Preparazione all' esame di stato agronomi

DECRETO DIESPROPRIO

notifica aiPAGAMENTO piena proprietaricertificazione diproprietà accontodell’80% NO INDENNITA’SI INDENNITA’ DALLASTIMATA DAL COMMISSIONECOLLEGIO DEI 3 PROVINCIALETECNICI notifica ai notifica ai proprietari eIMMISSIONE IN POSSESSO proprietari e ai beneficiaribeneficiari OPPOSIZIONE ACCETTAZIONEALLA STIMAPAGAMENTO IN APPELLOEVENTUALEINTEGRAZIONE IN PAGAMENTOCASSA DEPOSITI EPRESTITINUOVADETERMINAZIONEGIUDIZIARIAINDENNITA’

FASI DELL’ESPROPRIO:L’indennità provvisoria viene data calcolando il VAM: Ci si tira giù il VAM, la prima cosa che fa il tecnico,è che controlla la visura catastale (seminativo irriguo? ≠ seminativo ecc.)L’indennità per cessione volontaria varia in base alla tipologia di persona: per il conduttore è 1 VA (ilpremio in caso di IAP è di 2 VAM); il Proprietario conduttore (coltivatore diretto - IAP) IAP= imprenditorea titolo professionale, viene rilasciato certificato dalla

camera di commercio, ha diritto a 2 VAM (1+2 VAMdi bonus). L'indennità definitiva è il valore agricolo/di mercato anche in relazione all'esercizio dell'azienda (soprattutto nel caso di non accettazione dell'indennità). Si va a vedere cosa fa l'azienda perché questa potrebbe anche fare trasformazione che il VAM non ti riconosce. Se io ho una piccola azienda che fa olio e trasforma olio e lo vende. Se gli togli un ha di terreno gli arrechi un bel danno. In questi casi terna tecnica poiché presenti le carte che dimostrano il danno.

ATTENZIONE: Se l'area agricola non è coltivata l'indennità fa riferimento al VAM della coltura più praticata nella zona

SOGGETTO INDENNITÀ PROVVISIORIA INDENNITÀ "BONUS" INDENNITÀ TOT

Proprietario 1 VA 1 VA

Proprietario 1 VA 2 VAM 1 VA+2 VAM

IAP Affittuario 1 VAM 1 VAM

Nel caso di coltivatore diretto IAP questo si vedrebbe dare subito 3 VAM e Non è opportuno andare in terna tecnica.

VALORE COMPLEMENTARE - Differenza tra il valore dell'intero bene economico e quello della porzione residua.

3 Casi di danno subito dall'ablazione di una parte sul tetto:

1. RIDUZIONE DI SUPERFICIE: Caso più semplice si toglie la parte più marginale della proprietà (no grossi danni). I problemi iniziano se su questa superficie sottraiamo le strade di accesso! Oppure vi sono strutture.
2. INTERSECAZIONI: Molto più grave in quanto abbiamo la frammentazione della superficie dell'azienda o del terreno in 2 parti.
3. SCONFIGURAZIONE: Caso più estremo in cui la proprietà viene sconfigurata (tagliata in due trapezi di uno rimane residenziale.

Non serve più a nulla). In termini tecnici la parte restante viene chiamato RELITTO e molto spesso la terna tecnica si è aumentata nell'intercedere con la società autostrade per l'acquisizione di questo relitto. La procedura di acquisizione dei relitti da parte degli enti espropriati è una pratica diffusa! Es. società autostrade. In queste zone la mitigazione per impatto ambientale (zone verdi).

Data una situazione di A+B, nel caso di sottrazione di B noi andiamo a valutare A in funzione della diminuzione del suo valore (non andiamo a valutare solo B)

A+BB Vb= V(a+b) - Va

Poiché dobbiamo utilizzare il valore complementare il problema è la valutazione del valore del terreno con il VAM (irrisorio quasi sempre sottostimato). Partendo da questo dobbiamo andare alla stima che fa fede al valore complementare del bene stimato, dobbiamo preoccuparci di stimare il valore complementare.

STIMA DEL VALORE COMPLEMENTARE:

La stima del valore complementare si articola in due fasi:

1. ...
2. ...

VALUTAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL BENE/FONDO INTERO E DELLA PARTERESIDUA;

1) CALCOLO DEL VALORE COMPLEMENTARE.

1. Si basa sulla stima sintetica (individuazione ubicazione, destinazione, ecc.). Acquisiamo i dati da notaiecc. evitando di far riferimento al VAM, quasi mai stima analitica solo quando non c'è un mercato attivodei beni compravenduti (non ci siano dati di compravendita reperibili o sufficienti). I terreni vannovalutati anche sulla base del sopralluogo; infatti quando si fa terna tecnica la prima cosa che si deve fareè uno o più sopralluoghi sul territorio. Per valutare le condizioni del fondo, sulla base di tutti questi datinoi possiamo addivenire alla stima sintetica dei terreni e stabilire quale è il loro più probabile valore dimercato.

Una volta fatto questo noi abbiamo una serie di adattamenti che vengono fatti sul valore acquisito e in unsecondo momento viene fatta...

2. La stima del valore complementare attraverso l'imputazione di una certa %

di danno (SVILIMENTO*)sulla parte residua. I 3 casi precedenti: la % di svilimento dipende dalla gravità dei casi: (1-2) % (la % può aumentare con l’aumentare della gravità dei casi). Quindi i momenti critici sono la stima sintetica dei valori di mercato che portano via molto tempo perché di solito i notai ci danno gli atti notarili che andranno poi integrate con info delle varie banche dati e valutare la % di svilimento (a seconda della gravità dei tre casi), svilimento che si applica al valore che abbiamo trovato.

*SVILIMENTO= rumore, impatto ambientale delle polveri, sconfigurazione, intersecazioni...

L’indennità comprende, oltre al valore di mercato e al valore complementare, una serie di altre questioni ovvero:

INDENNIZZARE LE COLTURE EFFETTIVAMENTE

SUSCETTIVITÀ EDIFICATORIE DI UN TERRENO: E questo terreno ha suscettività edificatorie, queste le devo valutare o no? Se c’è una suscettività la devo calcolare perché si parte dal valore di mercato.

Però lalegge non è chiara, quindi l’ente espropriante non ha tutti i torti. Questo è un problema delicato in quanto iovengo espropriato con un valore minimale rispetto alla suscettività di un centro commerciale che avrebbepotuto sorgere sulla mia proprietà.

INDENNIZZO PER DANNI PATRIMONIALI: Quando una autostrada attraversa una media azienda con unfronte di larghezza molto ampio (60-70m) e spesso annulla il valore patrimoniale, distrugge l’impresaagricola.

INDENNIZZO PER DANNI AMBIENTALI: Le barriere che vengono fatte spesso hanno un impatto suiterreni, E quindi molto spesso sarebbe il caso, di proporre altre forme di barriera che non siano quellepreviste da autostrade.

Le barriere antirumore non vengono messe immediatamente da autostrade, sono richieste fatte daesproprianti (infatti non vi sono ovunque). Posto questo, laddove la barriera non c’è le polveri sottili si vannoa depositare sulle produzioni agricole e alcune zone sono state penalizzate (pesche).

IGP in Emilia) in quantola grande distribuzione non ha più accettato i prodotti. Queste cose in collegio tecnico arbitrale vanno dette.Quindi o fai la barriera, altrimenti mi dai il risarcimento per mancato reddito.

CALCOLO VALORE DI MERCATO:

In caso di esproprio parziale, il valore di mercato è valutato con una procedura particolare che è il VALORECOMPLEMENTARE è il valore che valuta non solo la parte espropriata ma lo svilimento della parteresidua rispetto al tutto.

TERNA ARBITRALE:

La scelta della terna arbitrale è dell’espropriato il quale deve essere però responsabilizzato di questo caso inquanto l’espropriato nella maggior parte dei casi non sa neanche l’esistenza di questa possibilità , motivo percui ci deve essere un consulente di fiducia che gli dice: devi fare la richiesta di terna arbitrale.

La richiesta di terna arbitrale viene fatta all’ente espropriante. Si ha 1 mese per fare richiesta dicendo: nonaccetto la tua indennità e richiedo

terna arbitrale (con raccomandata o posta certificata). L'ente espropriante a questo punto non può rifiutare. Se tu non accetti l'indennità provvisoria e non richiedi la terna arbitrale, l'ente espropriante va in commissione provinciale.

Articolo 21 - comma 1 - 41)

1. L'ente espropriante ha una lista che non ha accettato l'indennità;
2. L'ente espropriante domanda al proprietario nuovamente con mezzo raccomandata cosa intende fare;
3. Nel caso in cui c'è risposta di voler accendere terna tecnica, il proprietario (o il tecnico con delega) lo comunica all'espropriante. A questo punto l'ente espropriante ha il dovere di accedere la terna tecnica. Nella comunicazione si designa il nome del CTP del proprietario del fondo, l'espropriante nomina il suo tecnico e fa la comunicazione al tribunale del foro competente per quell'esproprio;
4. Il presidente del tribunale civile quando riceve la comunicazione nomina il terzo.

tecnico scegliendolo dai docenti di Estimo dell'università del foro, se questi sono disponibili vengono nominati. Se non disponibili si fa riferimento all'albo del CTU iscritti al tribunale (commissari tecnici d'ufficio). L'iscrizione all'albo va fatta solo se si è agronomi iscritti all'albo.

Articolo 21 comma 6 - 116) Le SPESE per la nomina dei tecnici sono liquidate dall'autorità espropriante. I consulenti vengono quindi pagati da ANSPI per esempio.

N.B. Le stime che facciamo non devono mai essere inferiori a quelle che l'ente espropriante ha fatto all'inizio. Inoltre devono essere superiori di 1/10, altrimenti non paga! Spese a carico dell'espropriato;

7) I tecnici comunicano agli interessati luogo, data e ora delle operazioni 7 giorni prima della data stabilita mediante raccomandata, pena annull