La comunione e il condominio: definizioni, regole e gestione

Definizione di comunione

La comunione si ha quando la proprietà o un altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi, servitù) spetta contemporaneamente a più persone. Ogni comproprietario detto anche condomino, gode di una quota ideale, ciò significa che ha una frazione di diritto che investe l’intera cosa. Perciò chi è comproprietario di un immobile, per la metà non è proprietario di metà dell’immobile, ma di tutto l’immobile in proporzione alla metà del diritto.

Tipi di comunione

Specie di comunione

La comunione può essere:

 Volontaria, quando sorge per volontà delle parti

 Legale o forzosa, quando sussiste per forza di una disposizione di legge, come avviene per il muro posto sul confine, sul quale il comproprietario può chiedere la comunione.

 Incidentale, quando deriva da eventi indipendenti dalla volontà dei partecipanti, come la successione ereditaria fra più coeredi.

Regole

 Le quote dei partecipanti si presumono uguali, ciascun partecipante gode gli utili e concorre nei pesi della cosa comune, in proporzione della sua quota.

 Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, senza però alterarne la destinazione.

 Ciascun partecipante può disporre della sua quota, alienandola o ipotecandola.

 Ciascun partecipante può chiedere la divisione della cosa comune, salvo patto contrario o divieto legislativo.

Amministrazione della cosa comune

L’amministrazione della cosa comune è affidata all’insieme dei partecipanti. Per le decisioni si applica il principio maggioritario (la maggioranza si applica non in base al numero delle persone, ma in base al valore economico delle quote).

E’ richiesta:

 La maggioranza semplice, per gli atti di ordinaria amministrazione, ossia gli atti diretti alla conservazione del patrimonio e che quindi non ne modificano la consistenza.

 La maggioranza qualificata di 2/3, per gli di straordinaria amministrazione, cioè quelli che modificano la struttura e la consistenza del patrimonio.

Scioglimento della comunione

Scioglimento

Ciascun partecipante può chiedere la divisione, tranne nel caso di comunione forzosa.

La divisione può avvenire:

 Amichevolmente, con un contratto, quando i partecipanti siano d’accordo.

 Giudizialmente, con sentenza, se l’accordo non è stato raggiunto.

Il condominio e le sue parti comuni

Una figura di comunione è quella del condominio, che si ha negli edifici divisi in piani o in singoli appartamenti, ciascuno dei quali appartiene ad un diverso proprietario.

I condomini:

 Da un lato, hanno un diritto di proprietà esclusiva, sui singoli appartamenti.

 Da un altro, partecipano alla comunione di proprietà sulle parti dell’edificio di interesse comune. Sono parti comuni:

1. Scale

2. Portone d’ingresso

3. Ascensore

4. Cortili

5. Impianti per l’acqua

6. Tetti

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano che gli appartiene.

Disciplina del condomino

 Il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione delle cose comuni.

 Le parti comuni dell’edificio non possono essere divise

 Le spese necessarie per il godimento delle parti comuni sono sostenute in in misura proporzionale alla proprietà di ciascun condomino.

Gestione del condominio

La gestione del condominio è attribuita a 2 organi:

 L’assemblea dei condomini, un organo deliberativo

 L’amministratore, un organo esecutivo

I condomini riuniti in assemblea decidono sulle questioni riguardanti interessi comuni. Tutti devono essere stati invitati a parteciparvi ed è necessario l’intervento di almeno 2/3 del valore dell’intero edificio e di 2/3 dei partecipanti al condominio.

Vi è l’assemblea di prima e di seconda convocazione (quando la prima assemblea non abbia potuto deliberare per mancanza di numero).

Le deliberazioni sono valide in 2 convocazione se riportano un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio.

Contro le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento del condominio ogni condomino assente all’assemblea o diseziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria.

Ruolo dell'amministratore

L’amministratore

L’amministratore ha il compito di:

 Eseguire le deliberazioni dell’assemblea

 Curare l’osservanza del regolamento

 Riscuotere i contributi

 Erogare le spese occorrenti per l’esercizio dei servizi comuni.

Al termine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (redigere un bilancio).

La nomina dell’amministratore è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 4.

L’amministratore può essere tanto un estraneo quanto uno dei condomini. Dura in carica un anno ed è rieleggibile.