Tipi di pubblicità dichiarativa

I contratti che trasferiscono la proprietà o che



costituiscono/modificano/estinguono diritti reali di

godimento. (vendita, permuta, donazione della

proprietà, le locazioni ultra-novennali e i

conferimenti in società del godimento di immobili

per una durata superiore ai nove anni o a tempo

indeterminato.)

Gli atti unilaterali, ovvero atti di destinazione di



beni alla realizzazione di interessi meritevoli di

tutela, ed atti costitutivi di vincolo;

Le sentenze di natura costitutiva che determinano



la costituzione, il trasferimento o la modificazione di

uno di questi diritti, e delle sentenze di prescrizione

o di usucapione; si tratta di atti negoziali e sentenze

che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti

reali su beni immobili.

Le domande giudiziali relative a controversie



riguardanti gli atti soggetti a trascrizione o su altre

domande giudiziali.

GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE

La trascrizione ha efficacia dichiarativa e non

costitutiva: non è necessaria per l’acquisto dei diritti.

L’efficacia della trascrizione si coglie sul piano dei

rapporti con alcuni terzi e precisamente con i terzi

che hanno acquistato diritti “in base a un atto

trascritto anteriormente”. l’effetto della trascrizione

anteriore opera anche quando il secondo acquirente

fosse in mala fede, fosse cioè a conoscenza della

vendita precedente. Tale pubblicità è una forma di

conoscenza legale.

E’ in tal senso che la trascrizione svolge la funzione

di risolvere il conflitto tra più acquirenti dal

medesimo titolare: lo risolve perché attribuisce

prevalenza al primo trascrivente.

IL PRINCIPIO DI “CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI”

la trascrizione a carico di un soggetto non produce

effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di

acquisto se invece trascritto le successive

trascrizioni producono effetto secondo il loro

rispettivo ordine.

La generalità dei registri immobiliari è ordinata su

base personale: si fa riferimento non in base al bene

bensì in base ai soggetti che attuano atti da

trascrivere.

Viene fatta una doppia trascrizione:

una a favore dell’acquirente e una contro l’alienante.

Per cui nel caso in cui io volessi sapere se il tizio che

mi vuole vendere un immobile è effettivamente il

proprietario, non devo ricercare l’immobile, ma il

nome del tizio: di nome in nome si potrebbe arrivare

all’acquisto a titolo originario, ma se manca uno dei

passaggi anteriori le successive trascrizioni non

hanno effetto, perché non sono in grado di rendere

note tutte le vicende del bene (viene a mancare il

processo di continuità delle trascrizioni), ma hanno

valore PRENOTATIVO.

La trascrizione di alcuni atti svolge una funzione di

prenotazione assicurando la possibilità di opporre ai

terzi la sentenza ed il contratto definitivo con effetto

dalla data della prima trascrizione.

Bisogna trascrivere le domande giudiziali e dei

contratti preliminari; qui la pubblicità ha la funzione

di rendere la sentenza opponibile ai terzi che

abbiano acquistato il diritto controverso durante il

processo. La domanda giudiziale è l’inizio di un

procedimento giudiziario: se ad esempio mio fratello

si è appropriato di un immobile che io ritengo sia

mio, avvio il procedimento cioè chiedo a un giudice

di pronunciarsi sulla questione. A questo punto, è

opportuno trascrivere nei registri immobiliari,

accanto al nome di mio fratello, che c’è una causa in

corso, in modo tale da: 1. impedire che nel

frattempo mio fratello venda; 2. portare a

conoscenza del problema l’eventuale compratore

che si renderà conto di correre il rischio che il suo

acquisto venga meno se la sentenza sarà a me

favorevole; 3. darmi la possibilità di oppormi

all’eventuale compratore. Lo stesso dicasi per il

contratto preliminare di vendita immobiliare:

prometto a Tizio con un contratto preliminare la

vendita di un immobile a un determinato prezzo e

successivamente ne sottoscrivo un altro con un

acquirente che mi offre di più. Tizio non può opporsi,

perché io furbo posso mettere sul secondo contratto

una data antecedente a quella del primo; ma non

potrò usare questo trucco se Tizio ha provveduto alla

trascrizione del suo contratto e ha quindi

l’opportunità di opporsi a terzi. La trascrizione ha

efficacia costitutiva nel caso dell’ipoteca e

dell’usucapione.

La natura dichiarativa della trascrizione.

Appunto perché la trascrizione non è un elemento

integrale della fattispecie negoziale, essa attua una

forma di pubblicità dichiarativa. Eccezionalmente, in

alcuni casi la trascrizione ha efficacia costitutiva. Tra

di essi, il più importante è rappresentato

dall’usucapione abbreviata. Perché tale usucapione

si maturi occorrono la buona fede dell’acquirente e

la trascrizione del titolo d’acquisto. In questo caso,

se non ho trascritto il titolo, non posso vantare nei

confronti di nessuno il mio diritto di proprietà. Sotto

un altro profilo, l’efficacia della trascrizione è

duplice:

a) efficacia negativa: gli atti non trascritti si

presumono ignoti ai terzi e quindi l’atto non

trascritto non spiega la sua efficacia verso i terzi;

b) efficacia positiva: gli atti trascritti si presumono

conosciuti e quindi l’atto trascritto è efficace contro

qualunque terzo. Sappia o non sappia il soggetto che

la trascrizione è stata effettuata, per la legge è come

se lo sapesse.

La nozione di terzo.

Ai sensi dell’art.2644 c.c., sono terzi soltanto coloro

che abbiano acquistato diritti sull’immobile oggetto

di quegli atti “in base ad un atto trascritto o iscritto

anteriormente” rispetto alla trascrizione di quegli atti

medesimi. Dunque, ipotizzata la trascrizione di una

compravendita da Primus a Secundus, si considera

terzo, soltanto colui il quale abbia acquistato, a

qualunque titolo, un diritto lesivo della proprietà

acquista da Secundus e abbia già provveduto a

trascrivere o iscrivere il suo titolo d’acquisto nel

pubblico registro immobiliare. Non può invece

considerarsi terzo l’eventuale sub-acquirente, così

come l’eventuale rappresentante, vuoi dell’alienante

che dell’acquirente. Allo stesso modo, ovviamente,

non è terzo il notaio o un creditore chirografario.

L’impostazione dei nostri registri immobiliari.

Il nostro ordinamento si basa su un criterio personale

con partite intestate nei registri al nome della

singola persona interessata. Il Conservatore non

deve fare, quando gli viene richiesto di procedere

alla trascrizione di un atto, alcuna indagine in ordine

alla validità ed efficacia sostanziale di tale atto, ma

possa limitarsi a verificare che il titolo di cui gli si

chiede la trascrizione sia un atto pubblico, o una

scrittura privata con sottoscrizione autenticata o

accertata giudizialmente.

Il principio della continuità delle trascrizioni.

Per cercare di indurre i soggetti a trascrivere, il

legislatore introduce il principio della continuità delle

trascrizioni. Difatti, ad evitare che chi consulta i

registri controllando la posizione di un determinato

soggetto non sia in grado di rendersi conto della

trascrizione di un acquisto precedente nei confronti

del dante causa del soggetto rispetto al quale la

verifica viene condotta, il legislatore sanziona il

comportamento di chi non provvede a trascrivere il

proprio titolo di acquisto rendendo inopponibili al suo

avente causa anche trascrizioni anteriori ove manchi

la trascrizione di un anello della catena: e così le

trascrizioni o iscrizioni a carico di un acquirente,

quand’anche anteriori, sono inopponibili nei

confronti di chi abbia (quand’anche

successivamente) trascritto o iscritto atti di acquisto

provenienti dal dante causa dell’alienante. Quindi,

chi acquista diritti reali su beni immobili, per essere

tranquillo, non ha soltanto l’onere di curare la

trascrizione del proprio titolo d’acquisto, ma deve

anche preoccuparsi di accertare se risulti trascritto il

titolo di acquisto del suo dante causa e se ravvisa, a

questo riguardo, una omissione e, pertanto, una

lacuna nella serie di trascrizioni che lo devono

proteggere, deve preoccuparsi, per rendere non

attaccabile il suo acquisto, di fare in modo che

venga ripristinata la continuità delle trascrizioni, e

che quindi anche il titolo di acquisto del dante causa

del suo dante causa venga anch’esso trascritto.

trascrizione degli acquisti mortis causa.

L’art.2650 c.c. è applicabile anche all’acquisto

mortis causa, cosicché non ci si può avvalere della

priorità della propria trascrizione fino a quando non

siano stati trascritti tutti i precedenti acquisti facenti

capo ai propri dante causa, sia pure remoti,

appartenenti alla stessa catena, senza possibilità di

distinguere tra acquisti inter vivos e acquisti dante

causa. Quindi la trascrizione dell’acquisto mortis

causa non giova direttamente all’acquirente, ma

soltanto ai suoi aventi causa.

Altre funzioni della trascrizione.

Per quanto riguarda la trascrizione delle divisioni,

dobbiamo tener presente l’art.1113 c.c. e l’elenco

dei soggetti aventi diritto ad intervenire nella

divisione. A questa, difatti, devono partecipare non

solo tutti i comunisti, ma pure i creditori e gli aventi

causa i quali, trattandosi di dividere beni immobili,

abbiano non solo notificato un’opposizione

anteriormente alla divisione, ma abbiano anche

trascritta tale opposizione prima della trascrizione

dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione

giudiziale, prima della trascrizione relativa domanda.

Devono poi essere trascritti, se hanno per oggetto

beni immobili, la costituzione del fondo patrimoniale,

le convenzioni matrimoniali che escludono i beni

stessi della comunione tra i coniugi, gli atti e i

provvedimenti di scioglimento della comunione, gli

atti di acquisto di beni personali.

La trascrizione delle domande giudiziali.

Il legislatore assoggetta all’onere della trascrizione

anche numerose domande giudiziali (artt.2652-2653

c.c.). In questi casi la trascrizione serve a mettere in

grado i terzi di conoscere che in ordine a quel bene è

stata mossa una contestazione il cui esito, a seguito

della trascrizione, diventa opponibile pure agli aventi

causa dal convenuto. In questi casi, se la domanda