Diritto tributario

C'è un elemento di speculatività. Va bene che io acquisto un oggetto e lo rivenda

realizzando una plusvalenza, ma non c'è una speculatività nel mio comportamento,

a meno che non lo faccia in maniera ripetitiva e in qual caso diventa reddito di

impresa (che è speculativo per definizione). Ma ci sono dei beni che sono speculativi

in sé: se ho un terreno e lo lottizzo, cioè lo divido in tanti appezzamenti e faccio

delle opere per renderli edificabili e lo vendo, è un’azione che il legislatore presume

come speculativa. Possiamo dire che le plusvalenze fuori dal reddito di impresa,

dove la speculatività è per definizione. Queste fattispecie sono accumunate

dall’intento speculativo, che è presunto nella tipologia di azione che viene in

considerazione. Queste situazioni diventano imponibili quando sono conseguite al di

fuori del reddito di impresa, se sono conseguiti all’interno del reddito di impresa la

speculatività è data dall’attività generale che stai portando avanti. Qui invece

abbiamo un terreno che potremmo aver ricevuto anche per donazione e tu ti dai da

fare per renderlo edificabile lottizzandolo. Se vendo poi i terreni e gli edifici, realizzo

una plusvalenza imponibile che è data dalla differenza tra il costo di acquisto del

terreno e il prezzo venduto.

“Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni

Punto b) /

immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per

successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo

intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione

principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze

realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione

edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In

caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo

di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. ”

Non più di 5 anni / Perché l’imponibilità della plusvalenza sta dentro i 5 anni. Quindi

se acquisto un immobile e lo vendo entro 5 anni, l’eventuale plusvalenza è imponibile

(altrimenti non è imponibile). Il limite dei 5 anni è considerato come termine entro il

quale si verifica l’elemento speculativo. Tranne se acquisto l’immobile per

successione, anche se lo vendo entro i 5 anni. Prima era contemplata anche la

donazione, ma non c’è più visto che il comportamento che veniva attuato era elusivo.

Oppure se io ho abitato nella casa che ho acquistato e la rivendo prima del trascorrere

dei 5 anni, non sto speculando, la potrei vendere per 1000 motivi.

Abbiamo visto le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni e delle

opere intese a renderli edificabili (imponibili); cessione di terreni edificabile

(imponibili); cessione entro 5 anni degli immobili.

Esempio / Una società estera compra un edificio in Italia e lo rivende entro 5 anni ad

un prezzo superiore a quello di acquisto. Si tratta di reddito di impresa se

quell’immobile fa parte di una stabile organizzazione, nel qual caso però non ci

sarebbe stato il limite dei 5 anni. Se una società estera compra un immobile in Italia e

non ha stabile organizzazione, se genera una plusvalenza vendendo quell’immobile,

ha un reddito diverso, la plusvalenza generata dopo i 5 anni non è imponibile.

Potrebbe essere imponibile al massimo nello Stato dove è residente l’impresa.

Esempio / Se la Philip Morris aveva un immobile in Italia e lo vende oltre i 5 anni, per

il fatto di non avere una stabile organizzazione, la plusvalenza è imponibile.

Se un contribuente è titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su

terreni o fabbricati, allora realizzerà le varie tipologie di redditi fondiari.

Invece, se un contribuente acquista un immobile e lo rivende dopo 5 anni senza averci

abitato ha un reddito diverso che è imponibile, ai sensi dell’art. 67 TUIR, primo

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni

comma, lett. b):

immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per

successione…..”

Cosa è che rende questa fattispecie imponibile? Il contribuente ha acquistato un

immobile e lo ha rivenduto senza abitarvi; è dunque presente un intento speculativo.

Il legislatore vuole attrarre a tassazione le situazioni nelle quali c’è una speculazione. E

perché il reddito d’impresa è sempre imponibile? Perché nell’ambito dell’impresa la

speculazione è presente per definizione (non in una accezione negativa). Se il

contribuente vi avesse abitato, invece, la plusvalenza realizzata dalla vendita del bene

non sarebbe stata soggetta a tassazione per l’assenza dell’intento speculativo.

La norma esclude da imposizione anche le plusvalenze realizzate dalla vendita di beni

immobili “acquisiti per successione” da non più di cinque anni, poiché anche in tali

casi non vi è intento speculativo.

Prima la norma escludeva anche i beni acquisiti “per donazione”. Tale categoria è

stata eliminata poiché si prestava ad un utilizzo abusivo. Ad esempio, i genitori

donavano i propri immobili ai figli che li rivendevano entro i cinque anni, evitando la

tassazione della plusvalenza pur avendo un intento speculativo. Da qui, in ottica

chiaramente anti-abuso, l’eliminazione della categoria dei beni immobili donati i quali,

pertanto, generano plusvalenza imponibile se ceduti entro cinque anni.

Entro 5 anni a partire da quale momento? Il Legislatore, sempre all’art. 67, primo

comma, lett. b), prevede che i 5 anni decorrono non da quando ricevi la donazione ma

“dalla data di acquisto da parte del donante ”. Quindi da quando il donante ha

acquistato o costruito il bene che ha poi donato.

E ciò ha previsto proprio per non andare a colpire le situazioni non abusive, dal

momento che se non vi è abuso è giusto che il periodo considerato sia quello

dell’acquisto da parte del donante. Quindi, ai fini del calcolo dei 5 anni, si

considerando i due periodi: quello dell’acquisto da parte del donante e quello in cui il

bene è stato acquisito dal donatario. Se la somma dei due periodi è di cinque anni, il

Legislatore presume debba escludersi l’intento speculativo. Si tratta di un correttivo

alla regola generale sancita nella prima parte della lettera b) dell’art. 67, a mente

della quale i beni donati generano plusvalenze tassabili.

Esempio / Se una società non residente senza stabile organizzazione in Italia acquista

un immobile in Italia e lo vende entro 5 anni dall’acquisto realizzando una plusvalenza,

realizza un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, primo comma, lett. b) del TUIR. Se,

invece, una società italiana compra un immobile e lo rivende non si applica questa

norma perché non si tratta di reddito diverso, si tratta di reddito d’impresa. Per le

società, infatti, il reddito è sempre d’impresa a prescindere dalla fonte da cui proviene

il reddito (in questo caso, la vendita di un immobile). Se la società non residente in

Italia concede tale immobile in locazione allora realizzerà un reddito fondiario.

Un immobile non detenuto nell’ambito dell’esercizio di un’impresa genera un reddito

fondiario. Se questo immobile lo acquisto è ceduto entro 5 anni dall’acquisto genera

un reddito diverso e la plusvalenza è imponibile (a meno che durante i 5 anni non

abbia adibito tale immobile ad abitazione principale, nel qual caso la speculatività è

esclusa e non c’è imposizione e sempre che non abbia ricevuto tale immobile per

successione).

“Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di

Punto c) /

partecipazioni qualificate. Costituisce cessione di partecipazioni qualificate la cessione

di azioni, diverse dalle azioni di risparmio, e di ogni altra partecipazione al capitale od

al patrimonio delle società di cui all'articolo 5, escluse le associazioni di cui al comma

3, lettera c), e dei soggetti di cui all'articolo 73, comma 1, lettere a), b) e d), nonché la

cessione di diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette

partecipazioni, qualora le partecipazioni, i diritti o titoli ceduti rappresentino,

complessivamente, una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea

ordinaria superiore al 2 o al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al

patrimonio superiore al 5 o al 25 per cento, secondo che si tratti di titoli negoziati in

mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per i diritti o titoli attraverso cui

possono essere acquisite partecipazioni si tiene conto delle percentuali

potenzialmente ricollegabili alle predette partecipazioni. La percentuale di diritti di

voto e di partecipazione è determinata tenendo conto di tutte le cessioni effettuate

nel corso di dodici mesi, ancorché nei confronti di soggetti diversi. Tale disposizione si

applica dalla data in cui le partecipazioni, i titoli ed i diritti posseduti rappresentano

una percentuale di diritti di voto o di partecipazione superiore alle percentuali

suindicate. Sono assimilate alle plusvalenze di cui alla presente lettera quelle

realizzate mediante:

1) cessione di strumenti finanziari di cui alla lettera a) del comma 2 dell'articolo 44

quando non rappresentano una partecipazione al patrimonio;

2) cessione dei contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b), qualora il

valore dell'apporto sia superiore al 5 per cento o al 25 per cento del valore del

patrimonio netto contabile risultante dall'ultimo bilancio approvato prima della

data di stipula del contratto secondo che si tratti di società i cui titoli sono

negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per le plusvalenze

realizzate mediante la cessione dei contratti stipulati con associanti non

residenti che non soddisfano le condizioni di cui all'articolo 44, comma 2, lettera

a), ultimo periodo, l'assimilazione opera a prescindere dal valore dell'apporto;

3) cessione dei contratti di cui al numero precedente qualora il valore

3) dell'apporto sia superiore al 25 per cento dell'ammontare dei beni

dell'associante determinati in base alle disposizioni previste del comma 2

dell'articolo 47 del citato testo unico.”

La cessione di partecipazioni, che è quella che genera i dividenti, se vendo una

partecipazione ho una plusvalenza che è imponibile come reddito diverso.

“Le plus