Riassunto esame Lingua Francese, prof. Diglio, libro consigliato Ma piaule, Pinto, Leo

L'avantage de l'intermédiaire dans la location immobilière

L'avantage de l'intermédiaire est naturellement une économie de temps et la garantie que le bail sera conclu dans le respect de la législation en vigueur.

Les agences immobilières sont les plus sollicitées, mais disposent d'un parc locatif limité. L'agent immobilier sert d'intermédiaire entre le locataire et le bailleur. Les obligations de l'agent immobilier sont les suivantes:

• Afficher un certain nombre d'informations dans son agence comme le numéro de sa carte professionnelle
• Avoir reçu un mandat écrit du propriétaire qui l'autorise à rechercher les candidats locataires
• Assurer la négociation
• Afficher ses honoraires

Il existe trois types de frais annexes à la location qui doivent être partagés entre le propriétaire bailleur et le locataire:

• Les frais d'agence: la commission d'un agent immobilier sur une transaction

effectué (autour de 10% du loyer annuel) ; les frais de rédaction du contrat, s'il est rédigé par un agent ou un notaire ; les frais de rédaction de l'état des lieux, s'il est rédigé par un huissier.

L'administrateur de biens est spécialisé dans la location et dispose d'un parc locatif important ; il peut être mandaté par un particulier ou par un syndicat de copropriétaires pour gérer en totalité la location. Les locations offertes par ce type d'agence sont généralement bien entretenues. Plus de la moitié des administrateurs de biens sont également agents immobiliers ; dans ce cas, la carte de l'agent immobilier doit porter la mention "gestion immobilière".

Les institutionnels : les banques ou les sociétés d'assurance disposent souvent d'un parc important de logements à louer.

à des particuliers à des prix parfois intéressants comme par exemple le groupe AXA, le groupe BNP-Paribas etc. Pour en savoir plus, il faut téléphoner au siège de ces sociétés. d) Les employeurs : toutes les entreprises privées de plus de dix salariés sont tenues de verser une cotisation à des organismes agréés de construction (le fameux « 1% logement »). En échange, elles disposent d'un droit d'accès privilégié à un parc locatif à des conditions de loyers préférentielles. Les fonctionnaires peuvent demander à leur administration des renseignements sur son parc locatif. 1.2 Entre particuliers Il n'est pas obligatoire de passer par un intermédiaire professionnel et de payer les commissions; des particuliers peuvent se mettre en contact directement. Il existe en France un journal spécialisé quis'appelle "De particulier à particulier". Avoir un contact direct avec le propriétaire facilite la présentation de la candidature, mais cela demande d'être bien au courant des procédures juridiques. En outre, le propriétaire qui traite sans agence aura tendance à se montrer plus exigeant sur le montant du loyer et sur les garanties demandées. 1.3 Où consulter les annonces immobilières? Beaucoup de journaux quotidiens ou hebdomadaires ont une section "Immobilier". Beaucoup d'agences immobilières disposent d'un site Internet sur lequel il est possible de consulter les annonces divisées en deux parties, une pour les ventes, une pour la location. Il peut être utile de consulter également le site de la Fédération nationale de l'immobilier. Tous les lieux de rencontres sont des potentiels endroits d'affichage de petites annonces. 1.4 Ledépôt de garantie;les modalités de paiement du loyer;la durée du contrat;les conditions de résiliation;les obligations du bailleur et du locataire;les éventuelles clauses particulières. 2.2 Les obligations du bailleurLe bailleur a l'obligation de fournir un logement décent, c'est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Il doit également effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état. 2.3 Les obligations du locataireLe locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges locatives à la date convenue. Il doit également prendre soin du logement et le maintenir en bon état. En cas de dégradations, il est responsable des réparations nécessaires. 3. LES PIÈCES À FOURNIR POUR LA CANDIDATURELes pièces à fournir pour constituer un dossier de candidature peuvent varier d'un propriétaire à l'autre, mais généralement, les documents suivants sont demandés :une pièce d'identité (carte d'identité, passeport);les trois derniers bulletins de salaire ou les avis d'imposition;un justificatif de domicile (facture d'électricité, quittance de loyer);un contrat de travail ou une attestation d'emploi;un RIB (relevé d'identité bancaire);une attestation de garantie (si nécessaire). Il est important de fournir des documents complets et à jour pour augmenter ses chances d'obtenir le logement souhaité.

dépôt de garantie (ou caution). Les annexes au contrat : l'état des lieux; l'extrait du règlement de copropriété; le dossier technique; état des risques naturels.

2.2 Les versements au moment de la signature du contrat : les honoraires de l'agent immobilier, honoraire de négociation et de rédaction; le loyer du mois payé d'avance; le dépôt de garantie.

2.3 Le bail, le loyer, les charges: Le bail a une durée de 3 ans, reconductible tacitement, sans augmentation de loyer, sauf s'il est manifestement sous-évalué. Le loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire. Le loyer peut être révisé si le contrat le prévoit. L'augmentation doit être calculée en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Les charges locatives: les frais de service de

l'habitation (l'eau, l'énergie, l'ascenseur...); les dépenses d'entretien et les petites réparations communes d'une copropriété; les taxes locatives (taxe sur le ramassage des ordures, sur le balayage).

2.4 Les obligations du bailleur

Le bailleur doit proposer à la location un logement décent qui assure la protection physique et la santé du locataire. Le locataire peut légitimement demander la mise en conformité du logement si ces conditions ne sont pas respectées. Le logement doit être en bon état d'usage et de réparation. En cas de troubles du voisinage, le propriétaire doit utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles.

2.5 Les obligations du locataire

Le locataire doit payer le loyer et les charges, conformément au contenu du bail. Il doit s'assurer contre les risques locatifs. Il est responsable des dégradations et

des pertes subies pendant la durée du bail. Il doit effectuer les petites réparations. Il doit occuper paisiblement les lieux et respecter le règlement de copropriété. Il est interdit de transformer les lieux sans l'accord écrit du propriétaire. Il est interdit de céder le bail ou de sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire.

2.6 La résiliation du bail

La loi française est plus favorable au locataire qu'au propriétaire.

Résiliation de la part du locataire : le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois. Il doit envoyer à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

Résiliation de la part du propriétaire : le propriétaire ne peut résilier le bail qu'à l'échéance du contrat pour un

motiflégitime et sérieux. Le congé doit être délivré six mois avant le terme du contrat.

Cas particulier : Les meublés: il est possible de louer un appartement ou une maison déjà aménagé, avec les meubles et les équipements ménagers.

Il existe en France une différence de la durée de la location. Quand la location est vide, le bail est de trois ans si le propriétaire est un particulier, six ans si c'est une société. Par contre, si la location est meublée, la durée est obligatoirement d'un an.

Pour un étudiant le contrat est de neuf mois.. Cela permet aux bailleurs de louer pendant l'été.

3.LA COLOCATION

La colocation est une solution qui peut être avantageuse pour étudiants. Il s'agit d'une location en commun, faite par plusieurs personnes. En France ce n'est pas encore une pratique très répandue.

Mais de plus en plus de personnes s'organisent dans ce sens, et pas seulement les étudiants. C'est aussi un moyen de rompre la solitude. La colocation peut se faire avec le consentement du propriétaire. Le contrat est signé par le propriétaire et par chaque colocataire. La colocation peut se faire aussi à l'insu du propriétaire. Dans ce cas, les colocataires paient au locataire le loyer, sans que le propriétaire le sache. Si un colocataire veut partir, il doit en informer le propriétaire.

4. EMMENAGEMENT, CONSEILS PRATIQUES

L'état des lieux : avant de s'installer dans un appartement, il faut dresser un état des lieux. Si la location est meublée, il faut aussi faire un inventaire de tous les meubles. Une assurance habitation : la loi française oblige tous les locataires à avoir une assurance habitation contre les risques sur le logement qui couvre contre les incendies.

Les inondations et les explosions. La taxe d'habitation est payée chaque année par toutes les personnes occupant un logement. Le montant de la taxe varie de logement à logement. Électricité et Gaz : le consommateur reçoit une seule facture (EDF et GDF) tous les deux mois. La collecte des ordures et recyclage : elle est incluse dans la taxe d'habitation.

5. LE LOGEMENT SOCIAL

5.1 Définition des Habitations à Loyer Modéré (HLM)

Le "système HLM" est un système de logement social destiné aux classes populaires. Aujourd'hui, environ 10 millions de français sont logés dans les HLM. Il en existe de deux types : les HLM conventionnés : habitations à loyer modéré construites par des organismes publics ou privés à but non lucratif. Le bailleur signe une convention avec l'État, en contrepartie d'une aide qu'il a obtenue.

les HLM non conventionnés : ces logements HLM sont construits, achetés ou améliorés à l'aide de prêts spéciaux sous réserve que le bailleur (privé) s'engage à respecter les conditions de prix et de plafonds de ressources des occupants. Le mot "HLM" est associé en France à "banlieue" et