Riassunto esame Diritto commerciale , Prof. Sartori Nicola, libro consigliato Istituzioni di diritto tributario, Vol. I e II, Tesauro

IL PRESUPPOSTO.

Sono redditi fondiari quelli che derivano da un immobile iscritto o iscrivibile nel catasto e

quindi situato nel territorio dello Stato. - I redditi che non sono determinabili

catastalmente e quelli degli immobili situati all’estero sono redditi diversi.

Producono reddito fondiario solo i terreni atti alla produzione agricola. - Non lo

producono i terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in a tto

per usi non agricoli e quelli che appartengono a società commerciali.

I redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che

possiedono gli immobili in quanto proprietari o titolari di altro diritto reale. — Se la

disponibilità di fatto del bene pertiene al nudo proprietario, questi può concedere

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l’immobile in locazione e i canoni concorrono a formare il suo reddito complessivo.

Dato il carattere catastale dei redditi fondiari, la tassazione prescinde dall’e ettiva

produzione o percezione del reddito. - C’è tassazione anche se un fabbricato non è

abitato o se un terreno non è coltivato.

Quando si ha il possesso del terreno o del fabbricato che genera reddito fondiario?

In genere il reddito fondiario colpisce il proprietario o altri titolari di diritto reale.

Nel caso di usufrutto, il titolare è l’usufruttuario e non il nudo proprietario. — Se c’è

comproprietà, la titolarità è pro quota.

Eccezione per i redditi agrari: è colpito chi svolge l’attività agricola, anche se non

proprietario o titolare di diritto reale; è su ciente che sia agricoltore.

reddito inerente ai terreni; reddito

I redditi fondiari si distinguono in due sottotipologie:

inerente ai fabbricati.

Il catasto e i redditi dei terreni.

Il catasto descrive la proprietà terriera. —> L’unità del catasto è la particella, che

rappresenta una porzione continua di terreno appartenente ad un medesimo possessore

e omogenea per qualità e classe.

La formazione del catasto prevede il rilevamento delle proprietà e delle particelle:

quali cazione dei tipi di coltivazione e classi cazione per classi.

Le tari e d’estimo indicano la rendita attribuibile ai terreni, divisi in particelle, in

base alla loro qualità e classe. — Le operazioni catastali culminano nel classamento, cioè

nell’attribuzione ad ogni particella della qualità/classe/reddito.

Ai ni scali, il catasto fornisce la misura del reddito imponibile da utilizzare ai ni

dell’Irpef. — Il catasto serve anche per l’applicazione dell’imposta di registro e per

l’applicazione dell’Imu.

Alla base del sistema c’è il concetto che il reddito dei terreni è suddivisibile in quattro

parti, che remunerano: la terra al suo stato naturale; il capitale di miglioramento investito;

il capitale di esercizio; il lavoro.

Il reddito dei terreni si distingue in reddito dominicale e reddito agrario. —> Il reddito

dominicale comprende ciò che corrisponde alla remunerazione della proprietà del fondo e

al capitale di miglioramento che vi è investito. - Il reddito agrario comprende ciò che

corrisponde alla remunerazione del capitale di esercizio e del lavoro.

Questi sono tassati nella misura media ordinaria, risultante dalle tari e d’estimo

catastale. — Il reddito catastale: è un reddito ordinario, ottenuto da un coltivatore di

capacità normale che applichi le tecniche produttive generalmente adottate nella sua

zona; è reddito medio, perché calcolato per una media di più anni.

Si prevede per entrambe le tipologie la revisione delle tari e d’estimo e la riduzione

dell’imponibile in caso di mancata coltivazione. - Si prevede anche che non vi sia reddito

imponibile nel caso di perdita del prodotto per eventi naturali.

Il reddito agrario è reddito dell’impresa agraria, cioè quello derivante dall’esercizio di

attività agricole e di attività connesse. - Ma cosa vuol dire attività agricola?

attività agricole in senso stretto

• Le sono diverse:

È agricola la coltivazione del terreno; questo vale sempre, a prescindere dai

- macchinari utilizzati.

È agricola anche la silvicultura.

- È attività agricola anche l’allevamento di animali. —> Ma, a nché l’allevamento di

- animali resti attività agricola, è necessario che gli animali vengano alimentati con

prodotti ottenibili astrattamente per 1/4 dal terreno su cui insistono. — Il reddito

eccedete è reddito di impresa commerciale.

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Es. galline: se X ha un terreno con 10 galline e le galline sono potenzialmente

alimentate con prodotti derivanti da 1/4 della super cie di terreno su cui insistono,

allora si avrà reddito agrario. - Se X ha una torre di gabbie di galline, non si ha reddito

agrario perché il terreno su cui insistono non produce abbastanza prodotto per

alimentare quel numero di animali.

attività agricole per connessione

• Le sono quelle elencate dall’art. 2135, co.3 c.c., dirette

alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e

valorizzazione di prodotti ottenuti prevalentemente da attività agricole.

• Terreni che non generano reddito agrario. —> Terreno dato in a tto per un campeggio

(genera reddito di impresa); terreno che è di pertinenza di un fabbricato (reddito

fondiario ma inerente al fabbricato); terreno usato come strumentale per un’impresa

(come un magazzino a cielo aperto, per cui genera reddito di impresa).

La tassazione su base catastale si applica alle persone siche, alle società semplici e agli

enti non commerciali. — I redditi delle società commerciali sono redditi d’impresa per

regola generale, per cui il reddito agrario è d’impresa quando è prodotto da società o da

altri enti commerciali ed è determinato secondo le norme relative al reddito d’impresa.

Possono optare per l’imposizione dei redditi su base catastale le società di persone, le

S.r.L. e le cooperative che rivestono la qualità di società agricola e cioè che svolgono in

via esclusiva le attività agricole indicate nel 2135 c.c. - Devono rientrare nei limiti previsti

dall’art. 32 T.u.i.r.

Sono poi ex lege imprenditori agricoli (e quindi producono reddito agrario) le società di

persone e le S.r.L. quando: sono costituite da imprenditori agricoli; svolgono

esclusivamente attività di manipolazione, conservazione, trasformazione,

commercializzazione e valorizzazione di prodotti agricoli ceduti dai soci.

Il catasto e il reddito dei fabbricati.

Il catasto dei fabbricati comprende sia quelli urbani che quelli rurali.

Le singole unità immobiliari sono contraddistinte per zona censuaria, categoria e

classe. —> Le categorie sono cinque: abitazioni (A); edi ci ad uso collettivo (B, es.

caserme e scuole); fabbricati commerciali (C, es. negozi); immobili industriali (D); immobili

speciali (E). — Le categorie sono divise in classi. — Il territorio urbano è diviso in zone

censuarie.

Questi tre elementi costituiscono i dati da cui scaturisce la tari a, che fornisce un valore

che, moltiplicato per la grandezza dell’immobile, determina la rendita catastale.

Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, la redita viene attribuita caso

per caso con una stima diretta.

L’accatastamento (inserimento di un fabbricato nel catasto) deve essere richiesto dal

possessore, che deve dichiarare le nuove costruzioni e proporre la rendita.

All’accatastamento provvede l’Agenzia delle entrate, che può far propria la proposta del

possessore o modi carla.

Anche il reddito imponibile dei fabbricati è (con eccezioni) un reddito medio ordinario,

determinato secondo le tari e d’estimo del catasto urbano. — Per gli immobili non

censiti, il reddito è determinato mediante comparazione con quello catastale delle unità

similari.

Il reddito catastale della casa (non di lusso) adibita ad abitazione principale non è

tassato, in quanto si applica una deduzione del reddito complessivo pari alla rendita

catastale. — Particolarità: la prima casa non genera reddito fondiario.

Il reddito catastale delle c.d. seconde case è maggiorato di un terzo, se si tratte di

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abitazioni non locate ma tenute a disposizione.

Il reddito degli immobili locati è determinato in base al canone di locazione, se

questo è superiore al reddito catastale. — I redditi delle locazioni vengono tassati anche

se non percepiti.

I redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo possono essere assoggettati

ad imposta sostitutiva (c.d. cedolare secca) con aliquota del 21%. — La cedolare secca

deroga alla progressività, perché i canoni di locazione non concorrono alla

determinazione del reddito complessivo.

Non producono reddito fondiario gli immobili che non generano reddito in modo

autonomo. —> Ciò vale per i fabbricati rurali che concorrono alla produzione del reddito

dei terreni e per i fabbricati usati per l’esercizio di attività commerciali o di arti e

professioni (immobili strumentali) che concorrono alla produzione del reddito di impresa

commerciale e di lavoro autonomo.

Gli immobili possono essere strumentali per destinazione (sono tali,

indipendentemente dalle loro caratteristiche, se utilizzati esclusivamente per un’attività di

lavoro autonomo o d’impresa commerciale, da parte del loro possessore) o per natura

(sono tali quelli relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono

suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati o

dati in locazione/comodato).

Altri immobili non producono reddito fondiario. —> Es.: immobili da culto; immobili

usati come beni strumentali alle imprese o ai lavoratori autonomi (come u cio

dell’avvocato o sede dell’impresa o magazzino di Amazon, perché rientrano nel reddito di

impresa); costruzioni rurali che insistono su un determinato terreno agricolo.

LA MISURA.

La regola generale di quanti cazione dei redditi fondiari è quella di non essere tassati in

modo e ettivo (cioè ciò che il proprietario/titolare di diritto reale/agricoltore percepisce),

ma in misura forfettaria in misura medio-ordinaria. —> Questo vuol dire che il reddito

viene predeterminato dal legislatore; nel forfettizzare il reddito si tiene conto delle

capacità ordinarie dell’agricoltore e si fa una media perché ci sono i cicli di coltivazione

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