Appunti di Diritto Tributario

Proventi illeciti

L'attività illecita, benché illegale, è soggetta comunque a tassazione (tassazione dei proventi illeciti), per cui i proventi derivanti da illecito civile, penale o amministrativo che non siano già stati sequestrati, devono essere comunque tassati in quanto è possibile catalogarli nelle categorie di reddito previste dal legislatore.

Redditi fondiari

In Italia il fenomeno immobiliare è molto sentito, anche dal punto di vista tributario; infatti nel nostro Paese ci sono molti immobili "prima casa", ovvero è un Paese che per sua struttura vede quasi la totalità dei contribuenti avere la proprietà di un immobile. La proprietà immobiliare quindi è incentrata sulle persone fisiche, mentre all'estero gli immobili tendenzialmente sono concentrati in pochi soggetti e sono visti più come un asset.

Il diritto tributario considera il reddito fondiario come la prima

categoria di reddito: i redditi fondiari sono quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati, situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. Gli immobili sono interessanti perché attorno a loro ruotano un po' tutte le imposte, e sono molto facili da tassare; non a caso quasi tutte le imposte colpiscono l'immobile, includendo: - Le Imposte sui Redditi (IRPEF e IRES) - Imposte Patrimoniali (IMU) - Imposte sui Servizi Collegati (TASI) - Imposte sul Trasferimento a titolo oneroso (imposta di registro, ipotecaria, catastale, IVA) o a titolo gratuito (successioni e donazioni) - Imposte sulle Locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti) In merito al possesso dell'immobile noi abbiamo 2 imposte: - Le imposte sui redditi, ovvero l'incremento di ricchezza dovuto al possesso dell'immobile (IRPEF e IRES) - Imposta patrimoniale (IUC) La differenza.punto di vista, l'imposta patrimoniale colpisce direttamente il possesso dell'immobile, indipendentemente dal reddito che esso produce. È importante sottolineare che l'IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta patrimoniale che sostituisce l'imposta sui redditi per la prima casa. Questo significa che, per la prima casa, l'IMU viene calcolata in base al valore catastale dell'immobile e non in base al reddito che esso produce. In conclusione, l'imposta sui redditi e l'imposta patrimoniale sono due imposte che si avvicinano molto nel loro effetto sul possesso dell'immobile. Mentre l'imposta sui redditi colpisce il reddito ottenuto dal possesso dell'immobile, l'imposta patrimoniale colpisce direttamente il possesso dell'immobile, indipendentemente dal reddito che esso produce.in considerazione per calcolare l'IMU. Questo valore viene determinato applicando una serie di coefficienti al valore di mercato dell'immobile. La base imponibile dell'IMU è quindi data dalla rendita catastale dell'immobile. Terreni: Anche per i terreni si applica lo stesso principio. La rendita catastale viene determinata e utilizzata come base imponibile per calcolare l'IMU. È importante sottolineare che sia per i terreni che per i fabbricati, la rendita catastale è un valore forfettario, cioè un valore figurativo che non tiene conto della reale redditività dell'immobile. Inoltre, è importante notare che se un immobile è strumentale rispetto alla formazione di altro reddito, ad esempio se viene utilizzato per un'attività di impresa, la rendita catastale contribuisce alla formazione di tale reddito. In sintesi, il nostro sistema utilizza ancora delle categorie un po' datate per distinguere tra terreni e fabbricati. La rendita catastale è il valore preso in considerazione per calcolare l'IMU e viene determinato applicando dei coefficienti al valore di mercato dell'immobile.in considerazione. Terreni: Si prevede ancora una distinzione tra 2 tabelle in cui: - Reddito dominicale (dominus): Una tabella esprime il reddito forfettario che il padrone del terreno ritrarrebbe dall'utilizzo dello stesso. - Reddito agrario: La seconda esprime invece il reddito che ricostruisce in modo forfettario il reddito che l'agricoltore ritrarrebbe da quel terreno. Ovviamente il reddito fondiario è una categoria che andrebbe totalmente rifondata in quanto si dà ancora per scontato che esista una scissione tra proprietario del terreno e agricoltore con contratti vari come mezzadria, fitti agrari e quant'altro, cosa che è sempre più lontana dalla realtà. Se il proprietario del fondo è anche l'utilizzatore dello stesso, dovrà pagare entrambe le voci. BASE IMPONIBILE: La base imponibile è ottenuta attraverso la rendita catastale, alla quale si vanno adoperare delle moltiplicazioni per coefficienti. SISTEMA

CATASTALE

Il sistema catastale funziona nel seguente modo: nel catasto abbiamo una serie di categorie che accolgono i vari tipi di immobili nel momento in cui questi vengono costruiti o censiti, i quali vengono poi suddivisi ancora per classi (sottocategoria delle categorie) a seconda delle loro caratteristiche. Sulla base di questo si fanno delle tabelle, si va ad inquadrare il valore e si attribuisce a ciascun immobile un numero univoco: tale numero viene poi inserito all'interno di un foglio chiamato Foglio Mappale Particella nel quale si individuerà la rendita catastale, e da qualche anno anche i metri quadri. Tale rendita costituisce la base imponibile per l'IRPEF e l'IMU, che viene calcolata attraverso l'applicazione di diversi coefficienti.

Il sistema prevede che ci sia una deduzione dell'IRPEF pari alla rendita dell'abitazione principale, quindi è già lo stesso sistema che prevede come non si paghi nulla relativo al reddito sulla

prima casa. In realtà poi questa deduzione è superata per l'abitazione principale perché l'Imu va a sostituire l'Irpef sulle prime abitazioni ed è esente. Qui fa capire come tutto il sistema sia complesso. Irpef prima casa => deduzione Irpef pari ad azzerare l'Irpef => Norma per cui l'Imu sostituisce l'Irpef sulla prima casa => norma per cui l'Imu sulla prima casa è esente

PRIMA CASA

Il concetto di fondo è che sulla prima casa non si paga né l'Irpef né l'Imu, ma capire cos'è prima casa non è semplice. La definizione è la seguente: è l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare è quello nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la

residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. IMMOBILI LOCATI tassazione ordinaria: come detto tutto questo si basa su un criterio forfettario, quindi si paga l'Irpef e l'Imu non perché in realtà si ritragga un reddito da quell'immobile, ma sulla base di un sistema figurativo. Il reddito fondiario ha una caratteristica molto peculiare, ovvero che quando i valori effettivi sono superiori a quelli forfettari, cambia il criterio di determinazione della base imponibile: si applica il criterio catastale forfettario in linea generale, ma se il contribuente percepisce un reddito effettivamente più alto di quello risultante dal catasto, allora si applica il criterio venale. Quindi come regola si ha il sistema catastale, tuttavia se l'immobile ad esempio è concesso in

La locazione ed il canone di locazione è più alto del reddito catastale, applico il criterio venale, e cioè in caso di immobili ceduti in locazione si utilizza come base imponibile il 95% del canone di locazione (5% per spese di gestione immobile). Stesso discorso nel caso opposto, ovvero se un immobile è ceduto in locazione ma il suo canone è minore della rendita catastale, allora non si utilizzerà più il criterio venale e come base imponibile si considererà quest'ultima.

IMMOBILI LOCATI tassazione sostitutiva: si sostanzia nella cedolare secca. È il contribuente che per i suoi immobili ceduti in locazione può a seconda della convenienza optare per la tassazione ordinaria o per la tassazione sostitutiva (cedolare secca). Con la Cedolare Secca, anziché andare a pagare l'Irpef sul 95% del canone di locazione percepito, si applica un'imposta secca sul canone percepito pari al 10% (per certi contratti di tipo

abitativo) o al 21%. Quest’imposta sostituisce non solo l’Irpef ma anche tutte le altre imposte che graverebbero sui canoni di locazione (registro, bollo…).

I DIVERSI BENI DI IMPRESA

Il reddito fondiario molto facilmente perde la sua autonomia, ovvero è un reddito che molto spesso diventa la componente di un altro reddito, in particolare del reddito di impresa. Quando un’impresa si arricchisce in questo modo, la ricchezza non viene tassata con il sistema del reddito fondiario, ma viene tassato come reddito di impresa.

Nell’impresa abbiamo i beni:

• Beni merce: sono i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività di impresa. (per gli immobiliari, visto che vendono immobili, questi risultano essere beni merce).
• Beni strumentali: beni non destinati alla vendita ma usati nel processo produttivo dell’impresa (capannone, edificio).
• Beni patrimonio: non strumentali, non merce, è un bene a sé che fa parte del patrimonio dell’impresa.

Il patrimonio dell'impresa è costituito da diversi tipi di beni. A seconda della tipologia di bene, cambiano le diverse categorie di reddito. Per i beni merce e strumentali, i redditi fondiari rientrano nella tassazione come reddito di impresa, perdendo la loro autonomia. Per i beni patrimoniali, invece, si applica la tassazione di tipo catastale. Quindi, quando si ha un bene che lavora nell'impresa (bene merce o strumentale), il reddito fondiario perde la sua autonomia e diventa una componente del reddito di impresa.

Una differenza tra beni merce e strumentali è che la vendita di beni merce dà luogo a ricavi, mentre la vendita di beni strumentali dà luogo a una plusvalenza. Sono entrambe componenti positive, ma di natura diversa.

FINE REDDITI FONDIARI, RIEPILOGO

Terreni: reddito domenicale e reddito agrario

Fabbricati: rendita catastale

Questi due sono di tipo forfettario, che però viene meno se c'è un valore venale.

(imposta sostitutiva cheprende il nome di Cedolare Secca) più alto (es. locazioni) oppure se c'è un criterio di