Corso di Estimo ed esercizio professionale - parte 2

I COSTI FISSI CF (O COSTI DI STRUTTURA)

I COSTI FISSI: sono tutti quei costi che non variano al variare delle quantità prodotte sono anche detti COSTI DI STRUTTURA poiché una volta che li hai determinati, quelli sono e quelli restano (nel breve-mediotermine), detti di struttura perché hanno a che fare anche con il luogo dove si costruisce, dove acquisire i materiali e gestire la produzione.

Sono i costi che l'impresa sostiene una tantum e sono sostanzialmente indipendenti dal volume della produzione. Sono questi i costi sostenuti per:

1. acquisire la disponibilità degli immobili necessari allo svolgimento delle attività amministrative e direttamente produttive;
2. acquisire macchinari e attrezzature direttamente utilizzate per la produzione;
3. remunerare sia il personale dirigente, amministrativo e tecnico, sia quelle maestranze direttamente impiegate nel processo produttivo ma che per la loro competenza e esperienza l'impresa ha interesse a mantenere.

• I costi fissi non variano rispetto a ciò che si produce
• Esempi:
  • Affitto (beni mobili e immobili)
  • Spese di R&S, che le imprese di costruzione per quanto siano state chiamate ad avere grandi agevolazioni in cambio, ancora investono poco
  • Spese di amministrazione
  • Pubblicità e spese commerciali (es. Colosseo restaurato grazie a Diego Della Valle)
  • Manutenzione beni aziendali
  • Spese di pulizia, vigilanza, etc.
  • Spese postali, cancelleria

1. cv1- remunerare tecnici e maestranze direttamente impiegate per realizzare quel volume di prodotto (Es. Nuvola di Fuksas tutto quell'acciaio intrecciato ha richiesto una maestranza specializzata difficile da recuperare);
2. cv2- acquisire i materiali e i beni incorporati nel prodotto finale;
3. cv3- pagare l'energia consumata per il funzionamento delle macchine e assicurare l'agibilità degli immobili direttamente connessi alla produzione.

I costi variabili graficamente sono rappresentati nel modo seguente:

Più aumenta la produzione del prodotto/servizio, più aumentano i costi variabili, mentre i costi fissi restano sempre gli stessi.

Costi variabili:

• I costi variabili sono quelli direttamente proporzionali al numero di

• Unità prodotte:
  • Materie prime
  • Forza motrice
  • Manodopera diretta
  • Imballaggi
  • Provvigioni
  • Trasporti
• Il costo totale di produzione è il costo complessivo sostenuto dall'impresa, somma del costo fisso e del costo variabile. Indicatore che serve a capire quando un'impresa inizia a guadagnare. Valutazione che si fa soprattutto per le imprese nuove e le start up per effettuare un Business Plan che serve a convincere la banca al prestito.
• BEP punto dopo il quale l'impresa non è più in perdita ma inizia a guadagnare. Esempio: Costi fissi, variabili e totali nella produzione di panchine da giardino.
• Costi medi e costi marginali di produzione. Alla legge di variazione del costo totale (CT) in funzione della quantità di prodotto (q) sono connessi i costi medi e i costi medi marginali:
  • Costi variabili medi: sono i costi variabili riferiti ad ogni unità prodotta CVM= CV/q
  • Costi fissi medi: sono i costi fissi riferiti ad ogni unità prodotta CFM =

CF/q-Costi totali medi: somma dei costi fissi medi e dei costi variabili medi CTM= CT/q-

Il costo marginale (Cm) rappresenta l'incremento del costo totale che consegue ad una unità addizionale di prodotto: Cm = ΔCt/Δq

È il costo addizionale che un'impresa deve sostenere quando produce una unità addizionale di prodotto. Analiticamente è dato dal rapporto algebrico tra l'incremento del costo totale ΔCt e la quantità incrementale di prodotto Δq.

IL VALORE DI COSTO

Il costo in edilizia. Il concetto di costo in edilizia fa riferimento al concetto di costo in microeconomia: K = f (v1, v2, v3......vn) - i termini v1, v2, vn rappresentano i fattori della produzione coinvolti nel processo.

In Estimo il valore di costo fa riferimento all'aspetto della producibilità del bene ed è definito come la somma dei prezzi dei singoli fattori che intervengono nel processo di produzione Vc =

Σ FpScopi: Determinazione preventiva dei costi; verifica consuntiva della congruità dei costi storici; redazione di bilanci aziendali; previsioni dei costi di urbanizzazione nelle relazioni economiche integrative degli strumenti urbanistici; particolari stime dei danni; ecc.

I soggetti del processo edilizio

Nel processo di produzione edilizia il concetto di costo assume aspetti differenti in funzione dei diversi soggetti che intervengono nel processo stesso:

• Promotori/investitori: committente pubblico o privato, si accollano la maggior parte delle spese - costi globali o Life Cycle Cost
• Fornitori di servizi: progettista - direttore lavori, coordinatore ecc.
• Appaltatore: imprese di costruzioni, general contractor (l'appaltatore generale: persona fisica o una società giuridica, che viene individuata dal committente finale per ottimizzare tutti i processi di costruzione)
• Subappaltatori: imprese specializzate che lavorano per

Il costo globale di un prodotto, considerando il suo intero ciclo di vita:

Il costo di produzione: Cp = Ca + Ci + Cc + St + On + I + Im + Up

Ca = costo dell'area

Ci = costi di idoneizzazione

Cc = costo di costruzione

St = spese tecniche e generali

On = oneri concessori (permessi a costruire)

I = interessi sul capitale finanziario

Im = imposte

Up = Utile dell'imprenditore promotore

Il valore di costo:

Il costo di produzione: Cp = Ca + Ci + Cc + St + On + I + Im + Up

Ca = costo dell'area

Ci = costi di idoneizzazione

Cc = costo di costruzione

St = spese tecniche e generali

On = oneri concessori (permessi a costruire)

I = interessi sul capitale finanziario

Im = imposte

Up = Utile dell'imprenditore promotore

Il costo dell'area:

La componente fondamentale di ogni tipo di realizzazione è il suolo:

• È un costo sostenuto all'inizio del processo di trasformazione
• È un prezzo pagato dal promotore al proprietario dell'area
• Esso incide

Considerevolmente sul costo di costruzione, specialmente in ambito urbano è il costo più rilevante (vista la scarsità della risorsa suolo).

I costi di idoneizzazione sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all'idoneizzazione del sito. Si articolano in:

• Costi di demolizione dei manufatti esistenti vengono stimati con riferimento all'entità e tipologia dei manufatti da demolire; euro/mc da demolire
• Costi di bonifica del suolo

Bagnoli Coroglio ex industrial area

Il Progetto di Napoli Est

Le risorse:

• Pubbliche: 302 million from EU
• Private: 2.6 miliardi di euro

La trasformazione è disciplinata dal Piano Urbanistico Generale (2004) e dal Piano Attuativo con interventi pubblici e privati per la realizzazione di insediamenti urbani integrati (22 interventi) su un'area di circa 265 ha

Gli interventi privati sono gestiti fin dal 2010 da una Società privata NaplEst, composta da imprenditori, grandi

soggettipubblici e multinazionali (ENI, KuwaitPetroleum).

Il costo di costruzione

Spese tecniche e generali

Spese tecniche

• Indagini preliminari (sondaggi, prove, etc.)
• Progettazione (progetto fattibilità tecnico economica, definitiva, esecutiva)
• Direzione Lavori
• Collaudivariano proporzionalmente alla tipologia e all’importo dell’opera, perché calcolate, su base tabellare inpercentuale sul Costo di Costruzione

Spese generali

Spese di gestione dell’azienda “promotore” (sede, consumi, segreteria, amministrazione,consulenze, etc.)

Gli oneri concessori

Legge 10 del 1977: Norme per la edificabilità dei suoli

Art. 1 – Trasformazione urbanistica del territorio e concessione a edificare

Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneriad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco

Art. 3 – Contributo per il rilascio della

La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. Vengono stimati in funzione del carico urbanistico prodotto dalla trasformazione secondo specifiche indicazioni del Comune.

Testo unico edilizia D.P.R. 380/2001 Capo II Permesso di costruire

1. (L). Interventi subordinati a permesso di costruire
• a) gli interventi di nuova costruzione;
• b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
2. (L). Caratteristiche del permesso di costruire