Relazione di stima

2.1 CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE DA STIMARE

2.1.1 Inquadramento generale

L’immobile è ubicato in provincia di Trieste, nella frazione di Contovello, un paesino

dell’Altopiano Carsico a poca distanza dalla frazione di Prosecco e praticamente sopra la

frazione di Miramare. L’oggetto della stima è situato in una zona di Contovello lontana dalla

strada principale, la Strada del Friuli, che collega il centro cittadino di Trieste all’altopiano

carsico.

Riferendosi al Piano Regolatore Comunale e al Regolamento Edilizio, si evince che

l’immobile si colloca in un’area B6, cioè una zona residenziale del Carso a bassa densità

edilizia. Sopra è riportato un estratto della tavola del PRGC.

2.1.2 Caratteristiche posizionali estrinseche

L’immobile dista 15 km dal centro storico di Trieste, che può essere raggiunto percorrendo la

Strada del Friuli in 20 minuti. La sua posizione

ha accesso a molti servizi pubblici e servizi

commerciali, quali:

- Farmacie

- Supermercati

- Poste

- Caserma dei carabinieri 3

"

- Banche

- Chiese

- Scuole (materna, dell’infanzia, elementari e medie)

La zona non gode di ampie possibilità di parcheggio, ma è una zona poco rumorosa e

tranquilla. Infatti, non essendo collocato vicino ad una strada principale, risente poco del

traffico di passaggio. La rumorosità è bassa e la qualità dell’aria è buona.

2.1.3 Caratteristiche posizionali intrinseche

L’immobile presenta aperture solo sul lato rivolto verso sud, mentre il lato rivolto a nord

(esposto alla Bora) è chiuso per diminuire l’entrata di freddo. Esso si trova sull’Altipiano

carsico che è una zona ad elevato valore paesaggistico. Essendo, però, l’immobile non

affacciato sul golfo di Trieste, la vista può essere considerata ordinaria.

2.1.4 Caratteristiche tecnologiche dell’immobile

L’edificio è stato ristrutturato nel 2010. Esso si divide in due parti: una con struttura portante

in pietra carsica e calcestruzzo, che è la parte storica dell’immobile, costruita alla fine del XIX

secolo; e l’altra con struttura portante in calcestruzzo armato e Gasbeton. Il solaio di

copertura è stato realizzato utilizzando travi di abete.

SUPERFICIE SUPERFICIE

VANI VANI

CALPESTABILE (mq) CALPESTABILE (mq)

Soggiorno Bagno primo piano

33,66 12,32

Ripostiglio primo

Bagno piano terra 5,03 1,75

piano

Veranda piano terra Stanza 1

19,21 15,09

Cucina Stanza 2

15,61 9,94

Ripostiglio piano Stanza 3

1.80 12,68

terra

Ingresso Stanza 4

3,07 11,46

Centrale termica Piazzale esterno

2,37 60

≈

Box auto Giardino

36,06 ≈405

Veranda primo piano Balcone

11,83 8

Terrazza 13,7

Nella falda rivolta a Sud sono stati installati dei pannelli solari fotovoltaici ad incasso per la

produzione di energia elettrica e dei pannelli solari termici per la produzione d’acqua calda 4

"

sanitaria. Le facciate sono state rivestite con pannelli coibentati (sistema a “cappottto”) finiti

in marmorino di colore giallo. I serramenti installati sono in PVC color rovere. L’impianto

elettrico e idraulico sono a norma.

VANI SUPERFICIE CALPESTABILE (mq)

Sup calpestabile interna ≈205

Sup calpestabile esterna 487

≈

Sup calpestabile totale 692

2.1.5 Superficie commerciale

La determinazione della superficie commerciale è finalizzata al calcolo dei valori unitari di un

immobile.

Poiché le unità immobiliari possono essere composte da superficie principale e da superfici

accessorie, per ottenere la superficie commerciale occorre omogeneizzare, con opportuni

coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quella principale.

Per ogni singola unità immobiliare si indicherà come si determina la:

- Superficie dei vani principali e di quelli a servizio diretto;

. Superficie delle pertinenze esclusive di ornamento, ovvero a servizio indiretto dei vani

principali;

Sono da considerarsi pertinenze di ornamento i balconi, i cortili, i patii, i portici, le tettoie

aperte …, mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo

annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).

Saranno ora inseriti i dati utili alla stima della superficie commerciale dell’appartamento da

stimare. Queste informazioni sono state rilevate dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

La superficie commerciale è pari alla somma:

- Della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (anche soffitte e cantine).

- Della superficie omogenizzata delle pertinenze di uso esclusivo:

• Di ornamento. Per quanto riguarda balconi, terrazzi e similari che comunicano con i

vani principali e con vani accessori, la superficie va computata in questo modo:

- Nella misura 30% fino a 25 mq.

- Nella misura del 10%, per la quota con più di 25 mq.

Per quanto riguarda i giardini di ville e villini, la superficie viene computata: 5

"

- Nella misura del 10% fino a 25 mq

- Nella misura di 2% per l’eccedenza.

Per quanto riguarda i box auto collegati ai vani principali:

- Nella misura del 60%

• Di servizio.

In questo modo si ottiene la seguente superficie commerciale:

Superficie totale = 205 + (36,06 * 0,6) + (25 * 0,1 + 440 * 0,02) + (21,7 * 0,3) ≈ 245 mq

2.2 CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI USATI PER IL CONFRONTO

2.2.1 Comparabile 1

Ubicazione Via S. Nazario 10

Superficie (mq) 260 mq

Superficie giardino 500 mq

Numero vani 11

Tipologia dei vani cucina, soggiorno, bagno, camera da letto, lavanderia

Numero piani 2

Stato di manutenzione ottimo

Eventuali pertinenze locale tecnico, cantina

classe energetica B: pannelli solari e riscaldamento a

Caratteristiche tecnologiche extra pavimento

Prezzo (€) 595.000

2.2.3 Comparabile 2

Ubicazione Via Carinzia 3

Superficie (mq) 125 mq

Superficie giardino 500 mq

Numero vani 8

Tipologia dei vani bagno, lavanderia, camera da letto, cucina, soggiorno

Numero piani 1

Stato di manutenzione buono

Eventuali pertinenze cantina, box auto

Caratteristiche tecnologiche extra classe energetica G

Prezzo (€) 310.000 6

"

2.2.5 Comparabile 3

Ubicazione Duino - Aurisina

Superficie (mq) 230 mq

Superficie giardino 500 mq

Numero vani 8

Tipologia dei vani ingresso, soggiorno, cucina, bagno, camera da letto

Numero piani 2

Stato di manutenzione ottimo

Eventuali pertinenze posto auto, cantina

Caratteristiche tecnologiche extra classe energetica E

Prezzo (€) 580.000

2.2.6 Comparabile 4

Ubicazione Strada provinciale 29b, Sgonico

Superficie (mq) 130 mq

Superficie giardino 250 mq

Numero vani 6

Tipologia dei vani camera da letto, guardaroba, bagno cucina, soggiorno

Numero piani 2

Stato di manutenzione buono

Eventuali pertinenze taverna, palestra

Caratteristiche tecnologiche extra classe energetica E

Prezzo (€) 295.000

Come è stato fatto per l’immobile in oggetto si andrà a calcolare la superficie commerciale

per ogni comparabile preso in oggetto:

Superficie Superficie Superficie Prezzo di

interna esterna commerciale compravendita

Comparabile 1 260 mq 500 mq 274 mq 595.000 €

Comparabile 2 125 mq 500 mq 139 mq 310.000 €

Comparabile 3 230 mq 500 mq 237 mq 580.000 €

Comparabile 4 130 mq 250 mq 137 mq 295.000 € 7

"

2.3 INDIVIDUAZIONE DELLE CARATTERISTICHE DIFFERENZIALI

Le caratteristiche differenziali che sono state scelte sono quelle che identificano meglio e

contraddistinguono i diversi immobili analizzati. Esse sono:

- Prezzo di compravendita; - Terrazze e balconi;

- Superficie commerciale; - Pertinenze (garage, cantina e taverna);

- Stato di manutenzione; - Giardino;

- Numero di piani; Oggetto Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4

Prezzo ? 595.000 310.000 580.000 295.000

€ € € €

S. Comm 274 mq 139 mq 237 mq 137 mq

Stato ottimo ottimo buono ottimo buono

N° piani 2 2 1 2 2

Box auto si no si no no

Cantina no si si si no

Taverna no no no no si

Terrazze e si no no si no

balconi

Giardino 600 mq 600 mq 330 mq 250 mq

2.4 VALUTAZIONE DEGLI AGGIUSTAMENTI

2.4.1 Superficie commerciale

Le immagini riportate certificano il prezzo marginale della superficie commerciale di un’unità

immobiliare situato nel comune di Trieste. 8

"

Tali informazioni sono state ricavate dal sito dell’Agenzia delle Entrate, oltre che dal sito del

Borsellino Immobiliare:

Entrambe le fonti suggeriscono dei valori abbastanza coincidenti. Si è scelto di considerare un

prezzo in al mq pari a 1965 in considerazione di una posizione non particolarmente

€

lontana dal centro e uno stato conservativo buono/ottimo, caratteristiche comuni a tutti gli

immobili analizzati.

2.4.2 Stato di manutenzione

Il prezzo marginale dello stato di manutenzione viene assunto pari a 200 di superficie

€/mq

commerciale. Questo prezzo vale sia per miglioramenti dello stato da mediocre a buono che

per miglioramenti da buono a ottimo. Per manutenzione si intende la manutenzione

ordinaria, escludendo perciò gli di riscaldamento, elettrici e così via. Il valore assegnato ai

diversi stati è:

- Ottimo = 2;

- Buono = 1;

- Mediocre = 0;

2.4.3 Box auto

La presenza di box auto nella zona considerata è molto apprezzata a causa della carenza di

posteggi pubblici. Facendo sempre riferimento al Borsellino Immobiliare la quotazione media

dei box auto nella zona dell’Altipiano è di 1025 €/mq. 9

"

2.4.4 Cantine

Per calcolare il valore di ogni cantina si è utilizzato il seguente sistema:

Valore = (superficie cantina)*(coefficiente di apprezzamento)*(prezzo al mq)

"

Si è preso come coefficiente di apprezzamento il valore 0,2 (valore consigliato dall’Agenzia

Immobiliare da cui si sono ottenuti i dati per la stima).

2.4.5 Giardini

Per calcolare il valore dei giardini si è utilizzato il seguente sistema:

Valore = (superficie giardino )*(coefficiente di apprezzamento)*(prezzo al mq)

"

Si è preso come coefficiente di apprezzamento il valore di 0,02 (valore consigliato

dall’Agenzia Immobiliare da cui si sono ottenuti i dati per la stima).

2.4.6 Balconi e terrazze

Per calcolare il valore di terrazzi e balconi si è utilizzato il seguente sistema:

Valore = (superficie balconi)*(coefficiente di apprezzamento)*(prezzo al mq)

Si è preso come coefficiente di apprezzamento il valore 0,5 (valore consigliato dell’Agenzia

immobiliare da cui si sono ottenuti i dati per la stima)