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La domanda di immobili e la determinazione del prezzo di equilibrio

La domanda di immobili dipende negativamente dal prezzo relativo degli immobili P/P e dal tasso di interesse reale, e positivamente da reddito, ricchezza e fattori demografici.

Implicazioni:

  • Il prezzo di equilibrio P/P è determinato dall'interazione tra domanda e offerta.
  • L'investimento in immobili (la costruzione di nuovi immobili) dipende in modo diretto dal prezzo relativo P/P (q-Tobin).

LA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI EQUILIBRIO

Nel grafico a sinistra rappresentiamo l'equilibrio del mercato dell'abitazione. Tracciamo la curva di domanda di abitazioni, con pendenza negativa, nello spazio quantità di abitazioni e prezzo reale/relativo degli immobili.

La posizione è determinata da altri fattori: livello della ricchezza (+), livello della popolazione (+), tasso d'interesse reale (-).

L'offerta d'immobili è data in un dato istante temporale Kh.

Nel confronto domanda-offerta siamo in grado di determinare il

Nel grafico a destra rappresentiamo l’investimento residenziale in funzione del prezzo reale/relativo degli immobili. Più è elevato il prezzo e maggiore sarà la convenienza per le imprese dicostrizione a costruire nuove abitazioni.

Osserviamo come l’offerta di immobili tenderà a varia nel tempo in ragione dell’investimentoresidenziale, tenderà a variare in ragione della variazione del prezzo relativo degli immobilimedesimi. Al crescere del prezzo aumenterà anche la disponibilità di immobili, ma questo nelcorso del tempo, perché in ogni istante temporale l’offerta risulta essere data.

Un aumento della domanda di immobili può essere associatoo a un aumento del reddito o della ricchezza o dellapopolazione o una diminuzione del tasso d’interesse reale.

Data l’offerta fissa di abitazioni l’incremento della domanda sitraduce in un aumento del prezzo e quindi un prezzo d’equilibrio.

L'aumento del prezzo di equilibrio si tradurrebbe in un aumento dell'investimento residenziale e quindi un aumento successivo dell'offerta di immobili.

Lezione 7-B LA STAGNAZIONE SECOLARE= fase di depressione di durata indefinita

  • L'ipotesi della stagnazione secolare è stata inizialmente avanzata da Hansen (1939), per descrivere un contesto macroeconomico caratterizzato da contrazioni protratte nel tempo, espansioni brevi e/o deboli che si spengono prima di giungere a regime, depressioni economiche che si autoalimentano (trappola della deflazione).
  • L'origine della stagnazione secolare risiederebbe in fattori che avrebbero determinato una riduzione della domanda di investimenti negli anni 1930, tra cui una crescita lenta della popolazione, l'esaurimento della frontiera tecnologica (lo sfruttamento completo delle possibilità tecnologiche) e una riduzione del tasso di progresso tecnico.
  • Molte economie avanzate hanno sperimentato una
del prodotto pro-capite lenta negli ultimi decenni, in concomitanza di una della produttività dei fattori e degli investimenti private e pubblici, tendenze ulteriormente amplificate dopo la e del debito pubblico in Europa. Rappresentiamo nel grafico la curva , la curva che descrive il livello di produzione fisso e la retta che evidenzia un tasso d'interesse reale nullo. La stagnazione secolare sarebbe determinata da una riduzione congiunta del tasso di investimento e un aumento della propensione al risparmio, questo determina uno spostamento in basso a sinistra della curva in . Questo mette in evidenzia il prevalere di un contesto di sottooccupazione, con possibile trappola di liquidità, osserviamo come il raggiungimento di un equilibrio di pieno impiego risulta essere incompatibile con un tasso d'interesse reale positivo come in precedenza osservato. Osserviamo quindi una riduzione persistente.degli investimenti e quindi se andassi a misurare la relazione tra investimenti e risparmi osserveremo un eccesso di risparmi rispetto agli investimenti privati. I fattori che possono spiegare l'incremento della propensione al risparmio in concomitanza ad una riduzione della propensione all'investimento sono:
  • L'incremento della diseguaglianza della distribuzione del reddito, che ha portato ad una redistribuzione del reddito a favore degli individui con una più elevata propensione al risparmio (e quindi minore propensione al consumo).
  • L'incremento della quota di reddito d'impresa (profitti e utili non distribuiti).
  • La riduzione del saggio di crescita della popolazione, che implica una minor domanda di investimenti per equipaggiare il lavoro con la medesima dotazione di capitale e per costruire nuove case per alloggiare nuove famiglie.
  • L'aumento dell'aspettativa di vita che implica un aumento del risparmio per

L'età di pensionamento.

  • Dematerializzazione della produzione economica (= aumenta l'acquisto di beni immateriali come i servizi) con la concentrazione crescente del valore in forme sempre meno tangibili, che è stimolato dal declino del costo degli investimenti nelle tecnologie dell'informazione.
  • Aumento dei flussi di capitale dai paesi emergenti, che controllano i tassi di cambio (export-led growth = i paesi tendono a crescere in virtù dell'acquisizione di quote di mercato estero, tendono a poggiare il proprio modello di sviluppo sulle esportazioni) o soffrono di fughe di capitali.
  • L'aumento dei costi dell'intermediazione finanziaria a seguito della crisi. Lo spread tra il tasso a cui le banche concedono prestiti e il tasso a cui si indebitano è aumentato, per via di una maggiore regolamentazione della loro attività volta a garantirne una maggiore resilienza. Questo ha comportato un minor livello di credito.

ed investimento indipendentemente dal valore del tasso di policy della banca centrale.

  • La riduzione del tasso di inflazione, che ha comportato un aumento reale del costo dell'indebitamento e ha quindi determinato una riduzione dell'investimento. Se il tasso d'inflazione diminuisce aumenta il tasso d'interesse nominale e quindi aumenta l'onere dell'indebitamento quindi diminuisce l'investimento.
  • Una contrazione esogena del prodotto potenziale può essere anche un'ulteriore spiegazione del declino del tasso di interesse reale. Questa contrazione del prodotto può essere spiegata da un rallentamento tecnologico o da una riduzione della dotazione di fattori (es. riduzione dello stock di capitale a seguito di un minor investimento)
  • Nel complesso, variazioni congiunte della propensione a risparmiare e ad investire hanno determinato una contrazione del livello della domanda aggregata in corrispondenza di ogni valore del

tasso di interesse.

  • La riduzione del tasso di interesse reale ha solo in parte compensato tale contrazione. Come conseguenza, ha prevalso la "stagnazione secolare", un regime di crescita lenta e debole, bassi tassi di inflazione (domanda debole), ma crescente inflazione relativamente ai prezzi delle attività finanziarie, per via della riduzione del tasso reale (tasso di sconto).

IMPLICAZIONI DI POLICY

  • In trappola della liquidità la banca centrale non può ridurre il tasso di interesse reale riducendo il tasso di interesse nominale, a meno di violare lo ZLB.
  • In tale situazione la banca centrale può ancora ridurre il tasso di interesse reale tramite la politica dell'alleggerimento quantitativo.
  • Tuttavia, il margine di manovra può diventare sempre più esiguo via via che il tasso di interesse reale si riduce progressivamente, ovvero l'impulso espansivo derivante dalla riduzione del tasso di interesse reale.
diminuisce e similmente la capacità di agire in modo contro-ciclico durante una recessione e di utilizzare la "forward guidance".
  • Rimane quindi un ruolo chiave per la politica fiscale per assicurare la stabilità macroeconomica e finanziaria.
  • L'indipendenza della banca centrale si giustifica sulla base del problema di inconsistenza temporale, che sorge dal fatto che l'inflazione inattesa (espansione della DAD) determina un'espansione dell'output, mentre l'inflazione attesa (contrazione OAD) una contrazione del prodotto.
  • I policy maker sono quindi soggetti alla tentazione di implementare politiche inflazionistiche e trarne benefici nel breve termine.
  • La soluzione è rendere credibile che l'inflazione sarà controllata da policy maker che sono molto attenti ai costi di lungo termine dell'inflazione, piuttosto che interessati ai benefici di breve termine.
  • In presenza di un bias

inflazionistico come negli anni 1970s, questo spiega quindi la separazione el'indipendenza della banca centrale dall'attività di governo.

  • Ma ben diverso è il contesto attuale, ove il bias è deflazionistico.
  • Questo non significa riportare la politica monetaria alle dipendenze del governo, ma una maggior concertazione tra politica fiscale e politica monetaria. L'esperienza della crisipandemica offre spunti in tal senso per quanto riguarda l'Europa, ove la separazione è ben più netta rispetto agli USA, sebbene meno netta dall'attuazione dei primi interventi di Q.E.

Quale policy da perseguirsi in un contesto di stagnazione secolare:

  1. Targeting su un livello di tasso di crescita del PIL nominale sufficientemente elevato (ben al di sopra del 3%).
  2. Riconoscimento che tale obiettivo deve essere raggiunto tramite politiche di stabilizzazione (e non solo politiche strutturali).
  3. Che esistono importanti

opportunità di arbitraggio quando un governo può finanziare investimenti pubblici con rendimento di lungo termine positivo, indebitandosi a un tasso di interesse reale nullo o negativo. I proventi dell'investimento pubblico possono essere impiegati per ripagare il maggiore debito, che potrebbe comunque non pesare in termini di PIL se l'investimento è di natura produttiva e ne aumenta il suo livello proporzionalmente al maggior debito, o per finanziare nuovo investimento o per trasferimenti utili a stimolare la spesa delle famiglie.

  • Tutto ciò concorrerebbe a far crescere nel tempo il tasso di interesse reale.
  • La soluzione al problema di una domanda aggregata depressa (di una IS troppo a sinistra) può essere risoluta tramite l'emissione di debito pubblico con lunghissima scadenza per supportare l'investimento pubblico in R&D, infrastrutture e transizione ecologica.
  • Le politiche economiche di contrasto sono infatti

Le politiche di stimolo della domanda aggregata sono strategie messe in atto dai governi al fine di aumentare la spesa e il consumo delle famiglie, degli investimenti delle imprese e delle esportazioni nette, al fine di stimolare la crescita economica.

Dettagli
Publisher
A.A. 2020-2021
95 pagine
SSD Scienze economiche e statistiche SECS-P/02 Politica economica

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher scast_00 di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Politiche economiche e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Università degli Studi di Milano - Bicocca o del prof Morana Claudio.