Lezioni: Appunti di Teorie e strumenti

Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

Situazione del mercato immobiliare italiano

Oggi il mercato italiano è fermo perché sono diminuite le compravendite. Lo scopo è quello di ottimizzare i costi e di comprendere quali sono i ricavi, con una corretta previsione. Nel momento di crisi in cui ci troviamo, la cosa importante è quella di avere una buona valutazione. Un importante studio di ricerca è NOMISMA, in questo ente ufficiale si trovano i valori pubblicati. La valutazione deve essere il più oggettivo possibile.

Osservatorio immobiliare della città di Torino

OICT è l’osservatorio immobiliare della città di Torino (www.oict.polito.it), c'è anche un questionario che dà tutte le informazioni sull’immobile. Torino è eterogenea, per questo è divisa in 40 microzone (porzioni geografiche) in cui le caratteristiche sono più omogenee. La zona 16 è la zona pedonale che crea molti problemi. L’unione di tutte queste microzone è detto Quadro d’unione. Questo quadro serve per valutare se la nostra valutazione è uniforme alle altre.

Estimo e statistica

L’estimo è una disciplina tecnica autonoma, usata per la stima a fini fiscali di beni. È legata al concetto di produzione, scambio (soprattutto beni privati) e di valore. L’estimo moderno nasce nel 1569. Più il mercato si amplia, più la valutazione dovrebbe essere uniforme. Spesso le valutazioni vengono fatte in base all’esperienza e vengono dette empiriche. Il valore di un bene viene attribuito in maniera monetaria.

Rapporti tra estimo e statistica

Quando faccio una valutazione immobiliare, essa deve avere un carattere, la mia previsione deve essere giusta, quella che vuole il mercato. La statistica studia i fenomeni di cui non conosco l’esito in maniera certa al fine di fare un esito finale. Bisogna trovare un prezzo che venga fuori dalla contrattazione. Il calcolo della probabilità mi fa prevedere un evento non deterministico. Bisogna rimanere intorno al valore di mercato. Fare previsioni quantificando gli scarti e gli errori, trovare valori che siano medi. La statistica descrittiva serve per conoscere i mercati. Ho bisogno di strumenti di sintesi (statistica) che mi fanno avere una conoscenza del mercato. Il metodo scientifico è l’osservazione dei fenomeni economici e il ricorso a statistiche e dati storici per interpretarli.

Beni economici e contesto valutativo

Un bene economico è un bene utile e scarso (non illimitato altrimenti tutti potrebbero averlo, disponibilità limitata, i beni sono limitati rispetto ai desideri. Non esistono beni e servizi sufficienti per soddisfare anche solo una piccola parte del desiderio di consumo di ciascuno).

Si deve definire l’oggetto della stima (bene pubblico, privato, puro, misto, progetto) e il contesto valutativo (privato – contesto conflittuale tra chi vende e compra o contesto non conflittuale es: se fare un investimento economico/ pubblico).

Beni privati e pubblici

• Beni diretti, di utilità semplice o ripetuta.
• Beni strumentali, di utilità semplice o ripetuta.
• Un bene immateriale (es: l’usufrutto ovvero il diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui.)

I beni pubblici sono organizzati da servizi. Importante è rifunzionalizzare il servizio e valorizzarlo, perché quando si valuta un bene pubblico si valuta il suo servizio, il valore sociale ed economico (se vi è un compenso economico o meno es: musei). Es: bar, ristorante, giardino. Offrendo un servizio pubblico, ci dovrebbe essere un rientro monetario o di altro tipo. I costi di gestione pertanto devono essere confrontati con i ricavi. Il bene pubblico è fuori dal concetto di mercato. I beni pubblici sono i prodotti per i quali il costo sostenuto per estendere il servizio a un individuo supplementare è zero ed è impossibile impedire agli individui di farne uso.

Beni pubblico puro e misto

Un bene pubblico puro è un bene non escludibile (cioè non si può escludere nessuno dall’utilizzo) e non divisibile (l’utilizzo da un soggetto non esclude l’utilizzo a un altro soggetto). Es: illuminazione pubblica. Indipendentemente dalla proprietà. Ha utilizzo non rivale e non esclusivo. Es: parco del Valentino.

Un bene pubblico misto ha un utilizzo non rivale ma con limiti all’uso (posso escludere qualcuno). Es: Palazzina di caccia di Stupinigi non è accessibile a tutti in quanto ha dei limiti all’uso quindi solo un tot di persone possono entrare.

Punto di vista giuridico sui beni dello Stato e degli enti pubblici

• Beni demaniali (lido, spiagge).
• Beni patrimoniali.

Valutazione di progetti pubblici e privati

Come si valutano i progetti pubblici e privati? Prima si stima (giudizio di valore) poi si valuta il progetto (si formula il giudizio di convenienza economica). Es: se sono un impresario e voglio costruire un condominio, il mio fine è quello del guadagno, perciò sarà inutile parlare di sostenibilità. Lo scopo è quindi quello di dare una soluzione economica al progetto. Capire quali sono i vantaggi dal punto di vista economico. Situazione diversa si ha quando si fa un progetto pubblico, allora sì che l’impatto ambientale e il benessere collettivo sono i problemi che si affrontano, piuttosto che il ricavo economico.

Giudizio di valore nel contesto privato e pubblico

Nel contesto privato ci sono:

• I fatti conflittuali nel contesto estimativo. Es: nel caso di un’eredità il valore deve essere oggettivo e neutrale oppure quando si sta comprando una casa, gli interessi del compratore e venditore sono diversi.
• I fatti non conflittuali nel contesto economico. Vi è solo una parte coinvolta, come ad esempio le esigenze del committente il quale intende verificare la convenienza economica di un investimento.

Dal contesto si passa al giudizio di valore che non prescinde dal fine:

• Giudizio di tipo estimativo su cui concorrerebbero la maggior parte degli operatori.
• Giudizio economico: il fine è economico.
• Contesto pubblico: rispecchiare i bisogni e le esigenze della società.

Stimare significa prevedere un valore futuro espresso in termini monetari. Valutare economicamente e finanziariamente un progetto: verificare la fattibilità economica e finanziaria. Valorizzare significa creare valore a livello di un bene architettonico o di un sistema di beni o a livello del paesaggio. Es: devo mettere delle funzioni che valorizzino Stupinigi.

Parte di economia

L’economia è lo studio del modo in cui la società con risorse scarse e limitate decide cosa produrre, come e perché. Analizza l’influsso delle istituzioni e della tecnologia di una società sui prezzi e sull’allocazione delle risorse tra usi alternativi. Poi indaga sul comportamento dei mercati finanziari, esamina la distribuzione del reddito e indica il modo in cui si possono aiutare i poveri senza compromettere il sistema economico. Studia il ciclo economico, la politica monetaria, i modelli di scambi e di commercio internazionale tra i Paesi in via di sviluppo e propone metodi per impiegare efficacemente le risorse. L’obiettivo è perseguire obiettivi importanti come la rapida crescita economica, la piena occupazione, la stabilità dei prezzi e l’equa distribuzione del reddito.

Microeconomia e macroeconomia

• Microeconomia: studia il comportamento degli operatori economici individuali (famiglie e imprese) e di particolari mercati e settori. Si occupa di relazioni, individui e il concetto di benessere. È legata al comportamento. Idea di aumento del benessere e comportamento dei singoli individui.
• Macroeconomia: studia il funzionamento dell’economia nel suo complesso. Produzione totale di beni e servizi e alla variazione del livello generale dei prezzi.

Lo scopo della scienza economica è quello di migliorare le condizioni economiche degli individui nella loro vita quotidiana. L’aumento del prodotto interno lordo non è solo una questione di numeri: redditi più elevati permettono una buona alimentazione, case riscaldate e acqua calda, quindi acqua potabile e sicura, vaccini contro le epidemie etc. La società deve trovare il giusto equilibrio tra la dura disciplina del mercato e l’atteggiamento compassionevole espresso attraverso i programmi di assistenza pubblica. Quando menti fredde informano cuori caldi, la scienza economica può svolgere il proprio compito per assicurare la creazione di una società florida e giusta.

Il mercato

Il mercato è un insieme di strutture, fisiche necessariamente, attraverso le quali i venditori e gli acquirenti di un bene si mettono in contatto per scambiare quel bene. Ora il mercato è anche su internet. In un’economia di mercato nessun individuo, organizzazione o Stato è responsabile della soluzione dei problemi economici. Sono invece le migliaia di imprese e consumatori a impegnarsi volontariamente nel commercio con l’intenzione di migliorare le proprie condizioni economiche. Il sistema del mercato è un sistema che ha una sua logica interna; e funziona. Quindi esiste un ordine economico.

Un’economia di mercato è un meccanismo che coordina gli individui e le attività e le imprese tramite un sistema di prezzi e mercati. È un mezzo che mette in comunicazione le conoscenze e le azioni di milioni di individui diversi. In un’economia di mercato nessun individuo è responsabile di produzione, consumo, distribuzione e determinazione dei prezzi. I mercati sono luoghi in cui acquirenti e venditori interagiscono per fissare i prezzi e scambiarsi beni e servizi. Un mercato può essere centralizzato come la Borsa Valori, oppure decentralizzato come quello immobiliare, oppure può essere elettronico come quello su internet. I prezzi coordinano le decisioni dei produttori e dei consumatori. Prezzi più elevati tendono a ridurre gli acquisti dei consumatori e a incoraggiare la produzione, prezzi più bassi incoraggiano il consumo e frenano la produzione: funzionano quasi da equilibratori.

Mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è il mercato dove si scambiano i mobili. Il mercato stesso determina i prezzi dei produttori e venditori. Se invece sono l’unico in Italia allora posso determinarli io. Il mercato è un mercato di libera concorrenza perfetta. Nel mercato ci sono una moltitudine di compratori e venditori. Se un venditore propone il suo bene a singoli soggetti allora esce dal mercato, perché trovano un accordo fuori.

• Libertà di ingresso/uscita dal mercato di ogni operatore.
• Uniformità del prodotto.
• Simmetria di informazione (es: se un mandarino è marcio lo vedono tutti).

Equilibrio di mercato

Ogni società umana deve saper stabilire cosa, come e per chi produrre, perché ogni sistema economico dispone di risorse limitate. Il mercato è in equilibrio quando soddisfa i desideri di chi compra e di chi vende. Il mercato definisce:

• Cosa produrre: dipende dai profitti e da come viene consumato (perché i mandarini se nessuno li vuole si smette di produrli), stabilire quale quantità di ciascun bene o servizio produrre e quando produrla.
• Come produrre: permette di gestire il costo della produzione, quindi avere guadagni maggiori. Se riesco ad avere un costo maggiore con lo stesso prodotto guadagno di più. La società deve stabilire a chi spetta il compito di produrre, con quali risorse effettuare la produzione e quali tecniche produttive usare.
• Per chi: dipende da domanda e offerta. Chi sono i possibili utenti di questo servizio. Se il bene è bello ma non ci sono utenti allora è inutile. Chi gode i frutti dell’attività.

Ogni società deve effettuare delle scelte relative agli input e output del sistema economico. Gli input sono i beni e servizi usati dalle imprese nei loro processi produttivi. Un sistema economico impiega la tecnologia esistente per combinare gli input al fine di produrre gli output. Quest’ultimi sono invece diversi beni o servizi utili risultanti dai processi produttivi. Es: l’acqua, la farina, il forno, il lavoro sono gli input, mentre la pizza finale è l’output.

L’equilibrio di mercato è il punto in cui la quantità offerta dai venditori è uguale alla quantità richiesta dai compratori. Un prezzo troppo elevato creerebbe una sovrabbondanza di beni, mentre uno troppo basso causerebbe una scarsità di beni. Il sistema di mercato si serve dei profitti e delle perdite per indurre le imprese a produrre i beni desiderati in modo efficiente.

Specializzazione e divisione del lavoro

Le economie avanzate attuano la specializzazione e la divisione del lavoro per aumentare la produttività delle risorse disponibili. Gli individui e le Nazioni scambiano volontariamente i beni in cui sono specializzati per ottenere i prodotti di altri. In questo modo essi ampliano la gamma e la quantità dei consumi e migliorano le condizioni di vita di ognuno. La moneta è un mezzo di scambio. Un’adeguata gestione dell’offerta di moneta è uno dei principali problemi di politica macroeconomica del governo in tutti i Paesi.

Frontiera delle possibilità produttive (FPP)

La frontiera delle possibilità produttive (FPP) indica le quantità massime di produzione ottenibili da un sistema economico, data la conoscenza tecnologica e le quantità di input di cui dispone. Essa rappresenta il menù di scelte a disposizione della società. Più la società decide di consumare oggi, minore sarà la produzione di beni capitali per aumentare la produzione di beni di consumo in futuro. L’aumento degli input di capitale e lavoro e il miglioramento della tecnologia determinano uno spostamento della frontiera delle possibilità produttive. Al crescere dell’economia quindi uno Stato può ottenere maggiori quantità di tutti i beni.

I paesi poveri impiegano la maggior parte delle loro risorse per la produzione dei generi alimentari, mentre nei paesi ricchi l’aumentare del potenziale produttivo determina maggiore disponibilità dei beni di lusso. Sacrificando il consumo presente e producendo maggiori quantità di capitale, l’economia di uno Stato può crescere più rapidamente, rendendo possibile la produzione di quantità maggiori di entrambi i beni in futuro. Gran parte dell’attività economica consiste nel sacrificare il consumo presente per incrementare il capitale. Ogni volta che si effettuano degli investimenti (costruzione di nuove fabbriche o strade, anni di studio aggiuntivi o aumento delle conoscenze tecniche) si accresce la produttività futura del sistema economico e di conseguenza anche il consumo futuro.

Caratteristiche di un’economia moderna

Per raggiungere un elevato grado di produttività, un’economia moderna deve avere determinate caratteristiche. La divisione del lavoro e i beni capitali specializzati consentono agli individui di diventare altamente specializzati in determinati settori. Ma i soggetti specializzati riescono a sopravvivere solo perché gli scambi basati sulla moneta consentono a individui e Paesi diversi di vendere e comprare agevolmente i propri beni nella vita quotidiana. La specializzazione crea enormi efficienze; l’aumento della produzione rende possibili gli scambi; la moneta consente di effettuare gli scambi con rapidità ed efficienza. È fondamentale un sistema finanziario sofisticato che trasformi i risparmi di alcuni individui nel capitale di altri individui.

La mano invisibile di Adam Smith

Anche se ognuno si comporta massimizzando il suo profitto, quindi pensa al suo benessere personale, visto che lo facciamo tutti, esiste una mano che fa sì che ogni individuo massimizzi il suo benessere e che ci sia un benessere complessivo. Smith sosteneva che nel migliore dei mondi possibili l’interferenza dello Stato nel mercato concorrenziale sarebbe stato quasi sicuramente dannosa. Smith scoprì un’importante proprietà di un’economia di mercato concorrenziale. In una situazione di concorrenza perfetta e in assenza di fallimenti del mercato, i mercati produrranno, con le risorse a loro disposizione, la massima quantità di beni e servizi utili. Ma quando prevalgono monopoli, esternalità o altre forme di fallimento del mercato, le notevoli caratteristiche di efficienza della mano invisibile possono venir meno.

Costi opportunità

Poiché le risorse sono scarse dobbiamo sempre stabilire come spendere il tempo o i redditi limitati di cui disponiamo. Quando decidiamo se studiare economia o comprare un'auto o andare all’università, bisogna sempre considerare quanto ci costerà la decisione in termini di opportunità a cui abbiamo rinunciato. Il costo della migliore alternativa alla quale abbiamo rinunciato è il costo di opportunità insito nella decisione. In un mondo in cui domina la scarsità, la scelta di un bene implica la rinuncia di un altro.

Efficienza del mercato

Un sistema economico deve utilizzare al meglio le proprie risorse limitate e questo porta al concetto di efficienza. Un mercato è efficiente se non si può aumentare il benessere di qualcuno senza diminuire il benessere di qualcun altro. Bisogna quindi trovare una situazione di equilibrio. È possibile avere una situazione di equilibrio dove se il mio benessere aumenta, contemporaneamente il benessere di qualcun altro diminuisce. Non si può più avere l’aumento del benessere collettivo, se il mercato è efficiente.

Efficienza si ha quando le risorse dell’economia vengono utilizzate al meglio per soddisfare i bisogni e i desideri degli individui. L’efficienza produttiva si ha quando la società non può aumentare output di un bene senza ridurre quello di un altro. Tutti sanno che alcune risorse della società sono inutilizzate: lavoratori disoccupati, fabbriche inattive, terreni incolti. Se sono presenti risorse inutilizzate il sistema economico non si trova sulla FPP, ma in un punto al suo interno.

Il mercato però può fallire, perché non sempre è efficiente. La concorrenza imperfetta si verifica quando un acquirente o venditore può influire sul prezzo di un bene. Se per esempio una società telefonica è abbastanza potente da influenzare il prezzo del servizio telefonico e del lavoro, allora nel mercato sono subentrati elementi di concorrenza imperfetta. Questa fa sì che i prezzi superino i costi e che gli acquisti dei consumatori scendano al di sotto dei livelli di efficienza.