Appunti ed esercitazioni Estimo

ESTIMO

stima del valore di mercato e di costo dei beni immobili, meccanismi di formazione dei prezzi e

analisi delle scelte economiche

valore di mercato → mi interessa durante la compravendita

valore di costo → lo devo stimare quando mi interessa costruire un immobile

LEZIONE 1 - mercato immobiliare

il mercato immobiliare → acquirente e venditore si incontrano, io acquirente rappresento la

domanda, il venditore l’offerta

qui offerta e domanda di beni immobiliari si incontrano e formano il prezzo

si viene a configurare una zona dell’accordo in cui il limite inferiore è rappresentato dal prezzo

proposto dall’acquirente il limite maggiore dal prezzo del venditore

‘il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel

farlo formano il prezzo’

il bisogno → uno stato di insoddisfazione presente o prevista che porta a far sì che l’uomo tenda a

procurarsi i mezzi per alleviare, eliminare questo stato di insoddisfazione

fabbisogno → quantità di quel mezzo atta a soddisfare il mio bisogno

bisogni naturali → il cui appagamento non richiede alcun sacrificio da parte dell’uomo, possono

essere soddisfatti con mezzi accessibili e disponibili in quantità illimitate (es. aria, acqua…)

bisogni economici → il loro appagamento richiede l’impiego di mezzi esistenti in quantità limitata e

non di immediata accessibilità per l’uomo

bisogni primari e secondari → i primari sono essenziali per la sopravvivenza

bisogni possono essere: continui, periodici o occasionali

Caratteristiche dei bisogni:

illimitatezza, aumentano con il progredire della tecnica

variabilità, variano da individuo a individuo

saziabilità, bisogno che diminuisce di intensità man mano che viene soddisfatto

Che cos’è un bene? ogni mezzo atto a soddisfare un bisogno

Che cos’è un bene economico? → dispiega di un’utilità (soddisfano un bisogno), è accessibile in

modo reale o potenziale, ma risulta scarso

la scarsità è ciò che risulta fondamentale nella definizione del prezzo

Beni economici possono essere classificati:

-​ beni di consumo o diretti o indiretti → quello diretto lo uso direttamente per soddisfare il

bisogno, quelli indiretti sono strumentale per soddisfare un altro bisogno (es. macchinario

per produrre scarpe)

-​ beni non durevoli o a fecondità semplice → sono beni che esauriscono la loro utilità

attraverso un solo utilizzo (es. cibo, macchinette usa e getta…)

-​ durevoli o a fecondità ripetuta → beni che possono essere utilizzati più volte (es. forchetta,

vestiti, auto…)

-​ beni presenti e futuri → utilizzabili oggi e utilizzabili in futuro

Classificazioni che riguardano il rapporto che si instaura tra due o più beni economici:

-​ complementari → es. benzina e macchina, un bene per essere utilizzato necessita di un

altro bene

-​ succedanei → che in qualche misura contribuiscono al soddisfacimento di uno stesso

bisogno, possono essere sostituibili (penna e matita)

-​ beni congiunti o offerta congiunta → beni che sono esito di uno stesso processo produttivo,

non posso ottenerne uno senza ottenere anche l’altro ( grano e paglia)

-​ beni connessi → ottengo due beni distinti ma connessi

Considerando la dimensione della materialità:

-​ beni materiali → con consistenza corporea

-​ immateriali → in genere sono prodotti dall’intelletto e dall’attività umana

BENI IMMOBILI → «il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni,

anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente

è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando

sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati a esserlo in modo permanente per

la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni»

Macro distinzione tra terreni (agricoli, forestali, fabbricabili) o fabbricati (rurali o civili)

il valore di un terreno è in funzione del reddito che riesce a generare

Caratteristiche beni immobili:

-​ immobilità → non può essere spostato

-​ indistruttibilità del suolo → posso demolire gli edifici sul suolo ma non il suolo stesso, l’area

rimane e posso riutilizzarla

-​ eterogeneità → i beni sono diversi, non esistono due beni immobili identici, differiscono

almeno per la localizzazione

-​ localizzazione

-​ investimenti a lungo termine (beni durevoli) → continuano a dispiegare un’utilità nel tempo

-​ valore unitario elevato → è una quantità di moneta per unità (euro al metro quadro, a piola

è circa 6.000, costo di costruzione circa 2.000)

-​ illiquidità → è difficile liquidare quel valore, ci sono immobili che per essere venduti

richiedono anni

-​ elevato livello di indebitamento → spesso si fa ricorso a capitale di debito, si fa richiesto al

mutuo ipotecario (forma di contratto in cui una parte mutuante, la banca, concede prestito

di una somma di denaro ad una parte mutuataria a determinate condizione, poi la banca

mette un’ipoteca sul nostro immobile qualora io non pagassi il mutuo lei si prende

l’immobile

IL MERCATO IMMOBILIARE

“Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel

farlo formano il prezzo”

I beni immobili sono beni economici

si definisce domanda la quantità di un bene richiesta da un

individuo o da una collettività a un certo prezzo e in un

certo istante.

la quantità di bene richiesta aumenta al diminuire del

prezzo (grafico, la curva della domanda)

Effetto reddito → se i redditi rimangono invariati, la diminuzione del prezzo del bene permette ai

consumatori di acquistare una quantità maggiore con il proprio reddito.

Effetto di sostituzione → in seguito alla diminuzione di un bene alcuni consumatori decidono di

sostituire il bene più costoso con quello più conveniente

Domanda individuale e collettiva → la domanda collettiva è data dalla somma delle varie domande

individuali (la domanda di mercato)

La curva di domanda di mercato mostra come varia la quantità totale domandata di un bene al

variare del prezzo dello stesso.

Fattori che influenzano la domanda

-​ prezzo del bene domandato → quando il prezzo aumenta la domanda diminuisce e

viceversa

-​ prezzo dei beni correlati al bene domandato → concetto di complementarietà e

succedaneità

-​ reddito del consumatore

-​ gusto del consumatore

-​ dimensione della popolazione

-​ pubblicità

-​ aspettative dei consumatori in termini di utilità che posso trarre da un determinato bene

N.B. La variazione di qualsiasi fattore che influenza la domanda diverso dal prezzo determina un

cambiamento della domanda rappresentato graficamente come spostamento della curva di

domanda verso destra (aumento della domanda) oppure verso sinistra (diminuzione della

domanda).

curva della domanda → quando la domanda aumenta la curva si sposta a dx quando diminuisce a

sx

L’utilità economica → l'attitudine di un bene economico a soddisfare un bisogno (abitazioni che

soddisfano il bisogno dell’abitare, uffici che soddisfano il bisogno del lavoro)

utilità iniziale → si manifesta in relazione all’utilizzo di una unità di bene

utilità totale → è una funzione crescente della quantità di bene, è data dall’utilità della prima unità

più l’utilità della seconda unità e così via

utilità marginale → si manifesta in relazione all’utilizzo di un’unità aggiuntiva di bene, è funzione

decrescente della quantità di bene, è l’utilità che io attribuisco all’incremento di un’unità di bene,

all’aumentare della quantità di bene l’utilità marginale diminuisce

principio di livellamento delle unità marginali

-​ Il soggetto consumatore impiega i beni in maniera tale che le utilità marginali dei diversi

beni impiegati risultino uguali.

-​ Quanto si è disposti a pagare è diverso da quanto bisogna pagare. Ciò che si deve pagare

dipende dai prezzi di mercato; ciò che si è disposti a pagare dipende dalle preferenze del

consumatore.

-​ Quanto si è disposti a pagare per dei beni può essere una valida misura dell’utilità.

L’incremento di disponibilità a pagare è l’incremento di utilità, ed è quindi l’utilità marginale.

-​ Quando le utilità marginali risultano eguagliate, il bilancio è nella posizione migliore.

La legge dell’offerta

si definisce offerta la quantità di un certo bene offerta a un certo prezzo e in un certo istante.

all’aumentare del prezzo del bene la quantità prodotta aumenta, la curva dell'offerta ha una

pendenza positiva

Fattori che influenzano l’offerta

-​ la redditività di altri beni in produzione e i prezzi di beni in offerta congiunta

-​ i fattori naturali e sociali

-​ tecnologia

-​ prezzi dei fattori di produzione → materiali, forza lavoro, capitale

-​ aspettative dei produttori

-​ numero dei venditori

N.B. La variazione di qualsiasi fattore che influenza l’offerta diverso dal prezzo determina un

cambiamento dell’offerta rappresentato graficamente come uno spostamento della curva verso

destra (aumento dell’offerta), oppure verso sinistra (diminuzione dell’offerta).

Forme di mercato

mercato di libera concorrenza perfetta → qui i beni devono esseri omogenei, con le stesse

caratteristiche

incrociando la curva della domanda e dell’offerta ottengo il prezzo di equilibrio

Il mercato immobiliare non è un mercato di libera concorrenza perfetta, ma si avvicina di più ad

una struttura monopolistica

spesso i prezzi non sono determinata dalla competizione di molti operatori interessati ai beni simili,

non ci sono molti operatori che devono abbassare il prezzo per incontrare quello della domanda

il mercato immobiliare è caratterizzato da trend ciclici

Caratteristiche di un mercato perfetto

-​ struttura atomistica del mercato → acquirenti e venditori che non sono in grado di influire

sulla formazione del prezzo

-​ omogeneità dei beni

-​ informazione perfetta

-​ nessun intervento del governo → i governi non modificano o integrano le forze di mercato

-​ ingresso libero di nuove imprese

-​ nessuna esternalità → costi o benefici che non impattano sugli attori direttamente coinvolti

nel progetto

Due motivi che spingono ad acquistare un immobile:

-​ benefici legati al flusso di servizi derivanti dall’autoconsumo dell’immobile → immobile

come bene di consumo

-​ benefici legati al flusso di redditi futuri quando l’acquisto è considerato investimento →

immobile come bene di investimento

Attori del mercato immobiliare:

-​ società immobiliari

-​ agenti immobiliari

-​ fondi immobiliari

-​ sviluppatori immobiliari

-​ piccoli investitori

Affittuario → consumatore puro, non ha possibilità in quel momento di essere investitore

proprietario-utilizzatore → usa direttamente l’immobile →→

piccolo proprietario immobiliare → acquista l’immobile per ricavarne un reddito → prevale la figura

dell’investitore

real estate company →L’obiettivo principale è ricavare un reddito dalla locazione o dalla