Appunti di lezione Diritto dei contratti d'impresa

DIRITTO DI PRELAZIONE E INDENNITA’ NELLA LOCAZIONE COMMERCIALE

Il conduttore al termine della locazione di un immobile ad uso commerciale, per causa a lui non imputabile,

avrà diritto a percepire un’indennità per la perdita di avviamento. Si tratta di un multiplo dell’ultimo canone

percepito (normalmente 18 mensilità; 21 per le attività alberghiere. Il conduttore otterrà l’indennità solo in

presenza di due presupposti ossia:

1) l’att. tà d’impresa esercitata nei locali in oggetto della locazione comporta un contratto con il

pubblico degli utenti e dei consumatori

2) la cessazione del rapporto di locazione consegua ad una iniziativa del locatore e non dovuta ad

un fatto del conduttore (es. inadempimento del conduttore)

Qualora il locatore intenda vendere l’immobile, il conduttore ha un diritto di prelazione e quindi può acquistare

l’immobile in via preferenziale e a parità di condizioni. Dal momento che si tratta di una prelazione cd reale,

nell’ipotesi in cui il conduttore non sia messo in condizione di esercitare il proprio diritto, potrà proporre l’azione

di riscatto del bene dai terzi acquirenti.

10.2) CONTRATTO DI AFFITTO

Art 1615 cc “Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile,

l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della

produzione.

A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”

Contratto con cui una parte (affittante) si obbliga, a fronte di un corrispettivo e per un periodo di tempo

determinato, a far godere all’altra parte (affittuario) una cosa produttiva, mobile o immobile

Il godimento di una cosa produttiva distingue l’affitto dalla locazione (es. fondo rustico, azienda, cava)

L’affitto costituisce una species del genus locazione: l'affitto è una categoria specifica (species) all'interno di un

concetto più ampio (genus), che è la locazione.

Si distingue per il fatto che all’affittuario spettano i frutti della cosa produttiva, mentre nella locazione il

conduttore può solo utilizzare il bene senza trarne utilità economiche dirette. L’affittuario è anche tenuto alla

gestione produttiva della cosa (≠ dalla locazione) 42

Si tratta di un contratto:

◦ consensuale

◦ ad effetti obbligatori

◦ oneroso

◦ di durata, in quanto la gestione produttiva della cosa deve prolungarsi nel tempo. Se le parti non hanno

predeterminato la durata, ciascuna parte può recedere dal contratto dando all’altra parte congruo preavviso

◦ non solenne, in quanto non è richiesta alcuna forma particolare, se non nel caso di affitti ultranovennali, in cui

è richiesta la forma scritta a pena di nullità.

OGGETTO dell’affitto può essere una cosa ex se produttiva o un complesso di beni coordinati e organizzati per

una funzione produttiva.

Non viene rilevata l’improduttività della cosa al momento di conclusione del contratto in quanto è sufficiente

che il bene sia idoneo a produrre e non venga affittato per un uso differente.

Per quanto riguarda LA DURATA, anche se in questo caso NON è previsto un termine, esso non può comunque

superare la durata massima dei 30 anni salvo alcune eccezioni per l’affitto dei fondi rustici.

DIRITTI E OBBLIGHI DELLE PARTI

• LOCATORE

Consegnare la cosa con gli accessori e le pertinenze in stato da servire all’uso e alla produzione

o a cui è destinata

Sostenere spese di riparazione straordinarie mentre le altre sono a carico dell’affittuario

o Ha diritto di controllo in quanto può accertarsi sull’osservanza da parte dell’affittuario dei suoi

o obblighi

Ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto se la controparte:

o -non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la sua gestione

-non osserva le regole della buona tecnica

-muta la destinazione economica della cosa

• AFFITTUARIO

Tenuto oltre al pagamento del canone e alle riparazioni ordinarie, a curare la gestione del bene in

o conformità della destinazione economica

Diritto di godere del bene e facoltà di appropriarsi dei frutti e delle altre utilità

o Potere di iniziativa ossia a svolgere atti in modo da produrre un aumento di reddito della cosa

o (salvo che non comportino obblighi al locatore e non gli arrechino pregiudizio)

NON può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore

o

In caso di modificazioni sopravvenute l’affittuario può richiedere una riduzione del canone o, secondo le

circostanze, lo scioglimento del contratto.

Inoltre, si può chiedere lo scioglimento del contratto o un aumento/riduzione del canone nel caso in cui una

legge o un provvedimento modifichi il rapporto in modo significativo.

Il rapporto si scioglie:

-in caso di alienazione 43

-se le parti hanno stipulato un’apposita clausola di scioglimento

-per scadenza del termine in caso di contratto a tempo determinato o recesso nei contratti a tempo

indeterminato

-per incapacità sopravvenuta o insolvenza dell’affittuario

-per morte dell’affittuario (seguita entro 3 mesi dal recesso del locatore o degli eredi dell’affittuario

AFFITTO DI AZIENDA

L’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa (art. 2555 c.c.): l’affitto

ha quindi ad oggetto l’intero complesso dei beni. Si tratta quindi di una universalità di beni (beni mobili,

immobili e immateriali) funzionalmente collegati all’esercizio dell’attività di impresa. Richiede una forma scritta

ad probationem (non per validità)

Tra questi beni rientra l’avviamento, che costituisce l’attitudine dell’azienda, anche solo potenziale, a creare

nuova ricchezza.

Gli elementi caratteristici di questa tipologia potrebbero fare pensare anche ad una locazione con pertinenze

invece ha ad un affitto di un’azienda. Nel primo caso, l’immobile concesso in godimento viene considerato

nell’economia del contratto come oggetto principale della stipulazione, con funzione rilevante rispetto agli altri

elementi aziendale, i quali assumono carattere di accessorietà.

Nel secondo caso invece, l’immobile NON viene inteso nella sua individualità giuridica, MA come uno degli

elementi costitutivi del complesso dei beni legati da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il

conseguimento di un determinato fine produttivo.

Potrebbe essere che si decida di stipulare un contratto di affitto di azienda per non tutelare la parte debole del

contratto che invece è prevista dal contratto di locazione. In particolare, per l’affitto dell’azienda, le parti sono

libere di decidere la sua durata mentre per il contratto di locazione, non può essere inferiore a 6 anni.

Anche per quanto riguarda il canone, nel primo caso viene liberamente deciso dalle parti e in aggiunta non sarà

dovuta neanche l’indennità di avviamento alla cessazione del contratto.

Art 2562 cc disciplina l’affitto dell’azienda e fa riferimento alla norma precedente in materia di usufrutto di

azienda. Si fa riferimento in questo caso all’obbligazione principale dell’affittuario nell’ esercitare l’azienda sotto

la ditta (nome) che la contraddistingue e di gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l’efficienza

dell’organizzazione e degli impianti e mantenendo le normali dotazioni di scorte.

L’obiettivo è quello di preservare l’integrità ed efficienza dell’azienda, che quindi costituisce un complesso

unitario e autonomo di beni che non può essere alterato nei suoi tratti essenziali dall’affittuario, modificandone

l’identità o incidendo sul suo valore di avviamento o sulla sua attitudine produttiva.

L’affittuario ha la facoltà di disporre dei beni costituenti il capitale circolante e talvolta anche del capitale fisso.

In caso di concessione in godimento dell’azienda, a carico del concedente locatore, vige un divieto di

concorrenza per tutta la durata del rapporto. Tale divieto consiste nell’impossibilità di iniziare una nuova impresa

che per l’oggetto e altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta.

Questa disciplina ha l’obiettivo di tutelare l’interesse dell’affittuario.

44

SUCCESSIONE NEI CONTRATTI

Salva diversa volontà delle parti, l’affittuario subentra automaticamente all’affittante in tutti i rapporti

contrattuali a prestazioni corrispettive non aventi carattere personale (art. 2558).

Questa forma di successione è valida per i contratti cd contratti di azienda che hanno per oggetto il godimento

di beni aziendali non appartenenti all’imprenditore. E’ valida inoltre, per i contratti di impresa che non hanno

per oggetto diretto beni dell’azienda MA sono comunque attinenti all’organizzazione.

Il terzo contraente può recedere dal contratto solo in presenza di una giusta causa notizia dell’affitto d’azienda.

La successione dell’affittuario nei contratti dell’azienda ha luogo solo per la durata del contratto d’affitto: ciò

implica che, una volta terminato il contratto di affitto,

• i contratti stipulati prima del contratto di affitto tornano nuovamente in capo all’affittante

• ai contratti stipulati dall’affittuario in costanza del contratto di affitto subentrerà l’affittante

Per quanto riguarda i contratti di lavoro continuano in capo all’affittuario una volta stipulato il contratto di affitto

e il lavoratore mantiene gli stessi diritti (art. 2112 c.c.).

Il concedente e l’affittuario diventano responsabili in solido per i crediti che il lavoratore vanta nei confronti

dell’azienda. Il dipendente può rinunciare ai diritti a lui attribuiti nei confronti dell'affittuario solamente secondo

le procedure previste dalla legge e con l'assistenza delle associazioni sindacali. Per quanto riguarda la disciplina

generale dell'istituto si applicano una serie di norme per l'affitto, in particolare si stabilisce che, l'inosservanza

da parte dell'affittuario degli obblighi relativi alla gestione dell'azienda conferisce al locatore il diritto di

chiedere la risoluzione del contratto.

L'affittuario inoltre non può sub affittare l'azienda senza il consenso del locatore mentre in caso di interdizione

inabilitazione o insolvenza dell'affittuario il contratto si scioglie a meno che allocator non venga prestata garanzia

per l'esatto adempimento degli obblighi dell'affittuario.

L’affittuario non risponde dei debiti contratti dall’affittante prima del contratto di affitto e, viceversa, l’affitta