Linee guida nuovo decreto salva casa e modifiche introdotte nel D.P.R. n° 380/2001

GIUGNO 2025, N. 19 IN MATERIA DI VARIAZIONI ESSENZIALI E

NORMATIVA ANTISISMICA

Alta Professionalità Consiglio regionale Abruzzo Avv. Maria Laura Simeoni

FATTISPECIE DI ILLECITO AMMINISTRATIVO

Principali illeciti amministrativi (abusi edilizi):

Interventi eseguiti in assenza o in totale difformità o con variazioni essenziali al permesso di

 costruire/alla SCIA alternativa al permesso di costruire (articoli 31 e 32 del DPR 380/2001)

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al

 permesso di costruire (art. 34 del DPR 380/2001)

Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA (art. 37 del d.p.r. 380/2001)

 16

INTERVENTI REALIZZATI IN ASSENZA DEL TITOLO, IN TOTALE

DIFFORMITA’ O CON VARIAZIONI ESSENZIALI DAL TITOLO

Assenza o totale difformità dal permesso di costruire Assenza o totale difformità dal permesso di costruire o

o SCIA in alternativa al PC SCIA in alternativa al PC

Art. 31 D.P.R. 380/2001 ante decreto Salva Casa Art. 31 D.P.R. 380/2001 post decreto Salva Casa

DEFINIZIONE DI TOTALE DIFFORMITA’: PROFILI DI NOVITA’



interventi che comportano la realizzazione di un organismo edilizio È stata introdotta la possibilità di prorogare il termine massimo di 90 giorno

• 

integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o per l’ottemperanza dell’ordine di demolizione con atto motivato del comune

di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso fino a un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute

esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di

•

costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano

autonomamente utilizzabile. inesigibile il rispetto di tale termine.

Gli interventi che costituiscono variazioni essenziali effettuati su immobili Una volta che il bene è stato acquisito al patrimonio comunale per

• 

sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, inottemperanza dell’ordine di demolizione:

paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui Demolizione dell’opera oppure

•

parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale mantenimento dell’opera previa deliberazione consiliare che dichiari l'esistenza

•

difformità dal permesso(art. 32, comma 3 del DPR 380/2001). di prevalenti interessi pubblici e a condizione che l'opera non contrasti con

rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto

dell’assetto idrogeologico previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla

osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi

dell'articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241

se il Comune decide di mantenere l’opera previa acquisizione degli assensi,

•

concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai

sensi dell'articolo 17-bis della legge n. 241 del 1990, può, altresì, provvedere

all'alienazione del bene e dell'area di sedime acquisita condizionando

sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte

dell'acquirente.

INTERVENTI REALIZZATI IN ASSENZA DEL TITOLO, IN TOTALE

DIFFORMITA’ O CON VARIAZIONI ESSENZIALI DAL TITOLO

Assenza o totale difformità dal permesso di costruire o SCIA in Assenza o totale difformità dal permesso di

alternativa al PC costruire o SCIA in alternativa al PC

Art. 31 D.P.R. 380/2001 ante decreto Salva Casa Art. 31 D.P.R. 380/2001 post decreto Salva Casa

REGIME SANZIONATORIO

Demolizione e ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni



dall'ingiunzione (comma 2).

In caso di inottemperanza

Acquisizione gratuita al patrimonio comunale (comma 3). L'opera



acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del

competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell'abuso, salvo che

con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti interessi

pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici,

ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico (comma 5)

Irrogazione di una sanzione amministrativa (comma 4-bis)

•

Secondo la Corte Costituzionale, l’ordine di demolizione e l’atto di

acquisizione al patrimonio comunale costituiscono due distinte sanzioni, che

rappresentano “la reazione dell’ordinamento al duplice illecito posto in

essere da chi dapprima esegue un’opera abusiva e, poi, non adempie

all’obbligo di demolirla” (sentenza n. 140 del 2018). Secondo il Consiglio di

stato in AP, sentenza 16/2023) l’atto di acquisizione del bene al patrimonio

comunale, emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, ha

propter rem

natura dichiarativa e comporta – in base alle regole dell’obbligo -

ipso iure

l’acquisto del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla

scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza medesima.

INTERVENTI REALIZZATI IN ASSENZA DEL TITOLO, IN TOTALE

DIFFORMITA’ O CON VARIAZIONI ESSENZIALI DAL TITOLO

Assenza o totale difformità dal permesso di costruire o Assenza o totale difformità dal permesso di

SCIA in alternativa al PC costruire o SCIA in alternativa al PC

Art. 31 D.P.R. 380/2001 ante decreto Salva Casa Art. 31 D.P.R. 380/2001 post decreto Salva Casa

CONSEGUENZE:

Demolizione dell’opera oppure

 mantenimento dell’opera previa deliberazione consiliare che dichiari



l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e a condizione che l'opera non

contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto

dell’assetto idrogeologico.

REGIME SANZIONATORIO PENALE (art. 44, comma 1, lett. b) del DPR

380/2001)

salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni



amministrative, si applica l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a

51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza

del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di

sospensione;

il giudice, con la sentenza di condanna ordina la demolizione delle opere



stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.

SANATORIA (art. 36 D.P.R. 380/2001)

E’ consentito sanare gli abusi ricorrendo all’accertamento di conformità

(cd. doppia conformità) di cui all’art. 36. In tal caso:

l'azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospesa finché non

•

siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria di cui

all’articolo 36 (art. 45)

il rilascio in sanatoria del permesso di costruire estingue i reati

•

contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti (art. 45).

INTERVENTI REALIZZATI IN ASSENZA DEL TITOLO, IN TOTALE

DIFFORMITA’ O CON VARIAZIONI ESSENZIALI DAL TITOLO

Variazioni essenziali Variazioni essenziali

Art. 32 D.P.R. 380/2001 ante decreto Salva Casa Art. 32 D.P.R. 380/2001 post decreto Salva Casa

COMPETENZA ALL’INDIVIDUAZIONE DELLE VARIAZIONI ESSENZIALI AL PROFILI DI NOVITA’

PROGETTO APPROVATO: REGIONI E’ stata eliminata l’equiparazione delle parziali difformità



LIMITI ALLA POTESTÀ LEGISLATIVA REGIONALE: L’essenzialità ricorre alle variazioni essenziali riguardanti immobili sottoposti a

quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico,

mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards

• paesistico, ambientale e idrogeologico, con conseguente

previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968; venir meno del regime sanzionatorio più severo per

aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in

• mancata applicazione dell’assimilazione normativa.

relazione al progetto approvato; Si segnala una sentenza del Consiglio di Stato, sez. Sez. II,



modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato

• Sent., 02/04/2025, n. 2814, secondo cui, anche

ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza; l’applicazione della sola sanzione demolitoria trovi

mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;

• conferma, nelle ipotesi di interventi eseguiti in parziale

violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non difformità su immobili ricadenti in aree protette, anche in

attenga a fatti procedurali. vigenza della nuova stesura dell’art. 32 sulla scorta dell’art.

ECCEZIONI: 27, comma 2, del dpr 380/2001.

Non sono variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature

 E’ consentito sanare gli abusi ricorrendo al semplificato



accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità procedimento di accertamento di conformità di cui all’art.

abitative 36-bis del dpr 380/2001.

Gli interventi che costituiscono variazioni essenziali effettuati su immobili



sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, Stante la mancata modifica dell’art. 31, comma 2, si



ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree ritiene che sia rimasto invariato il regime sanzionatorio

protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal amministrativo.

permesso.

Tutti gli altri interventi (parziali difformità) sui medesimi immobili sono



considerati variazioni essenziali.

INTERVENTI REALIZZATI IN ASSENZA DEL TITOLO, IN TOTALE

DIFFORMITA’ O CON VARIAZIONI ESSENZIALI DAL TITOLO

Variazioni essenziali Variazioni essenziali

Art. 32 D.P.R. 380/2001 ante decreto Salva Casa Art. 32 D.P.R. 380/2001 post decreto Salva Casa

REGIME SANZIONATORIO (art. 31 DPR 380/2001)

Demolizione e ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90



giorni dall'ingiunzione (comma 2)

In caso di inottemperanza

Acquisizione gratuita al patrimonio comunale (comma 3). L'opera



acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del

competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell'abuso, salvo che

con deliberazione consiliare non si dichiari l'esistenza di prevalenti

interessi pubblici e sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi

urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico (co