Domande Mercati e investimenti immobiliari

Asset market immobiliare

Si tratta del mercato delle proprietà dove si scambiano i diritti di quest'ultime. Tale mercato è ben funzionante nonostante sia poco trasparente a causa della razionalità limitata e perché non si conoscono esplicitamente i costi di transazione. Vi è la possibilità di investire in due parti:

• Il Property Real estate market nel quale si va ad acquistare direttamente il bene. Il suo profilo di rischio-rendimento è alto poiché vi è bassa liquidità. In questo mercato le transazioni sono di natura privata, quindi si hanno poche informazioni.

sono generalmente più alti rispetto al private real estate market, ma offrono una maggiore liquidità. Il rendimento si basa sul valore di mercato degli strumenti finanziari, che può essere influenzato da fattori esterni come l'andamento dell'economia e dei mercati finanziari. In entrambi i casi, è importante valutare attentamente i rischi e le opportunità prima di prendere decisioni di investimento nel settore immobiliare.sonolimitati grazie alle economie di scala e perché non c'è il problema del portafoglio sub-ottimale. Il valore della quota è dato dal prezzo di mercato, che riflette tutte le informazioni, e può differire dal NAV. Questo viene utilizzato anche per il rendimento perché permette di prevedere gli andamenti del mercato reale. Ruolo della matrice urbana nelle decisioni immobiliari. La matrice urbana, cioè l'evoluzione del tessuto urbano attesa negli anni futuri, influenza molto le scelte dell'investitore. Le forze principali che guidano la domanda di spazio sono: a) l'attività economica dominante, che può essere data dal commercio, dall'industria o dai servizi. Questa forza è un fattore aggregante perché richiede da un lato spazi immobiliari per l'attività e dall'altro lato genera domanda di spazi immobiliari funzionali alla residenza dei lavoratori. È necessaria unaun'accurata analisi di tale forza perché qualora si venisse a modificare, ci sarà una diminuzione del valore dell'immobile dovuta all'obsolescenza economica, cioè da una destinazione d'uso errata. b) Un'altra forza rilevante è quella dell'andamento dell'attività economica di base e la possibilità di collegare ad essa quelle che possono essere delle attività connesse. Ciò comporta uno sviluppo della città poiché aumenta la domanda di immobili dell'attività dominante, così come quella di immobili a diversa destinazione d'uso. Da questo deriva la creazione dei più punti centrali relativi e quindi lo sviluppo di una città a basso rischio per gli investitori. Gli investitori preferiscono investire in grandi città perché la base economica è molto diversificata e se viene un'attività verrà rimpiazzata da un'altra.

Misurare la correlazione quindi per capire quanto sia diversificata tale area si utilizza il Location Quotient: Osservando l'indicatore nel tempo nelle varie attività economiche possiamo capire quale tra esse sia quella dominante e quindi l'evoluzione della matrice urbana, e inoltre se > o < delle medie delle altre zone nazionale.

9) Market value/ Intrinsic value/ Transiction value. Nel mercato immobiliare possiamo distinguere tre grandezze:

1. MARKET VALUE (valore di mercato): È il valore dato dalla media delle stime fatte dai periti su un determinato immobile. Dovrebbe definire il valore dell'attività al momento dello scambio, cioè dovrebbe essere prossimo all'ultimo valore di mercato, ma non sempre perché i RE markets sono imperfetti.
2. Le stime, che sono errate per definizione, possono impattare in due errori:
• RANDOM NOISE = La stima può essere sopra o sotto il prezzo di mercato ed è un errore che tende a scomparire

quando si è in un'ottica di portafoglio. TIME LAG BIAS = Dato dal fatto che la stima sia successiva al dato storico, quindi i valori dovranno essere portati ad oggi tramite metodi soggettivi, perciò, tale errore è sistematico. 2. INVESTMENT VALUE (valore d'investimento): Si calcola con la stessa formula del valore di mercato, quindi basandosi sulle stime fatte ma anche su valori specifici dell'investitore che in quel momento effettua la valutazione. Il valore di investimento può essere >= a quello di mercato, se l'investment value è minore non conviene investire. Tale valore, rispetto all'altro è un valore condiviso tra più soggetti. 3. TRANSACTION VALUE (prezzo di compravendita): È l'unica grandezza che si classifica come prezzo, mentre gli altri due sono valori dati da stime. Indica il prezzo effettivamente pagato per acquistare o vendere una proprietà, il quale dovrebbe essere prossimo al valore di mercato.ma ci sono fattori, come i rapporti speciali tra le parti ecc.., che fanno sì che tale regola non valga.

1. Si descriva il modello d'intermediazione dei fondi immobiliari.

I fondi immobiliari sono il principale veicolo di investimento nel Financial Real estate.

I fondi immobiliari sono organi di investimento collettivo del risparmio (OICR) di tipo chiuso. Possono essere definiti semi-chiusi o semi-aperti, poiché se il regolamento lo prevede si possono riaprire le sottoscrizioni.

Il Patrimonio dei fondi è giuridicamente separato da quello del gestore e dell'imprenditore, cioè è costituito da una pluralità di sottoscrittori, ma è gestito in modo autonomo da una SGR. Il patrimonio è vincolato per tutta la durata del fondo, ma la quota può essere negoziata.

Inoltre, il fondo ha autonomia patrimoniale perfetta, ma non ha personalità giuridica.

Qualora il fondo sia non quotato può anche indebitarsi per rimborsare le quote, ma

L'indebitamento massimo corrisponde al 10% del NAV.

Dal punto di vista giuridico si distinguono:

1. FONDI ORDINARI: Sono pensati per gli investitori retail, quindi per il grande pubblico e sono tutti quotati.
2. FONDI RISERVATI IN SENSO STRETTO: Sono dedicati ad investitori professionali che dimostrano una certa competenza finanziaria. Le quote possono essere scambiate solo all'interno di tali categorie di soggetti. Non possono comunque superare alcuni limiti, come quello del leverage e infine rappresentano la larga quota del mercato dei fondi, cioè il 70% dei fondi.
3. FONDI SPECULATIVI (hedge funds): Sono la forma estrema dei fondi riservati, poiché possono derogare a tutti gli obblighi di disciplina prudenziale e le quote minime sono di 500.000 €.

Da un punto di vista economico li distinguiamo in base a:

• POLITICA D'INVESTIMENTO: Divisi in GENERALISTI, investono in una pluralità di destinazioni d'uso, e in SPECIALIZZATI, investono solo in alcuni.

comparti. b) POLITICA DEI DIVIDENDI: Divisi in FONDI A DISTRIBUZIONE, in relazione ai quali si prevede di distribuire tutti o parte dei proventi, e AD ACCUMULO, reinvestono i proventi conseguiti. c) MODALITÀ DI ACQUISIZIONE DEGLI IMMOBILI: Divisi in FONDI AD AP-PORTO, si costituiscono attraverso il conferimento di un immobile, e A RACCOLTA, raccolgono il risparmio pubblico. 11) Si illustri il metodo della capitalizzazione diretta specificando il NOI. Il metodo della capitalizzazione diretta rientra nelle modalità finanziarie di valutazione di un immobile. Questo primo metodo richiede di stimare il valore di proprietà alla fine di n anni di Holding period, sulla base del rapporto tra NOI stimato in anno n+1 e "Going out" cap rate. La capitalizzazione diretta non è altro che il Modello di Gordon applicato ad un immobile, in base al quale l'immobile vale in funzione di quella che è la attualizzazione dei flussi di cassa futuri perpetui ad un certo.

nella capitalizzazione diretta, il valore del bene equivale a una rendita fissa perpetua avente come rata il reddito del primo anno (inteso come fisso) e come tasso quello derivato dal mercato.

In tale metodo, piuttosto che esplicitare tutto l'attualizzazione come nel primo metodo, si compatta il tutto in un unico rapporto, ovvero nel Cap-rate, come nel modello di Gordon.

Cap-rate = tasso di rendimento al netto della componente di crescita.

NOI = è un tasso reddituale valido per l'intera proprietà che riflette il rapporto fra reddito annuo netto (NOI, net operating income) e il prezzo di tale proprietà.

Il valore della scadenza sarà dato rappresentando il valore dell'ultimo flusso di cassa ad un tasso chiamato TASSO REVERSION.

Valore immobile = canoni netti d'affitto (canoni lordi - spese operative)

Osservazioni:

• NOI cresce a tassi inferiori poiché i canoni lordi crescono in modo uniforme, mentre le spese operative in

modo maggiore, ciò determina che i valori. Questo determina che si avranno valori di g inferiori nel tempo. - Il Cap-rate a inizio investimento (Cap-in) avrà un valore inferiore rispetto a quello calcolato a fine dell'investimento (Cap-out). - Se ipotizziamo che il Tasso di crescita del NOI sia costante, allora è costante anche il Tasso di rendimento (r), il Cap-rate è costante e il valore dell'immobile è direttamente proporzionale al NOI. Se il NOI cresce, significa che è cresciuto g, quindi che è sceso r. 12) Si illustrino le componenti di rendimento corrente e crescita attesi nella determinazione del rendimento complessivo. Il rendimento complessivo (Total return) dell'immobile è dato da: La prima parte è la componente di rendimento corrente (Current Yield), ovve