Appunti delle lezioni del Laboratorio di urbanistica I

PIANI PAESAGGISTICI

Il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) è lo strumento di pianificazione attraverso cui,

nel Lazio, la Pubblica Amministrazione attua la tutela e valorizzazione del paesaggio disciplinando

le relative azioni volte alla conservazione, valorizzazione, al ripristino o alla creazione di paesaggi.

Il PTPR è stato adottato dalla Giunta Regionale con delibere n. 556 del 25 luglio 2007 e n. 1025 del

21 dicembre 2007, ai sensi dell’art. 21, 22, 23 della legge regionale sul paesaggio n. 24/98 e degli

articoli 135, 143 e 156 del Dlgs 42/04 Il PTPR è stato approvato con Deliberazione del Consiglio

Regionale n. 5 del 21 aprile 2021. Il PTPR ha perseguito i seguenti obiettivi:

- Riorganizzazione e sistematizzazione dell’intera normativa;

- Previsione dei sistemi di paesaggio, con cui vengono delimitati e classificati gli ambiti

paesaggistici dell’intero territorio; inoltre sono stati definiti, per ciascun paesaggio, gli usi

compatibili;

- Costruzione di un quadro conoscitivo;

- Trasformazione del piano in uno strumento più flessibile, con un quadro normativo e

conoscitivo che viene aggiornato periodicamente;

- Incentivazione della co-pianificazione e della partecipazione dei Comuni e degli altri enti

locali attraverso la previsione di proposte di modifica ed integrazione;

- Previsione di strumenti di “tutela attiva” volti ad una promozione paesaggistica e

socioeconomica del territorio

PIANIFICAZIONE COMUNALE

La disciplina urbanistica si attua a mezzo dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori

comunali e delle norme sull'attività costruttiva edilizia, sancite dalla presente legge o prescritte a

mezzo di regolamenti. Il piano regolatore generale deve considerare la totalità del territorio

comunale. Esso deve indicare essenzialmente:

1) la rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili e dei

relativi impianti;

2) la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate

all'espansione dell'aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da

osservare in ciascuna zona;

3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù;

4) le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonché ad opere ed impianti

di interesse collettivo o sociale;

5) i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico;

6) le norme per l'attuazione del piano.

I Comuni hanno la facoltà di formare il piano regolatore generale del proprio territorio [tramite

deliberazione del Consiglio comunale]. Il piano regolatore generale è approvato con decreto del

Ministro per i lavori pubblici, sentito il parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici. Il piano

regolatore generale del Comune ha vigore a tempo indeterminato. I proprietari degli immobili

hanno l'obbligo di osservare nelle costruzioni e nelle ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona

che sono indicate nel piano.

Gli elaborati che compongono il PRG sono:



- Prescrittivi costituiti dall’insieme delle prescrizioni di testo e grafiche che impongono

qualcosa come legge da osservare tassativamente



- Non prescrittivi distinti per contenuto e finalità in

gestionali, che hanno valore di conoscenza e di indirizzo

o descrittivi, che hanno valore di esplicitazione e chiarimento delle scelte

o indicativi, che hanno valore programmatico

o per la comunicazione, che illustrano la caratterizzazione del PRG nel territorio dei

o Municipi

Gli elaborati prescrittivi e gestionali rappresentano la definizione dei diritti e dei doveri per tutti i

soggetti che attuano le previsioni del piano. Ogni loro indicazione trova riscontro nell’articolazione

delle NTA. Gli elaborati indicativi e per la comunicazione costituiscono un insieme di tavole a

carattere programmatico e indicativo per la progettazione e valutazione degli interventi di

trasformazione edilizia e urbanistica. Costituiscono un insieme di tavole di carattere illustrativo

delle principali scelte del piano a carattere locale. Gli elaborati descrittivi sono considerati come

allegati alla relazione generale e dunque ne costituiscono parte integrante.

Per quanto riguarda gli Elaborati Prescrttivi: l’organizzazione del territorio comunale comprende tre

“sistemi”: il Sistema insediativo, il Sistema ambientale, il Sistema dei servizi e delle infrastrutture.

L’insieme dei tre sistemi copre l’intero territorio comunale e ne definisce le caratteristiche e le

modalità di trasformazione.

Il sistema insediativo è articolato in 5 sub-sistemi:

- 

città storica si intende l’insieme integrato costituito dall’area storica centrale interna alle

mura, dalle parti urbane dell’espansione otto-novecentesca consolidata, interne ed esterne

alle mura, e dai singoli siti e manufatti localizzati nell’intero territorio comunale, che

presentano una identità storico-culturale definita da particolari qualità, riconoscibili e

riconosciute dal punto di vista dei caratteri morfogenetici e strutturanti dell’impianto urbano

e di quelli tipo-morfologici, architettonici e d’uso dei singoli tessuti, edifici e spazi aperti,

anche in riferimento al senso e al significato da essi assunti nella memoria delle comunità

insediate

- città consolidata si intende quella parte della città esistente stabilmente configurata e



definita nelle sue caratteristiche morfologiche e, in alcune parti, tipologiche, in larga misura

generata dall’attuazione degli strumenti urbanistici esecutivi dei Piani regolatori del 1931 e

del 1962.

- 

città da ristrutturare si intende quella parte della città esistente solo parzialmente

configurata e scarsamente definita nelle sue caratteristiche di impianto, morfologiche e di

tipologia edilizia, che richiede consistenti interventi di riordino, di miglioramento e/o

completamento di tali caratteri nonché di adeguamento ed integrazione della viabilità, degli

spazi e dei servizi pubblici.



- città della trasformazione si intende quella parte di città di nuovo impianto, destinata a

soddisfare esigenze insediative, di servizi ed attrezzature di livello locale, urbano e

metropolitano ed a costituire nuove opportunità di qualificazione dei contesti urbani e

periurbani. 

- progetti strutturanti sono relativi: a parti di città fortemente caratterizzate da insiemi di

elementi e tracciati archeologici, storici e naturali; ad ambiti di trasformazione strategici

rispetto al futuro assetto della città; a luoghi centrali dotati di forte identità locale." Sono

costituiti prevalentemente dalle centralità, ossia aree dove si concentrano le nuove funzioni

forti (direzionalità pubblica e privata, terziario avanzato, grande commercio, ricettività,

cultura, spettacolo e tempo libero, etc)" e si distinguono in: centralità di livello

metropolitano, urbano e locale.

Il sistema ambientale è articolato in 3 sub-sistemi: 

- componenti del sistema ambientale e agricolo aree naturali protette; reticolo idrografico;

agro romano e parchi archeologici 

- componenti del sistema dei servizi, delle infrastrutture e degli impianti servizi pubblici e

verde privato attrezzato; infrastrutture per la mobilità; infrastrutture tecnologiche e reti

tecnologiche

PIANI ATTUATIVI DI TRADIZIONE E RIQUALIFICAZIONE URBANA

I piani attuativi, quando fanno capo ad uno stesso ambito urbanistico e territoriale, devono essere

capaci di dialogare tra loro: sia, nell’ottica di una rigorosa ed equilibrata relazione gerarchica tra

diverse tipologie di piani; sia, nell’ottica di un approccio, al territorio e alle sue componenti,

omogeneo, organico e funzionale alla realizzazione di obiettivi comuni di sostenibilità e di sviluppo

urbano, sociale ed ambientale.

PIANO PARTICOLAREGGIATO DI ESECUZIONE (PPE)

È istituito dalla legge 1150 del 1942. È un piano di iniziativa pubblica, ossia viene redatto dal

comune ed è adottato dal consiglio comunale. Non solo è correlato da una relazione illustrativa, ma

anche da un piano finanziario. Deve essere attuato entro 10 anni dalla sua approvazione, altrimenti

diviene inefficace per la parte non ancora realizzata. I suo obiettivi sono definire:

- i volumi e le altezze delle costruzioni

- le strade e le piazze

- gli spazi riservati ad opere e servizi di interesse pubblico

- i manufatti destinati a demolizione e ricostruzione

- le suddivisioni del terreno in lotti fabbricabili

- le proprietà da espropriare o da vincolare

- le fasce di rispetto

nell’ottica di:

- ristrutturare l’insediamento esistente

- ricucire le varie zone sorte spontaneamente, connettendole al territorio circostante

- migliorare la qualità degli insediamenti

- realizzare opere di urbanizzazione primaria e secondaria

PIANO PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE – PIANO DI ZONA (PEEP, Pdz)

Il PEEP è uno strumento urbanistico, equiparato al Piano Particolareggiato, che può essere utilizzato

dalle Amministrazioni comunali per programmare, gestire e pianificare: tutti gli interventi

riguardanti l’edilizia economica e popolare; le infrastrutture di riferimento, le attrezzature collettive

pertinenti. Introdurre i PdZ vuol dire, invece, inserire l’edilizia residenziale pubblica nell’ordinario

processo di piano, affidando alle amministrazioni comunali il compito di individuare gli ambiti da

destinare alla realizzazione di edilizia popolare.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA (o anche edilizia popolare)

Tipologia di intervento immobiliare e urbanistico che consiste "nell’acquisizione, nella costruzione

o nel recupero di fabbricati da destinare ad abitazioni per le persone meno abbienti o per quelle che,

dotate di un reddito fisso da lavoro dipendente, non potrebbero reperire un’abitazione ai prezzi di

mercato, il tutto a totale carico o con il concorso o contributo dello Stato, della Regione, degli enti

pubblici territoriali, delle edilizia Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (già Istituti

autonomi per le case popolari, IACP)" (Treccani).

EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE (O ANCHE EDILIZIA SOCIALE, HOUSING SOCIALE,

EDILIZIA ABITATIVA SOCIALE)

Tipologia di intervento immobiliare e urbanistico che consiste "nel garantire una più ampia offerta

di alloggi di qualità a canone convenzionato. L'attenzione è rivolta a tutte quelle categorie sociali di

cittadini, che seppur fuori dai meccanismi di accesso all'edilizia residenziale pubblica, non hanno

adeguata capacità economica per trovare nelle proposte del mercato immobiliare soddisfacimento al

fabbisogno abitativo" (Comune di Milano).

PIANO DI LOTTIZAZIONE CONVENZIONATA (Pdl)

È istit