Corporate finance e principi contabili internazionali Economia Torino

AB AB

VA = VA + VA + VA benefici integrazione

AB B A

Il costo sarà quindi determinato da

Costo = (P x numero azioni in concambio) – VA

AB B

Esempio:

VA = 40 milioni di $

A

Numero azioni di A = 100000 azioni

Valore azioni di A: 400 $

V = 6000000$

AB

Numero azioni di B : 30000

Valore azioni di B: 200 $

Benefici: VA – (VA + VA ) = 6000000

AB A B

Se a B è stato attribuito un prezzo per l’acquisizione di 8000000$ pagato in azioni di A (incorporante)

otterrò che:

- Azioni in concambio agli azionisti di B: 20000

- Costo apparente: 8000000$

- Costo reale:

P = 40000000 + 6000000 + 6000000 = 52000000 / 120000

AB

Costo: (433333 x 20000) – 6000000 = 2666660

Nella realtà credo di dargli 8 milioni, ma l’azione che gli do non vale più 400$ ma 433$, che per 20000 azioni

significa dargli 8266660 invece che 8000000. Questo perché gli ho fatto partecipare ad un pezzo delle

sinergie. Se faccio l’acquisizione in concambio costa di più.

Tale costo sarebbe invece pari ad 2000000$ se fosse pagato in contanti

Se l’azienda che acquisisce ritiene di avere fora negoziale ed è lontana dalle sinergie, paga in contanti e

scommette e rischia.

Se a minore liquidità finanziaria ma più attenzione al rischio allora farà l’offerta in concambio.

Il valore del controllo

Si ottiene il diritto di nominare la maggiorana degli organi di gestione.

- Tale valore deriva dalla convinzione che l’impresa possa essere gestita diversamente da come lo è

stata attualmente

- Il valore atteso = valore controllo x probabilità che le decisioni del management possano essere

modificate

- Il valore di controllo = valutazione del business – valore dell’impresa con un management ottimale

(un’impresa mal gestita può essere una grande opportunità)

Secondo l’approccio di Damodaran, le determinanti del valore sono:

- Flussi di cassa generati dalle attività esistenti

- tasso di crescita attesa nel periodo di crescita straordinaria

- lunghezza del periodo di crescita straordinaria

- costo del capitale (riducendolo)

- cassa, partecipazioni e altre attività non operative

 il valore del controllo è il VALORE DELLA MANAGERIALITA’

Lezione 16

Quando parliamo di crisi d’impresa bisogna ricordare che un’azienda deve avere i requisiti di:

- economicità, equilibrio economico capacità di garantire una adeguata remunerazione dei fattori

produttivi

- liquidità, equilibrio finanziario: capacità di far fronte, in modo economico, alle necessità di

finanziarie della gestione

- solidità, equilibrio patrimoniale: capacità di mantenere un adeguato rapporto tra fonti proprie e

fonti esterne rispetto al capitale investito

Gli stadi del dissesto finanziario

- squilibri ed inefficienze: è difficile fronteggiare una crisi nel momento in cui gli squilibri non hanno

ancora generato perdite economiche.

Quando vi sono solo squilibri ed inefficienze le aziende non se ne accorgono, problemi di

demotivazione personale ecc, ma non vi sono perdite economiche. Bisognerebbe però agire in

questa situazione per non arrivare allo stadio successivo

- perdite economiche: erosione delle risorse aziendali, diminuzione della capacità di investimento

portando al consolidamento della situazione di crisi

- insolvenza; le perdite economiche non permettono di fare fronte agli impieghi

- dissesto: squilibrio finanziario permanente

Cause della crisi

- crisi da inefficienza

- crisi da sovracapacità/rigidità

- crisi da decadimento dei prodotti

- crisi da carenza di programmazione/innovazione

- crisi da squilibrio finanziario

Tipologie della crisi

- crisi cobra: crisi improvvise, in molti casi le aziende pensano di essere colpite da crisi cobra. Ma la

maggior parte delle volte le crisi sono pitone

- crisi pitone: covano nell’ambiente e nella stessa struttura magari causate da demotivazione interna,

livello scadente della gestione, scarsa comunicazione interna

La crisi finanziaria

È dovuta ad una struttura del passivo eccessivamente incentrata sul debito, che comporta problemi di

liquidità e di rifinanziamento.

Si manifesta attraverso:

- rinuncia ad investimenti indispensabili

- impossibilità di reperire mezzi finanziari

- impossibilità di modificare la struttura finanziaria

Performance percepita e reale

Foto

Spesso si è in ritardo perché la performance percepita è differente e non ci si accorge della crisi.

L’intervento di risanamento arriva tardi. In tutta la finanza si ha un problema, ci si ragiona in termini

razionali ma vi sono distorsioni cognitivi che non permettono un pensiero razionale ma puramente

irrazionale.

I segnali della crisi aziendale

Tipici segnali che derivano dal conto economico:

Indicatore Segnale di pericolo

Reddito operativo Basso e/o negativo

Molto variabile

ROS (redditività delle vendite) Basso in relazione al settore o decrescente

ROA (redditività del capitale investito operativo) Basso e/o negativo

Molto variabile

Tasso di sviluppo delle vendite Basso in relazione al settore o decrescente

Produttività dei dipendenti Basso in relazione al settore o decrescente

Quelli che derivano dallo Stato patrimoniale invece sono:

indicatore Parametri di valutazione

Capitale circolante netto operativo Elevato e crescente

Giorni clienti / giorni magazzino Alti

Giorni fornitori Bassi o molto alti

Leverage Alto

Sostenibilità del costo del debito (oneri finanziari/MOL) > 30%

Costo medio dei mezzi di terzi Alto

Grado di utilizzo degli affidamenti Alto

La finanzia sta anche nella capacità di essere in grado si saper individuare per primi i segnali.

Alcuni indicatori non finanziari

- elevato turnover del personale

- incremento costi di garanzia

- incremento resi

- ……

Attenzione alle “politiche di bilancio”

- Capitalizzazioni

- Mancate svalutazioni

- Riduzione degli ammortamenti

- Proventi non ricorrenti

Risanamento aziendale strategico in caso di crisi

Perdita di redditività – deterioramento PFN:

- Riorganizzazione

- Azioni incisive sulla gestione finanziaria

Difficoltà finanziarie – pre-insolvenza

- Riorganizzazione

- Ristrutturazione del debito

Crisi pre-insolvenza – possibile insolvenza:

- Concordato preventivo

Condizioni per l’effettuazione di un piano di turnaround

- Potenziale recupero di redditività e di cash flow

- Settore “con un futuro”

- Buona posizione di mercato e/o di marchio

- Management di buon livello o possibilità di attirarlo dall’esterno

Valore delle imprese in crisi

Il valore è misurato dai flussi di cassa futuri scontati che l’impresa andrà a produrre sia nel periodo esplicitò

di previsione che successivamente.

W= sommatoria (da n a t=1) x [FC / (1 + i)^t] + TV / (1 + i)^n

t n

Stima flussi di cassa nel periodo di crisi e post-crisi Stima del valore di liquidazione o post-turnaround

Stima del tasso di attualizzazione anche in funzione della rischiosità e della probabilità di default

Damodaran studiò tre metodi per calcolare il prezzo di vendita di una azienda in crisi:

- Il valore è inteso come uno sconto del giudizio che si darebbe ad un’impresa che non ha problemi di

pagamento

- Si calcola il valore degli investimenti esistenti senza considerare quelli nuovi

- Si stima il prezzo di vendita in percentuale del book value

FINANZA IMMOBILIARE (Maggi)

Lezione 17

Finanzia immobiliare – Real estate finance

Prima risorsa economica del Paese.

Gli immobili son onnipresenti nella vita economica del Paese, danno a lavorare a tantissime persone

(dall’impresa di costruzione, a monte alle cave che producono materie prime, indotti che verranno installati

nel mercato immobiliare inerente agli infissi, idraulica ecc; tutto quello inerente alle agenzie immobiliari,

chi investe in immobili quindi il mondo della finanza). È bene conoscerne i vari risvolti.

Perché vengono impiegate delle risorse economiche in beni immobili? Il singolo che può essere un

investitore, che ha risorse sue o prese a prestito, e decide di impiegarle in beni immobili.

Il primo motivo è quindi IL CONSUMO, un individuo decide di impiegare parte dei propri soldi e parte di

quelli futuri per comperarsi un appartamento, un locale.

Secondo motivo invece è a supporto di attività PRODUTTIVE, fabbricati industriali, capannoni ecc. Il terzo

motivo è INVESTIMENTO, compro un immobile perché credo che la mia asset allocation di investimenti

ritengo che stia bene un immobile (investire in immobili significa investire in rischio immobiliare).

Gli immobili bisogna lavorarlo, preoccuparsi che l’inquilino paghi, pagare le tasse, aggiustare un tubo rotto

ecc; differentemente dagli investimenti in BOT ad esempio.

La classificazione più utilizzata negli immobili è quella FISCALE, essa suddivide gli immobili in 3 categorie:

- Immobili merce: (magazzino) immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività

d’impresa

- Immobili strumentali: immobili che utilizzo per la mia impresa. Si possono raggruppare nelle

seguenti categorie:

o Strumentali per destinazione: immobili che vengono utilizzati esclusivamente per l’esercizio

dell’impresa commerciale da parte dell’utilizzatore. (Ad esempio potrebbe essere che una

piccola impresa abbia un garage che per destinazione diventa strumentale. Utilizza un

garage per far nascere la sua impresa. Oppure un giovane avvocato che ha appena aperto

lo studio utilità una stanza di casa sua per fare l’impresa. È un immobile che viene destinato

ad un’attività commerciale)

o Strumentali per natura: immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di

diversa utilizzazione sena radicali trasformazioni, anche se non utilizzati ovvero dati in

locazione o comodato.

o Concessi in uso ai dipendenti: sono quelli che non costituiscono beni alla cui produzione o

scambio è diretta l’impresa

- Immobili patrimoniali: immobili che utilizzo per trarre vantaggi dagli investimenti

Non riflette benissimo la classificazione CONSUMO, PRODUZIONE, INVESTIMENTI, ma in parte si.

A seconda delle diverse tipologie immobiliari, il mercato real estate può essere suddiviso in:

- Residenziale

- Commerciale: l’imprenditore vende prodotti (negozio, supermercato, outlet, centro commerciale)

- Industriale: l’imprenditore esercita un’attività di tipo produttivo

- Terziario

Sulla base della destinazione d’uso è ancora possibile dettagl