Stima dei fondi rustici

Estimo speciale – Stima dei fondi rustici

Il fondo rustico è un terreno destinato ad uso agricolo, zootecnico o forestale. In esso troveremo due componenti: la terra originaria e i capitali stabilmente investiti in essa. Il fondo può costituire un’azienda, cioè un’unità organica e funzionale a un determinato tipo di produzione, oppure un singolo appezzamento. Determinare il valore di un fondo rustico significa dunque trovare il valore del capitale fondiario. Se il fondo costituisce un’azienda, la sua stima si effettuerà a cancello aperto, ovvero senza tenere conto del valore di ciò che eccede il capitale fondiario; in caso contrario, si effettuerà una stima a cancello chiuso.

Fattori che incidono sul valore fondiario

Indipendentemente dal procedimento di stima impiegato, sarà utile inquadrare i principali fattori capaci di incidere sul valore fondiario, che possono essere:

• Intrinseci: tutti gli elementi del fondo che possono aumentarne la redditività.
• Estrinseci: concernono l’ambiente, sensu lato, nel quale il fondo ricade e possono essere suddivisi in territoriali, economici e normativi.

Stima dei fondi rustici – Singoli appezzamenti e aziende a reddito annuo costante

Procedimenti sintetici

Singoli appezzamenti: la stima riguarda appezzamenti di terreno che non costituiscono un’unità aziendale distinta. Il procedimento da seguire implicherà lo svolgimento delle seguenti fasi:

• Individuazione ed acquisizione dei dati e delle informazioni necessari alla formulazione del giudizio di stima, con riferimento al fondo da stimare e a fondi simili.
• Costruzione di una scala dei prezzi riferita a fondi simili.
• Collocazione del bene da stimare in una data posizione della scala dei prezzi.
• Attribuzione al valore del bene di eventuali aggiunte e detrazioni.

Aziende (cancello aperto): la stima riguarda un’intera azienda. Qualora sia possibile individuare aziende simili presenti nella zona, per le quali si conoscano i prezzi relativamente recenti di compravendita, si procede con il metodo comparativo. Se invece non sia dato rilevare aziende simili, si potrebbe ricorrere alla stima per valori unitari: l’azienda viene scomposta in varie porzioni omogenee alle quali si attribuisce un valore sulla base della comparazione diretta.

Aziende (cancello chiuso): la stima riguarda il valore del capitale fondiario, cui andranno aggiunti i valori delle scorte e di eventuali prodotti aziendali, tra cui:

• Macchine e attrezzi: il loro valore si può ricavare per comparazione con prezzi di beni simili desunti dal mercato.
• Bestiame: viene suddiviso per specie e valutato in base ai prezzi praticati sul mercato locale.