Preparazione all' esame di stato agronomi

Sezione A - Estimo in preparazione all'esame di stato

L'estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno a un dato bene economico riferito a un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica (ossia lo scopo di stima). Il giudizio di valore è sempre valido per il presente (o di stima) e generalmente anche per l'immediato futuro. Raramente un valore di stima attuale può essere valido in un futuro remoto. Il giudizio di valore si basa sul principio della permanenza delle condizioni di stima (al momento della stima stessa). Un altro perito dovrebbe arrivare a stimare un prezzo simile.

Procedimento estimativo

Le fasi del procedimento estimativo sono:

• Scopo della stima: il quesito di stima è la domanda posta dal committente alla quale è fornito in forma esplicita dall'estimatore deve dare risposta. In alcuni casi il quesito di stime fornite in forma esplicita dal committente. Es. Determina il periodo il valore di mercato dell'immobile X. In altri casi è il perito stesso che deve interpretare le esigenze del committente formulare in forma esplicita e chiara il quesito.
• Criteri di stima: s'intende il modello di valutazione ossia lo schema logico che si deve seguire per lo svolgimento della stima. Pertanto, il criterio di stima ha una validità generale. I possibili criteri di stima possono essere: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore di surrogazione, valore complementare, valore di capitalizzazione e valore d'uso sociale. È il momento precedente la scelta del metodo. Prima scegliamo l'aspetto economico che è più funzionale alla risoluzione del nostro problema e poi decidiamo di attaccare con il metodo/procedimento. Abbiamo 2 procedimenti: 1) analitico 2) sintetico.

Postulati dell'estimo

• Previsione: le stime assumono sempre una natura di tipo previsionale e quindi hanno necessariamente una natura probabilistica. Infatti il perito ipotizza che le condizioni che ha considerato nel momento in cui ha effettuato la stima siano permanenti nel tempo. Il valore non è pertanto certo ma è il più probabile valore di... (mercato, costo, ...);
• Permanenza delle condizioni: la stima di un bene deve essere sempre realizzata facendo riferimento a una determinata epoca. La stima inoltre si basa necessariamente sull'ipotesi che tali condizioni si mantengano inalterate in futuro. L'applicazione del principio di permanenza delle condizioni attuali diviene complessa in tutti i casi in cui il perito è chiamato a effettuare stime di beni nelle condizioni in cui si trovavano in passato, come può accadere nel caso di controversie giudiziarie che si protraggono per più anni. Quindi non deve considerare quello che effettivamente è accaduto al bene nel tempo, ma solo con quello che si poteva ipotizzare sarebbe accaduto all'epoca in cui è sorta la controversia. La stima deve essere quindi sempre redatta in un'ottica ex ante;
• Oggettività: è oggettivo perché risulta dall'applicazione di un metodo che come fondamento ha la comparazione di base statistiche con beni simili. Il giudizio di stima deve essere il più possibile neutrale nei riguardi delle parti in causa. Segue le regole estimative;
• Il giudizio dipende dallo scopo della stima: uno stesso bene può assumere contemporaneamente più tipi di valore e la scelta del più appropriato dipende dal quesito di stima definito espressamente dal committente. Un terreno agricolo può essere stimato tramite il valore di mercato quando si tratta di ricostruire l'asse ereditario o tramite il valore complementare quando si tratti di stimare l'indennizzo per un esproprio parziale. Un fabbricato rurale può essere stimato tramite il valore di mercato quando si tratta di ricostruire l'asse ereditario o tramite il valore di costo in seguito ai danni causati da un incendio o in base al valore di trasformazione quando sia previsto un cambio di destinazione d'uso o tramite il valore di capitalizzazione quando sia prevista la possibilità di affittarlo ad altre aziende agricole.
• Il giudizio si basa sul principio di ordinarietà: consiste nel considerare nelle operazioni di stima condizioni medie in quanto statisticamente più probabili. Per imprenditore ordinario s'intende colui che è dotato di capacità medie tecniche ed economiche e risolve i quesiti organizzativi nell'azienda come qualsiasi altro imprenditore. Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un imprenditore ordinario, e dotata di normali caratteristiche. Il giudizio di stima deve essere formulato in base alle condizioni ordinarie. Determinato il valore ordinario, normale o modale si apporteranno aggiunte o detrazioni che sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili riferibili a un suo stato momentaneo o comodi positivi o negativi cioè caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi in confronto per adeguare il valore alle reali condizioni dell'immobile. Nel caso di un fondo rustico il ±T = 0;
• Il giudizio si basa sulla comparazione: consiste nella valutazione comparativa delle condizioni economiche, tecniche o di mercato.

I criteri di stima

Valore di mercato: il criterio del valore di mercato si basa sulla stima per comparazione. Esso esprime la quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Si parla anche della stima del più probabile valore di mercato ossia la quantità di moneta che uno o più soggetti sono disposti a scambiare per quel determinato bene. Affinché tale criterio possa essere applicato deve esistere un mercato di riferimento attivo di beni simili a quello da stimare. Il più probabile valore di mercato diviene tanto più vicino alla realtà quanto più è attivo il mercato di riferimento.

Il procedimento di stima adottato è generalmente quello della comparazione detto anche procedimento sintetico. La comparazione si basa sull'individuazione di beni confrontabili con il bene oggetto di stima (cioè che presentano caratteristiche analogiche) e dei quali si conosca il valore di mercato e per "bene con caratteristiche analogiche" si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Le fasi che portano alla determinazione del valore sono:

• Rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima;
• Individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato;
• Rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima ed ai beni presi di riferimento;
• Stima dell'influenza delle variabili sul valore di mercato;
• Determinazione del valore di stima.

Le variabili che caratterizzano un bene risultano indispensabili per la sua valutazione sono molte. Le più importanti sono:

• Per mercato fabbricati: destinazione d'uso, localizzazione, tipologia;
• Per mercato fondiario: altimetria, ampiezza, indirizzo produttivo, variabili sociali.

In generale il procedimento di stima atto a svolgere il criterio della comparazione può essere rappresentato da:

Vy = f (X1, X2, ..., Xn)

dove V = valore del bene oggetto di stima y. X1 ... Xn = variabili che influenzano il valore della comparazione. Le condizioni affinché si verifichi il criterio di stima sono:

• Esistenza di un mercato attivo di beni simili;
• Possibilità di individuare con certezza i valori dei beni compravenduti;
• Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima.

Quando i beni sono sensibilmente omogenei si assume una sola variabile esplicativa e generalmente rappresentata da un parametro tecnico dei beni (superficie, numero di vani) ovvero da un parametro economico (ricavo o reddito annuo). In questo caso, il valore è una funzione lineare di detto variabile pertanto. Il bene viene stimato in base al valore medio del rapporto tra il valore e la variabile prescelta.

Vy = M (Vi/Pi) Py

dove Vy = valore del bene da stimare y; M = valore medio; Vi = valore del bene i-esimo; Pi = parametro relativo al bene i-esimo; Py = parametro relativo al bene da stimare y.

Metodo per capitalizzazione

Il ricorso al metodo della capitalizzazione dei redditi futuri per determinare il valore di mercato di un immobile, si fonda sul principio che un bene vale per quello che rende. Per la determinazione del valore di capitalizzazione è necessario effettuare assunzioni molto rilevanti circa la possibilità che sia stimato correttamente il reddito da capitalizzare e circa il saggio con cui scontare l'attualità tale flusso di benefici. Nella prassi operativa il valore di capitalizzazione è notevolmente diverso dal prezzo di mercato. La stima del valore di capitalizzazione deve essere effettuata sotto l'ipotesi di ordinarietà e di permanenza delle condizioni di stima.

Valore di costo

Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutti i costi sostenuti o da sostenere per giungere alla produzione o riproduzione di un determinato bene. Questo aspetto è utilizzato quando non è possibile (o troppo complesso) fare riferimento al valore dei prodotti o servizi erogati dal bene. Il costo di produzione è costituito dalla somma delle spese che sosterrebbe l'imprenditore (astratto) per produrre un bene. In ambito agrario si fa riferimento al soprassuolo degli arboreti ed ai miglioramenti fondiari:

K = Q + Sv + Sa + St + I + Bf + Tr + T

Dove: K = costo di produzione; Q = quote di ammortamento, manutenzione, assicurazione capitali fissi; Sv = spese varie; Sa = salari; St = stipendi; I = interessi sul capitale di esercizio; Bf = beneficio fiduciario; Tr = tributi; T = profitto d'impresa.

Si applica a: Giudizi sulla convenienza economica di un miglioramento fondiario, stima del miglioramento eseguito da un affittuario sul fondo, determinazione del costo di costruzione o ricostruzione di beni danneggiati, riadattamento fabbricati obsoleti ecc.

Valore di trasformazione

Si attribuisce a un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione. Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti dalla trasformazione meno i costi sostenuti per la trasformazione stessa:

Valore di un bene = valore del prodotto trasformato - costo di trasformazione

Si applica quando si ha la convenienza a trasformare un prodotto es. foraggio e produzione latte, uva e vino, latte e formaggio e convenienza economica di un miglioramento in un'azienda che sia suscettibile di trasformazioni.

Valore di surrogazione o di sostituzione

Il valore di surrogazione è quello attribuibile a un bene in base al volere che assume un altro bene che possa tecnicamente sostituirlo. Necessita di due condizioni: Il bene oggetto di stima sia sostituibile e i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare.

Valore complementare

Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile valore di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare residua. La stima del bene viene fatta quando il valore di un bene non è esattamente proporzionale ad un'entità più ampia di cui fa parte. Esso comprende oltre al valore corrente di mercato della parte sottratta anche il deprezzamento della parte residua.

Valore di un bene = valore di un bene nella sua interezza - valore della parte residua

Si applica a servitù prediale coattive, esproprio parziale, stima dei danni, estimo ambientale.

Valore di capitalizzazione o valore di rendimento

Il valore di capitalizzazione è dato dall'accumulazione e attualizzazione al momento della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. Non va confuso con il metodo di stima per capitalizzazione dei redditi che utilizzato per trovare il valore di mercato. Dobbiamo conoscere i redditi ricavabili dal bene oggetto di stima (beneficio fondiario BF) e il saggio di capitalizzazione (r) (1-2%). Si applica ai beni fondiari e alla stima del valore di mercato di un'azienda per capitalizzazione (stima analitica).

In base a questo criterio il valore di un bene viene determinato mediante l'attualizzazione dei flussi finanziari futuri:

Vy = ∑ Fi * 1/qi

Dove Vy = valore del bene da stimare y; Fi = flusso finanziario dell'anno i-esimo; q = (1+r); r = saggio di attualizzazione.

Questo criterio generale può essere svolto secondo diversi procedimenti di stima che forniscono gli schemi logici per la determinazione della formula di attualizzazione, del flusso finanziario e del saggio di attualizzazione.

Procedimenti di stima

I metodi di stima sono diversi ma sono riconducibili concretamente, a 3 modelli: per via analitica, per via sintetica (o comparativa) e per costo di costruzione.

Stima per via analitica

Il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre. Il reddito del bene da stimare (depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di integrazione ecc.) viene attualizzato mediante l'impiego di un opportuno saggio di capitalizzazione (r).

Stima per via sintetica (o comparativa)

Si tratta di valutare il più probabile valore attraverso le comparazioni dei valori di mercato di beni simili a quelli da stimare. L'approccio moderno alla stima comparativa nel mercato immobiliare (residenziale) si chiama market comparison approach cioè si sviluppa attraverso il confronto con beni simili compravenduti di recente con prezzi noti. Si ritiene che in campo professionale tre o quattro campioni siano sufficienti per formulare una stima attendibile purché le compravendite siano recenti.

Stima sintetica (o per comparazione): Rilevazione valori agricoli medi, rilevazione e comparazione dei valori di compravendita o valori di mercato.

Stima per costo di costruzione

In un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi e si detrae il deprezzamento di invecchiamento. In un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Stima sintetica: Comparazioni immediate in base a parametri di riferimento come ad impressioni o a vista quindi semplicemente osservando il bene da stimare. Il perito che esprime con immediatezza, senza la necessità di eseguire calcoli, il suo giudizio di valore. Questo tipo di procedimento è basato sull'esperienza e al vantaggio della rapidità del basso costo. Per comparazione (in base a parametri tecnici o economici), storica, per valori tipici (può essere utilizzata nei casi di beni complessi che vengono disaggregati e valutati ciascuno come elemento a sé stante).

Stima analitica

Analisi in modo dettagliato di tutti gli elementi tecnici ed economici del bene da stimare. Stima per capitalizzazione dei redditi: Stima BF consiste nell'accumulare all'attualità, scontandoli, i redditi futuri ritraibili dal proprietario usando apposite formule di matematica finanziaria. Il reddito capitalizzabile è il beneficio fondiario ordinario ritraibile dal proprietario.

Rilevazione dei valori di mercato

I valori di mercato sono in primo luogo rilevati da transazioni di compravendita. Tali dati possono essere integrati con altre qualificazioni di valori aventi carattere di oggettività. Il VAM o valore agricolo medio è il valore riferito alla qualità e classe di coltura e regione agraria, è un dato ufficiale emesso ogni anno da una commissione tecnica (Agenzia per il territorio) e pubblicarlo sul BUR (Bollettino ufficiale della Regione). I valori di mercato possono essere rilevati da indagini dirette presso operatori, mediatori, studi notarili, o da fonti statistiche diverse e tra le fonti troviamo l'agenzia del territorio, commissione tecnica espropri, CREA, INEA, ecc. Anche se sono sottostime sono comunque dei riferimenti. Tutte le provincie sono suddivise in regioni agrarie che corrispondono alla geopedologia/altimetria delle zone es. REGIONE 1 – Montagna. Per ogni regione agraria c'è una definizione diversa dei valori agricoli medi. I valori vengono suddivisi in base alla destinazione d'uso del terreno. Il valore di riferimento è spesso in €/ha.

Il VAM, in particolare, va utilizzato nei procedimenti di esproprio, nel caso dell'esproprio di un'area non edificabile l'indennità è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o effettiva utilizzazione diversa da quella agricola. Se l'area non è effettivamente coltivata, l'indennità è commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona del fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.

La stima sintetica (o comparativa) presume che io debba comparare dei dati di compravendita che io trovo sul mercato perché questa stima è quella che fa riferimento al valore di mercato. Una volta che ho descritto il mio terreno so qual è l'OTE (ordinamento tecnico economico) di un terreno, so qual è il capitale fondiario e agrario. Devo acquisire i dati relativi ad altri terreni simili al mio che vengono o sono stati compravenduti nei 2 anni precedenti nel circondario (meglio se province). Come li acquisisco questi dati? Ad esempio tramite i notai, tutti i notai di una zona vengono interpellati, ci si fa fare l'atto notarile di compravendita dei terreni, recupero almeno 10 atti notarili di compravendita. Altre opzioni possono essere un osservatorio immobiliare fatto da organismi pubblici, sono i servizi delle agenzie del territorio, dove risiede anche il catasto. La buona riuscita dell'indagine si basa quindi sulla figura dell'agenzia delle entrate, nella conservatoria (perché il catasto rilascia come valori solo le vendite catastali), notai.