Contratti tipici, Bancari, scambio effetti reali ad obbligazioni corrispettive

Contratti di scambio

Vendita

La compravendita è il contratto tipico per eccellenza ed è regolata dagli art. 1470 e seguenti. La vendita è un contratto consensuale (perché si conclude sulla base del consenso legittimamente manifestato), ad effetti reali, che ha ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà o di qualunque altro diritto su di un bene, verso il pagamento di un prezzo (cioè verso una controprestazione che consiste in un’obbligazione pecuniaria → prezzo).

Esempio: Vendita non è solo trasferimento della proprietà ma anche la cessione di un diritto di credito, o di usufrutto.

Alla vendita si applica l’istituto dell’arbitraggio, per cui l’entità del prezzo o è concordata dalle parti, o è desumibile tramite un riferimento a un listino di borsa o a un mercuriale, oppure è affidata alla decisione di un terzo che decide per equo apprezzamento o mero arbitrio; se non c’è determinazione di prezzo e non si può procedere tramite un listino di borsa o un mercuriale, la determinazione del prezzo è determinata dal giudice, altrimenti la vendita si trasformerebbe in una donazione.

Alla vendita si applica il principio consensualistico, salvo che il diritto di proprietà o l’altro diritto trasferito non abbia ad oggetto un bene generico, nel qual caso il trasferimento è procrastinato alla consegna o all’individuazione. Dal contratto di vendita scaturiscono tutti i possibili effetti contrattuali: l’effetto reale, cioè il trasferimento del diritto dal venditore all’acquirente; gli effetti obbligatori, che consistono nell’obbligazione dell’acquirente (il pagamento del prezzo) e nell’obbligazione del venditore (la consegna del bene); l’effetto di garanzia, perché il venditore garantisce all’acquirente che il bene sia nella sua titolarità (cioè che la cosa non verrà sottratta all’acquirente da un terzo che vanti un diritto prevalente sul suo) e che il bene non sia affetto da vizi occulti (nella vendita dei beni di consumo questa garanzia per vizi occulti diventa garanzia contro il difetto di conformità).

Ma non tutti possono rendersi acquirenti di qualsiasi bene nei confronti di un terzo perché ci sono dei divieti speciali di vendita (analoghi a quelli che ci sono nel caso di cessione del credito), altrimenti si avrebbero dei conflitti di interessi; infatti non si possono rendere acquirenti:

• Gli amministratori dei beni dello Stato, delle Regioni, dei Comuni, delle Province e degli enti pubblici rispetto ai beni affidati alla loro cura;
• Gli ufficiali pubblici rispetto ai beni che sono oggetto del loro ministero, per esempio, un magistrato non può rendersi acquirente di un bene che riguarda la controversia che sta decidendo;
• Coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni di altri, per esempio, il tutore non può rendersi acquirente del bene dell’interdetto.

È possibile però la vendita di cose future: se la vendita ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà o dell’altro diritto su questo bene si verifica non appena quel bene viene ad esistenza; quindi è una vendita ad effetti reali differiti: l’acquisto del diritto opera automaticamente per effetto del contratto non appena il bene viene ad esistenza, e l’obbligazione del pagamento del prezzo scatta se e quando la cosa viene ad esistenza. In questo caso si parla di emptio rei sperate; la emptio spei invece è la vendita della speranza, è l’acquisto di un aspettativa (es. un raccolto futuro, che potrebbe venire ad esistenza come potrebbe no), ed è un’ipotesi di vendita aleatoria.

Le obbligazioni e prestazioni che gravano sul venditore sono:

• Obbligazione di dare quella di consegnare la cosa al compratore: la cosa oggetto del diritto trasferito deve essere consegnata nello stato in cui si trova nel momento in cui il contratto è stato concluso. A meno che le parti non abbiano stabilito diversamente, la cosa deve essere consegnata con tutti gli accessori, le pertinenze e i frutti sin dal giorno in cui il contratto si è perfezionato; il venditore è tenuto a consegnare anche tutti i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
• Obbligazione quella di fare acquistare la proprietà del bene quando essa non è effetto immediato del contratto. Con la vendita di cosa altrui si può trasferire un diritto di cui non si è titolari, ma in questo caso la vendita non produce l’effetto reale (cioè non è in grado di trasferire il diritto) bensì diventa ad effetto obbligatorio (cioè dal contratto di vendita scaturisce l’obbligazione a procurare all’acquirente la titolarità della cosa); questa obbligazione si adempie acquistando il diritto dal legittimo titolare, e di quel diritto diventa titolare direttamente l’acquirente, altrimenti c’è inadempimento. Comunque l’acquirente in buona fede di un diritto su cosa altrui può domandare la risoluzione del contratto se nel frattempo il venditore non è stato in grado di procurargli la proprietà, e ha anche diritto al risarcimento del danno, alla restituzione del prezzo (anche se il valore del bene nel frattempo è diminuito perché il bene si è deteriorato), al rimborso per le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto e per le spese necessarie e utili fatte sulla cosa; invece se l’acquirente è in malafede non può invocare la risoluzione, e per liberarsi dal contratto deve ricorrere a una diffida ad adempiere.
• Con la vendita di cosa parzialmente altrui viene trasferito un diritto di contitolarità; in questo caso, l’acquirente chiede una riduzione del prezzo proporzionale alla parzialità della cosa oppure, se non ha interesse ad ottenere il diritto soltanto su una parte della cosa o comunque un diritto di contitolarità, domanda la risoluzione del contratto.
• Non è obbligazione, bensì prestazione, quella di garantire il compratore contro l’evizione o contro i vizi: la garanzia è un effetto giuridico alternativo all’obbligazione, perché è quella forma giuridica che attribuisce al garantito un vantaggio che non è il garante a dovergli attribuire; mentre nell’obbligazione il creditore ha diritto a X e questo X deve procurarglielo il debitore, nella garanzia il garantito si può attendere X ma questo X non dipende da un’attività materiale da parte del venditore, perché se il bene ha o non ha certe qualità non dipende dal venditore.

La garanzia è quella figura che conferisce ad un soggetto (garantito) una determinata utilità che gli perviene senza che sia necessaria la cooperazione di un altro soggetto (garante). La garanzia è la sicurezza che, nell’eventualità in cui si verifichi un evento pregiudizievole, questo non graverà sulle spalle del garantito; questa sicurezza è frutto di quella situazione giuridica per la quale, se si verifica il fatto, il garante interverrà tramite un’obbligazione; il garante non può sottrarsi alle conseguenze, quindi la garanzia è un vincolo assoluto (mentre l’obbligazione non lo è). Le varie ipotesi di garanzia sono:

• Se il compratore teme di perdere il diritto acquisito (nel caso in cui gli è stato trasferito il diritto su di un bene e un terzo agisce nei suoi confronti con l’azione di rivendicazione), l’acquirente può sospendere il pagamento del prezzo ogni qualvolta tema che la cosa possa essere rivendicata da terzi.
• Se il diritto acquistato è gravato da pesi o da garanzie reali (pegno, ipoteca o pignoramento che l’alienante non ha dichiarato sussistere al momento dell’acquisto): in questo caso la legge legittima l’acquirente a sospendere il pagamento del prezzo e gli dà il potere di chiedere al giudice di fissare un termine entro il quale il venditore deve procurare la liberazione del diritto, e se ciò non accade l’acquirente gode della risoluzione di diritto con risarcimento del danno.
• La garanzia per evizione: l’evizione consiste nella perdita del diritto da parte dell’acquirente per effetto di una rivendicazione (di una pretesa) avanzata da un terzo, al quale o il giudice o l’acquirente stesso ha riconosciuto il diritto; l’oggetto della garanzia è la possibilità di risolvere il contratto e domandare la restituzione del prezzo, il rimborso per le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto e per le spese necessarie e utili fatte sulla cosa. Quando si perde la titolarità di una parte del bene o si scopre di aver acquisito un bene in contitolarità si parla di evizione parziale: in questo caso o si domanda la riduzione del prezzo (risoluzione parziale) oppure si domanda la risoluzione dell’intero contratto (laddove non si ha interesse ad acquistare la titolarità soltanto di una parte del bene).

Per poter giovare della garanzia per evizione l’acquirente ha degli oneri (deve compiere determinate attività): quando il compratore viene convenuto in giudizio da un terzo che vanta diritti sulla cosa o su parte di essa, il compratore deve chiamare in giudizio il venditore, cioè deve avvenire l’integrazione del contraddittorio; qualora non lo facesse, se il compratore viene condannato perde il diritto alla garanzia in tutti i quei casi in cui il venditore riesce a provare che esistevano ragioni sufficienti per evitare la perdita del diritto. Se invece il compratore non ha atteso una sentenza di condanna ma, quando il terzo ha vantato il diritto sulla cosa, si è limitato a consegnargliela spontaneamente riconoscendo l’altrui diritto, allora il compratore perde il diritto alla garanzia se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per poter evitare la perdita del diritto. È possibile inserire una clausola contrattuale di esclusione della garanzia per evizione: in questo caso se si verifica l’evizione il compratore può pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese; quindi la clausola che esclude la garanzia non esclude totalmente le conseguenze pregiudizievoli per il venditore.

La responsabilità limitata del debitore: se il compratore ha evitato l’evizione della cosa pagando una somma di danaro al terzo che vanta un diritto, il venditore può liberarsi dalle conseguenze di questa circostanza rimborsando all’acquirente le somme pagate al terzo che vanta diritti sulla cosa.

L’ipotesi di garanzia più importante è la garanzia per vizi occulti: il venditore risponde della circostanza che la cosa venduta sia affetta da vizi che o la rendano inidonea all’uso a cui è destinata oppure ne diminuiscano in maniera apprezzabile il valore, ma in entrambi i casi deve trattarsi di vizi di cui il compratore non era a conoscenza al momento della conclusione del contratto; tant’è vero che la garanzia non è dovuta se, al momento in cui il contratto è concluso, il compratore conosceva i vizi o se i vizi erano facilmente riconoscibili, a meno che il venditore non abbia dichiarato che la cosa fosse esente da vizi.

Come la garanzia per evizione, anche la garanzia per vizi occulti può essere esclusa: le parti possono inserire un patto nel contratto con il quale stabiliscono che la garanzia sia esclusa completamente o sia limitata (ad es. scatti soltanto in presenza di vizi particolarmente gravi), ma il patto non ha effetto se il venditore ha in malafede taciuto l’esistenza di vizi. Questo dimostra che la garanzia, nella vendita, costituisce un elemento naturale, cioè rappresenta una prestazione che scaturisce automaticamente dal contratto ma che le parti potrebbero decidere o di circoscrivere o di escludere con un accordo apposito.

L’acquirente del bene affetto da vizio materiale occulto può domandare, a sua scelta, o la risoluzione del contratto (azione che si chiama actio redhibitoria) o la riduzione del prezzo (actio quanti minoris, che poi è una risoluzione parziale); in ogni caso il compratore ha anche diritto al risarcimento del danno, dal quale però il venditore si può esonerare se prova di aver ignorato, senza sua colpa, i vizi della cosa. Inoltre, dei danni che non consistono nel vizio ma che derivano dal vizio risponde il venditore a titolo di obbligo di protezione, perché il venditore ha un obbligo di buona fede a fare in modo che dal bene, viziato, non derivino danni alla persona o al patrimonio dell’acquirente.

La garanzia per vizi è soggetta ad un termine decadenziale e ad un termine prescrizionale molto brevi: l’acquirente che voglia avvalersi della garanzia per vizi deve denunziare al venditore i vizi medesimi entro 8 giorni dalla scoperta (termine decadenziale) e deve esercitarla entro un anno dalla consegna (termine prescrizionale); ma in realtà quest’ultimo è un termine di durata, cioè identifica il lasso di tempo entro il quale il vizio si deve verificare per essere coperto dalla garanzia, pena il fatto che quel vizio sia a carico del compratore.

In caso di mancanza di qualità [se la cosa alienata (il cui diritto è stato alienato) non ha le qualità promesse o le qualità essenziali della categoria merceologica alla quale il bene appartiene], il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto secondo le regole generali sulla risoluzione, ma questo diritto alla risoluzione è soggetto al termine decadenziale e prescrizionale visti poco fa.

La giurisprudenza, per tutelare l’acquirente, si è inventata una figura che il codice non prevede che si chiama aliud pro alio datum: è la vendita non di un bene privo delle qualità essenziali o promesse bensì di un bene che appartiene a un’altra categoria merceologica; il compratore che dovesse riscontrare tale difformità sarà tutelato dalla disciplina generale sulla risoluzione per inadempimento dei contratti a prestazioni corrispettive ex art. 1453.

Le obbligazioni che gravano sul compratore sono:

• Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel luogo e nel tempo pattuito nel contratto; se questi non sono stabiliti, il pagamento deve avvenire al momento e nel luogo della consegna, altrimenti si deve fare al domicilio del venditore (perché siamo di fronte ad un’obbligazione portable).
• Se la vendita ha ad oggetto un bene fruttifero e prevede il pagamento immediato del prezzo ma la consegna del bene fruttifero è posticipata ad un momento successivo, si crea una diversità di trattamento perché il venditore ha immediatamente il prezzo, conserva ancora il bene e può trarne i frutti, mentre il compratore non ha il bene fruttifero; ma anche se il prezzo fosse posticipato ad un termine successivo saremmo di fronte ad un’obbligazione pecuniaria inesigibile, e in quanto inesigibile non si applicano gli interessi corrispettivi ma interessi che sono chiamati interessi compensativi.

Ci sono poi tre sottotipi del contratto di compravendita, una sorta di vendite speciali, e sono la:

• Vendita con patto di riscatto, regolata dagli art. 1500 e seguenti: l’alienante si riserva la possibilità di riacquistare il bene compravenduto; questa possibilità può essere stabilita sia all’interno del contratto di compravendita sia successivamente con un atto separato, che però deve assumere la forma richiesta per la stipula del contratto di compravendita (se si tratta di compravendita di beni immobili è prevista la forma scritta ad sustantiam). Questo ulteriore trasferimento di proprietà non avviene con un distinto e nuovo atto di vendita bensì avviene con una dichiarazione unilaterale recettizia (cioè che deve essere portata a conoscenza del destinatario affinché possa produrre i suoi effetti); il bene tornerà di proprietà dell’alienante, che restituirà il prezzo più le eventuali spese (il riscattante deve rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e quelle che hanno aumentato il valore della cosa). Il patto di riscatto è nullo nella parte in cui si stabilisce che l’alienante dovrà restituire un prezzo maggiore di quello a cui ha venduto il bene.
• Esempio: Se ho venduto un bene a 1000€ e nel contratto si stabilisce che lo potrò riscattare al prezzo di 2000€, c’è la conservazione del contratto che però è nullo per l’eccedenza (gli ulteriori 1000€). Il diritto di riscatto è un diritto potestativo; l’acquirente, con il patto di riscatto, non è nella piena disponibilità del bene e quindi non può venderlo; l’opponibilità ai terzi è garantita dalla trascrizione, che è una forma di pubblicità con efficacia dichiarativa. In generale, il venditore utilizza la vendita con patto di riscatto quando ha bisogno di realizzare denaro liquido ma spera di avere, entro un certo termine, la somma necessaria per farsi restituire la cosa venduta; l’esercizio del diritto di riscatto è sottoposto a dei termini che sono di 2 anni per i beni mobili e di 5 anni per i beni immobili, e se le parti stabiliscono un termine maggiore esso si riduce al termine legale. Decorso il termine, il venditore originario decade dal diritto; se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento dei rimborsi, il venditore che non vuole decadere dal diritto di riscatto dovrà effettuare un’offerta reale entro 8 giorni dalla scadenza del termine [l'offerta reale è quella situazione giuridica che determina la mora del creditore (in questo caso il compratore)].
• La vendita con patto di riscatto è diversa dalla vendita con patto di retrovendita, che ha efficacia obbligatoria: con questo patto il compratore si obbliga nei confronti del venditore a ricedergli il bene in un secondo momento, solo che in questo caso non basta la semplice dichiarazione.