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Esercitazione life cycle cost analysis

Obiettivo: confrontare le 2 opzioni di intervento in classe energetica A e B dal punto di vista dei rispettivi costi nel ciclo di vita (si può utilizzare come base il modello gestionale sviluppato nell'esercitazione DCF).

Dimensionamento dell'intervento

Costi - costruzione tempi

Classe A e Classe B:

  • ST (mq): 18.000
  • Area fabbricabile: 850 €/mq di SLP fabbricabile entro il primo anno
  • IT (mq SLP/mq ST): 0,7
  • Spese tecniche: 8% su costi di costruzione distribuite nel periodo di costruzione
  • Spese generali: 2% su costi di costruzione distribuite nel periodo di costruzione

SLP (mq):

  • Residenziale: 10.080
  • Terziario: 2.520
  • Parcheggi interrati: 4.032

Altre specifiche:

  • Verde pubblico: 60 €/mq, metà - fine periodo di costruzione
  • Aree standard (mq):
  • Parcheggi pubblici: 80 €/mq, inizio periodo di costruzione
  • Verde pubblico: 5.000
  • Residenza: 1.500 mq, 1.350 €/mq SLP tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)
  • Parcheggi a raso: 2.000 mq
  • Terziario: 1.400 mq, 1.150 €/mq SLP tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)
  • Parcheggi interrati: 400 €/mq SLP tre anni dall'ottenimento della concessione (dal II al VII sem.)

Costi - gestione

Classe A e Classe B:

  • Costi operativi come su modello
  • Costi manutenzione
  • Costo energia
  • DCF gestione
  • Riscaldamento + ACS: 30-50 kWh/m² anno, 0,18 €/kWh
  • Energia elettrica: 90 kWh/m² anno, 0,20 €/kWh

Costi - fine vita

Classe A e Classe B:

  • Demolizione e smaltimento: €/m³ vuoto x pieno 20

Ricavi - gestione

Nota: I ricavi di gestione devono essere comunque calcolati per poter definire l'entità di molte delle voci di costo di gestione.

  • Canone residenza: 140-133 €/mq/anno
  • Canone terziario: 160-151 €/mq/anno
  • Canone parcheggi: 70 €/mq/anno
  • Inflazione media annua come su modello DCF gestione
  • Saggio di attualizzazione: 3%
  • Durata ciclo di vita degli immobili: 30 anni

Life cycle cost analysis - scenario base

Classe A e B

Inizio lavori - Fine lavori

Costi di investimento

Quantità Costo parametrico Totale % Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10 Anno 11
Costo acquisizione terreno con dell'edificio già esistente mq (slp) 12.600 850 10.710.000 33,1% 10.710.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Spese tecniche 8% su costi costruzione 1.486.304 4,6% 148.630 371.576 594.522 371.576 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Spese generali intervento 2% su costi costruzione 371.576 1,1% 37.158 92.894 148.630 92.894 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Oneri urbanizz. 1° - residenza mc 0 22,55 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Oneri urbanizz. 1° - terziario - commerciale mq 0 165,65 0 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Oneri urbanizz. 2° - residenza mc 30.240 24,54 742.090 2,3% 0 371.045 371.045 0 0 0 0 0 0 0
Oneri urbanizz. 2° - terziario - commerciale mq 2.520 30,38 76.558 0,2% 0 38.279 38.279 0 0 0 0 0 0 0
Contributi sul costo di costruzione - residenza 7% 315 222.264 0,7% 0 111.132 111.132 0 0 0 0 0 0 0
Contributi sul costo di costruzione - terziario - comm. 5% costo effettivo 144.900 0,4% 0 72.450 72.450 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale 13.753.691 42,5% 10.895.788 1.057.376 1.336.058 464.470 0 0 0 0 0 0 0 0

Costi costruzione / ristrutturazione

Quantità Costo parametrico Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10 Anno 11
Verde pubblico mq 5.000 60 300.000 0,9% 0 0 180.000 120.000 0 0 0 0 0 0
Parcheggi a raso mq 2.000 80 160.000 0,5% 24.000 120.000 0 16.000 0 0 0 0 0 0
Residenziale mq 10.080 1.350 13.608.000 42,1% 1.360.800 4.082.400 5.443.200 2.721.600 0 0 0 0 0 0
Parcheggi interrati mq 4.032 400 1.612.800 5,0% 161.280 483.840 645.120 322.560 0 0 0 0 0 0
Terziario - Commerciale mq 2.520 1.150 2.898.000 9,0% 289.800 869.400 1.159.200 579.600 0 0 0 0 0 0
Totale 18.578.800 57,5% 1.835.880 5.555.640 7.427.520 3.759.760 0 0 0 0 0 0 0

Totale costi

32.332.491 100% 12.731.668 6.613.016 8.763.578 4.224.230 0 0 0 0 0 0 0

Costi nel ciclo di vita - Ricavi da locazione (canoni)

Quantità €/mq x anno 10% 40% 80% 100%

  • Residenziale mq: 10.080 133 1.340.640 68,3% 134.064 536.256 1.072.512 1.340.640 1.360.750 1.381.161 1.401.878 1.422.906 1.444.250 1.465.914 1.487.902
  • Terziario mq: 2.520 151 380.520 19,4% 38.052 152.208 304.416 380.520 386.228 392.021 397.902 403.870 409.928 416.077 422.318
  • Parcheggi interrati mq: 4.032 70 282.240 14,4% 28.224 112.896 225.792 282.240 286.474 290.771 295.132 299.559 304.053 308.613 313.243
  • Vacancy (sfitto + inesigibilità): 2,00% sui ricavi -40.068 -2,0% -3.246 -12.983 -25.966 -32.458 -32.944 -33.439 -33.940 -34.449 -34.966 -35.491 -36.023
  • Dismissione immobile: 4,50% saggio di capitalizzazione
  • Totale: 1.963.332 100% 197.094 788.377 1.576.754 1.970.942 2.000.507 2.030.514 2.060.972 2.091.886 2.123.265 2.155.114 2.187.440

Costi operativi

  • Spese per manutenzione ordinaria: 8,00% sui ricavi -157.067 8,6% -15.768 -63.070 -126.140 -157.675 -160.041 -162.441 -164.878 -167.351 -169.861 -172.409 -174.995
  • Accantonamento per manutenzione straordinaria: 1,00% su costi costruzione -323.325 17,7% -323.325 -323.325 -323.325 -323.325 -323.325 -323.325 -323.325 -323.325
  • Spese per manutenzione straordinaria: -969.975 -969.975
  • Costi di gestione (property management): 2,00% sui ricavi -39.267 2,2% -3.942 -15.768 -31.535 -39.419 -40.010 -40.610 -41.219 -41.838 -42.465 -43.102 -43.749
  • Assicurazioni: 0,03% su valore catastale -9.797 0,5% -3.820 -5.803 -8.432 -9.797 -9.894 -9.991 -10.088 -10.185 -10.282 -10.379 -10.476
  • IMU: 0,60% su valore catastale -195.935 10,8% -76.390 -116.068 -168.650 -195.935 -197.875 -199.815 -201.755 -203.695 -205.635 -207.575 -209.515
  • Imposta di registro: 0,50% sui ricavi -9.817 0,5% -985 -3.942 -7.884 -9.855 -10.003 -10.153 -10.305 -10.459 -10.616 -10.776 -10.937
  • Riscaldamento + ACS €/mq9: -113.400 6,2% -11.340 -45.360 -90.720 -113.400 -113.400 -113.400 -113.400 -113.400 -113.400 -113.400 -113.400
  • Energia elettrica €/mq18: -299.376 16,4% -29.938 -119.750 -239.501 -299.376 -299.376 -299.376 -299.376 -299.376 -299.376 -299.376 -299.376
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I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher falcone-susy di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Valutazione della sostenibilità economica del progetto e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Politecnico di Torino o del prof Ferrando Diego Giuseppe.
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