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Nel marketing è davvero essenziale porre attenzione al pernottamento, infatti esperti di marketing che non siano anche

esperti di ricettività non sono esperti completi.

La domanda

La domanda è INTERNA quando siamo noi italiani che viaggiamo nel nostro paese. È ESTERA quando noi italiani

andiamo all’estero o gli stranieri vengono da noi. Ci può essere anche una distinzione di tipo qualitativo della domanda

che quindi può riferirsi al turismo d’elite, a quello medio basso, a quello di massa o a quello sociale, quest’ultimo è

caratterizzato dalle classi meno abbienti. Inoltre la domanda può essere STAGIONALE, quando appunto dipende dalla

stagione in cui ci si trova (ad esempio è molto alta in estate in Italia) o ELASTICA, caratterizzata da: un aumento del

prezzo, da un cambio di reddito, da elementi politici, elementi psicologici, dalla moda, dalla pubblicità e da fattori

climatici.

I beni e i servizi oggetto della domanda turistica:

1) I trasporti, intesi come servizi di trasporto collettivo (aereo, treno ecc …) sia come infrastrutture per l’uso dei

mezzi di trasporto individuale (strade, autostrade, aeroporti, porti, ecc …).

2) Le strutture ricettive (hotel, resort, b&b ecc…)

3) L’organizzazione dei servizi di accesso (spiagge, musei,parchi naturali e archeologici, manifestazioni)

4) Beni di consumo e servizi generici, comprendono tutto ciò che il turista può desiderare di consumare in un

luogo o di portare nella sua residenza abituale, dai prodotti agricoli e alimentari ai prodotti dell’artigianato.

Fra questi gruppi vi è una relazione che fa dire che la domanda turistica è una domanda complessa. La domanda

turistica è dunque una domanda congiunta di beni che implica un rapporto di complementarietà fra gli stessi.

Il trasporto e le strutture ricettive sono strettamente legati dato che se uno viaggia poi deve fermarsi in un posto a

dormire e mangiare, in seguito deve pensare a cosa fare quindi entrano in gioco i servizi di accesso (andare al mare, a

visitare un museo ecc …) e infine i servizi generici riguardano tutto ciò che il turista può consumare in un luogo (cibo,

alloggio, trasporto …).

Tuttavia, ancor prima di partire, un turista pensa prima a cosa farà una volta arrivato alla destinazione e quindi si informa

così a lungo che si fa un’idea precisa di cosa si aspetta e di cosa vuole trovare e vedere.

Per soddisfare il turista l’esperto di marketing deve saper soddisfare le sue 3 esigenze primarie: bere, mangiare e

dormire. Tutto ciò che la persona aveva idealizzato prima di partire deve essere soddisfatto al suo arrivo, quindi nel

marketing è necessario conoscere tutte le necessità e esigenze del turista così da saper proporgli il prodotto che lui

cerca e soprattutto bisogna saper individuare il target cui rivolgersi.

Inoltre ci sono delle determinanti economiche che influenzano la domanda come:

 Il prezzo del servizio turistico; la domanda aumenta se il prezzo diminuisce e diminuisce se il prezzo aumenta.

 Il reddito dei consumatori; crescendo fa aumentare la domanda e viceversa.

 Il prezzo di altri beni; la domanda diminuisce in rapporto alla crescita sia dei prezzi dei beni primari (cibo, casa,

vestiario) sia dei beni secondari (elettrodomestici, automobili)

 Le preferenze dei consumatori; rappresenta la fonte maggiore di influenza sulla domanda.

 Il tempo libero e l’organizzazione del tempo libero

 L’effetto di imitazione

Da ciò scaturiscono motivazioni del comportamento di acquisto e consumo del turista, supportate da singoli fattori

personali (età, sesso, stile di vita) e dalla posizione sociale (singoli, famiglie, classe sociale) che lo contraddistingue.

MERCATI TIPOLOGICI DEL TURISMO

Il mercato tipologico è un insieme degli acquirenti di un bene o di un servizio. È anche il luogo di incontro tra domanda e

offerta turistica.

Nel campo turistico i mercati sono molteplici: si suddividono sia in base all’attività turistica sia in base al coinvolgimento

che un determinato mercato può suscitare nel turista. I mercati tipologici, inoltre, vanno analizzati per attività turistica

quindi se nessuna attività turistica stimola il mercato, non ci sarà attività turistica in quella località.

Tipi di mercati turistici e le loro caratteristiche

- Marino

- Montano

- Lacustre e fluviale

- Crocieristico

- Religioso

- Congressuale

- Culturale e d’Arte

- D’Affari

- Ludico

- Del benessere

 MERCATO MARINO si divide principalmente in:

Continentale: Versilia, Riviera Romagnola, Puglia, Toscana

- Insulare: Tremiti, Elba, Sicilia, Sardegna, Maldive,Caraibi

- Comprensoriale: comprende porzioni di territorio. Un esempio è la riviera del Conero che comprende diverse

- località o la penisola sorrentina.

Storico: un esempio sono le masserie e i trulli in Puglia.

-

 MERCATO MONTANO si divide principalmente in:

Storico: un esempio sono la Val d’Aosta e il Trentino ricchi di castelli e Masi

- Attuale: un esempio è Cervinia o Sestriere

- Comprensoriale: come la Val Gardena, il Monte Rosa ski e il Grange Sises. Posti in cui gli amministratori

- pubblici hanno realizzato grandi impianti turistici.

 MERCATO LACUSTRE E FLUVIALE, comprende

Laghi (Desenzano e Stresa …)

- Fiumi (il fiume Po o la Senna)

- Canali (come quelli in Olanda)

-

 MERCATO CROCIERISTICO: il suo obiettivo è quello di rilanciare la vacanza sul mare. Un esempio sono le

crociere nel Mediterraneo e nelle Isole dei Caraibi.

 MERCATO RELIGIOSO:

Località mariane (Fatima, Lourdes)

- Città di riferimento per le religioni (Roma, Gerusalemme, La Mecca)

- Luoghi significativi relativi ai santi (Assisi, San Giovanni Rotondo).

-

 MERCATO CONGRESSULAE: si occupa di prestare i servizi necessari ad accogliere una quantità numerosa di

persone, che in un preciso lasso di tempo (3 o 4 giorni al massimo) viene ospitata in una precisa località, al fine

di ascoltare relatori o partecipare ad assemblee in campo medico, scientifico, tecnico ecc...

 MERCATO CULTURALE E D’ARTE: riguarda la visita di Castelli, monasteri, città storiche, musei, chiese,

pinacoteche, siti archeologici ecc …

 MERCATO D’AFFARI: riguarda le attività lavorative. Al turista in questo ambito interessa la qualità dei servizi e

l’efficienza dei servizi stessi.

 MERCATO LUDICO:

Parchi a tema: parchi zoologici o botanici. Ad esempio il parco marino di Genova

- Parchi acquatici: Aquafan, Aqualand.

- Parchi divertimento: Disneyland

- Avvenimenti sportivi: partite di calcio internazionali, Olimpiadi ecc …

-

 MERCATO DEL BENESSERE: riguarda un miglioramento della forma fisica personale. Non esiste una vera e

propria località che contraddistingue questo tipo di mercato, ma ogni località si può dotare di strutture per il

benessere fisico (piscina ionizzata, sauna, bagno turco, ecc …).

 MERCATO ENOLOGICO: è quello del vino, sviluppato soprattutto in Italia e in Francia. Questa forma di turismo

viene allargata al termine enogastronomico.

 MERCATO D’AVVENTURA O NO LIMITS: è dedicato a località in cui si può vivere in modo particolare

l’avventura come nei parchi nazionali dell’Africa o dove si posso fare escursioni particolarmente impegnative

come a Machu Pichu.

Tutti questi mercati sono conformi alla natura territoriale in cui ci si trova ad operare. Ognuno di essi può a sua volta

essere differenziato ulteriormente.

L’ attività ricettiva

Con questo termine si usa a indicare ogni attività che abbia ad oggetto l’ospitalità, intesa come la fruizione di un

immobile non di proprietà, sia esso di natura turistica e/o alberghiera e/o residenziale, rappresentato da un edificio

singolo e/o porzione del medesimo così come da aree o terreni appositamente predisposti ad accogliere persone.

L’attività ricettiva costituisce la parte principale dell’offerta turistica in genere. Non è pensabile un’attività turistica

concreta e di spessore, senza la contemporanea presenza di una adeguata attività ricettiva e di sostegno. L’attività

ricettiva è diventata oggi il fulcro dell’attività turistica in genere, in grado di suscitare e motivare il desiderio di vacanza

che è in ciascun individuo.

L’attività ristorativa

Questa attività comprende tutto ciò che attiene il soddisfacimento di un bisogno primario quale è quello

dell’alimentazione. Oggi l’attività ristorativa è talmente frammentata da dar vita a svariate forme e tipologie,

caratterizzate soprattutto dal tipo di servizio reso e dal tipo di cucina adottata. Assistiamo anche ad una differenziazione

di base nella suddivisione tra slow food e fast food.

Con slow food si intende una ristorazione di tipo tradizionale o classico: servizio al tavolo, menù composito con una

varietà di piatti ecc … Con fast food si intende una ristorazione di tipo rapido o moderno: servizio al tavolo tipo self

service e menù limitato.

L’attività ricreativa e del benessere

Oggi la vacanza non è ritenuta tale se non è possibile utilizzare ogni minuto disponibile dedicandolo ad attività sportive

(che hanno sostituito nella terminologia il vero significato di attività ricreativa). Per cui un’offerta vincente deve offrire

anche un ampio ventaglio di possibilità a carattere ricreativo/sportivo, e non solo per gli adulti, ma anche per i più piccoli.

Attività ricreativa non è tuttavia sinonimo specifico di attività sportiva. Ricreare spirito e corpo può essere agevole anche

senza “bruciare” centinaia di calorie al giorno, avendo a cuore il recupero della propria forma fisica che permette anche il

recupero della propria forma spirituale.

L’attività crocieristica e dei trasporti

Riveste particolare importanza l’attività crocieristica per l’ampiezza del mercato che ha saputo conquistare e l’evoluzione

del turismo ha portato l’industria del turismo crocieristico a livelli considerevoli. Due zone particolarmente favorite sono il

Mediterraneo e i Caraibi. I tempi sono minuziosamente pianificati, anche se non ossessivi, per far godere di ogni attività

prevista all’interno della nave, sia essa ristorativa, ricreativa, sportiva, del benessere o escursionistica. Le implicazioni

connesse con l’organizzazione di una crociera sono molteplici e comprendono una quantità di servizi accessori non di

poco conto. Innanzitutto bisogna prendere in considerazione le opportunità di scalo possibili nella rotta in fase di

definizione. Tali opportunità dovranno prevedere ad esempio: la facilità di attracco della nave, la completezza dei servizi

accessori necessari alla successiva navigazione, la presenza reale di un interesse storico, artistico, paesaggistico nel

territorio toccato e la capacità dello scalo prescelto di supportare con efficienza i servizi a terra offerti ai croceristi.

La navigazione può non essere necessariamente una crociera. Il raggiungimento delle isole è normalmente devoluto a

un sistema di traghetti e/o navi veloci che consentono il trasporto di passeggeri e di automezzi.

Più in generale occorre soffermarsi sul fatto che ogni attività di trasporto, oltre a quello marittimo, è funzionale alla

realizzazione della vacanza in genere. LA RICETTIVITÀ TURISTICA

La ricettività turistica consente di trasformare l’escursionista in turista poiché senza la ricettività turistica le attività riferibili

al comparto del turismo vengono delimitate ad una esperienza episodica di tipo ludico, enologico, culturale, del

benessere ecc …, fruita da qualunque soggetto, ma non definibile turista. È solo attraverso la ricettività che è possibile

conseguire il raggiungimento della vacanza, obiettivo primario del turista. La ricettività turistica pertanto rappresenta il

mezzo con cui il turista può perseguire e soddisfare il proprio bisogno: la vacanza.

In che modo il marketing interviene sul concetto di ricettività turistica al fine di valorizzare una vacanza? Attuando

strategie fra loro differenti che in comune hanno la valorizzazione di un aspetto fondamentale per la riuscita di una

vacanza: l’attività ricettiva. La ricettività è spesso improntata con il fine di perdurare le emozioni sino al momento in cui si

deciderà di tornare alla solita vita ultimando la vacanza.

Il marketing poggia le sue strategie sulla valorizzazione di quella parte di offerta turistica che, all’inizio, viene presa in

considerazione dal turista come parte accessoria o secondaria della vacanza. Nel senso che una vacanza alle Maldive

oppure in Messico già esercita una forte attrazione sul turista che desidera recarvisi. Solo l’idea di Maldive evoca

l’esperienza di un oceano, di una spiaggia candida e di immersioni subacquee. Solo successivamente vengono alla

mente le esigenze imprescindibili connesse ad un soggiorno di almeno una settimana in un atollo piccolissimo

nell’immenso oceano Indiano. E qui la ricettività diviene elemento discriminante per la scelta più opportuna da parte del

turista. Le spiagge e la barriera corallina di fatto hanno differenze minimali, la vera differenza è rappresentata dalle

caratteristiche dell’hotel, da quali servizi vengono proposti e dalla qualità dei medesimi.

Immobili turistici

La principale distinzione che viene adottata nella classificazione degli immobili turistici fa riferimento alla natura

dell’attività che può svolgersi all’interno dei medesimi, secondo le normative vigenti.

Le principali categorie sono le seguenti:

IMMOBILI ALBERGHIERI

- IMMOBILI RESIDENZIALI

- IMMOBILI STORICI

- IMMOBILI RURALI

-

Gli immobili alberghieri

Sono quelli in cui viene attuata la funzione originaria dell’ospitalità. Ne possono usufruire sia viaggiatori che turisti.

Questi ultimi si fermano a dormire nella struttura e sono il 65% delle presenze, il 35% delle presenze invece è occupata

dai viaggiatori che sono una parte dei turisti che sono in viaggio per lavoro e non per svago o si fermano per riposare

durante un lungo viaggio. Ogni hotel ha caratteristiche diverse: ci sono alberghi di città e di vacanza. Quelli di città

nascono per il turismo di business e d’affari, quelli di vacanza invece sono per tutti gli altri tipi di turismo. C’è anche una

suddivisione in base alla ristorazione quindi esistono i B&B, la mezza pensione (half board), la pensione completa (full

board).

Avendo riguardo al tipo di costruzione realizzata, possiamo essere in presenza di strutture alberghiere verticali oppure

orizzontali:

Strutture orizzontali. Sono tipicamente gli hotel di vacanza dimensionate in altezza con un massimo di due

- piani fuori terra e cioè non superiori a 7,50 metri di media. Si suddividono in:

 Alberghi a Padiglioni. Costituiti da unità ricettive con più di 200 unità. Sono vari blocchi adibiti a diversi

servizi, ad esempio alcuni sono adibiti alle camere e altri alla reception e alla hall. Inoltre gli spazi

intorno ai padiglioni sono molto ampi.

 Alberghi diffusi. Sono strutture turistiche presenti su un’area molto vasta, un esempio è la Costa dei

Gabbiani all’Isola d’Elba. La ricettività è composta da vari alberghi, vari residence e piccole ville

autonome. Inoltre sono presenti spazi commerciali veri e propri e spazi dedicati alle attività sportive.

La differenza tra queste due tipologie è la PROPRIETÀ. Per gli alberghi a Padiglioni c’è un unico

proprietario, invece per quelli diffusi ci sono diversi proprietari, diversi gestori e diversi stili di gestore e ogni

gestione ha una propria caratteristica. Mantenuta costante la gestione diversificata ciascun cliente è ospite

di tutti gli alberghi diffusi, e ci sono più target di riferimento. I villaggi turistici fanno parte degli alberghi

orizzontali, di solito è una struttura chiusa con una pensione completa.

Strutture verticali. Sono costruzioni dette anche pluriplano e multipiano, le troviamo soprattutto nelle città. In

- città non c’è un limite di due piani fuori terra che invece è una misura obbligatoria per le strutture turistiche. Per

queste ultime bisogna, infatti, limitare ai 7 metri le strutture alberghiere, quindi i due piani possono essere

compresi in questa altezza, perciò hanno un piano terra e un primo piano. Le strutture verticali non sono in

genere alberghi di vacanza, bensì vengono definiti alberghi di affari predisposti ad accogliere e ricevere una

clientela che necessita di soggiornare per poche notti in città per seguire la propria attività lavorativa.

Nel settore dell’Hotellerie, la diversificazione più generale adottata deriva dal tipo di ristorazione offerta e dal numero di

unità ricettive o camere che possono essere messe a disposizione , una volta definita l’appartenenza dell’hotel al settore

business oppure vacanza. Gli alberghi verticali in città di solito applicano la tariffa B&B perché è difficile che un turista

scelga un albergo cittadino con un ristorante, di solito preferisce mangiare fuori, soprattutto in un paese come l’Italia. Di

recente ci sono alberghi di 4-5 stelle che puntano sulla ristorazione facendo leva su quella clientela d’affari che non ha

interesse a cercare un ristorante all’esterno della struttura. Un ristorazione adeguata porta anche molti introiti, un

esempio sono gli NH Hoteles che hanno fatto della ristorazione un punto fondamentale. Le strutture alberghiere fino agli

anni 50-60 non superavano le 60 camere e inizialmente il cliente preferiva la pensione completa. A un certo punto i

sindacati hanno stabilito che l’albergatore non dovesse sostenere un nastro orario di più di 6 ore e 40, per strutture

come il B&B questo orario è sostenibile, quelle con una ristorazione invece hanno molte problematiche. Infatti il lavoro in

cucina d’albergo necessita di un periodo di tempo non inferiore alle 9 ore. Quindi in pratica la brigata di cucina dovrebbe

lavorare secondo lo schema contrattuale fino alle ore 18.30 (la cena non è considerata attività lavorativa). L’azienda

quindi si trova di fronte a scelte alternative non di poco conto:

Assumere altri addetti per la copertura delle ore mancanti e necessarie per il perfezionamento del servizio di

- ristorazione

Instaurare con l’intera brigata da cucina un accordo sottobanco che possa remunerare senza troppa pubblicità,

- le ore non coperte dal contratto di lavoro

Eliminare il servizio di pensione completa introducendo obbligatoriamente la mezza pensione.

-

Molto spesso l’azienda sceglie di utilizzare la mezza pensione che viene rappresentata come un nuovo modo di fare

vacanza. Inoltre il turismo è diventato sempre più partecipato e attivo; il riposo è dedicato solo alle ore notturne mentre il

giorno viene vissuto in svariate e numerose attività che coinvolgono direttamente il turista.

Gli immobili residenziali

Sono gli immobili in cui l’attività ricettiva esercitata non contempla la prestazione di servizi tipicamente alberghieri, ma ne

prevede un limitato uso, avendo tali immobili caratteristiche più adatte ad un limitato uso, e hanno anche caratteristiche

più adatte ad un utilizzo personale, più vicino ad una seconda casa che ad un hotel.

La più grande differenza con gli immobili alberghieri è che ogni unità ricettiva ha un angolo cottura. La figura più nota è

quella rappresentata dal residence che viene definito come un immobile avente le caratteristiche di funzionalità di una

struttura alberghiera, che viene vissuto in modo autonomo da parte del cliente, disponendo di un angolo o di un blocco

cucina all’interno di ogni tipologia di unità. Sono preferiti da famiglie con bambini piccoli, per le quali è importante

disporre di una cucina autonoma. Le unità possono essere di tipo monolocale, bilocale, trilocale oppure anche piccole

villette. Le strutture possono essere verticali oppure orizzontali, a seconda della localizzazione (città, mare, montagna),

nel contesto di giardini o piccoli parchi oppure semplicemente limitate dalla costruzione stessa.

Suddivisione in base ai locali:

Monolocale con un 1 bagno

- Bilocale, due opzioni: 1 unico bagno e 1 cucina fuori dal soggiorno; 2 bagni e cucina a vista.

- Trilocale

-

Ipotizzando un residence di 100 unità il 30% sono monolocali (2 persone), il 60% sono bilocali (4-6 persone), 10%

trilocali (8-10). La richiesta nei residence poggia soprattutto sui bilocali.

I servizi sono limitati anche per scelta dei clienti stessi, che ad una limitata spesa per la vacanza abbinano una maggiore

personale attività di conduzione dell’unità locata.

Le sole funzioni, determinanti per la gestione di un residence, si limitano ai seguenti reparti operativi_

Portineria Ricevimento come in un albergo. Provvede all’assegnazione delle unità prenotate ed all’accesso dei

- clienti alle medesime, all’assistenza dei clienti durante il loro soggiorno per eventuali necessità, alla guardia

notturna con la presenza di un Portiere di notte (che non è obbligatorio)

Piani e guardaroba. Provvede alla pulizia di tutte le unità ricettive e degli spazi comuni.

- Manutenzione: avere un servizio di manutenzione della struttura è molto importante perché viene utilizzato

- molto di più che una struttura alberghiera. Nel caso di residence in località montane, questo reparto assicurerà

anche una funzionalità di movimenti dei trasporti, occupandosi dello sgombero di neve, ad esempio, che

potrebbe ostruire la circolazione sia dei pedoni sia delle autovetture.

Il bar ha un servizio limitato solo ad alcuni orari.

-

A volte c’è uno spazio simile alla hall dell’albergo, di solito più piccolo degli alberghi, che è adibito soprattutto

all’intrattenimento dei bambini. Il residence vero e proprio non dovrebbe superare le 50 unità totali.

RTA

È una tipologia particolare di residence che consente al cliente di poter usufruire anche di servizi alberghieri tipici, senza

tuttavia privarsi dell’autonomia intrinseca del residence.

RTA è l’acronimo di Residenza turistico alberghiera. È una realtà immobiliare in cui esistono una parte di ricettività

tipicamente alberghiera e una parte di ricettività di tipo residence. In pratica l’offerta che viene definita poggia su due

differenti tipologie:

La prima costituita da unità alberghiere vere e proprie, corredate da bagno, di superficie standard pari a circa

- 25 mq

La seconda costituita da unità residenziali, corredate da bagno e cucina, di superficie variabile fra i 30 e 50 mq

- a seconda della tipologia (monolocali o bilocali).

Questo tipo di struttura nasce tra gli anni 80-90, ci sono dei periodi stagionali in cui i clienti preferiscono il residence e

con un’unica offerta si catturano segmenti di mercato diversi. Possiamo avere il cliente che decide di andare al ristorante

e utilizzare i servizi del bar e le altre peculiarità della struttura alberghiera avendo anche i vantaggi del residence.

Parlando di una RTA marina in bassa – media stagione si attirano clienti che vogliono vivere le caratteristiche

dell’albergo senza doverne subire il relativo costo e hanno anche la fortuna di decidere se mangiare presso il ristorante

dell’albergo o no. L’RTA è una struttura da pensione completa o da mezza pensione ma dispone anche di appartamenti

con blocco cucina. I costi sono più contenuti, ma gli RTA si possono prenotare solo a blocco settimanale. Il fatto di

essere padroni delle proprie risorse rende l’RTA una struttura molto interessante. Nell’RTA prevalgono le unità

alberghiere che sono il 60%, 40% invece sono unità con il blocco cucina. Questo perché si vuole far capire che non è un

semplice residence, ma una struttura alberghiera completa.

Normalmente la struttura immobiliare di una RTA si compone di due blocchi distinti, dedicati rispettivamente alle due

tipologie presenti, fra di loro collegate a livello di piano terreno, dove hanno sede le parti comuni comprendenti i reparti

operativi: ricevimento, portineria, bar, ristorante, cucina ecc … L’altezza di costruzione sarà limitata a due piani fuori

terra, nel caso di RTA ubicate in un contesto cittadino, mentre potrà essere superiore nel caso di RTA ubicate in città.

Inoltre dal momento che il margine di profitto riferito alle unità residenziali è notoriamente più elevato rispetto a quello

alberghiero, ecco che la funzione residenziale della RTA permette di sostenere anche i costi della funzione alberghiera

in tempi di crisi, pur in mancanza di ricavi specifici correlati.

Vantaggi e svantaggi di un’RTA con blocco cucina:

Vantaggi:

Disponibilità di tutti i servizi alberghieri (nel residence no)

- Avere una dotazione di attrezzature sportive e ricreative

- Assistenza continua degli addetti, i clienti non sono abbandonati a se stessi.

- Ha il portiere di notte

- Vi sono spazi comuni di superficie maggiore

- Pulizia quotidiana della struttura (nel residence no)

- Possibilità di ristorazione interna, di solito per colo che sono ospiti il prezzo del menu è ridotto

-

Svantaggi:

Presenza di ospiti in misura maggiore

- Minore privacy

- Comparazione psicologica negativa con quei clienti che pagano un prezzo superiore.

-

Gli immobili storici

Sono castelli, ville, cascine … Normalmente questi immobili non erano destinati alla vacanza perché, negli anni 50-60,

solo poche persone erano capaci di capire le opere d’arte. Nella generazione successiva inizia a nascere il desiderio di

rivivere il modo di vita del passato. Ad una tutela ben evidenziata nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D. Lgs.

42/2004), che ha meglio raccordato le leggi precedentemente emanate ed ha precisato i punti fermi imprescindibili

anche per il restauro e l’utilizzo degli immobili storici in genere, ha fatto eco una sollecitazione da parte del mercato

turistico verso tali realtà, spingendo non pochi fortunati proprietari al restauro conservativo dei medesimi, con

destinazioni non più privatistiche, bensì di utilizzo pubblico, sotto forma di hotel e di case e/o appartamenti per vacanza.

Il codice dei beni culturali e del paesaggio tutela il terreno introno all’immobile storico in quanto troviamo essenze: alberi

ecc … che sono sottoposti a tutela e il proprietario è obbligato a intervenire nel caso di problemi, inoltre, nel paesaggio si

possono trovare muri di delimitazione della proprietà che possono avere centinaia di anni.

A fronte del carico oneroso di spese annue continue che un proprietario di un immobile storico deve sostenere per la

manutenzione ordinaria corrisponde una serie di benefici soprattutto fiscali.

Sono previste le seguenti riduzioni relative a:

Rendite catastali

- Imposta di registro (3% in luogo dell’8%)

- Riduzione sull’IVA ridotta del 10%

- ICI – Imposta Comunale Immobiliare

- Riduzione sull’ IRPEF si può scaricare dal 36 al 55% delle spese sostenute; e l’IRES se l’immobile è

 

- intestato a S.P.A tutti i costi vengono ammortizzati.

Riduzione relativa all’imponibile fiscale in caso di locazione a parità di condizioni il proprietario di una dimora

- storica paga meno tasse di un proprietario di 15 appartamenti. Si calcola una riduzione che viene calcolata a

sua volta su una tariffa d’estimo della propria zona censuaria; significa che ogni comune divide la sua città in

zone censuarie e in zone più pregiate e meno pregiate. Nel caso di un affitto il fisco definirà una rendita

catastale che in quella zona censuaria sarà bassa.

Non c’è imposta sul contratto di assicurazione.

- Esenzione imposta RCT.

-

Per il restauro conservativo sono previsti dei contributi da parte dello stato e delle regioni:

Da parte dello Stato:

Contributo a fondo perso fino al 50% del restauro.

- Restituzione degli interessi nel caso si stipuli un mutuo ipotecario con una banca.

-

Da parte delle regioni:

Ogni regione ha delle leggi che possono dare dei contributi a fondo perso fino al 50% dell’investimento fatto. (Si

- posso fare entrambe le domande: stato, regioni). Il contributo a fondo perso arriva anche all’80% nel caso in cui

questo immobile faccia parte di un comune montano. Oppure di un immobile storico non montano purché il

comune abbia meno di 3000 abitanti.

Locazioni:

Sono previste le seguenti normative in tema di locazione:

Durata locazione: annuale per unità abitative

- Nelle dimore storiche c’è assoluta libertà di decisione di durata di locazione.

- Il canone di locazione è libero. Il termine minimo è un mese prima della scadenza contrattuale.

- Disdetta di locazione: termine minimo un mese prima della scadenza contrattuale.

-

Sotto il profilo turistico, gli immobili storici, una volta effettuato il restauro conservativo, possono essere destinati

indifferentemente alle due principali tipologie ricettive: la tipologia alberghiera e la tipologia residenziale. La scelta fra le

due tipologie non dipende essenzialmente dalla volontà del proprietario, bensì dalle caratteristiche dell’immobile storico.

Nella pratica corrente, riscontriamo che gli immobili storici di ampie dimensioni, superiori a 2000 mq, se di pregio sono

utilizzati come musei o sedi prestigiose di organismi bancari o finanziari. Gli immobili storici di dimensioni più contenute,

invece, sono quelli che maggiormente si prestano ad un utilizzo turistico.

Una scelta importante è decidere se mettere la ristorazione all’interno della dimora storica. A seconda della giacitura

dell’immobile si decide se mettere la ristorazione o no.

Esiste ancora la possibilità di destinare un immobile storico non a ricettività turistica, bensì ad una attività a carattere

turistico. È il caso di piccoli castelli oppure antiche ville divenuti sede di rinomati ristoranti o di sporting club o fulcro sia di

club golfistici esclusivi sia di centri benessere alla moda.

Immobili rurali

Sono quegli immobili che sono di proprietà di affittuari o proprietari dei terreni a cui l’immobile di pertinenza viene

asservito, viene utilizzato come abitazione o per funzioni strumentali all’attività agricola esercitata. Quindi questi immobili

non producono da soli un reddito rispetto a quello del terreno.

Quindi possono essere: funzionali all’attività (ricovero per le attrezzature agricole ecc..).

Il terreno deve essere:

Censito al catasto terreni, dove vengono inseriti tutti i rifermenti ai terreni della nazione. Se non è censito vuol

- dire che l’immobile rurale non ha avuto l’autorizzazione di essere costruito su quel terreno.

Il terreno deve essere di una superficie non inferiore a un ettaro. Nel caso in cui vi siano colture specializzate, il

- terreno non deve essere inferiore a 3 mila metri quadri.

Il terreno deve trovarsi nel comune del fabbricato o nei terreni confinanti.

-

L’immobile rurale viene accatastato nel catasto immobili, e vengono accatastati in categoria A/6 se sono ad uso

abitativo. Le stalle i fienili ecc.. vanno in categoria D/10. Quindi le abitazioni A/1 o A/8, che hanno quindi caratteristiche

di lusso non possono essere riconosciute come immobili rurali. Tutto ciò che è lusso non può essere agriturismo.

Nel caso vi siano più componenti nel nucleo familiare la ruralità è subordinata alla condizione che gli immobili non

superino i 5 vani catastali più un vano oltre il primo. Quindi al massimo 5 vani catastali per una persona; se si è in 5 in

una famiglia si possono avere 5 vani +4.

Le costruzioni non utilizzate sono considerate non produttive di reddito se si dichiara che non c’è allacciamento

all’acqua, al gas e all’energia elettrica.

Alla metà degli anni 80 il turista vuole riscoprire alcuni valori della natura e vuole vivere le stesse situazioni e condizioni

della vita rurale. Si è sviluppato un interesse molto forte, dovuto ad una profonda evoluzione del gusto del

consumatore/turista, che va alla ricerca di un modo di vivere meno concitato, scandito dai ritmi più lenti e dalla riscoperta

di quiete e di tranquillità di cui abitualmente non gode.

Ovviamente gli immobili rurali, destinati al ricevimento di clientela turistica, subiscono alcune trasformazioni rispetto

all’utilizzo originario, senza essere tuttavia snaturati. Risulta evidente che l’intervento dell’operatore turistico sarà limitato

alla conservazione degli immobili, nel più rigido rispetto di quanto già costruito, con l’aggiornamento o la ristrutturazione

delle camere destinate ai clienti e dei relativi servizi igienici, e l’integrazione degli arredi e corredi, adatti anche

all’ospitalità. La possibilità di dotare gli immobili rurali, data anche l’ampiezza del terreno che normalmente li circonda, di

piccole infrastrutture a corredo come piscina, campi da tennis o maneggio, eleva il livello di appetibilità dei servizi

disponibili. La ristorazione, poi, contribuisce alla valorizzazione di questo tipo di immobili e quindi di vacanza.

L’attività di agriturismo:

L’agriturismo è però soggetto a un requisito: sul terreno deve essere esercitata un’attività di coltivazione. Quindi l’attività

primaria non sarà mai di agriturismo, bensì di coltivazione. L’imprenditore agricolo è l’unico che può esercitare un

agriturismo ed è colui che esercita, la silvicoltura, l’allevamento degli animali e quelle attività dirette alla trasformazione,

valorizzazione, mercificazione di prodotti di un’attività agricola essenziale e un’attività di fornitura di beni e servizi che

vengano utilizzati nell’attività di cui l’imprenditore fa parte, quindi anche attività di agriturismo. Il 51% dei profitti devono

arrivare da attività di agricoltura, l’agriturismo non può essere un’attività preponderante rispetto all’agricoltura. Il

legislatore vuole quindi preservare l’attività principale che è l’agricoltura. Un altro obbligo è che vengano venduti,

presentati e commercializzati prodotti del proprio terreno; si possono utilizzare altri prodotti purché siano a chilometro

zero. Per quanto riguarda la ricettività valgono le regole dei vani catastali.

Può svolgere un’attività agrituristica:

Qualunque imprenditore agricolo, così qualificato ai sensi dell’articolo 2135 del Codice Civile o di leggi speciali,

- Un familiare che presti in modo continuativo la sua attività di lavoro nell’impresa familiare ai sensi dell’articolo

- 230/bis Codice Civile.

Una organizzazione collettiva di imprenditori agricoli e quindi una cooperativa.

-

Attività definibili di agriturismo:

Sono definite attività agrituristiche esclusivamente le attività di ricezione e di ospitalità esercitate attraverso l’utilizzazione

della propria azienda, in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, allevamento di animali e

silvicoltura che devono rimanere principali. Più precisamente rientrano in tali attività:

L’offerta stagionale di alloggio, per soggiorno di vacanza in appositi locali aziendali a ciò adibiti, con un

- massimo di trenta posti letto per azienda.

L’ospitalità stagionale, in spazi aperti, a turisti campeggiatori dotati di tende o altro mezzo di soggiorno

- autonomo.

L’organizzazione di attività didattiche, culturali e ricreative nell’ambito dell’azienda

- La somministrazione di pasti, alimenti e bevande costituiti prevalentemente da prodotti dell’azienda o

- comunque da prodotti tipici regionali.

Sul terreno non agricolo il comune fissa un piano regolatore che deve essere approvato dopo un confronto con la

cittadinanza, e prevede le zone in cui si possono costruire alberghi e altri tipi di edifici. Nei terreni agricoli il legislatore

consente di edificare in misura minima. Quindi tutti gli edifici da destinare all’agriturismo devono mantenere destinazione

d’uso a fine agricola. Gli immobili utilizzabili a fini di agriturismo possono essere:

I locali siti nell’abitazione dell’imprenditore agricolo ubicata nel fondo

- I locali siti nell’abitazione dell’imprenditore agricolo ubicata nei centri abitati

- Gli edifici esistenti sul fondo e non più necessari alla condizione dello stesso

- I volumi derivanti da interventi di ristrutturazione urbanistica o da trasferimenti di volumetrie.

-

Il restauro e la ristrutturazione degli immobili rurali deve avvenire seguendo i criteri di originalità dell’immobile. Gli

immobili rurali devono essere consoni alla struttura del paesaggio.

Criteri per la definizione tecnica degli immobili turistici e del loro valore

Si è soliti rappresentare la grandezza di un hotel ricorrendo al numero delle camere di cui il medesimo è dotato,

dandone così una rappresentazione quantitativa (grande, medio, piccolo) riferita alla pura ricettività. Tale criterio viene

utilizzato anche per la determinazione del valore di mercato di un immobile turistico e specificatamente di un immobile

turistico alberghiero.

Bisogna conoscere il numero delle camere di un albergo per dare una valutazione di tipo economico. Bisogna dare un

valore a una singola camera e moltiplicare quel valore per il numero delle camere per trovare il valore dell’intero albergo.

Possiamo dire che il range tra un valore minimo e un valore massimo di una camera si muove tra 100 mila euro a 1

milione massimo. Es: 30 camere x 100 mila = 3 milioni.

100 mila è un valore che si riferisce a una struttura alberghiera a 3 stelle in condizioni di vecchiaia dell’immobile anni 50,

le camere hanno tutte il bagno, e sono posizionati in piccoli centri. C’è una classificazione dei prezzi, direttamente

proporzionale alla location, alla categoria dell’albergo, al design particolarmente raffinato dell’albergo, agli arredi e

corredi. I 100 mila stanno nella fascia più bassa, nelle grandi città i valori partono da 300 mila e i valori medi si attestano

sui 500 mila euro a camera. Quindi a parità di condizioni vale di più un albergo in una grande città e il valore aumenta se

in quella località non si può più costruire.

La cellula tipo

Tale denominazione identifica l’ambiente destinato al pernottamento degli ospiti e viene rappresentata con i termini di

modulo, camera e unità alberghiera. Cellula – tipo poiché contiene al proprio interno tutto ciò che viene reputato come

imprescindibile come offerta ricettiva.

Le dimensioni ottimali sono pari a circa 30m quadri di cui 25 sono metri quadri reali e 5 sono virtuali. Dei 25m quadri

fanno parte: 20m della zona ricettiva e 5m della zona servizi. La suite è il doppio della cellula tipo. I bagni sono impallati

(ovvero costruiti a specchio in due camere) per un discorso di riduzione dei costi, infatti si costruisce un solo impianto.

La zona ricettiva comprende:

Un letto matrimoniale o due singoli (lunghezza di 2 metri e larghezza 1,5 per il singolo e 2 metri per il

- matrimoniale).

Armadi di sviluppo lineare non inferiore a mt 250 con relativi specchi.

- Tavolo normalmente a parete di dimensione cm 100/120 cm con relativa sedia.

- Comodini a fianco dei letti

- N° 2 sedie o poltroncine

- Tv, frigobar, telefono, internet, impianto di climatizzazione.

-

La zona servizi è rappresentata dal bagno; per il bagno bisogna scegliere tra doccia e vasca; in località dove l’acqua

scarseggia si sceglie la doccia, almeno il 70% dei turisti preferisce la doccia.

I 5 metri virtuali sono quegli spazi di uso comune diversi dalla ricettività che servono, ad esempio, a collegare la

ricettività stessa: ascensori, scale di accesso, corridoi al piano gli office ad ogni piano ove riporre generi e corredi

necessari per la pulizia e la manutenzione quotidiana delle camere.

Calcolare altri spazi

La ristorazione, la caffetteria, il ricevimento, la portineria, le sale di ritrovo degli ospiti, oltre ai servizi di manutenzione

generale della struttura, necessitano di spazi adeguati alla categoria di appartenenza ed al tipo di gestione che viene

effettuata, ed occorre prevederli e calcolarli. Esiste un principale criterio nella definizione di questi spazi: verificare se la

struttura alberghiera fornisce o meno la ristorazione. In caso positivo ci troviamo di fronte ad un hotel probabilmente di

leisure o di vacanza. In caso negativo, buona parte delle superfici di un hotel con ristorazione non servono e quindi non

verranno prese in considerazione pur essendo una tale tipologia tipica di hotel in città (business) oppure anche di

vacanza, ma sotto la formula B&B.

Ristorazione: si basa su di un coefficiente da applicare al numero dei clienti che utilizzeranno la Sala Ristorante, il

coefficiente e pari a 1,40; che individua una superficie di 1,40 mq minima occupata da una persona in una sala

ristorante. È sufficiente moltiplicare tale coefficiente per il numero dei clienti che si ritiene possano utilizzare

contemporaneamente la ristorazione, e si otterrà la superficie minima da prevedere.

La sala breakfast, si applica un coefficiente di 0,70 perché funziona in un nastro orario molto ridotto. Inoltre molti clienti

possono richiedere la colazione in camera e l’ora del risveglio al mattino può variare da cliente a cliente.

Le sale a disposizione degli ospiti (hall, living,lounge): si è soliti applicare un coefficiente che può variare da 0,80 mq a

1,50 mq, a seconda della tipologia dell’hotel, della sua classificazione, dal tipo di gestione che viene effettuata, dalla sua

localizzazione.

Ricevimento e portineria, non sono calcolabili con un coefficiente. Infatti si è soliti dimensionare in misura standard gli

spazi, essendo sazi propriamente definiti “tecnici” ed in cui è prioritaria la funzionalità dei medesimi, oltre ad una valida

definizione estetica progettuale.

Il bar, ha bisogno di 10-15 metri quadri per il bancone, e altri 10 metri quadri di spazio tecnico per la gestione. Inoltre il

retro bar dovrà avere sempre uno spazio di 10 mq in modo da poter caricare tutta la merce che andrà a vendere.

Il reparto cucina varia dai 40 ai 130 metri quadri. La dispensa occupa normalmente una superficie di 10/15 mq. Le celle

frigorifere necessitano di almeno 10/15 mq o più, nel caso di hotel con elevata ricettività.

I magazzini assolvono alla funzione di locali in cui vengono stoccati beni o prodotti utili per la gestione dell’albergo e

possono avere natura di deposito per la ristorazione oppure per la ricettività. Nel caso della ristorazione la superficie può

variare fra 30 e 50 mq. Nel caso della ricettività occorrerà considerare singoli spazi ad ogni piano delle camere, detti

office, in misura di n°1 office ogni 16/20 camere e uno spazio più vasto per un magazzino centrale, usualmente

posizionato a latere del reparto Guardaroba. Le superfici rispettivamente sono pari a 6/8 mq per ogni office ed a 25/40

mq per il magazzino centrale.

Altri spazi sono ad uso esclusivo degli addetti come: una saletta mensa, i servizi igienici e uno spogliatoio per gli addetti

non residenti in hotel.

Ad esempio: in un caso di un B&B con 75 camere avremo una superficie di 2500 mq perché non ci saranno le cucine e

la ristorazione. In una struttura alberghiera l’incidenza dell’organico è del 40% , è la voce più importante nella gestione

alberghiera e si riferisce alla manodopera. Il B&B, a seconda della posizione in cui lo si realizza, si decide sulla

superficie da costruire (es: il B&B in città avrà una hall molto piccola).

Ci domandiamo per quale motivo è opportuno conoscere ed applicare queste procedure utili alla definizione delle

superfici di un hotel. Per una serie di motivi:

1) Per comprendere quali superfici sono produttrici di reddito e quali no. La ricettività, la ristorazione e il bar

producono reddito in quanto rappresentano dei servizi che il cliente paga. Le altre superfici sono complementari

alla produzione del reddito ma non lo determinano.

2) Per conoscere il costo di costruzione di un hotel, sulla base delle specifiche superfici e delle loro destinazioni

d’uso

3) Per intervenire preliminarmente in modo corretto sulla progettazione di un hotel, evitando una dispersione di

superfici appunto in destinazioni d’uso non produttive di reddito.

4) Per definire in modo ottimale l’utilizzo di superfici non ricettive nel caso di pianificazione di comprensori turistici

5) Per meglio definire il plusvalore derivante dalla cessione di un immobile a destinazione turistica, avendone ben

presente la composizione delle superfici e la valorizzazione attuabile proprio sulle differenti superfici disponibili.

Quali sono le fasi per avviare un albergo o un residence?

Volendo realizzare una struttura ex novo, occorre partire dall’area o terreno su cui sorgerà la struttura, verificando le

opportunità possibili dopo un esame delle regioni in cui si desidera intraprendere l’attività. Tale verifica non può

prescindere a priori dal tipo di prodotto e di clientela a cui si rivolgerà. In altre parole occorrerà avere già presente:

Se la struttura sarà alberghiera o residenziale

- Se sarà destinata ad un turismo di vacanza o business

- Se l’attività sarà annuale o stagionale

- Se la localizzazione dell’intervento sarà cittadino, marino, montano ecc …

-

Inseguito è necessario accertarsi presso il Comune di appartenenza del territorio se l’area o terreno prescelto è

edificabile, in quale misura e per quale attività, verificandone il Piano Regolatore adottato dal Comune stesso.

In caso positivo, sarà necessario verificare l’indice di fabbricabilità stabilito dal Comune per l’area in questione. Questo

indice, moltiplicato per la superficie dell’area, determina la quantità di metri cubi realizzabili sull’area.

Se ad esempio il terreno ha una superficie di 10.000 mq ed il relativo Indice di fabbricabilità adottato dal Comune per

detto terreno è pari a 0,65%, la volumetria realizzabile ammonterà a 6.500 mc (10.000 mq x 0,65 = 6.5000 mc). Per

trasformare i metri cubi in metri quadri, occorre dividere i metri cubi per il coefficiente 3,33. In questo esempio, i mq

edificabili sono; 6500 mc : 3,33 = 1950 mq. Questa superficie edificabile avrà una destinazione già stabilità dal relativo

Comune. Nel caso fosse prevista una destinazione di tipo alberghiero, risulta agevole e immediato verificare il numero di

camere insediabili, dividendo la superficie di 1950 mq per la superficie del modulo – tipo, pari a 40 mq, per gli alberghi

dotati di ristorazione. In questo caso si potrà disporre di 50 camere circa perché: 1950 mq : 40 mq = 50 camere.

La determinazione del valore di un terreno edificabile si esprime abitualmente considerando un valore medio al metro

cubo o metro quadro. Tale valore varia a seconda della localizzazione del terreno stesso, dell’indice di edificabilità, della

destinazione attuabile, della difficoltà di impianto del cantiere di costruzione.

Di norma il valore di riferimento medio al mc è pari a 200 euro (trasformabili in 650 euro al mq).

Il valore di un terreno con caratteristiche normali, di superficie pari a 10.000 mq su cui è possibile realizzare 1950 mq di

costruzione di tipo alberghiero, potrà essere definito in 1.267.500 euro (650 euro x 1950 mq).

Il costo di costruzione al mq di un immobile turistico è mediamente pari a 1200/1400 euro. Inoltre il costo

dell’arredamento di un immobile turistico si determina avendo riguardo alla destinazione dell’immobile stesso, in altre

parole se si è in presenza di un albergo oppure di un residence. In questo caso il valore medio di riferimento è

7500/10000 euro circa per singola unità, a cui occorrerà aggiungere il costo degli arredamenti degli spazi comuni.

IL COMPRENSORIO TURISTICO

Per comprensorio turistico intendiamo una porzione di territorio in cui vengono insediate attività ricettive, ristorative,

commerciali, ludiche, ricreative, del benessere, eventualmente supportate e integrate da infrastrutture di tipo:

Sportivo (piscina, tennis, basket ecc …)

- Golfistico (9 buche o 18 buche)

- Portuale (porto turistico da 500 a 1500 posti barca)

-

Il comprensorio turistico rappresenta una zona turistica in cui il turista può svolgere molte attività e può usufruire di un

numero elevato di servizi, che di solito non si trovano così vicini se non nei centri turistici cittadini (come Rimini o

Riccione). Invece il comprensorio viene pianificato lontano dal centro del comune (4-5 km) perché si cerca una certa

privacy.

Alla base della creazione di un comprensorio, sussiste l’idea di poter concentrare in un unico territorio tutto ciò che il

potenziale cliente potrebbe desiderare da un’esperienza di vacanza.

Attività progettate all’interno di un comprensorio:

Attività ricettiva (alberghi, residence, RTA, campeggi con aree per roulotte o camper ecc … )

- Attività ristorative (ristoranti, pizzerie, tavole calde, osterie, gelaterie, caffetterie, pub)

- Attività commerciali (mini market, negozi)

- Attività ludiche (comprende attività sportive, mini club per i bambini, discoteche)

- Attività del benessere

-

Di solito il comprensorio è un centro chiuso (con circa 2000 posti letto), necessita di una certa sorveglianza e di norma si

realizza sulla terra ferma. La vigilanza è notturna e diurna. Per esempio i club mediterranee degli anni 50 erano centri

chiusi e quasi non si usciva mai. In pratica nel comprensorio si replicano le necessità che ci sono anche nelle città come

Rimini, il comprensorio deve essere autosufficiente (quindi ci sono anche servizi come il parrucchiere). In un complesso

di circa 2000 persone si trovano turisti di diversa estrazione sociale e il comprensorio deve riuscire a soddisfare al

massimo tutte le diverse esigenze dei turisti, quindi si dovranno realizzare una serie di opzioni abitative per attirare

diversi turisti. E proprio per questa differenziazione di utenti, bisogna prevedere anche una differenziazione della

ristorazione.

Solitamente non sorge nel centro di località turistiche già affermate, bensì in aree poco abitate e dove ancora non

esistono grandi attività commerciali.

I principali tipi di comprensorio:

Marino

- Montano

- Storico, culturale artistico

- Lacustre fluviale

- Enogastronomico

- Ludico (Gardaland, Disneyland)

- Termale e/o del benessere (Salso maggiore terme)

-

Per poter definire un comprensorio bisogna valutare alcune caratteristiche, e ci sono delle analisi preliminari da fare

prima di costruirlo:

Scegliere localizzazione e ubicazione

- Valutare le comunicazioni: grado di raggiungibilità e esistenza di strade, aeroporti ecc … Il grado di

- raggiungibilità può anche penalizzare il comprensorio.

Valutare la climatologia: valutare l’influenza del clima sul territorio.

- Valutare gli elementi morfologici del luogo: tipo e qualità del terreno.

- Valutare il grado di conoscenza della località sul mercato

- Valutare la concorrenza esistente e il livello della medesima

- Verificare le previsioni di sviluppo del territorio (grazie al piano regolatore generale)

- Regione di appartenenza e l’indice di competitività della regione stessa.

- Posizionamento nell’immaginario collettivo e nella realtà operativa. Se verifichiamo che l’idea della collettività

- su quella regione non è valido dovremo compiere uno sforzo incredibile per far accettare al pubblico quel dato

comprensorio.

E nel caso del comprensorio marino bisogna analizzare altri elementi:

Temperatura del mare

- Tipo di spiaggia

- Caratteristiche delle coste e dei fondali

- Pescosità, ovvero i tipi di pesci e se i pesci sono stanziali o di passo.

- Vicinanza a isole e i relativi collegamenti

-

Nel caso del comprensorio montano bisogna analizzare:


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Fede.S

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Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in economia del turismo
SSD:
A.A.: 2016-2017

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Fede.S di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Marketing del turismo e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Milano Bicocca - Unimib o del prof Comneno Roberto.

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