Diritto civile - locazione

LA FORMA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

regole generali del cc sono due:

anche in materia di contratto di locazione vige il principio di libertà delle forme

– art. 1350, forma dei contratto ad oggetto beni immobili → forma scritta per locazione

– immobiliare di durata superiore ai 9 anni.

Un unico problema si pone con riguardo al destino di una locazione ultranovennale conclusa

oralmente: che vizio ha? Le soluzioni sono due:

1. si è violata una regola sulla forma, posta dall'art. 1350 e questo comporta la nullità del

contratto;

2. art. 1573 → art. sulla durata della locazione → la locazione non può superare i 30 anni, ma

se stipulata per un periodo più lungo la durata si riduce al trentennio. In realtà questo

argomento non è un argomento corretto: la norma imperativa non ha automaticamente

funzione integrativa, ma in termini più corretti si possono fare due osservazioni:

1. osservazione formale muove dal rilievo che l'equilibrio di forma è pur sempre un

requisito che deroga all'autonomia privata e quindi non può essere impiegato al di

fuori dei limiti che gli sono propri;

2. osservazione sostanziale → una locazione particolarmente lunga dipende da delle

ragioni di sostanza: investire sul bene locato (es. bene in cattive condizioni da

sistemare).

La risposta è che il mancato rispetto dell'art. 1350.8 implica nullità della locazione.

L'unica cosa vera è che qui si può rilevare con un piccolo sforzo che in questo caso la nullità tocca

la parte del contratto di locazione che si estende aldilà del novennio; si può forse fare applicazione

della disciplina dettata dal codice in materia di nullità parziale (di singole clausole, non dell'intero).

Non c'è spazio per una conversione perchè il contratto nullo convertibile sarà regolato da altre

norme, mentre qui resta locazione che sia infra- o ultranovennale.

Parlando di nullità parziale sappiamo che le singole clausole comportano nullità intera solo se le

parti non avrebbero concluso il contratto senza la parte nulla.

→ nullità parziale quindi un contratto dura meno di 9 anni a meno che una delle parti non dimostri

che l'avrebbe concluso per un tempo inferiore a quello contratto.

Un po' più articolato è il tema della legislazione speciale (leggi complementari).

L 392 locazioni ad uso NA → la legge non prevede nulla per cui rimane fermo il principio che la

locazione è a forma libera. Unica osservazione: la durata è minima di 6 anni, è destinata al

raddoppio (+6) perchè il legislatore ammette disdetta solo in casi specifici previsti all'art. 28.

locazioni ad uso A → della forma si occupa l'art. 1.4 della L 431/98: a decorrere dalla data di entrata

in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione, è richiesta la forma

scritta → obbligo generalizzato di rispetto della forma scritta per i contratti di locazione. Soluzione

che non deve sorprendere perchè nel nostro ordinamento sono sempre più frequenti le forme legali

imposte.

Questa norma però crea due problemi:

1. primo problema rappresentato dall'individuazione del suo ambito di applicazione (quali

contratti sono coinvolti?). Questo problema nasce dalla definizione di contratto di locazione

Che cosa si intende per contratto di locazione? Sono denominati contratti di locazione quelli

di locazione di immobile ad uso abitativo.

A quali contratti si applica questa norma? A tutte le locazioni urbane di immobili ad uso

abitativo, soggette o non soggette alla L 431, soggette o non soggette al cc.

2. individuazione delle conseguenze che derivano dal mancato rispetto della forma scritta.

Questo problema nasce perchè il legislatore non ha scritto “a pena di nullità”, ma ha scritto

“per la stipula di validi contratti”.

→ risultato pratico → sul piano civilistico abbiamo le loc ad uso A (rigidità assoluta, forma scritta)

e ad uso NA (forma liberissima) con due discipline diametralmente opposte.

Che cosa succede se il contratto, sul piano civilistico, viene stipulato oralmente? Abbiamo già detto

che la norma è scritta male perchè parla di “validi contratti di locazione”; non viene individuata la

sanzione. Qual è la soluzione normativa da applicare? Gli argomenti due:

la forma, ove richiesta, è un requisito del contratto e quindi si dice, sul piano generale, che la

– forma, ove non rispettata, provoca la nullità;

sul piano più specifico si osserva che l'art. 1350 fa un elenco di atti per i quali richiede la

– forma scritta, ma il numero 13 dell'art. 1350 – norma di chiusura – prevede che siano nulli i

contratti che devono farsi per scrittura privata o atto pubblico e altri atti indicati dalla legge.

Art.1.4 L431 rappresenta una caso dove è richiesto il rispetto della forma scritta e quindi la

violazione di questa regola comporta, per il tramite dell'art. 1350.13, la nullità del contratto orale.

= il contratto orale, avente per oggetto locazione ad uso abitativo è nullo con il risultato che il

nostro conduttore, che doveva essere protetto dalla nullità, si sentirà dire di andarsene.

Il legislatore ha capito l'inefficienza pratica di questa norma applicata e ha dettato qualche soluzione

per recuperare. 29.10.2012

La locazione si colloca a metà strada fra i diritti personali di godimento e diritti assoluti.

Esamineremo le due principali divaricazioni.

Il primo profilo riguarda la tutela inibitoria. Il cc adotta una soluzione ibrida: il legislatore si occupa

delle molestie di cui può essere obiettivo bersaglio il conduttore. Il codice distingue tra due grandi

categorie: molestie di diritto (frutto delle azioni di soggetti che hanno diritti sulla cosa locata),

molestie di fatto (concretamente esercitate da chi non pretende di avere un diritto) → con riguardo a

quelle di fatto bisogna ricordare che le molestie di fatto possono ricondursi a due concetti distinti:

immissioni (fumi, rumori, scuotimenti → vanno tollerate nei limiti della normale tollerabilità e

ingerenze (quando il propagarsi è indotto dall'uomo → non vanno tollerate) [art. 844].

premessa la distinzione fatto-diritto, il legislatore prevede che in relazione alle molestie di diritto il

conduttore – art. 1585.1 – abbia soltanto un'azione nei confronti del locatore, il quale è tenuto a

garantire il conduttore dall'inesistenza di molestie di diritto. Con riguardo alle molestie di fatto, il

conduttore non deve rivolgersi al locatore, ma può rivolgersi direttamente al terzo.

Art. 1585 → non c'è garanzia rispetto alle molestie di fatto, ma il legislatore dice che il conduttore

ha la facoltà di agire contro i terzi in nome proprio → il conduttore ha una legittimazione piena ad

agire nei confronti di terzi che esercitino molestie di fatto nei suoi confronti.

Di questa norma sintetica “può agire” si possono dare due interpretazioni (l'azione del conduttore

può avere due contenuti alternativi): l'azione può essere meramente risarcitoria oppure può trattarsi

di azione avente anche contenuto INIBITORIO. La prima interpretazione sembrava la più diffusa

(fino a decenni fa), perchè fino alla fine degli anni '60 la tutela aquiliana presupponeva la violazione

di un diritto soggettivo assoluto [soltanto dopo il caso Meroni la giurisprudenza ha ammesso la

risarcibilità anche dei diritti soggettivi relativi, fino ad arrivare alla famosa sentenza del '99, dove la

Cassazione ha ammesso la risarcibilità anche degli interessi legittimi]. Questo significa che il

risarcimento oggi spetta, sulla base dei principi, al titolare di un rapporto di locazione nei confronti

di terzi (cioè al conduttore) se questo subisce una lesione → la prima interpretazione sarebbe

abrogante della norma perchè oggi sono risarcibili tutte le situazioni giuridiche protette. Questa

norma allora ha un senso interpretandola nel senso che al conduttore spetta anche un'azione

inibitoria oltre che l'azione risarcitoria.

→ sull'art. 1585.2 si può e si deve fondare una legittimazione del conduttore all'azione risarcitoria e

anche ad un'azione inibitoria.

Questa soluzione è condivisa anche dalla giurisprudenza e conferma la circostanza già in passato

riconosciuta che al conduttore spetta una tutela nei confronti delle immissioni.

Questa disciplina costituisce la prima deroga ai principi → gli altri titolari di diritti personali di

godimento (tutti gli altri esclusi il locatore) non godono di questi diritti.

Il secondo profilo riguarda l'opponibilità della locazione al terzo acquirente del bene locato.

Relatività degli effetti → principio di base → effetti tra le parti, non son coinvolti i terzi → questo

principio ha delle eccezioni:

1. contratto per persona da nominare è un'eccezione apparente per due motivi concorrenti:

l'atto di nomina che deve provenire dalla parte che si è riservata questo potere dev'essere

accompagnato dall'accettazione della nomina o in alternativa da una procura del nominato

che autorizza la parte a nominarlo; tanto è vero che la nomina ha effetto retroattivo sino al

giorno in cui è stato concluso il contratto (artt. 1401-1405).

2. Un'eccezione vera al principio di relatività è rappresentata dal contratto a favore di terzi →

quel contratto dove un soggetto che si chiama stipulante, uno promittente e c'è il terzo che è

il beneficiario (quello che ne gode). L'accordo viene concluso fra stipulante e promittente e

rispetto a questo accordo il beneficiario è terzo/estraneo → il terzo acquista il diritto fin dal

giorno della stipulazione. L'accettazione del terzo beneficiario serve soltanto a rendere

irrevocabile la stipulazione in suo favore (fino a prima è irrevocabile la stipulazione).

Questo contratto rappresenta una vera deroga al principio di relatività, perchè abbiamo un

soggetto che acquista un diritto senza il concorso della sua volontà anche se può rifiutare,

ma il rifiuto gli fa perdere un diritto che ha già acquistato.

3. Un'altra eccezione è il contratto di mandato (art. 1704-1705: un contratto, di base oneroso,

in forza del qual un soggetto si obbliga a compiere atti giuridici per un altro soggetto; può

essere con o senza rappresentanza; in quello senza i terzi non hanno rapporti con il

mandante) → il legislatore, consapevole che non tutti i mandatari sono bravi, diligenti, ha

previsto che la dicotomia (rapporti mandatario-terzi, mandante-mandatario) possa essere in

alcuni casi superata: il mandante può eserci