Appunti di Estimo rurale speciale e contabilità

ESTIMO

Simone.

3 gennaio 2017

2 Indice

1 Introduzione 5

1.1 Il metodo e procedimenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2 Richiami di economia aziendale 9

2.1 Impresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.2 Ordinamento fondiario e produttivo . . . . . . . . . . . . . . 12

3 Stime dei beni fondiari 15

3.1 Procedimento razionale analitico . . . . . . . . . . . . . . . . 15

3.2 Procedimenti di stima sintetici . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.3 Stima degli arboreti specializzati . . . . . . . . . . . . . . . 21

4 Valutazione economica degli investimenti 25

4.1 Scuola anglosassone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

4.2 Scuola italiana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

5 Estimo speciale 31

5.1 Esproprio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

5.2 Stima dei danni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

5.3 Servitù prediali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

5.4 Usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

5.5 Stima dei fabbricati rustici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

6 Estimo forestale 45

6.1 Valore di macchiatico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

6.2 Stima del suolo nudo forestale . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

7 Estimo ambientale 51

7.1 Stima dei beni pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

7.2 VIA, VAS, AMC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

8 Contabilità analitica 57

8.1 contabilità industriale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

8.2 I costi di produzione nell’analisi Full Cost . . . . . . . . . . 59

3

4 INDICE

8.3 Tipi di bilancio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Capitolo 1

Introduzione

L’estimo è una disciplina che studia la stima dei beni. I beni si distinguono

in beni economici e beni non economici, la differenza sta nella possibilità di

pagarli o meno. Il bene è un qualcosa in grado di soddisfare il bisogno in

ragione dell’utilità che esprime. Il bisogno è l’espressione umana che attiva

l’interesse per un bene. L’utilità è la soddisfazione che dà un bene. I beni si

possono distinguere in pubblici e privati: i primi si possono usufruire senza

esborso, per i secondi è necessaria una compravendita. Per taluni beni,

l’attribuzione del valore è una verità ricorrente e non richiede grandi sforzi

di stima. L’estimo è una disciplina, non una scienza esatta; questo significa

che l’estimo delinea un percorso, ma rimane comunque il criterio soggettivo.

Con gli anni l’estimo si è evoluto. Al giorno d’oggi l’estimo si occupa anche

della stima dei beni senza mercato, come per esempio i beni pubblici. Il

valore dei beni, in taluni casi, non si esprime solo nella sua usufruizione

individuale ma anche alla esternalità cioè nella loro utilità nel soddisfare

servizi pubblici.

1.1 Il metodo e procedimenti

Qualunque sia lo scopo e il procedimento di stima si fa riferimento alla com-

parazione. Il metodo consiste nel comparare quel bene per il quale non si

conosce il valore monetario a beni ad esso simile per cui è noto il valore

monetario. Per esempio, devo stimare un capo di bestiame (bovino di atti-

tudine lattifera), il perito estimatore ha una conoscenza dell’ambito, tale da

definire il valore oggetto di stima e anche la conoscenza del mercato, inteso

come luogo in cui domanda e offerta si incontrano. Mediante le conoscenze

storiche di mercato può dare il range in cui il mercato ha valutato il capo

e),

(es. 5000-8000 in seguito andrà nello specifico: tramite il paragone con

altri capi per cui è a conoscenza dei prezzi di vendita, determinerà il prezzo

del capo da stimare. Quindi il perito quantifica oggettivamente il più pro-

5

6 CAPITOLO 1. INTRODUZIONE

babile valore di un bene (per quello che è l’aspetto economico più adeguato

allo scopo della stima) confrontando il bene esaminato con altri beni a lui

noti (per i quali ha perfette conoscenze tecniche economiche e di mercato).

Il metodo estimativo consiste nella comparazione, è unico e vale per tutti.

Di fronte a un metodo ci sono due tipi di procedimenti:

1. Razionale analitico, stima associata ad un processo chiaro e documen-

tato;

2. Sintetico, in maniera criptica ed immediata il perito giunge al più

probabile valore di stima.

L’estimo non dà certezze, non attribuisce un valore certo ma un probabile

valore. Il valore è inteso come equivalenza fra una quantità di moneta ed un

bene. Il prezzo è invece il reale dato storico di compravendita di un bene.

Fasi preliminari

Proposta del quesito di stima da Indicazione delle esigenze che con-

parte del committente. ducono alla richiesta, può essere

tutt’altro che chiara.

Definizione dello scopo della stima. Il tecnico formalizza il quesito di

stima in base alla normativa e alla

giurisprudenza.

Scelta dell’aspetto economico (cri- Viene determinato l’aspetto econo-

terio di stima) mico più pertinente con lo scopo di

stima

Scelta del procedimento di stima. Sintetico o razionale analitico.

Fasi operative

Raccolta dati. Molto lunga ed onerosa nel caso del-

la stima anlitica, breve nel caso del

procedimento sintetico.

Elaborazione. Fase di stima vera e propria.

Risposta al quesito. Relazione finale.

1.1. IL METODO E PROCEDIMENTI 7

Il perito deve determinare qual è l’aspetto economico più coerente per

lo scopo della stima tra i seguenti:

1. valore di mercato;

2. valore di capitalizzazione

3. valore di costo di produzione;

4. valore di trasformazione;

5. valore di surrogazione;

6. valore complementare;

7. valore di utilità sociale;

8. valore di costo opportunità.

Il valore di mercato è l’aspetto economico che indica il valore che il be-

ne avrebbe se fosse oggetto di compravendita nel mercato. Risponde alla

domanda: “se io dovessi vendere un fondo, quale sarebbe il più probabile

valore di mercato?"

Il valore di capitalizzazione è un particolare valore di mercato. Ed è il valore

di mercato che il bene ha in ragione della sua redditività. Viene utilizzato

per i beni di mercato limitato.

Il valore del costo di produzione (o riproduzione) è il valore che un bene

ha in base ai costi sostenuti per costruirlo. Ad esempio, un fienile che ha

ricevuto un danno (incendio) il valore del danno è il costo che serve per

ricostruirlo (al netto dei materiali di recupero ecc.).

Il valore di trasformazione è utile per la compravendita dei beni grezzi senza

mercato. Equivale al valore del bene trasformato meno il costo della tra-

sformazione.

Il valore di surrogazione, sempre per i beni senza mercato, si calcola quanto

costerebbe sostituire quei beni con altri che apportano un beneficio simile

(per esempio per il letame).

Il valore che un bene pubblico assume per l’utilità che esso esprime in favore

della collettività. Per esempio per un bosco, oltre al valore di produzione,

si calcola anche un valore estetico, sanitario, ecc.

Il valore del costo opportunità: quando si deve attribuire un valore in ra-

gione di quello che sarebbe stato il compenso se avessi impiegato il bene in

altri processi produttivi.

Ogni stima si riferisce ad un dato momento. Normalmente il momento di

stima coincide con l’attualità ma ipotizzando una certa permanenza delle

condizioni, il momento di stima può essere riferito ad un periodo antecedente

o successivo all’attualità.

8 CAPITOLO 1. INTRODUZIONE

Capitolo 2

Richiami di economia aziendale

L’azienda è la realtà oggettiva costituita dalla combinazione coordinata dei

fattori della produzione al fine di realizzare i processi produttivi. È la

struttura elementare del settore produttivo primario.

Fattori della produzione Persone economiche Compenso

Capitale fondiario Proprietario del fondo Bf

Capitale agrario Capitalista Ba

Lavoro Prestatori d’opera Bl

±T

Organizzazione Imprenditore

I primi tre sono relativi al capitale, il quarto è la remunerazione del ri-

schio dell’imprenditore. Il capitale fondiario è costituito dalla terra nuda e

dalle opere di miglioramento fondiario, comprese le lavorazioni straordina-

rie. Fasi di lavorazione:

1. Disboscamento e spietramento;

2. Livellamento, continuità ed adeguata inclinazione dei terreni;

3. Operazioni di scasso per generare il franco di coltivazione;

4. Opere di regimazione idrica (drenaggi e affossature);

5. Viabilità e costruzione strade;

6. Formazione sesto d’impianto, tutoraggio e paline.

Anche la vegetazione fa parte del capitale fondiario. Il capitale agrario è

costituito dalle scorte (vive e morte) e dal capitale di anticipazione (frazione

del capitale circolante). Le scorte vive sono rappresentate da animali (per

9

10 CAPITOLO 2. RICHIAMI DI ECONOMIA AZIENDALE

esempio), le scorte morte da macchine e prodotti di scorta. I fattori del

capitale si distinguono in logorio totale e parziale. Quelli a logorio totale

entrano pienamente nel ciclo produttivo ed il costo di produzione sarà posto

al 100% nel bilancio dell’anno, di conseguenza esauriscono la loro utilità nel

ciclo in cui sono utilizzati (per esempio il concime). I fattori a logorio par-

ziale (o a utilità ripetuta) non esauriscono la loro utilità nel ciclo in cui sono

usati e il prezzo graverà su n anni, ogni anno pagherò il prezzo/n. Nel costo

dei fattori a logorio parziale sono compresi i costi di manutenzione ordinaria

e piccole manutenzioni straordinarie che contribuiscono alla perpetuazione

del bene. Il lavoro si distingue in intellettuale (corrisposto come stipendio,

Bld) e manuale (salario o Bld).

2.1 Impresa

L’impresa è la realtà soggettiva che assume il ruolo di organizzazione e ge-

stione dell’azienda, ossia definisce le relazioni funzionali tra i fattori produt-

tivi indicando l’ordinamento (fondiario e produttivo) aziendale. L’imprendi-

tore gestisce come organizzare l’azienda indicando l’ordinamento aziendale.

Le scelte che deve prendere l’imprenditore:

→

1. Cosa produrre mix produttivo aziendale;

2. Quanto produrre→ dimensione dei singoli processi produttivi e inten-

sità produttiva per unità di fattore;

3. Come produrre→ scelta dei pacchetti tecnologici;

4. Come vendere e acquistare→ strategie di approvvigionamento e mar-

keting.

Il tornaconto dell’imprenditore è dato dalla produzione lorda vendibile meno

il costo totale di produzione. L’imprenditore puro, o astratto, va a pescare

sul mercato dei fattori tutto ciò che gli serve per produrre. Se a fine anno

l’incasso è maggiore della spesa, il tornaconto sarà maggiore di 0. Tutti i co-

sti che determinano un esborso di cassa sono detti espliciti. L’imprenditore

puro:

• Non è proprietario del fondo→paga l’affitto (Bf);

• Non è proprietario dei beni agricoli→ da un compenso al capitalista

(Ba o I, gli interessi);

• Non fornisce lavoro→paga i lavoratori (Stipendi, St o Bld, e Salari,

Sa o Blm);

2.1. IMPRESA 11

• Paga le tasse→tributi (Tr);

• Sostiene spese varie→acquisti per beni e servizi a logorio totale (com-

mercialisti, enologi, agronomi, concime, gasolio, fornitura elettrica e

gas, Sv);

• Quote→altre spese che l’imprenditore sostiene per i beni a logorio

parziale (ammortamento, manutenzione, assicurazione e sorveglianza

dei capitali, Q). ±T

P lv = Q +Sv +T r +Bf +Ba +Bld +Blm . Il capitale a utilità ripetuta

ha un costo doppio, in quanto: qualcuno glielo presta (interessi) e oltre a

questi deve restituire l’intero valore del bene. Questi capitali devono essere

considerati per la loro durata. Una macchina va sostituita per obsolescenza:

• Tecnica (c’è una macchina migliore con maggiori prestazioni);

• Normativa (trattrici senza rollbar non possono più lavorare) norme

che inficiano con l’utilizzabilità);

• →

Economica costo di manutenzione eccessivo o convenienza dell’altra

troppo maggiore.

Io faccio il calcolo della durata della mia macchina supponendo che duri n

anni, se ne dura di più è meglio! Meno l’imprenditore vuole rischiare e meno

aumenta la teorica longevità dei mezzi. L’imprenditore concreto assume a

sé altre figure economiche. Per esempio svolge attività direttiva (non as-

sume solo il rischio), spesso è proprio del fondo e spesso possiede anche il

capitale. L’imprenditore puro ha solo costi espliciti, l’imprenditore concre-

to ha anche costi impliciti. Per quello che mette li (per esempio fondo e

lavoro direttivo) non paga direttamente quei costi (es. affitto e quota lavoro

direttivo). L’imprenditore concreto per tutti i fattori che conferisce riceve

un compenso detto reddito netto:

−

Rn = P lv Ce.

Per esempio nel caso del coltivatore diretto senza amministrativi e lavora-

tori: −

Rn = P lv (Q + Sv + T r), ±

Rn = Bf + Ba + Bld + Blm T ,

Rn = Rf + Ra + Rld + Rlm.

Scompare il tornaconto perché il rischio si riflette sulla sottoremunerazione

dei capitali che conferisce egli stesso (Tornaconto spalmato). Se l’impren-

ditore è capitalista (non fornisce lavoro manuale e fornisce solo parte del

lavoro direttivo): ±

Rn = Bf + Ba + Bdi T ,

Rn = Rf + Ra + Rdi.

12 CAPITOLO 2. RICHIAMI DI ECONOMIA AZIENDALE

2.2 Ordinamento fondiario e produttivo

Una importante distinzione è quella tra l’ordinamento fondiario e l’ordina-

mento produttivo. All’interno della relazione di stima deve essere presente

una descrizione del bene oggetto di stima. Questa però non si limita alla

sola descrizione fisica (fondo e miglioramenti fondiari) ma anche alla de-

scrizione dell’ordinamento fondiario e produttivo. L’ordinamento fondiario

indica le caratteristiche del fondo legate ad aspetti:

• naturali (terreni, clima, esposizione, eccetera);

• tecnico-economici: consistenza delle opere fondiarie, ripartizione della

SAU (x ettari in vigneto, y ettari in bosco, z ettari in seminativo) e

superficie delle tare (ST) che non hanno potenzialità produttive;

• giuridico-economici: rapporti proprietà fondo e imprenditore. Nel-

l’estimo il possessore non esprime diritto di proprietà del bene, ma

diritto di conduzione del bene.

Tali caratteristiche, congiunte alla dimensione complessiva del fondo e al

grado di frazionamento (unico corpo, frammentato) condizionano l’ordina-

mento produttivo. Le esigenze di una modifica dell’ordinamento fondiario

richiedono interventi di miglioramento fondiario (scelte di lungo periodo)

che deve decidere il proprietario del fondo. L’ordinamento produttivo vie-

ne definito dall’insieme delle scelte di organizzazione e gestione(esercizio)

delle attività produttive realizzabili sul fondo (in ragione delle attitudini

e dei vincoli posti dall’ordinamento produttivo). A livello organizzativo

l’imprenditore decide:

• Come garantirsi i capitali di eservizio e il lavoro necessari;

• L’ordinamento colturale;

• Il grado di trasformazione dei prodotti

A livello di esercizio l’imprenditore decide:

• Le modalità di esecuzione di tutte le operazioni colturali (lavorazioni,

concimazione, difesa);

• Le modalità con le quali relazionarsi con il mercato di approvvigiona-

mento e di destinazione dei prodotti realizzati).

In sintesi quindi, per capire se le scelte sono organizzative o gestionali,

guardo se vado ad intaccare il capitale:

2.2. ORDINAMENTO FONDIARIO E PRODUTTIVO 13

• →

Se no gestionale, utilizzo in maniera diversa capitale già presente

in azienda, o comunque la scelta è più flessibile (scelte più di breve

periodo);

• →

Se si organizzativa, comprende i fattori fissi (scelte di lungo perio-

do).

14 CAPITOLO 2. RICHIAMI DI ECONOMIA AZIENDALE

Capitolo 3

Stime dei beni fondiari

3.1 Procedimento razionale analitico

Per il procedimento razionale analitico si utilizza la capitalizzazione dei

redditi. Questa conduce ad un valore più probabile di valore del bene. Nel

fare la stima bisogna considerare due aspetti:

• la variabilità del mercato;

• la soggettività dell’estimatore (comunque documentatta).

Un bene ha un valore in ragione della sua utilità e si esprime in ragione della

sua redditività. Il fondo rurale viene offerto dal proprietario del fondo che

poi percepirà un beneficio fondiario dall’imprenditore che utilizza il fondo.

Un bene vale per quella che è la sua utilità nei processi produttivi in cui

trova impiego. Le fasi di un qualunque processo di capitalizzazione sono:

Bf

1. Determinazione del più probabile ;

2. Determinazione del più probabile saggio di capitalizzazione (comodi e

scomodi);

3. Capitalizzazione;

4. Aggiunte e dletrazioni.

Il beneficio fondiario può essere valutato in diversi modi. Se il fondo è

Bf

stato già dato in affitto, il si avvicinerà al valore del canone di affitto

−

Bf = Rpl (Q + T r + Sp + In + I) Dove:

normale amm

Rpl è il reddito padronale lordo, che corrisponde al canone d’affitto

annuo più gli interessi di cauzione (In);

Q sono le quote di reintegrazione di parte padronale (manutenzione

straordinaria, per esempio la riparazione di un ponte che serve per il

raggiungimento del fondo in questione);

15

16 CAPITOLO 3. STIME DEI BENI FONDIARI

T r sono i tribut