Esercitazione di Valutazione - Discounted Cash Flow Analysis

Esame Valutazione della sostenibilità economica del progetto

Facoltà Architettura ii

Dal corso del Prof. Ferrando Diego Giuseppe

Università Politecnico di Torino

Esercitazione

4,5 / 5 (2)

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Questo PDF rappresenta la prima esercitazione dell'insegnamento del prog. Ferrando; riguarda la DCF Analysis. Sono svolti tutti i punti richiesti nel foglio "dati" ed è stato tutto corretto e revisionato. Appunti basati su appunti personali del publisher presi alle lezioni del prof.

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Analisi di Sensibilità

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV XV XVISem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem.(2.000.000)(4.000.000)(6.000.000)(8.000.000)

COSTO DEL TERRENO

TIR annuo	Var.TIR ass.	Var.TIR %	%Var.
27,54%	-15,00%	765,00	34,71%
45,65%	-10,00%	810,00	30,77%
29,11%	-5,00%	855,00	27,16%
13,95%	0,00%	900,00	23,83%
0,00%	5,00%	945,00	20,76%
-12,90%	10,00%	990,00	17,91%
-24,86%	15,00%	1035,00	15,25%

COSTO DI COSTRUZIONE RESIDENZIALE

TIR annuo	Var.TIR ass.	Var.TIR %	%Var.
27,54%	Costo del terreno	20,00%	-15,00%
49,15%	Costo di costruzione	-10,00%	1350,00
32,01%	Costo di costruzione	-5,00%	1425,00
15,63%	0,00%	1500,00	27,54%
0,00%	Prezzo di vendita	0,00%	0,00%
-14,90%	Prezzo di vendita	5,00%	1575,00
-29,08%	Prezzo di vendita	10,00%	1650,00
-42,56%	Prezzo di vendita	15,00%	1725,00

-20,00%

Prezzo di vendita residenziale TIR annuo

Var.TIR ass. Var.TIR %Var. % 27,54%-15,00% 2975,00 22,01% -24,34% -52,52%-10,00% 3150,00 29,80% -16,55% -35,70% -40,00%-5,00% 3325,00 37,92% -8,43% -18,19%0,00% 3500,00 46,35% 0,00% 0,00%5,00% 3675,00 55,08% 8,73% 18,83%10,00% 3850,00 64,10% 17,75% 38,29% -60,00%15,00% 4025,00 73,39% 27,04% 58,33%

Var. % Costo del terrenoCosto di costruzionePrezzo diresidenzialevendita residenziale-15,00% 45,65% 49,15% -52,52%-10,00% 29,11% 32,01% -35,70%-5,00% 13,95% 15,63% -18,19%0,00% 0,00% 0,00% 0,00%5,00% -12,90% -14,90% 18,83%10,00% -24,86% -29,08% 38,29%15,00% -36,01% -42,56% 58,33%

DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS - SCENARIO VENDITA_classe B Inizio lavori Fine lavori

COSTI: quantità costo parametrico Totale % I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Costo acquisizione area fabbricabile mq (slp) 12.600 850 10.710.000 32,3% 0 10.710.000 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 10.710.0000% 5% 10% 15% 15% 25% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%spese tecniche 8% su costi costruzione 1.486.304 4,5% 0 74.315 148.630 222.946 222.946 371.576 445.891 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.486.3040% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%oneri urbanizz. 1° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0scomputooneri urbanizz. 1° - terziario - commerciale mq 0 165,65 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0scomputooneri urbanizz. 2° - residenza mc 30.240 24,54 742.090 2,2% 0 0 371.045 0 371.045 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 742.090oneri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq 2.520 30,38 76.558 0,2% 0 0 38.279 0 38.279 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 76.5580% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%contributi sul costo di costruzione - residenza 7% 315 222.264 0,7% 0 0 111.132 0 111.132 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 222.264contributi sul costo di costruzione - terziario - comm. 5% costo effettivo 144.900 0,4% 0 0 72.450 0 72.450 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 144.9000% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%demolizioni e bonifiche 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Totale 13.382.115 40,4% 0 10.784.315 741.536 222.946 815.851 371.576 445.891 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.382.115

COSTI COSTRUZIONE: quantità costo parametrico 0% 0% 0% 0% 30% 30% 40% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%Verde pubblico mq 5.000 60 300.000 0,9% 0 0 0 0 90.000 90.000 120.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 300.0000% 15% 25% 50% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%Parcheggi a raso mq 2.000 80 160.000 0,5% 0 24.000 40.000 80.000 0 0 16.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 160.0000% 10% 15% 15% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%Residenziale mq 10.080 1.350 13.608.000 41,1% 0 1.360.800 2.041.200 2.041.200 2.721.600 2.721.600 2.721.600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.608.0000% 10% 15% 15% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%Parcheggi interrati mq 4.032 400 1.612.800 4,9% 0 161.280 241.920 241.920 322.560 322.560 322.560 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.612.8000% 10% 15% 15% 20% 20%

20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Terziario - Commerciale mq 2.520 1.150 2.898.000 8,7% 0 289.800 434.700 434.700 579.600 579.600 579.600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.898.000

Totale 18.578.800 56,1% 0 1.835.880 2.757.820 2.797.820 3.713.760 3.713.760 3.759.760 0 0 0 0 0 0 0 0 0 18.578.800

SPESE GENERALI INTERVENTO: 2% su costi costruzione 371.576 1,1% 53.082 53.082 53.082 53.082 53.082 53.082 53.082 371.576

SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: 2% su vendite 803.544 2,4% 0 20.089 100.443 160.709 160.709 160.709 140.620 60.266 0 0 0 0 0 0 0 0 803.544

TOTALE COSTI 33.136.035 100% 53.082 12.693.366 3.652.881 3.234.557 4.743.402 4.299.127 4.399.354 60.266 0 0 0 0 0 0 0 0 33.136.035

RICAVI: quantità prezzo Totale % I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

VENDITE - Acconti e Caparre: 25% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Residenziale mq 10.080 2.950 7.434.000 19% 0 743.400 1.486.800 1.486.800

1.486.800
1.486.800
743.400
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7.434.0000%
10%
20%
20%
20%
20%
10%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%

Parcheggi interrati n 134

28.000

940.800

2,3%

94.080

188.160

94.080

940.8000%

10%

20%

10%

100%

Terziario - Commerciale mq

2.520

2.650

1.669.500

166.950

333.900

166.950

1.669.500

Totale

10.044.300

25%

1.004.430

2.008.860

1.004.430

10.044.300

VENDITE - Dismissioni:

75%

10%

20%

10%

100%

Residenziale mq

10.080

2.950

22.302.000

56%

2.230.200

4.460.400

2.230.200

22.302.000

10%

20%

10%

100%

Parcheggi interrati n 134

28.000

2.822.400

7,0%

282.240

564.480

282.240

2.822.400

10%

20%

10%

100%Terziario - Commerciale mq 2.520 2.650 5.008.500 12% 0 0 500.850 1.001.700 1.001.700 1.001.700 1.001.700 500.850 0 0 0 0 0 0 0 0 5.008.500

Totale 30.132.900 75% 0 0 3.013.290 6.026.580 6.026.580 6.026.580 6.026.580 3.013.290 0 0 0 0 0 0 0 0 30.132.900

TOTALE RICAVI: 40.177.200 100% 0 1.004.430 5.022.150 8.035.440 8.035.440 8.035.440 7.031.010 3.013.290 0 0 0 0 0 0 0 0 40.177.200

CASH FLOW UNLEVERED (53.082) (11.688.936) 1.369.269 4.800.883 3.292.038 3.736.313 2.631.656 2.953.024 - - - - - - -

IRR (trim.) annuo equival. di periodo9,97% 4,87%

saggio attualizzazione

VAN (NPV) € 3.788.799,33

TIR (IRR - ann.) 14,87% 31,95%

CONDIZIONI FINANZIAMENTO: Piano Ammortamento I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

Leva (%) Debito inizio periodo - 26.541 5.670.123 4.433.560 1.331.033 (1.017.071) (3.587.313) (5.404.341) (7.031.010) (7.031.010) - - - - - -50,0%

Importo (€/000) Erogazione Finanziamento

26.541 6.346.683 1.826.441 1.617.278 2.371.701 2.149.564 2.199.677 30.133 - - - - - - - -16.568.018 16.568.018

Anticipo a rimborso debito (%) Peso Dismissione 0% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%70,0% 100%

EURIRS 5 anni (%) Rimborso Debito - (703.101) (3.063.004) (4.719.806) (4.719.806) (4.719.806) (4.016.705) (1.656.802) - 7.031.010 - - - - - --0,05% -16.568.018

Spread (% / bps) Debito fine periodo 26.541 5.670.123 4.433.560 1.331.033 (1.017.071) (3.587.313) (5.404.341) (7.031.010) (7.031.010) - - - - - - -2,0%

Tasso Annuale (%) 1,95%

Tasso Semestrale (%) Oneri Finanziari 258 55.017 43.019 12.915 (9.869) (34.807) (52.438) (68.221) (68.221) - - - - - - -1,0% -122.349

CASH FLOW LEVERED (26.799) (6.100.371) 89.687 1.685.441 953.802 1.200.878 867.067 1.394.577 68.221 7.031.010 - - - - - -

IRR (trim.) annuo equival. di periodo18,00% 8,63%

saggio attualizzazioneVAN (NPV) € 1.758.269,66

TIR (IRR - ann.) 14,62% 31,37%

8.000.000 I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem.

VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

Cash Flow cumulato (26.799) (6.127.170) (6.037.482) (4.352.041) (3.398.239) (2.197.361) (1.330.294) 64.282 132.504 7.163.514 7.163.514 7.163.514 7.163.514 7.163.514 7.163.514 7.163.514

6.000.000 4.000.000 2.000.000 Serie1- I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV XV XVI

Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem.

(2.000.000)(4.000.000)(6.000.000)(8.000.000)

ANALISI DI SENSIBILITA' Costo del terreno 80,00% TIR annuo Var. TIR ass. Var. TIR % Var. % 31,37% -15,00% 765,00 39,25% 11,94% 43,74% -10,00% 810,00 34,91% 7,60% 27,84% -5,00% 855,00 30,94% 3,64% 13,32% 60,00% 0,00% 900,00 27,31% 0,00% 0,00% 5,00% 945,00 23,96% -3,35% -12,27% 10,00% 990,00 20,85% -6,45% -23,63% 15,00% 1035,00 17,97% -9,33% -34,18% 40,00% Costo di costruzione residenziale TIR annuo Var. TIR ass. Var. TIR % Var. % 31,37% Costo del terreno 20,00% -15,00% 1275,00 35,98% 13,19% 57,88% -10,00% 1350,00 31,37% 8,58% 37,66%

Costo di costruzione-5,00% 1425,00 26,97% 4,19% 18,37% residenziale0,00% 1500,00 22,79% 0,00% 0,00% Prezzo di vendita0,00%5,00% 1575,00 18,80% -3,98% -17,48% residenziale10,00% 1650,00 15,02% -7,77% -34,08%15,00% 1725,00 11,43% -11,36% -49,85% -20,00%Prezzo di vendita residenziale TIR annuo Var.TIR ass. Var.TIR %Var. % 31,37%-15,00% 2975,00 32,56% -26,51% -44,88%-10,00% 3150,00 41,09% -17,98% -30,44% -40,00%-5,00% 3325,00 49,94% -9,14% -15,47%0,00% 3500,00 59,07% 0,00% 0,00%5,00% 3675,00 68,50% 9,42% 15,95%10,00% 3850,00 78,19% 19,12% 32,36% -60,00%15,00% 4025,00 88,14% 29,07% 49,21% Var. % Costo del terrenoCosto di costruzionePrezzo diresidenzialevendita residenziale-15,00% 43,74% 57,88% -44,88%-10,00% 27,84% 37,66% -30,44%-5,00% 13,32% 18,37% -15,47%0,00% 0,00% 0,00% 0,00%5,00% -12,27% -17,48% 15,95%10,00% -23,63% -34,08% 32,36%15,00% -34,18% -49,85% 49,21%DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS - SCENARIO VENDITA PESSIMISTICO_classe B Inizio lavori Fine lavoriCOSTI: quantità costo

q 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%oneri urbanizz. 2° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0scomputooneri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%oneri urbanizz. 3° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0scomputooneri urbanizz. 3° - terziario - commerciale mq 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%oneri urbanizz. 4° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dettagli

Publisher

falcone-susy

A.A. 2021-2022

9 pagine

SSD Ingegneria civile e Architettura ICAR/12 Tecnologia dell'architettura

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher falcone-susy di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Valutazione della sostenibilità economica del progetto e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Politecnico di Torino o del prof Ferrando Diego Giuseppe.