è necessario il concorso coordinato dei fattori diretti alla produzione, i beni/fattori

remunerativi della produzione (beni naturali, lavoro, capitale, organizzazione in termini di impresa e lo Stato).

I BENI NATURALI, che sono indispensabili a qualsiasi produzione, anche perché consistono nei mezzi originali,

quindi preesistenti all’agire umani.

Si identificano in:

• Risorse Naturali, quali terreni destinati all’agricoltura, cave, miniere, aree sulle quali insistono i fabbricati.

• Ambiente Naturale, come clima, esposizione a vento e sole, pendenza, acqua, paesaggio, panorama.

Quindi l’impatto tra il bene naturale la dimensione del fattore produttivo avviene quando uno o più soggetti

svolgono e agiscono in modo da poter attribuire valore.

Il LAVORO è un’attività non fine a sé stessa, ma che tende al conseguimento di altre Utilità.

Può essere:

• Intellettuale, che verrà remunerato in stipendio.

• Manuale, che verrà retribuito con un salario.

Il CAPITALE identifica quella che è la ricchezza da destinare alla nuova produzione.

Sotto un profilo tecnico si possono distinguere:

• Capitali Differenziati, che possono avere una destinazione tecnica specifica.

• Capitali Non Differenziati, che non sono scindibili nel loro impiego.

Sotto un profilo economico si distinguono:

• Capitali Fissi, che sono detti a logorio parziale, cioè non esauriscono la loro capacità produttiva in un unico

impiego, ma gravano nella produzione come quota parte, dando luogo alla reintegrazione/deprezzamento.

• Capitali Circolanti, che sono detti a logorio totale, cioè, esauriscono la loro capacità produttiva con un unico

impiego.

Si può vedere anche un capitale di tipo fisico:

• Beni Immobili, sono quelli che non possono essere rimossi senza distruggerne l’efficienza produttiva.

• Beni Mobili, sono quelli che possono essere trasferiti da un luogo all’altro senza intaccare la loro

produttività.

Al lavoro, oltre ai lavoratori intellettuali e manuali, partecipano anche i capitalisti, cioè coloro che partecipano ad

un’attività sostenendola economicamente con lo scopo di ottenere interessi legati al valore del tempo nell’utilizzo

della moneta.

Ci sono figure più “antiche”, come il proprietario terriero, che è quello che viene remunerato con il beneficio

fondiario; quindi, con la parte di prodotto netto che compete al proprietario del fondo su cui avviene la produzione.

PRODOTTO NETTO (Pn) = Sa + St + Bf + I + T = Plv – (Q + Sv + Tr)

PRODUZIONE LORDA VENDIBILE (Plv), che comprende tutti i prodotti che sono già realizzati e che possano essere

realmente venduti senza modificare il normale funzionamento dell’azienda. Questi prodotti sono quelli destinati al

mercato, quelli impiegati dal personale dell’azienda e quelli immagazzinati e conservati per il mercato del consumo.

COSTO TOTALE (Kt) = Q + Sv + Tr + Sa + St + Bf + I

QUOTA di REINTEGRAZIONE, MANUTENZIONE e ASSICURAZIONE (Q), per quota di reintegrazione, si intende il

deprezzamento medio-annuo che viene a subire un capitale fisso durante il periodo economico della sua

utilizzazione (concettualmente serve per reintegrare il capitale impiegato nell’acquisto di un bene che, con il tempo,

perdendo la sua funzionalità ci si ritroverà con la possibilità di ricomprarlo, poiché ho accantonato quote e non

cessare la produzione).

Q = (V – V ) / n

dep i f

[Q = quota di deprezzamento/ammortamento; V = valore iniziale; V = valore residuo; n= durata economica del

dep i f

capitale espressa in anni]

Ovviamente, dentro la Q c’è un accantonamento di quote di manutenzione e spese assicurative, grazie alle quali ci si

può cautelare nei rischi da utilizzo. Ci sono, poi, le spese varie per l’acquisto del materiale, i servizi extra-aziendali, la

cancelleria e le tasse.

TORNACONTO (T), o utile, è ciò che ricava l’imprenditore ed è dato dalla produzione lorda vendibile, cioè i prodotti

della funzione tipica aziendale, detratto il costo totale della produzione.

T= Plv – Kt COSTI FISSI, sono quelli che rimangono costanti al variare della quantità prodotta.

Kt COSTI VARIABILI, sono quelli che variano al variare del volume produttivo.

COSTO MEDIO UNITARIO si ottiene dividendo il costo totale per la quantità dei prodotti ricavati. Quest’ultimo

diminuisce con l’aumento della produzione totale o con la riduzione dell’ammontare dei costi fissi.

costo totale

Km =

u n° di unità prodotte

La PRODUZIONE di MASSIMA CONVENIENZA si ottiene cercando di massimizzare il tornaconto, cioè, raggiungendo

l’unità di prodotto il cui costo marginale sia uguale al relativo prezzo di vendita; quindi, quando il costo marginale è

uguale al ricavo marginale.

Il costo marginale è quello relativo all’ultima dose di bene in più prodotta e fa riferimento alle spese variabili, cioè

quelle sostenute o sostenibili per ottenere un’unità di prodotto ulteriore a quelle già costituite. A questo punto, il

costo si riferisce ad un non aumento di spese, ma alle stesse spese che mi consentono di produrre un’unità in più,

quindi aumento il mio ricavo.

Per la determinazione del costo marginale si fa riferimento soltanto alle spese variabili; quindi, è il costo che viene

sostenuto per produrre una nuova unità quando questa si aggiunge alle spese variabili. Mentre il ricavo marginale è

il prezzo di realizzo ottenibile dalla stessa ultima unità prodotta.

Anche nella produzione di maggior convenienza ad un certo punto il costo unitario medio si esaurirà e bisognerà

vedere il costo unitario medio minimo; dopodiché anche incrementando la produzione il costo tenderà

inevitabilmente ad aumentare.

PREZZI, CONCETTO DI MERCATO, DOMANDA E OFFERTA,

FORME DI MERCATO

Il PREZZO si fissa quando le due parti trovano un punto d’accordo che sia monetizzatile.

Le attribuzioni di valore possono dare un viatico d’orientamento di attendibilità, ma, siccome bisogna basarsi

sull’oggettività, quello che farà fede è un prezzo convenuto.

Fondamentalmente, il prezzo prende svariate identità e queste possono essere molteplici, didascaliche e noiose, ma

servono a capire in che ambito e come potranno essere utilizzate.

Parlando di denaro, si può dividere il prezzo in 2 dimensioni:

▪ Dimensione Tempo, ovvero l’interesse.

Esempio: comprando un televisore in rate mensili, si paga il prezzo del denaro in rapporto al tempo; quindi,

si parla di tasso e di raggio.

▪ Dimensione Tecnica, ovvero il prezzo.

Esempio: si deve trovare un mutuo, il prezzo allo scambio è puro e vale 1. A questo punto è noto che

l’acquirente e l’istituto di credito possono elargire il denaro con un tipo di differenziazione e, siccome anche

la banca deve guadagnare, pagando a prezzo puro non ci guadagnerebbe niente; quindi da il denaro a 3. Di

conseguenza vuol dire che, se la banca paga 1 e lo vende a 3 ci guadagnerà 2.

Da ricordare che, cedola, cambiale o tratte sono sempre legate ad un fattore tempo e tecnica.

Esistono vari tipi di prezzi:

▪ Prezzi all’ingrosso;

▪ Prezzi al minuto;

▪ Prezzi al consumo;

▪ Prezzi al fabbricante;

▪ Prezzi al forfettario, nel caso si decida di beneficiare di più servizi;

▪ Prezzi variabili;

▪ Prezzi officiali;

▪ Prezzi politici.

Se fossimo Direttori dei Lavori, avremmo:

▪ Prezzi a misura

▪ Prezzi a corpo

Si guarderebbero i prezzi lordi e netti, soprattutto quando parliamo di appalti.

[Esempio: quando si va a comprare il motorino, il venditore propone di pagare attraverso le cambiali, per cui al mese

si pagherà una certa somma. Ci si è, dunque, accordati nel tempo per un tipo di pagamento. Il venditore, però, può

aver applicato x punti di interesse, mentre l’istituto di credito gliene chiederà x-2; quindi, il commerciante, che ha

tutto l’interesse a vendere il motorino, riceve i soldi subito perché li paga la banca e dall’acquirente nel tempo,

siccome, però, ha venduto un prodotto finanziario otterrà anche il prezzo in interessi di quel prodotto.]

Le ASTE sono vendite pubbliche di beni al migliore offerente.

In locali di appositi ed in particolari giorni si svolge un’asta, che consente di ottenere a chi la bandisce di far lievitare

il prezzo il più alto possibile nei confronti dei vari potenziali acquirenti.

L’asta pubblica è il sistema mediante il quale lo Stato e gli altri Enti pubblici, scelgono il contraente a cui affidare

l’incarico di compiere determinate opere e specifiche attività, che costituiscono l’oggetto dei contratti di diritto

privato.

Consiste in una gara aperta a tutti coloro che vogliono parteciparvi formulando un’offerta; l’Ente che ha indotto

l’asta sceglie, tra le offerte avanzate, quella che reputa più conveniente a cui consegue l’aggiudicazione; quindi,

quest’ultima determina il prezzo.

In un’asta, solitamente la casa d’aste può fissare un prezzo di partenza, perché sa che quel bene può arrivare a un

certo valore, fa quindi una val