Appunti di tecnica urbanistica

FABBISOGNO AGGIUNTIVO

Frammentazione dei nuclei: per la valutazione di questo fabbisogno si potrebbe proiettare lo stesso andamento nel decennio dell’incremento dei nuclei familiari, arrivando a valutare, per es, un valore di 2 abitanti per famiglia, quel n° di nuovi nuclei familiari verrà moltiplicato per il valore medio x 2 abitanti per famiglia ottenendo un fabbisogno aggiuntivo in termini di abitanti da insediare.

Incremento dei consumi abitativi: potrebbe essere valutato con i dati ISTAT con la disponibilità media dei vani procapite o sulla superficie media procapite delle abitazioni.

La componente del fabbisogno da frizionale: costituisce una riserva di alloggi che consente di riallineare nel tempo l’incontro tra domanda e offerta: ne fa parte quella % di alloggi fuori dal mercato abitativo. Si può valutare questa componente in maniera approssimativa con una % del patrimonio residenziale (una quota del 3-5% del patrimonio residenziale si colloca fuori).

dal mercato non può essere considerata come offerta abitativa). Il fabbisogno globale che non viene riassorbito con il recupero dell'edificato esistente e con l'offerta residua del piano vigente dev'essere soddisfatto attraverso nuovi insediamenti. Il fabbisogno calcolato e valutato in termini di abitanti da insediare, viene poi tradotto in capacità edificatoria di Piano che la normativa valuta in 100 mt per ogni abitante (questo varia da comune a comune). L'attuazione di una zona C richiede un Piano attuativo di logizzazione che dovrà essere dimensionato.

Lezione 11

Il tema dell'esproprio e della perequazione, ancora oggi rappresentano un punto di riferimento, attorno ai quali si orienta gran parte della materia urbanistica attuale/contemporanea. Nella materia urbanistica, l'Istituto dell'espropriazione di pubblica utilità, ha avuto un'importanza fondamentale, essendo stato individuato come strumento principale per

Il suolo e il governo delle trasformazioni urbane nascono con i processi di privatizzazione. La disponibilità delle aree è una condizione fondamentale, privilegiata, per il progetto urbanistico, dapprima delimitata alla realizzazione di attrezzature generali per uso pubblico (ad esempio strade) e successivamente considerata necessaria per la modifica del principio insediativo tradizionale basato sull'allineamento degli edifici lungo la strada. La costruzione libera nel verde, che è stata inventata dal movimento moderno, ha posto il problema della rilotizzazione, cioè della riconfigurazione della partizione dei lotti e anche degli isolati perché vi era la presunzione che senza una politica fondiaria sistematica e il procedimento della rilotizzazione non si poteva disporre di aree sufficientemente vaste da consentire piani organici di sistematizzazione. Un autore importantissimo, Hans Bernoulli, per capire il sistema d'uso del suolo, il quale tratta, per esempio, nel

Caso della rilotizzazione, intende passare da un sistema proprietario legato alla parcella a un sistema proprietario legato al comparto di intervento. Nel testo della Carta di Atene, commentato da Le Corbusier nel '42, si dice che le numerose parcelle fondiarie dovranno essere espropriate e diventeranno oggetto di transazione (che il suolo dovrà essere reso disponibile a un valore stimato per il progetto). Il contrasto per il diritto di proprietà, tra privato e pubblico, rimane uno dei temi importanti per la pianificazione del territorio e dell'urbanistica.

A seguito della L 2359/1865, vi è la progressiva introduzione, sia da parte della legislazione statale che di quella regionale, di nuovi strumenti e programmi volti a cercare di favorire modelli consensuali tra pubblico e privato (DPR n 327 8/06/2001). L'esproprio consente l'occupazione del suolo privato per scopi di pubblica utilità attraverso la posizione di vincoli di

inedificabilità assoluta che la giurisprudenza ha determinato in una durata massima di 5 anni.

La Corte Costituzionale ha consentito e stabilito che l’indennizzo fosse un elemento prioritario del sistema del processo di esproprio.

Questo DPR ha determinato che in caso di reiterazione del vincolo, l’indennizzo debba essere proporzionato all’indennità del danno prodotto da aggiungere a quella dell’esproprio.

La Legge finanziaria del 2007 ha visto come l’indennità di esproprio deve essere uguale al valore di mercato (indennizzo a prezzo di mercato).

Il meccanismo procedurale prevede la posizione di un vincolo preordinato all’esproprio sul suolo su cui si pianifica la realizzazione di opere pubbliche. Gli atti che comportano la dichiarazione di pubblica utilità appartengono a 2 grandi famiglie, si tratta di progetti definitivi di opere di pubblica utilità e l’approvazione di un piano attuativo di qualsiasi tipo.

Valutazione degli standard. L'art. 7 del TU del 2001 dà la possibilità ai comuni di utilizzare lo strumento ablativo per l'attuazione degli strumenti urbanistici, individuando alcune fattispecie di esproprio: aree inedificate e quelle su cui vi siano costruzioni in contrasto con la destinazione di zona oppure abbiano carattere provvisorio a seguito dell'approvazione del PRG col fine di consentire l'attuazione delle zone di espansione, oppure, nel caso in cui l'immobile al quale va incorporata un'area inserita nel piano particolareggiato non utilizzata quando il suo proprietario non intenda acquistarla, entro il termine di 60gg. Un'altra fattispecie è quando gli immobili necessari per delimitare le aree fabbricabili o per attuare il piano regolatore nel caso di un mancato accordo tra i proprietari del comprensorio o riguarda le aree inedificate (costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni, quando decorre il termine che

non è inferiore a 90gg, fissato nell'atto determinativo nella formazione del consorzio, notificato ai proprietari interessati).

Paolo Urbani affronta il tema dei modelli consensuali (urbanistica consensuale cioè quella degli accordi trapartnership pubblico-privati). L'art 8 del TU espropri sancisce il principio di sussistenza, opponendo tra lecondizioni per l'emanazione del decreto di esproprio che l'opera da realizzare sia prevista nello strumentourbanistico o in un atto, di natura ed efficacia, è equivalente allo strumento urbanistico.

Lezione 12

Il termine perequazione significa pareggiamento dei diritti urbanistici, trattamento equo di fronte allo Stato,in riferimento alla proprietà.

Per l'istituto perequativo, la condizione di efficacia è importante perché riguarda l'attuazione del disegnostrategico dello strumento urbanistico generale, utilizzando lo strumento perequativo per realizzare politicheambientali.

E/o abitative che abbiano una forte caratterizzazione sociale, cioè che vadano a risolvere, in larga misura, quelle deficienze, criticità, che sono legate all'organizzazione della comunità sul territorio.

La principale metodologia applicativa della perequazione, che si attua attraverso l'attribuzione di diritti edificatori ai suoli, che sono oggetto di trasformazione, prevede 4 fasi:

(Plafond = quantità di denaro, disponibilità economica). Anche la perequazione crea condizioni di disponibilità dei suoli perché tende a rendere la proprietà del suolo indifferente alle diverse destinazioni previste dal Piano urbanistico. Tutto ciò per non creare del contenzioso. Un'altra incidenza importante, lo possono avere tutte le forme di perequazione dei volumi, qualora le potenzialità edificatorie vengano trattate all'interno del dimensionamento che si occupa di dislocazione e caratterizzazione dell'offerta.

edilizia. Ricordare la differenza tra pianificazione e progettazione urbanistica:

• Pianificazione: si prevede quello che dobbiamo realizzare;
• Progettazione: realizzazione completa di quello che abbiamo previsto.

L'impianto della pianificazione comunale, delineato dalle leggi urbanistiche regionali (si reggono su alcune tecniche, dal cui efficiente funzionamento, dipende l'efficacia complessiva del modello).

Il comune di Ravenna, in Emilia Romagna, costruito e costituito da un'entità territoriale abbastanza complessa che annovera al proprio interno delle emergenze storiche, ambientali, di grandissimo interesse come il parco di Teodorico e la tomba di Galla Placidia, inoltre ha un'importantissima realtà economica per il porto e il turismo. Il territorio comunale conta su 6000 ettari e una popolazione di circa 138000 abitanti, ha una grande incidenza di zone ambientali per circa 9000 ettari su cui si affaccia su una fascia di 40000 km di litorale sul Mare.