Riassunto esame diritto civile, prof. Ciatti Caimi, libro consigliato La trascrizione degli atti relativi ai beni immobili, Ciatti Caimi

Diritto civile

Storia

nantissement > in epoca feudale > Nord Francia e odierno Belgio > procedimento a cui

subordinate alienazioni di beni feudali, censuali e allodiali > nel corso di udienza pubblica >

parti dovevano esibire titolo e dichiarare dettagliatamente estensione e limiti godimento

fondi oggetto di vendita, permuta, donazione o ipoteca > devest = dante causa rinunciava

fittiziamente a diritto, rimettendolo nella mani del giudice > vest = avente causa investito

contestualmente del diritto da parte del giudice > verbale processo inserito in appositi

registri pubblicamente accessibili, custoditi presso cancelleria della corte

nantissement > riguardava anche ipoteche > grado acquistato da creditore garantito

dipendeva da data di iscrizione in quei registri

nantissement > istituito per permettere a signore feudale di controllare trasferimenti

immobiliari > e poi più sicuro traffico giuridico immobiliare

dove NON c’era nantissement > atti > con oggetto di trasferimento di immobili > NO

conoscibili da terzi > in questi casi > si richiedeva insinuazione > atto ricopiato

integralmente (o sintetizzato analiticamente) in registro tenuto da cancelliere della corte

Con editto di Luigi XIV 1703 > imposta insinuazione per tutti atti traslativi di immobili >

notai dovevano provvedervi personalmente entro 15 gg > registri pubblicamente accessibili

Trascrizione

Trascrizione = procedimento per rendere conoscibili determinati atti > con la NOTA

Da trascrizione > NON dipende validità atto > infatti possono essere trascritti atti

invalidi

Atto > per essere fornito come prova > NON deve essere per forza trascritto

Circoscrizione > luogo di competenza territoriale del Tribunale

Distretto > luogo di competenza territoriale della Corte di Appello

Per essere trascritto > atto > in forma di ATTO PUBBLICO o SCRITTURA PRIVATA

AUTENTICATA o SENTENZA

Se si sceglie atto pubblico > notaio DEVE curare TEMPESTIVAMENTE trascrizione

(max entro 30 giorni da quando ha ricevuto o ha autenticato l’atto) > se perdo il diritto

perché notaio indugia a trascrivere, posso chiedergli risarcimento danni > se trascrivo io

prima del notaio, notaio NON più obbligato

Trascrizione > onere per parte interessata > per godere dei vantaggi giuridici che ne

derivano

Procedimento

1. richiesta a Conservatoria del registro immobiliare della circoscrizione in cui

immobile ubicato > richiedente deve presentare nota in doppio originale e copia atto

2. conservatore > indica nel registro generale > numero d’ordine, giorno della richiesta,

chi è richiedente, atto, se si tratta di trascrizione, iscrizione o annotazione

3. conservatore > inserisce nel registro particolare > un originale della nota > altro

originale restituito a richiedente con certificazione che segnalazione eseguita

4. se conservatore > riceve contemporaneamente da due persone nota contro la stessa

persona o riguardante lo stesso immobile > conservatore mette lo stesso numero

d’ordine > per risolvere conflitto si guarda data di stipula degli atti

Nota

 2659 > estremi essenziali atto > nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale,

regime patrimoniale delle parti se coniugate o unite civilmente, atto e la sua data,

generalità pubblico ufficiale che ha ricevuto o ha autenticato l’atto, generalità autorità

giudiziaria che ha pronunciato sentenza, «natura e situazione» dei beni a cui si fa

riferimento, termini o condizioni incidenti su efficacia atto

 17 della legge 52/1985 > altre indicazioni circa redazione > ad es. redatta secondo

modello approvato con decreto ministeriale

Se estremi essenziali atto > mancano o creano confusione circa parti coinvolte o

contenuto dell’atto > atto VALIDO > MA trascrizione INVALIDA > si deve procedere

con NUOVA NOTA EMENDATA

Il conservatore DEVE rifiutare trascrizione

 richiedente NON ha anticipato spese

 atto NON in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o sentenza

 nota NON conforme a 2659 e legge 1985

 domanda presentata al di fuori di orario di apertura al pubblico oppure a

Conservatoria incompetente per territorio

Il conservatore può rifiutare

 nota o atto redatti in maniera difficilmente intelligibile

Il conservatore è tenuto a rifiutare

 atto che ha per oggetto > DIRITTI REALI SU TERRENI > NO accompagnati da

cdu (certificazione di destinazione urbanistica)

 NON pagata imposta di registro (a meno che NON si tratti di atto pubblico ricevuto

nello Stato o di sentenza pronunziata da autorità giudiziaria di questo)

2674 bis > introdotto da legge 52/1985 > Conservatore > quando ha GRAVI e FONDATI

dubbi su trascrivibilità atto o iscrivibilità di ipoteca > può procedere con trascrizione o

iscrizione con riserva > entro 30 giorni > deve essere fatto RECLAMO al tribunale

della circoscrizione della Conservatoria

In tutti altri casi in cui Conservatore rifiuta > deve essere fatto RICORSO al Presidente

del tribunale della circoscrizione della Conservatoria > il quale può, con decreto,

ordinare esecuzione della formalità

Opponibilità ai terzi > dipende da ciò che è scritto in NOTA

Effetti della trascrizione

2673 > CHIUNQUE ne faccia richiesta > può chiedere a Conservatore

 dichiarazione che non vi è nessuna trascrizione, iscrizione o annotazione

 copia nota

 copia atti > di cui Conservatore ha originali (di solito se in forma di scrittura privata

autenticata, se no atto notarile lo tiene il notaio)

 copia atti > i cui originali depositati > presso un notaio con sede al di fuori della

circoscrizione o presso archivi pubblici al di fuori della circoscrizione

 di visionare i registri

Se immobile è ubicato a Cuneo > e notaio è di Torino (sempre stesso distretto) > posso

chiedere copia atto a Conservatore di Cuneo

Se notaio era di Cuneo > ma è morto o si è trasferito in Puglia > suoi atti depositati

nell’archivio notarile > ed è qui che bisogna chiedere copia

Per accedere a

 documenti della PA > bisogna dimostrare di avere PARTICOLARE INTERESSE >

se mio vicino di casa sta costruendo garage > posso accedere agli atti del Comune per

sapere se ha permesso di costruire > se invece voglio saperlo di tizio che sta costruendo

a 40 km di distanza da casa mia non posso farlo

 pubblicità immobiliare > NON bisogna dimostrare di avere PARTICOLARE

INTERESSE > basta pagare

A costituisce servitù a favore di B > atto è trascritto > ma se C non va in conservatoria,

come fa a saperlo?

1489 > A vende terreno gravato da servitù a C > C vede B passare sul suo terreno > C se la

prende con A perché non gli aveva detto della servitù al momento della conclusione della

compravendita > C può chiedere risoluzione contratto o riduzione del prezzo solo se servitù

NON apparente (perché NON c’è cancello con strada)

1489 > A costruisce fabbricato > B costruisce secondo fabbricato a meno di 3 metri dal

primo > B vende a C > A manda lettera a C dicendogli che suo fabbricato costruito troppo

vicino al suo > C soccombe perché a occhio si vedeva che costruito a meno di 3 metri

Funzione tipica pubblicità immobiliare > 2644

Quali atti si possono trascrivere?

 Ciatti > SOLO quelli espressamente stabiliti dal codice (2643, 2645, ecc) > sistema

funziona bene perché tassativo

 altri > qualunque ATTO che ha per oggetto DIRITTI IMMOBILIARI

2655 > annotazione IN MARGINE alla sentenza > se

 atto trascritto > dichiarato nullo, annullato, risoluto, rescisso, revocato (revocato

della donazione)

 avveramento della CONDIZIONE RISOLUTIVA (E SOSPENSIVA)

Donazione traslativa

769 > donazione è CONTRATTO > NON per forza gratuito > con cui una parte > per

spirito di liberalità > arricchisce un’altra > trasferendo un diritto (donazione traslativa)

o assumendo verso la stessa un’obbligazione (donazione con effetti obbligatori)

contratto > anche se gran parte della prestazione è in capo al donante > a meno che non ci

sia onere per donatario

782 > in forma di ATTO PUBBLICO > a pena di nullità

Noi ci occupiamo della donazione traslativa

Finché donatario NON accetta > NO effetto traslativo > quindi NON si può trascrivere

Se accettazione NON è contestuale a proposta > donatario deve NOTIFICARE

accettazione

Donazione a nascituri

784 > donazione può essere fatta a favore di nascituri > concepiti o NON > faccio

donazione a figlio concepito che non vedrò nascere o a figlio che spero di avere in futuro

1 > capacità giuridica si acquista alla nascita

SUBITO si trascrive CONTRO DONANTE (così diritto NON è più del donante e NON si

rischia che nel frattempo creditore del donante lo pignori) > appena DONATARIO nasce e

avviene accettazione per mezzo del suo RAPPRESENTANTE LEGALE autorizzato da

GIUDICE TUTELARE > si trascrive A FAVORE DEL DONATARIO

Donazione obnuziale (o a causa di matrimonio)

785 > donazione obnuziale > ATTO UNILATERE > che si perfeziona CON il

matrimonio > finché NON avviene matrimonio > NO effetto traslativo

SI può trascrivere OGGI > anche se matrimonio avverrà tra tre mesi > NOTA > si

capisce che è una donazione obnuziale > se terzi vogliono sapere se matrimonio

avvenuto > devono consultare registro di stato civile

Se matrimonio dichiarato nullo > sentenza di nullità > annotata all’ATTO DI

MATRIMONIO > donazione è nulla

Patto di reversibilità

Dono casa a T > MA se T muore prima di me > donazione inefficace e casa torna a me >

così sottraggo casa a successione di T

NOTA > CONDIZIONE RISOLUTIVA

Sostituzione nella donazione

795 > SOSTITUZIONE NELLA DONAZIONE ammessa solo nei limiti in cui ammessa

SOSTITUZIONE TESTAMENTARIA

Sostituzione testamentaria > lascio la mia casa a T > se T non può più accettare eredità >

allora lo sostituisco con C > se T accetta eredità, sostituzione inefficace

QUINDI ALLO STESSO MODO > dono la mia casa a T > se T non può più accettare

donazione (morto) > lo sostituisco con C > se T accetta donazione, sostituzione

inefficace

Donazione a più donatari e la clausola di accrescimento

Clausola di accrescimento > donante fa donazione a favore di più donatari > se un

donatario non può più accettare > la sua quota si accresce a quella degli altri

Donante fa donazione a favore di A e B

A accetta > SI trascrive CONTRO DONANTE E A FAVORE SUO > per la sua quota

Se B non ha ancora accettato ma ha ancora tempo per farlo > NOTA > CONDIZIONE

SOSPENSIVA per la quota di B

Se B non può più accettare > A diventa titolare della quota di B > si avvera

CONDIZIONE SOSPENSIVA

Contratto concluso tra parti distanti (inter absentes)

A invia proposta di compravendita immobiliare sotto forma di ATTO NOTARILE

B invia accettazione sotto forma di atto notarile

SI trascrivono entrambi atti notarili

Rappresentanza e mandato

Mandato > CONTRATTO > con cui mandatario si obbliga a compiere atto giuridico a

favore del mandante

Mandato > può essere fatto > CON o SENZA rappresentanza

Mandato CON rappresentanza > effetti giuridici dell’atto compiuto da mandatario >

ricadono su mandante > mandato ad acquistare CON rappresentanza > mandante diventa

proprietario e obbligato a pagare prezzo

Mandato SENZA rappresentanza > effetti giuridici dell’atto compiuto da mandatario

> ricadono su mandatario > obbligato poi a ritrasferire diritto a mandante > mandato

ad acquistare SENZA rappresentanza > mandatario diventa proprietario e obbligato a pagare

prezzo > poi obbligato a ritrasferire diritto a mandante

Procura > ATTO > con cui si conferisce rappresentanza

Secondo alcuni > NO mandato di vendere SENZA rappresentanza > perché mandatario

venderebbe casa NON sua

Mandato NON si trascrive > perché NO contratto con effetto traslativo

Procura NON si trascrive > perché NON atto con effetto traslativo

Mandato ad acquistare CON rappresentanza > compravendita > SI trascrive

CONTRO VENDITORE E A FAVORE DEL MANDANTE

Mandato ad acquistare SENZA rappresentanza > compravendita > SI trascrive

CONTRO VENDITORE E A FAVORE DEL MANDATARIO > e poi SI trascrive atto

con cui mandatario ritrasferisce diritto a mandante > se mandatario si rifiuta >

mandante può chiedere a giudice di pronunciare sentenza che produca effetti traslativi

mancanti > per evitare che, mentre giudice decide, mandatario venda a terzo > SI trascrive

domanda giudiziale

A vende casa a falsus procurator (che dice di agire in nome di B)

Se B NON ratifica > contratto invalido

Se B ratifica > ratifica NON si può trascrivere > ma se poi A vende a C > se B ratifica

PRIMA che C trascriva > B prevale > conta la data di ratifica

Contratto per persona da nominare

Contratto nato > perché una volta > quando espropriato bene di debitore e venduto ad asta

giudiziaria > persone di rango sociale elevato > non volendo partecipare personalmente ad

asta giudiziaria > per paura di essere additati come speculatori su disgrazie altrui >

mandavano loro avvocato che acquistava per sé o per persona da nominare entro tot giorni

A acquista casa per sé o per persona da nominare > compravendita > SI trascrive >

SUBITO CONTRO VENDITORE E A FAVORE DI A

NOTA > si capisce che è contratto per persona da nominare

A nomina B > electio amici > NON SI trascrive > NO effetto traslativo > in quanto B

subentra come titolare diritto dalla data di stipula dell’atto > SI annota

Se A nomina B e poi C > vedere chi nominato per primo

Contratto a favore di terzi

Mio figlio va a studiare a Torino e voglio comprargli appartamento > stipulo

compravendita > pago il prezzo > appartamento diventa di proprietà di mio figlio

Mio figlio può rifiutare attribuzione > e proprietà passa A ME

Posso revocare attribuzione > e proprietà passa A ME > finché mio figlio non dichiara di

voler approfittare dell’attribuzione

Si trascrivono DUE atti > con DUE condizioni reciproche

1) A FAVORE DI MIO FIGLIO > con CONDIZIONE RISOLUTIVA > quando stipulo

compravendita > appartamento diventa di proprietà di mio figlio > ma se rifiuta

l’attribuzione o gliela revoco > NON è più titolare

2) FAVORE MIO > con CONDIZIONE SOSPENSIVA > se rifiuta l’attribuzione o gliela

revoco > la proprietà passa a me

Regime delle pertinenze

Vincolo pertinenziale > impresso da titolare del DIRITTO REALE su cosa principale >

che può NON essere titolare del DIRITTO REALE su pertinenza

S utilizza, sulla sua auto, autoradio di C > vincolo pertinenziale

819 comma 1 > C può sempre rivendicare titolarità autoradio nei confronti di S

818 > S vende auto a T > T acquista ANCHE autoradio

819 comma 2 > si applica quando > cosa principale = immobile o mobile registrato (auto)

> pertinenza = mobile > C può rivendicare titolarità autoradio

 se vanta titolo di data certa anteriore a vendita tra S e T > es. contratto registrato di

locazione o di comodato dell’autoradio

 se riesce a provare che T in malafede > cioè a conoscenza del fatto che autoradio di C

Se invece cosa principale E pertinenza > IMMOBILI > regole della trascrizione

S vende auto a T > poi S smonta autoradio > vincolo pertinenziale cesserebbe > ma

cessazione NON può essere opposta a T > che ha acquistato proprietà della cosa

principale PRIMA della cessazione

Vendita di azienda

Voglio vendere azienda > e nell’azienda ci sono anche immobili > SI trascrive OGNI

venduta per OGNI immobile

Vendite speciali

Vendita immobiliare di genere con genus limitatum

1376 > per le COSE DETERMINATE > principio consensualistico > proprietà si

trasferisce con conclusione contratto

COSE DI GENERE > carburante > a me non interessa avere uno specifico litro di

carburante > ma tot litri di carburante

1378 > per le COSE MOBILI DI GENERE > proprietà si trasferisce quando venditore

prende parte della cosa, la misura/pesa/numera e la trasferisce a compratore > gestore

del distributore quando inserisce pompa nell’auto, a mano a mano che versa litr