Appunti di Istituzioni di diritto privato, seconda parte del corso

LA TRASCRIZIONE IMMOBILIARE:

libro VI.

Il concetto di pubblicità in senso giuridico:

Essa consiste in qualunque strumento che il diritto costituisce o richiede ai privati di fare o compiere per rendere

pubblico un determinato patto, atto o negozio giuridico. L’insieme dei mezzi con i quali si rendono pubblici diversi

negozi costituisce la pubblicità.

Può essere legale (quando l’ordinamento istituisce un mezzo predeterminato di pubblicità consistente in un registro

nel quale questi patti atti o negozi devono essere inseriti affinché possano essere consultati da chiunque ne abbia

l’interesse. Ad oggi è informatizzato. Es. la pubblicità degli eventi fondamentali della persona fisica come la nascita, il

matrimonio e la morte avviene tramite il registro di stato civile la cui disciplina si trova agli articoli 449 e seguenti. Le

vicende che riguardano gli enti collettivi lucrativi sono pubblicati tramite registro delle persone giuridiche; le vicende

fondamentali delle società sono raccolte nel registro delle imprese… ) la pubblicità legale non ammette equipollenti:

chi ha l’onere di compiere la pubblicità, non può rendere noto a terzi l’atto in altro modo se non attraverso il registro

appositamente istituito. Se la pubblicità è legale dunque, la conoscenza da parte dei terzi non è né necessaria né

sufficiente (quella dei terzi non è necessaria perche qualsiasi pubblicità, compresa quella legale, a rigore non

garantisce la conoscenza ma la conoscibilità). La conoscenza è anche insufficiente: se la pubblicità è legale, la

conoscenza dell’atto da pubblicizzare per via diversa da quella della presa visione del registro, è irrilevante. Se un

contratto va trascritto per essere reso noto a terzi o lo si trascrive (dunque si garantisce la sua conoscibilità) o se non

lo si trascrive, il fatto che qualcuno ne venga a conoscenza non garantisce che…

La pubblicità di fatto lo è quando l’ordinamento non costituisce il mezzo legale per pubblicizzare patti, atti e negozi;

ma in questo caso l’ordinamento subordina l’opinabilità degli effetti nascenti da certi atti alla circostanza che tali atti

vengano portati a conoscenza dei terzi con un qualsiasi mezzo idoneo. Es. il caso della rappresentanza volontaria: la

revoca è la modifica della procura deve essere portata a conoscenza dei terzi

I terzi confidano nella esistenza di una situazione. Qualsiasi modifica di quella situazione deve essere portata a

conoscenza dei terzi affinché sia loro opponibile. Anche in questo caso la conoscenza non è necessaria ma è

comunque sufficiente perché si può provare che il terzo conoscesse la modifica apportata quando ha concluso il

contratto.

Una seconda distinzione, è sulla base della funzione che essa può solvere. Le funzioni sono tre:

- Pubblicità notizia = funzione minima, è quella di rendere conoscibile a terzi un certo atto o fatto o negozio giuridico.

Es. il decreto di nomina dell’amministratore di sostegno è pubblicato a margine dell’atto di nascita di un soggetto.

Lo scopo è quello di rendere noto a terzi che la persona ha subito una limitazione della propria capacità legale di

agire. Es 2. Coloro che vogliono contrarre matrimonio, devono comunicare all’ufficiale di stato civile la loro

intenzione, quest’ultimo verifica che non ci siano impedimenti al matrimonio e se tale verifica ha effetto positivo

effettua la pubblicazione matrimoniale. Può darsi che un insieme stretto della collettività facciano opposizione al

matrimonio.

- Pubblicità con funzione dichiarativa = il pubblico ufficiale chiamato a farla ha l’obbligo giuridico di farlo, sanzionato

da sanzione amministrativa in caso di …nel campo della trascrizione immobiliare, la trascrizione di detreminati

contratti con effetti traslativi, ha sulla base dell’art. 2644 una funzione dichiarativa: rende opponibili gli effetti

traslativi di quel contratto a terzi; in particolare a terzi portatori di un interesse antagonistico (che abbiano

acquistato lo stesso diritto oggetto di pubblicità).

- Pubblicità costitutiva = assolve a una funzione di contribuire insieme ad altri elementi costitutivi a far sorgere un

diritto. Senza l’adempimento pubblicitario non sorge il diritto (art.2808)

Lezione del 24-04

Altro esempio di pubblicità con funzione costitutiva, si ha con riguardo agli atti costitutivi delle società di capitali:

società per azioni, società in accomandita per azioni le quali non vengono in essere come tali finché l’atto costitutivo

non sia iscritto. Possono esserci inoltre dei casi nei quali la stessa trascrizione ha una funzione costitutiva:

Un caso lo abbiamo già visto, quello della usucapione abbreviata. La pubblicità è costitutiva se essa costituisce un

adempimento necessario affinché si completi la fattispecie costitutiva del diritto soggettivo. Senza la pubblicità, il

diritto non sorge. Dunque, non ha solo una funzione di rendere noto a terzi un determinato atto o fatto ma ha anche

una funzione sostanziale di completamento della fattispecie costitutiva.

La trascrizione nell’ambito della pubblicità:

Essa è disciplinata, all’inizio del libro VI del codice, agli art. 2643 e seguenti come mezzo di pubblicità legale relativo

a determinati atti (perlopiù contratti, ma non solo) ad effetti traslativi, relativi a beni immobili (si parla di trascrizione

immobiliare) o a beni mobili registrati.

La trascrizione nei registri immobiliari è quella la cui disciplina noi seguiremo; mentre la trascrizione nei registri relativi

a beni mobili registrati ha disciplina collocata dopo la trascrizione immobiliare e si modella su di essa, salvo alcune

differenze.

I registri immobiliari, sono affidati alla conservatoria dei registri immobiliari tenuta dalla agenzia delle entrate.

I registri relativi a motoveicoli e autoveicoli consistono nel pubblico registro automobilistico; i registri relativi ai natanti

consistono nel registro italiano navale e quelli relativi agli aeromobili, nel registro aeronautico dell’ENAC.

La trascrizione in qualunque sistema di registri, è fatta in modo tale che l’atto soggetto a trascrizione viene trascritto

contro il disponente e a favore dell’acquirente. Se questa caratteristica è comune a tutti i sistemi di trascrizione, tra

trascrizione dei registri immobiliari e trascrizione nei registri relativi a beni mobili registrati, c’è una differenza legata al

modo in cui gli atti trascritti sono inseriti e archiviati nei registri:

- Nella trascrizione immobiliare (impostata sulla base personale), gli atti sono inseriti e archiviati su base personale

(sulla base del nominativo dei soggetti che costituiscono parte dell’atto stesso). Quindi, un atto di vendita relativo

all’immobile x, è archiviato sulla base del criterio non del riferirsi all’immobile x, ma di essere l’atto le cui parti sono

Tizio e Caio. Pertanto il tipo di ricerca di questi registri intendono di fare, non è per il bene immobile ma è un tipo di

ricerca per soggetto al quale l’atto si riferisce. Questi registri non consentono di individuare a chi appartenga un certo

immobile, ma è possibile ricercare sulla base del nominativo di soggetti che sono stati parti di atti relativi all’immobile.

- I registri relativi a mobili registrati, sono impostati su base reale perché gli atti sono ordinati e archiviati sulla base

del bene. Es. Nel pubblico registro automobilistico, gli atti relativi ad un veicolo sono archiviati sulla base del criterio

dell’autoveicolo registrato a seconda della targa.

Qualsiasi atto sia inserito in un registro di trascrizione, è sempre trascritto contro il disponente e a favore

dell’acquirente.

La trascrizione immobiliare:

Art.2643 e seguenti.

La trascrizione dal punto di vista dell’oggetto, ha ad oggetto determinati atti il cui elenco è contenuto nelle norme

degli art.2643, 2645, 2645 bis (per quater); nonché le sentenze 2651 e, per quanto riguarda le domande giudiziali,

2652 e 2653.

Sono dunque soggetti a trascrizione gli atti che la legge ritiene e consente che siano trascrivibili. Vale perciò un

principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione.

Dal punto di vista del titolo idoneo alla trascrizione, si ritiene (art.2657) che l’atto risulti nella forma dell’atto pubblico,

della scrittura privata autenticata oppure che sia una sentenza. Non si può trascrivere un atto in astratto, soggetto a

trascrizione, se esso non ha la forma di atto pubblico, scrittura privata autenticata o se non è un atto pubblico perché

è una sentenza.

Dal punto di vista operativo, la trascrizione si effettua presentando presso la conservatoria dei registri immobiliari, una

domanda di trascrizione la quale contiene l’atto che si vuole trascrivere e una nota di trascrizione in doppio originale.

Il conservatore dei registri immobiliari, ricevuta la domanda di trascrizione, le assegna sulla base della data e dell’ora

di presentazione un numero d’ordine progressivo, che sarà determinante per stabilire la priorità cronologica della

trascrizione di un atto rispetto ad un altro. Verifica poi che l’atto sia trascrivibile e, una volta effettuata la trascrizione,

rilascia al richiedente uno dei due originali della nota di trascrizione col quale certifica l’avvenuta trascrizione dell’atto.

La trascrizione è, rispetto alle parti e in particolare alla parte acquirente di un diritto, un onere perché non è

obbligatoria in sé ma è funzionale a conseguire effetti dichiarativi o costitutivi a seconda dei casi.

Di contro, la trascrizione è un obbligo giuridico per il pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto e che lo ha autenticato.

Il pubblico ufficiale, deve procedere alla trascrizione senza ritardo; se lo fa oltre 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto

l’atto, soggiace a sanzioni amministrative. In ogni caso, ove dal ritardo derivi un danno per le parti, è tenuto al

risarcimento del danno.

Gli atti soggetti a trascrizione (art.2643):

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli atti che perlopiù sono costituiti da contratti:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di

superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;

2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da

normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;

4) i contratti che costitui