Fenomeno dell'abusivismo edilizio in Italia

SECONDO CONDONO

3. Decreto-legge del 30 settembre 2003, n. 269, poi convertito in legge nel mese di novembre, legge

n. 326/2003 c.d. - TERZO CONDONO

3.2 Il primo condono edilizio: la Legge 28 febbraio 1985, n. 47.

Con la legge n. 47/1985, per la prima volta, è stata introdotta la possibilità di autodenunciarsi per

ricevere un "perdono amministrativo e penale" riguardo a opere realizzate abusivamente, previo

pagamento di somme versate a titolo di oblazione e di contributo concessori. Questo primo condono

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si applicava agli abusi edilizi commessi entro il 10 ottobre 1983 e richiedeva la presentazione di una

richiesta da parte degli interessati legittimati, oltre al pagamento dell’oblazione e del contributo

L’articolo 13 della legge 47/1985 prevedeva anche la possibilità di un "accertamento

concessorio.

di doppia conformità", da effettuare entro scadenze temporali precise legate alle ordinanze dei

sindaci e fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative. Questo meccanismo consentiva la

sanatoria delle opere abusive, a condizione che fossero conformi agli strumenti urbanistici vigenti al

momento della loro realizzazione e che continuassero a esserlo. È importante notare che questo

accertamento differisce dal condono, che è un provvedimento straordinario e "tombale", finalizzato

a riportare alla legalità la maggior parte degli abusi.

Al contrario, la sanatoria edilizia è uno strumento permanente, applicabile a opere prive di

concessione edilizia che, tuttavia, avrebbero potuto ottenerla se avessero rispettato i requisiti

necessari. Questa distinzione è fondamentale per comprendere le diverse modalità di

regolarizzazione degli abusi edilizi nel contesto normativo italiano.

3.3 Il secondo condono edilizio: la Legge 23 dicembre 1994, n. 724.

Il secondo condono, regolato dalla Legge 23/12/1994 n. 724, nota come "Misure di

razionalizzazione della finanza pubblica", riapre i termini della legge 47/1985, estendendo la

possibilità di condono agli abusi realizzati fino al 31/12/1993. Tuttavia, vengono introdotte alcune

limitazioni, come il divieto di ampliamenti superiori al 30% della volumetria originaria, e

comunque non oltre 750 metri cubi. Questa stessa restrizione volumetrica si applica anche alle

nuove costruzioni, permettendo il condono anche per lottizzazioni abusive.

È importante notare che, per le zone soggette a vincoli, è obbligatorio ottenere preventivamente

l'autorizzazione dall'autorità competente. Inoltre, il quarto comma della legge introduce il concetto

di silenzio-assenso nel caso di inerzia prolungata da parte del Comune. Secondo dati del CRESME

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(Centro Ricerche Economiche, Sociologiche e di Mercato), dopo il 31/12/1993, sono stati registrati

circa 220.000 nuovi abusi, tra nuove costruzioni e ampliamenti di edifici esistenti. È probabile che

la limitata capacità di controllo da parte dei Comuni abbia permesso l'ammissione al condono di

edifici che, per volumetria o impatto ambientale, non avrebbero potuto essere regolarizzati. Inoltre,

è lecito ipotizzare che molti immobili siano stati realizzati dopo la scadenza dei termini per la

richiesta di condono.

3.4 Il terzo condono edilizio: il decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269.

Il terzo condono è disciplinato dall’articolo 32 del D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito nella

Legge n. 326/2003. Questa norma non solo regola la procedura di sanatoria per gli abusi edilizi, ma

introduce anche elementi significativi per la riqualificazione urbanistica dei nuclei abusivi,

apportando diverse modifiche al Testo Unico dell'Edilizia e alla Legge 47/1985. Le istanze di

condono per opere completate entro il 31 marzo 2003 dovevano essere presentate al Comune in cui

si trovava l'immobile abusivo entro il 31 marzo 2004. Secondo questa legge, erano condonabili le

nuove costruzioni residenziali, a condizione che non superassero un limite volumetrico di 750 metri

cubi, e gli ampliamenti non superiori al 30% dell’esistente.

Le tipologie di illecito sanabili comprendevano:

A) Nuove costruzioni

B) Ristrutturazioni edilizie

C) Restauro e risanamento conservativo

D) Manutenzione straordinaria

Per gli immobili soggetti a vincolo, il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria era subordinato al

parere favorevole dell'autorità competente per la tutela del vincolo. Per quanto riguarda gli

interventi abusivi effettuati in aree vincolate o in proprietà dello Stato, è stata introdotta la

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Conferenza di Servizi, un istituto della legislazione italiana mirato a semplificare l'attività

amministrativa della Pubblica Amministrazione, accelerando i procedimenti di autorizzazione.

È stato già evidenziato che sono condonabili solo le opere 'completate' entro il 31 marzo 2003.

Secondo la legge 47/1985, un’opera si considera ultimata quando sono completati il rustico e la

copertura, o, per le opere interne a edifici già esistenti, quando queste sono funzionalmente

completate. Al contrario, secondo quanto stabilito dalla Legge n. 326/2003, non sono condonabili:

A) Opere eseguite in presenza di divieti e di vincoli previsti dalla precedente legge del 1985, quali:

vincoli a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali,

idrogeologici, sismici; vincoli a difesa delle coste marine, fluviali, lacuali; vincoli a difesa della

sicurezza interna.

B) Opere eseguite da proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti

di cui all’art 416 bis, 648 bis e 648 ter del Codice penale.

C) Opere per le quali non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico. d.

Interventi e/o opere realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti

aventi forza di legge. e. Opere realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo

dello Stato, di preminente interesse nazionale in relazione alla sicurezza dello stesso.

Infine, vi sono opere che non necessitano di sanatoria, esse sono:

A) Le costruzioni ultimate antecedentemente all’entrata in vigore della legge urbanistica del 1942.

B) Il cambio di destinazione d’uso, quando non comporta l’esecuzione di opere.

C) Gli interventi di manutenzione ordinaria definiti dal D.P.R del 2001: riparazione, rinnovamento,

sostituzione delle finiture degli edifici e quegli interventi necessari ad integrare o mantenere in

efficienza gli impianti già esistenti.

In realtà il terzo condono edilizio si distingue per una marcata connotazione regionalistica, non

tanto per la riforma costituzionale del Titolo V, ma soprattutto per la crescente consapevolezza delle

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Regioni riguardo alle proprie competenze istituzionali. La riforma del Titolo V della Costituzione

ha, infatti, trasferito la materia del “governo del territorio”, che include urbanistica e edilizia, alla

potestà concorrente tra Stato e Regioni. Questo cambiamento ha consentito alle Regioni di avere un

ruolo più attivo e autonomo nella gestione del territorio, influenzando le modalità di attuazione

delle norme relative al condono edilizio e alle politiche urbanistiche.

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Capitolo 4 Il D.P.R. 380/2001 e s.m.i. art. 36.

4.1 Il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001 e s.m.i.

Il testo unico per l'edilizia definisce le regole a cui ottemperare in ambito nazionale in materia

edilizia. Da quando è stato emanato, il testo ha subito una serie di modifiche, talvolta anche molto

importanti e impattanti sull'attività professionale di tutti gli attori coinvolti (tecnici, imprese,

committenti, subappaltatori, stazioni appaltanti, ecc.).

Il DPR n. 380 del 6 giugno 2001, noto come Testo Unico delle disposizioni legislative e

regolamentari in materia edilizia, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001,

include i principi fondamentali e generali e le disposizioni relative alla disciplina dell'attività

edilizia. Le regioni a statuto ordinario esercitano la potestà legislativa in questo ambito, mentre le

regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e Bolzano hanno una potestà esclusiva,

nei limiti stabiliti dai loro statuti di autonomia. Infine, i comuni, all'interno della loro autonomia

statutaria e normativa, definiscono specifiche disposizioni per l'attività edilizia. Riassumendo si può

affermare che la legislazione regionale e i regolamenti comunali in materia urbanistica, ricompresa

“governo del territorio”,

nella più ampia materia sono legittimi se non confliggono con i principi e

le disposizioni del Tue.

Un esempio emblematico di questa distribuzione dei poteri normativi è la regolamentazione delle

distanze tra edifici, stabilita dal D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968, che può essere derogata dagli enti

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“nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici, comunque, funzionali

locali solo

a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali” (art. 2-bis c.1 Tue).

Il Tue, Testo unico sull’edilizia DPR 380/2001, è strutturato in due parti, oltre alle disposizioni

dedicata all’attività edilizia e la seconda

finali. La prima parte è riservata alla normativa tecnica per

l’edilizia. Per quanto riguarda l’attività edilizia, di particolare rilievo sono le disposizioni generali e

le norme dedicate all’attività edilizia libera, alla comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) e

ai titoli abilitativi, attraverso una regolamentazione dettagliata del permesso di costruire e della

segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Che sono poi i due titoli fondamentali per poter

esercitare l’attività edilizia nel rispetto delle normative vigenti. Da tenere in considerazione che,

secondo la giurisprudenza costituzionale, la descrizione delle categorie di interventi edilizi a cui si

collega il regime dei titoli abilitativi rappresenta il principio fondamentale della materia concorrente

“governo del territorio”,

del vincolando la legislazione regionale di dettaglio. Difatti, pur non

essendo precluso al legislatore regionale di esemplificare gli interventi edilizi che rientrano nelle

definizioni statali, tale esemplificazione, per essere costituzionalmente legittima, deve essere

coerente con le definizioni contenute nel testo unico dell’edilizia.

Nel Testo unico sull'edilizia, gli interventi edilizi (artt. 3 e 3-bis) sono classificati nelle seguenti

categorie: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento

conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e

conservazione. L'unico punto di accesso per i privati interessati a tutte le questioni amministrative

relative all'intervento edilizio per cui si richiede il permesso o la segnalazione certificata di inizio