Analisi dettagliata della comunione e del condominio in Italia

Concetto di comunione pro indiviso

Regime giuridico che si realizza quando più persone (comunisti) sono contitolari del medesimo diritto reale (cd. pro indiviso). Se si fa luogo alla divisione dell’immobile e se ne assegna a ciascuno una parte fisica individuata si parla di “comunione pro diviso”.

La quota rappresenta la misura del diritto sulla cosa.

Tuttavia l’ordinamento italiano consce altresì taluni istituti che si avvicinano alla figura della “comunione senza quote” di origine germanica, in cui il bene appartiene unitariamente al gruppo.

Tipologie di comunione

La comunione può essere:

· volontaria, se scaturisce dall'accordo delle parti;

· incidentale, se scaturisce dalla volontà della legge senza un atto diretto alla costituzione;

· forzosa, se scaturisce dall’esercizio del diritto potestativo da parte di uno dei suoi contitolari (comunione forzosa del muro artt 874-875).

Principi generali della comunione

La comunione è regolata dal titolo, art 1100, in sua mancanza si applicano i seguenti principi generali:

· ogni contitolare può godere della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di servirsene (cd. uso promiscuo della cosa comune) [art. 1102 Cod. civ.];

· ogni contitolare può disporre della sua quota [art. 1103 Cod. civ.];

· ogni contitolare deve contribuire alle spese necessarie in proporzione alla sua quota [art. 1101 Cod. civ.]; le scelte sull’amministrazione sono prese a maggioranza (principio maggioritario).

Deliberazioni e amministrazione

Deliberazioni relative alla cosa:

· gli atti di ordinaria amministrazione sono approvati da maggioranza semplice (metà più uno), quindi per maggioranza di quote ® atto collegiale;

· può esistere un regolamento interno per l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune il quale può stabilire un amministratore, anche esterno;

· le innovazioni (cambiamenti nella destinazione della cosa) vengono approvati da maggioranza qualificata (due terzi del valore della cosa) purché si arrechi vantaggio a tutti [art. 1108 Cod. civ.];

· gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione necessitano il consenso di una maggioranza qualificata;

· l'alienazione della cosa è subordinata all'unanimità dei comunisti.

Contro gli abusi è attribuita a ciascuno la facoltà di impugnare la deliberazione davanti al giudice [art. 1109 Cod. civ.]. Tuttavia l’ordinamento guarda con sfavore allo stato d’indivisione: infatti attribuisce a tutti la facoltà di chiedere lo scioglimento e vieta che le parti possano vincolarsi per un periodo maggiore ai 10 anni [art. 1111 Cod. civ. ].

Condominio negli edifici

Il condominio negli edifici: ogni partecipante è proprietario esclusivo del proprio appartamento ed è condomino di alcune parti dell'edificio. Si parla di comunione necessaria che non è soggetta a scioglimento [art. 1119 Cod. civ.].

Le parti comuni appartengono ai proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari pro quota in proporzione al valore di ciascuna di esse rispetto all’edifico [art. 1118 Cod. civ.]. In genere le quote sono indicate in millesimi.

Sono previsti un assemblea deliberativa e un amministratore esecutivo. Le regole per l’assemblea: validità [art. 1136 comma 1], approvazione [art. 1136 comma 2].

All’assemblea è attribuito il compito di nominare l’amministratore, decidere le innovazioni e opere di straordinaria amministrazione, di stabilire il regolamento, di approvare il preventivo delle spese e il rendiconto di gestione. X alienazione dell’intero edificio occorre l’accordo di tutti i condomini. A ciascun condomino è attribuito il potere do impugnare la deliberazione dell’assemblea che sia viziata [art. 1137 Cod. civ.].

Ruolo dell'amministratore di condominio

All’amministratore è attribuito il compito di curare l’osservanza del regolamento, l’esecuzione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi, il compimento degli atti conservativi, la manutenzione ordinaria, il funzione dei servizi comuni, e rendere annualmente il conto della sua gestione. Ha anche la rappresentanza processuale dei condomini [art. 1131 Cod. civ.].

Nei condomini con più di 10 partecipanti è obbligatoria la formazione del regolamento dei condomini circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. È approvato a maggioranza. Può essere impugnato davanti al giudice.

Multiproprietà e comunione

Multiproprietà: indica un’operazione economica volta ad assicurare al multiproprietario un potere di godimento su di un’unità immobiliare ma solo per un determinato ed invariabile periodo di tempo di ogni anno. Si è fatto ricorso all’istituto della comunione. A ciascun multiproprietario è venduta una quota in comproprietà pro indiviso di un complesso residenziale. Egli deve inoltre accettare un regolamento della comunione che prevede una divisione topografica del godimento del bene limitato ad una predeterminata unità abitativa ed un frazionamento cronologico di detto godimento (cd. uso turnario).