Diritto civile - locazione

Diritto civile II - La locazione

Fonti della disciplina della locazione immobiliare

Il primo grande tema è: fonti che concorrono in modo più tecnico a formare la disciplina della locazione immobiliare.

C.c. → la locazione è uno dei contratti tipici cui il c.c. dedica un bel numero di artt. 1571-1654. Il c.c disciplina la locazione quindi oltre alle norme sulla locazione, a questa si applicano tutte le norme sul contratto in generale.

Il nostro ordinamento detta alcune regole dedicate alla figura di quelli che si chiamano i diritti personali di godimento → fenomeno dove in forza di un contratto un soggetto acquista un diritto di credito (diritto personale) al godimento di un bene; es. il comodotario è titolare di un diritto personale di godimento (art. 1803 e ss.); es. la locazione – art. 1571 – obbligazione di far godere.

Nell'ambito delle figure tipiche l'esempio è il conferimento (in piena proprietà o in mero godimento → raro) in società del godimento di un bene; art. 2254. Rispetto delle cose collettive in godimento resta a carico di chi le ha conferite. Un'ipotesi atipica di diritto personale di godimento è la servitù irregolare (regolari = prediali = caratterizzate dal vantaggio deve essere oggettivo a favore di un fondo) → ci si riferisce a quei diritti che hanno un contenuto assimilabile a quello di una servitù ma che sono non già a vantaggio di un fondo, ma a vantaggio di un soggetto.

A questa categoria – diritti personali di godimento – corrisponde una serie di regole dedicate a questi diritti. Queste norme si applicano anche alla locazione e concorrono a costituire lo statuto del regime del conduttore.

Esempi di applicazione delle norme

• Sul venditore gravano alcune obbligazioni o meglio dette garanzie (per vizi della cosa, evizione → il debitore deve garantire che il bene è suo nell'interezza). Se andiamo a rivedere le norme sulla garanzia per evizione scopriamo che il venditore deve sì garantire la proprietà piena ed integrale del bene, ma deve anche garantire che la cosa non sia gravata da oneri e diritti di godimento di terzi → in particolare deve garantire che sulla cosa non gravino né diritti reali né diritti personali che diminuiscano il libero godimento della cosa → il bene non dev'essere locato a terzi. Questo art. 1489 vale quindi anche per la locazione.
• Rapporti patrimoniali fra coniugi → il riconoscimento del figlio naturale non genera rapporti di parentela, ma solo rapporti genitore-figlio; succederà ai nonni solo grazie alla rappresentazione (linea verticale) e rispetto ai parenti collaterali (cugini) il figlio naturale non succede. Il regime patrimoniale legale è la comunione legale → questo comporta la comunione degli acquisti, anche individuali. Come si amministrano i beni in comunione? Ordinaria esercitata anche disgiuntamente, straordinaria congiuntamente. Riforma legislativa del '75 → bisogna evitare che uno dei coniugi incida con atti dispositivi o non sulla casa adibita a residenza coniugale → il legislatore non ha dettato uno statuto per la casa familiare, ma ha regolato la casa familiare nell'ambito delle norme sull'amministrazione dei beni nella comunione legale, pensando che la maggioranza degli italiani avrebbe scelto la comunione legale (2 errori). Nella norma sull'amministrazione ha previsto che la regola sugli atti di amministrazione straordinaria si applichi anche agli atti con i quali si concedono/acquistano diritti personali di godimento (art. 180.2) → tutte le locazioni stipulate dai coniugi in comunione legale richiedono il consenso di entrambi, anche se si tratta di locazioni transitorie e qualunque ne sia l'oggetto. La riforma è fatta male perché non ha senso dire che occorre il consenso di entrambi i coniugi per atti in cui è sufficiente il consenso disgiunto → è quindi necessario il consenso di entrambi soltanto quando vengono CONCESSI diritti personali di godimento, non quando vengono ACQUISTATI.
• Regola sul conflitto fra acquirenti dello stesso diritto da un unico dante causa → il nostro ordinamento si preoccupa molto spesso di risolvere il problema che si pone quando lo stesso diritto viene trasferito a due soggetti (conflitto fra due titolari apparenti di due diritti coincidenti; es. vendere due volte la stessa casa). Il legislatore detta regole diverse a seconda del diritto oggetto del trasferimento. L'ipotesi più semplice è quella del trasferimento di beni mobili → il conflitto tra due acquirenti è risolto con il possesso + buona fede (art. 1155). Più articolato è il tema della cessione del credito → da quale momento il debitore ceduto deve pagare al cessionario anziché pagare al cedente? Da quando è modificata/accettata la cessione. Il conflitto tra due cessionari si risolve... (art. 1265).
• Trascrizione art. 2644 → come si risolve il conflitto tra più acquirenti del medesimo diritto personale di godimento? es. dare in locazione un alloggio a due persone diverse. La soluzione è dettata in maniera inequivoca dal codice: prevale chi per primo ha conseguito la detenzione del bene (art. 1380). Se non c'è godimento prevale chi per primo ha stipulato il contratto di locazione.

In materia ancora di fonti aventi natura legislativa, alla locazione si può applicare, ove ne sussistano i presupposti, il codice del consumo, che non parla espressamente di locazione, ma contiene una parte dedicata ai contratti del consumatore e fra i contratti del consumatore ci può stare la locazione (sono individuati in ragione delle parti (professionista-consumatore), non in relazione all'oggetto).

Legislazione speciale in materia di locazioni immobiliari

Molto più articolato è il tema delle leggi collegate. In sostanza la legislazione speciale in materia di locazioni immobiliari nasce nel 1978, con la legge del 7.07 n.392 “disciplina della locazione di immobili urbani”. Questa legge voleva essere una legge che rifondava il sistema della locazione ad uso abitativo. La organicità di questa legge si ricava già dai suoi contenuti: vi era un prima parte (artt. 1-26) dedicata alla locazione ad uso abitativo, vi era una seconda parte (artt. 27-42) dedicata alla locazione ad uso non abitativo, vi erano poi alcune norme (artt. 43-57) dedicate a regole processuali. Accanto all'idea della rifondazione del sistema delle locazioni creando i due sottotipi, c'era l'idea della creazione di regimi molto diversi in relazione a ogni sottotipo di locazione, attraverso principi fondati.

Nell'ambito di locazioni ad uso abitativo l'idea è che il conduttore è debole, povero, bisognoso di protezione e questo bisogno di protezione deve essere assorbito dal legislatore e deve essere soddisfatto dal legislatore; come si pensa di soddisfarlo? Introducendo un regime fortemente vincolistico → dove l'autonomia privata viene rullata, compressa entro limiti molto stretti.

Disciplina della locazione ad uso abitativo

• In un canone massimo fissato per legge (max 85% valore immobile).
• Durata minima legale.
• Disciplina in materia di prestazioni accessorie (certe cose non sono a carico dell'inquilino).
• Profili minori (es. chi paga l'imposta di registro, deposito cauzionale).

Nelle locazioni non abitative la disciplina è diversa sia perché hanno oggetto diverso, sia perché il legislatore realizza che il conduttore è di solito un imprenditore (grande o piccolo che sia, o comunque un professionista, cioè lavoratore autonomo) → meno bisognoso di protezione. La disciplina in materia di locazione ad uso non abitativo è diversa sia quanto all'oggetto che quanto ai principi; l'idea è proteggere il conduttore, ma non troppo perché non si può incidere sulle regole di economia di mercato.

Regime della locazione ad uso non abitativo

• Per una durata minima (minimo 6 anni).
• Regole su vicende eventuali, pensando sempre di proteggere il conduttore, ma in ipotesi particolari; es. il conduttore gode di una prelazione se il locatore trasferisce il bene locato (es. negozio).

Tutto questo dura fino al 1992, quando il legislatore si accorge che il mercato delle locazioni abitative è diventato singolare, squilibrato: noi abbiamo una certa diffusione delle locazioni ad equo canone, abbiamo un fenomeno di diffusione molto estesa di locazioni in nero, abbiamo il fenomeno degli immobili vuoti (piuttosto che affittare a canoni bassissimi).

Che cosa fa il legislatore? Per trovare una soluzione immagina che sia possibile superare la legislazione vincolistica, nelle abitative, stipulando i cosiddetti patti in deroga, a condizione che le parti – locatore e conduttore –, nel momento di conclusione del contratto, siano assistite dalle associazioni di categoria (= si può derogare se il conduttore è protetto da eventuali abusi).

Negli anni successivi il legislatore realizza che i patti di deroga sono tanti e che il mercato ha bisogno di una certa autonomia, ma realizza anche che l'intervento di queste associazioni sindacali non è rilevante, anzi spesso significa pagare un ulteriore canone annuale per partecipare all'associazione “protettrice”. Nel 1998 – morale – il legislatore allinea l'ordinamento e abroga quasi tutte le norme dedicate alle locazioni ad uso abitativo, tutte le norme sul canone, elimina il canone calmierato più qualche altra cosetta, abroga la legge sugli accordi di deroga (a casa le associazioni sindacali), viene invece, con la legge 431 del '98 dettata una disciplina nuova e dedicata solo e soltanto alle locazioni ad uso abitativo.

Rispetto all'impianto originale la disciplina è riformulata secondo altri principi, mentre non viene toccata la parte della legge 392 che ha per oggetto le locazioni ad uso non abitativo. In sostanza, in una primissima approssimazione, si può dire che oggi la locazione abitativa è regolata dalla 431 del '98 mentre quella non abitativa è regolata dalla legge del '78 **.

Osservazioni sulle leggi del '98 e del '78

• La legge del '98 ha fatto un'operazione chirurgica: ha abrogato la maggioranza delle norme sulla loc ad uso abitativo (art. 1, 3, 12-26 della 392 → sono rimaste vigenti gli artt. 2, 4-11) → la disciplina sulle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla 431 + le norme non abrogate della legge 392 → riformulando l'approssimazione appena fatta **.
• Si son abrogate molte, ma non tutte le norme della legge del '78 sulle locazioni abitative; sono rimasti l'articolo 2 e 4-11.
• La 392 non ha dettato due discipline – abitative e non – compiute, complete ed autonome, ma la 392 ha dettato alcune regole generali che si applicano ad entrambi i tipi (=disciplina comune per abitative e non) e le ha messe tutte nelle norme ad uso abitativo (quando poteva fare una rubrica “norme generali”). Esistono dunque norme contenute nell'art. 41.1, il quale dice che ai contratti previsti dall'art. 27 (non abitativo) si applicano gli artt. 7-11 della 392. Esistono le locazioni commerciali (art. 27), ma anche quelle con finalità culturali, che stanno nel limbo → regolate dall'art. 42 della legge 392: a queste locazioni si applica l'art. 41 e quindi doppio salto → alle locazioni non commerciali né abitative in forza del doppio rinvio si applicano gli artt. 7-11.

Abbiamo un gruppo di norme COMUNI (per abitative e non → attraverso il doppio richiamo artt. 41 e 42) → da 7 a 11 della legge del '78.

Uso diverso da quello pattuito

Un'altra norma: art. 80 della 392/78 → si occupa dell'uso diverso da quello pattuito → ipotesi in cui un conduttore prende in locazione un immobile, questo immobile ha una certa destinazione (es. non abitativa) e il conduttore vi cambia destinazione e lo utilizza a fini abitativi.

Il legislatore si è posto il problema di che cosa succede se il cambiamento di uso è tanto rilevante da non rappresentare solo uno scostamento fra ciò che è voluto e ciò che avviene, ma da cambiare radicalmente le caratteristiche della locazione.

Il legislatore muove da due considerazioni: da un lato il legislatore muove dal rilievo che il conduttore deve – art. 1587 – servirsi della – cosa locata per l'uso determinato dal contratto inoltre ci può essere un uso concreto che non soltanto rappresenta scostamento rispetto – all'uso convenuto, ma lo scostamento è tale da cambiare radicalmente la destinazione dell'immobile → il legislatore riconosce che si tratta di un inadempimento grave e quindi dà atto che il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, ma con questo art. 80.1 (vedi sopra) il legislatore fissa un termine entro il quale il locatore può esercitare il diritto di chiedere la risoluzione, sempre muovendo dall'idea che va tutelata la continuità del rapporto contrattuale (viene individuato a carico del locatore un termine breve – di decadenza – entro il quale chiedere la risoluzione → 3 mesi; fino all'88 c'era un ulteriore termine fisso → decorso un anno dal mutamento della destinazione). Decorso il termine di decadenza, al contratto di locazione si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo; se la destinazione è parziale si applica il regime corrispondente all'uso prevalente.

Disciplina comune e singolarità della derogabilità

Riassumendo: la legislazione di cui le due leggi collegate, apparentemente dedicata a disciplinare abitative e non, in realtà comprende un gruppo di norme aventi natura comune (7-11 + 80 della 392/78). Questa disciplina è tuttavia singolare, seppure comune, perché è uguale quanto a contenuti per i due sottotipi, ma le norme dedicate alla locazione ad uso non abitativo sono sicuramente inderogabili in danno del conduttore; altrettanto non può dirsi in modo netto per le stesse norme applicate alla locazione ad uso abitativo.

L'art. 79 della 392/78 prevede che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare danni al conduttore o ad attribuire al locatore un canone maggiore da quello previsto o ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni precedenti → nullità di protezione a favore del conduttore. Questa norma si applicava a tutte le norme della 392, quindi nel '78 sia alle locazioni ad uso A sia a quelle a uso NA. Questa norma oggi si applica alle locazioni ad uso NA, regolate ancor'oggi soltanto dalle 392 del '78 (compresi 7-11).

Nel '98 il legislatore ha pensato di dire che le locazioni ad uso A sono regolate dalla nuova legge e l'art. 79 non ha nulla a che spartire con la nuova legge; l'art. 79 non si applica alle locazioni ad uso A, dimenticandosi degli artt. 7-11 → 7-11 dovrebbero essere derogabili in materia di locazione ad uso A.

Considerazioni conclusive

1. Perché certamente fra le norme 7-11 ce n'è una in particolare – l'art.7 “è nulla la clausola che prevede ...” – che è specificatamente indicata come norma inderogabile di per sé → gli artt. 7-11 sono sempre inderogabili se vanno a svantaggio del conduttore nelle non abitative, sembrerebbero invece derogabili nelle locazioni abitative, ma è chiaramente escluso l'art. 7.
2. Il legislatore del '98, quando ha abrogato il 79, con l'art. 13 ha introdotto ulteriori nullità di protezione con un metodo analitico; al comma 4 troviamo quelle che vietano pattuizioni che attribuiscono al locatore un canone superiore a quello massimo determinato per il canale agevolato. Se vediamo gli artt. 7-11, messo da parte il 7, scopriamo che questi artt regolano faccende che hanno a che fare con il canone → questi artt. 8-11 diventano inderogabili nelle locazioni ad uso abitativo del canone agevolato.

In concreto: abbiamo una disciplina comune 7-11 + art. 80 della 392 con la singolarità della derogabilità/inderogabilità. Poi abbiamo per le locazioni NA → si applica la legge 392/78 (artt. 27-42), per le abitative si applica le legge del 431/98 + gli artt rimanenti della 392 (artt. 2 sublocazione, 4 recesso conduttore, 5 inadempimento del conduttore, 6 successione per morte al conduttore o nella crisi coniugale).

Rapporto fra discipline aventi la medesima forza di legge

Considerazioni:

• Va rilevato un dato → la disciplina del cc è di principio una disciplina che si applica a tutte le locazioni (=orizzontale); invece le discipline delle leggi collegate sono per definizione discipline che hanno un ambito di applicazione limitato, nascono per soddisfare determinate esigenze, per coltivare determinate finalità, postulano specifici presupposti. Questa prima considerazione significa che vi sono aree, fattispecie, di non sovrapposizione fra norma generale e norma speciale.
• In termini generali bisogna dire che vi è una quantomeno parziale coesistenza tra le fonti: vi sono locazioni regolate certamente dal cc e spesso da leggi speciali → le norme dettate dal cc si applicano anche alle locazioni soggette a norme speciali in relazione alle fattispecie non regolate da norme speciali (e sono tante le regole estranee alle leggi speciali → tipo non si occupano di manutenzione, miglioramenti/addizioni sulla cosa locata, non si occupano di che cosa succede se il bene locato viene venduto a terzi = tutti questi temi hanno risposta nel cc).
• Un po' più complesso è il tema quando abbiamo regole dettate dal cc e dalle leggi speciali, chiamate a regolare la stessa fattispecie concreta → in queste ipotesi un determinato evento viene regolato in modo espresso sia dalla legge collegata sia dal cc, con due regole non coincidenti. Qui si pone il problema di qual è la soluzione al concorso di norme che regolano in modo divergente la stessa fattispecie.

Soluzione: prevalenza della legge speciale sulla norma del cc. Questa soluzione deriva dall'applicazione del principio di specialità o anche criterio cronologico.