Esercitazione di Valutazione - Discounted Cash Flow Analysis

ESERCITAZIONE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS

STEP 1

CARATTERISTICHE INTERVENTO

- Nuova costruzione su area fabbricabile libera

- Vendita dell'intero complesso edilizio realizzato

DIMENSIONAMENTO DELL'INTERVENTO COSTI TEMPI

ST (mq) 18.000 Area fabbricabile 850 €/mq di slp fabbricabile entro il primo anno

IT (mq SLP/mq ST) 0,7 Spese tecniche 8% su costi di costruzuione distribuite nel periodo di costruzione

Spese generali 2% su costi di costruzuione distribuite nel periodo di costruzione

SLP (mq) Spese commercializz. 2% su tot. vendite seguono l'andamento delle vendite

residenziale 10.080 Oneri e contributi come su modello DCF prima rata all'ottenimento della concessione (II sem.) seconda rata entro un anno (IV sem.)

terziario 2.520 Demolizioni 0 mc -

parcheggi interrati 4.032 Urbanizzazioni:

Verde pubblico 60 €/mq Metà - fine periodo di costruzione

Aree standard mq Parcheggi pubblici 80 €/mq Inizio periodo di costruzione

verde pubblico 5.000 Residenza cl. A 1.500 €/mq slp tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

parcheggi a raso 2.000 Terziario cl. A 1.400 €/mq slp tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

Residenza cl. B 1.350 €/mq slp tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

Terziario cl. B 1.150 €/mq slp tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

Parch. Interrati 400 €/mq slp tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

Quesito 1: RICAVI PIANO VENDITE

a queste condizioni, è piu conveniente, Residenza cl. A 3.100 €/mq slp

dal punto di vista economico-finanziario, Terziario cl. A 2.800 €/mq slp Acconti (25%) , incassati nel periodo di costruzione (tre anni),

realizzare l'immobile in classe energetica Residenza cl. B 2.950 €/mq slp dismissioni (75%) slittate di un anno (per andamenti periodici

A oppure in classe B? Terziario cl. B 2.650 €/mq slp prendere spunto dal modello DCF).

Completate il processo valutativo Parch. Interrati 28.000 €/posto auto

sottoponendo l'opzione preferibile ad

Analisi degli Scenari (scenario base,

scenario pessimistico). Condizioni di finanziamento come su modello DCF, eccetto EURIRS 5A = - 0,05%

Soglie di redditività ammesse Cash Flow Unlevered : 9,97%

Cash Flow Levered : 18%

STEP 2

CARATTERISTICHE INTERVENTO COSTI / TEMPI come nel caso precedente (edifici classe A)

- Nuova costruzione su area fabbricabile libera

- Locazione dell'intero complesso edilizio realizzato RICAVI - GESTIONE canone residenza : 140 €/mq/anno

canone terziario : 160 €/mq/anno

canone parcheggi : 70 €/mq/anno

vacancy e dismissione : come su modello DCF gestione

costi operativi : come su modello DCF gestione

Quesito 2:

a parità di costi e tempi di costruzione, Condizioni di finanziamento come su modello DCF gestione, eccetto EURIRS 20A = 0,42%

sarebbe fattibile realizzare l'immobile in

classe energetica A per poi gestirlo,

affittandolo, per 20 anni? Soglie di redditività ammesse Cash Flow Unlevered : 5,46%

Cash Flow Levered : 8%

DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS - SCENARIO VENDITA_classe A Inizio lavori Fine lavori

COSTI: quantità costo parametrico Totale % I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Costo acquisizione area fabbricabile mq (slp) 12.600 850 10.710.000 30,1% 0 10.710.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.710.000

0% 5% 10% 15% 15% 25% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

spese tecniche 8% su costi costruzione 1.657.664 4,7% 0 82.883 165.766 248.650 248.650 414.416 497.299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.657.664

0% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

oneri urbanizz. 1° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

scomputo

oneri urbanizz. 1° - terziario - commerciale mq 0 165,65 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

scomputo

oneri urbanizz. 2° - residenza mc 30.240 24,54 742.090 2,1% 0 0 371.045 0 371.045 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 742.090

oneri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq 2.520 30,38 76.558 0,2% 0 0 38.279 0 38.279 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 76.558

0% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

contributi sul costo di costruzione - residenza 7% 315 222.264 0,6% 0 0 111.132 0 111.132 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 222.264

contributi sul costo di costruzione - terziario - comm. 5% costo effettivo 176.400 0,5% 0 0 88.200 0 88.200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 176.400

0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

demolizioni e bonifiche 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totale 13.584.975 38,2% 0 10.792.883 774.422 248.650 857.305 414.416 497.299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.584.975

COSTI COSTRUZIONE: quantità costo parametrico 0% 0% 0% 0% 30% 30% 40% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Verde pubblico mq 5.000 60 300.000 0,8% 0 0 0 0 90.000 90.000 120.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 300.000

0% 15% 25% 50% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Parcheggi a raso mq 2.000 80 160.000 0,4% 0 24.000 40.000 80.000 0 0 16.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 160.000

0% 10% 15% 15% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Residenziale mq 10.080 1.500 15.120.000 42,5% 0 1.512.000 2.268.000 2.268.000 3.024.000 3.024.000 3.024.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15.120.000

0% 10% 15% 15% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Parcheggi interrati mq 4.032 400 1.612.800 4,5% 0 161.280 241.920 241.920 322.560 322.560 322.560 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.612.800

0% 10% 15% 15% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Terziario - Commerciale mq 2.520 1.400 3.528.000 9,9% 0 352.800 529.200 529.200 705.600 705.600 705.600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.528.000

Totale 20.720.800 58,3% 0 2.050.080 3.079.120 3.119.120 4.142.160 4.142.160 4.188.160 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20.720.800

SPESE GENERALI INTERVENTO: 2% su costi costruzione 414.416 1,2% 59.202 59.202 59.202 59.202 59.202 59.202 59.202 414.416

SPESE COMMERCIALIZZAZIONE: 2% su vendite 841.344 2,4% 0 21.034 105.168 168.269 168.269 168.269 147.235 63.101 0 0 0 0 0 0 0 0 841.344

TOTALE COSTI 35.561.535 100% 59.202 12.923.199 4.017.912 3.595.241 5.226.936 4.784.047 4.891.897 63.101 0 0 0 0 0 0 0 0 35.561.535

RICAVI: quantità prezzo Totale % I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

VENDITE - Acconti e Caparre: 25% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Residenziale mq 10.080 3.100 7.812.000 19% 0 781.200 1.562.400 1.562.400 1.562.400 1.562.400 781.200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7.812.000

0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Parcheggi interrati n 134 28.000 940.800 2,2% 0 94.080 188.160 188.160 188.160 188.160 94.080 0 0 0 0 0 0 0 0 0 940.800

0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Terziario - Commerciale mq 2.520 2.800 1.764.000 4% 0 176.400 352.800 352.800 352.800 352.800 176.400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.764.000

Totale 10.516.800 25% 0 1.051.680 2.103.360 2.103.360 2.103.360 2.103.360 1.051.680 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.516.800

VENDITE - Dismissioni: 75% 0% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Residenziale mq 10.080 3.100 23.436.000 56% 0 0 2.343.600 4.687.200 4.687.200 4.687.200 4.687.200 2.343.600 0 0 0 0 0 0 0 0 23.436.000

0% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Parcheggi interrati n 134 28.000 2.822.400 6,7% 0 0 282.240 564.480 564.480 564.480 564.480 282.240 0 0 0 0 0 0 0 0 2.822.400

0% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Terziario - Commerciale mq 2.520 2.800 5.292.000 13% 0 0 529.200 1.058.400 1.058.400 1.058.400 1.058.400 529.200 0 0 0 0 0 0 0 0 5.292.000

Totale 31.550.400 75% 0 0 3.155.040 6.310.080 6.310.080 6.310.080 6.310.080 3.155.040 0 0 0 0 0 0 0 0 31.550.400

TOTALE RICAVI: 42.067.200 100% 0 1.051.680 5.258.400 8.413.440 8.413.440 8.413.440 7.361.760 3.155.040 0 0 0 0 0 0 0 0 42.067.200

CASH FLOW UNLEVERED (59.202) (11.871.519) 1.240.488 4.818.199 3.186.504 3.629.393 2.469.863 3.091.939 - - - - - - - -

IRR (trim.) annuo equival. di periodo

9,97% 4,87%

saggio attualizzazione

VAN (NPV) € 3.334.941,90

TIR (IRR - ann.) 13,55% 28,94%

CONDIZIONI FINANZIAMENTO: Piano Ammortamento I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

Leva (%) Debito inizio periodo - 29.601 5.755.025 4.513.552 1.282.667 (1.132.370) (3.768.852) (5.615.234) (7.361.760) (7.361.760) - - - - - -

50,0%

Importo (€/000) Erogazione Finanziamento 29.601 6.461.600 2.008.956 1.797.620 2.613.468 2.392.024 2.445.948 31.550 - - - - - - - -

17.780.768 17.780.768

Anticipo a rimborso debito (%) Peso Dismissione 0% 0% 10% 20% 20% 20% 20% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

70,0% 100%

EURIRS 5 anni (%) Rimborso Debito - (736.176) (3.250.429) (5.028.506) (5.028.506) (5.028.506) (4.292.330) (1.778.077) - 7.361.760 - - - - - -

-0,05% -17.780.768

Spread (% / bps) Debito fine periodo 29.601 5.755.025 4.513.552 1.282.667 (1.132.370) (3.768.852) (5.615.234) (7.361.760) (7.361.760) - - - - - - -

2,0%

Tasso Annuale (%) 1,95%

Tasso Semestrale (%) Oneri Finanziari 287 55.841 43.795 12.446 (10.987) (36.569) (54.484) (71.431) (71.431) - - - - - - -

1,0% -132.534

CASH FLOW LEVERED (29.888) (6.201.936) (44.780) 1.574.869 782.454 1.029.480 677.966 1.416.843 71.431 7.361.760 - - - - - -

IRR (trim.) annuo equival. di periodo

18,00% 8,63%

saggio attualizzazione

VAN (NPV) € 1.319.065,20

TIR (IRR - ann.) 12,93% 27,54%

8.000.000 I Sem. II Sem. III Sem. IV Sem. V Sem. VI Sem. VII Sem. VIII Sem. IX Sem. X Sem. XI Sem. XII Sem. XIII Sem. XIV Sem. XV Sem. XVI Sem.

Cash Flow cumulato (29.888) (6.231.824) (6.276.604) (4.701.736) (3.919.282) (2.889.802) (2.211.836) (794.992) (723.562) 6.638.198 6.638.198 6.638.198 6.638.198 6.638.198 6.638.198 6.638.198

6.000.000

4.000.000

2.000.000 Serie1

- I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV XV XVI

Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem.

(2.000.000)

(4.000.000)

(6.000.000)

(8.000.00